Regolamento di confini: demolizione del muro abusivo

La Corte di Cassazione ha confermato l’ordine di demolizione di una porzione di muro di recinzione realizzata oltre il limite della proprietà privata. La controversia, incentrata sul regolamento di confini, ha visto il ricorrente opporsi alla decisione d’appello sostenendo l’esistenza di un accordo pregresso con il dante causa dei vicini. La Suprema Corte ha tuttavia chiarito che tale accordo riguardava esclusivamente una canaletta di scolo su un lato differente del fondo e non poteva estendersi al confine settentrionale, dove la CTU ha accertato lo sconfinamento basandosi sui dati del frazionamento originario.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Regolamento di confini e demolizione di opere abusive

La corretta individuazione della linea di demarcazione tra due proprietà è spesso fonte di accesi contenziosi. In una recente ordinanza, la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi sul tema del regolamento di confini, stabilendo principi fondamentali per chiunque si trovi a dover gestire lo sconfinamento di un manufatto edilizio sul fondo del vicino.

Il caso: il muro della discordia

La vicenda trae origine dalla costruzione di un muro di recinzione che, secondo i proprietari del fondo confinante, invadeva la loro proprietà. Inizialmente, il Tribunale aveva rigettato la richiesta di demolizione, ritenendo che esistesse un accordo tra le parti sulla posizione del confine. Tuttavia, la Corte d’Appello ha ribaltato parzialmente la decisione: grazie ai chiarimenti forniti dal Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU), è emerso che una porzione del muro ricadeva effettivamente all’interno dei confini catastali dei vicini.

La decisione della Cassazione

Il ricorrente ha impugnato la sentenza d’appello sostenendo che il confine non potesse più essere messo in discussione a causa di un presunto giudicato interno. Secondo questa tesi, un precedente accordo sull’interramento di una canaletta di scolo avrebbe dovuto definire una volta per tutte l’intera linea di confine. La Cassazione ha respinto fermamente questa interpretazione, confermando che l’accordo riguardava solo un punto specifico e non l’intera estensione della proprietà.

Le motivazioni

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano sulla distinzione tra i diversi lati del fondo. L’accordo invocato dal ricorrente riguardava esclusivamente il confine orientale e la gestione delle acque meteoriche. Tale intesa non poteva avere efficacia preclusiva sul confine settentrionale, dove è stato accertato lo sconfinamento. I giudici hanno ribadito che, in un’azione di regolamento di confini, il giudice deve attenersi ai dati tecnici certi, come quelli derivanti dal frazionamento che ha originato le proprietà. Poiché la CTU ha dimostrato che il muro occupava fisicamente una porzione di terreno altrui senza autorizzazione, la condanna alla demolizione (riduzione in pristino) risulta l’unica conseguenza legale possibile.

Le conclusioni

Le conclusioni tratte dalla Corte evidenziano come la tutela della proprietà sia prevalente rispetto a interpretazioni estensive di accordi verbali o comportamenti concludenti non chiaramente riferiti all’area oggetto di disputa. Chi costruisce sul confine ha l’onere di verificare con estrema precisione i limiti catastali, poiché anche uno sconfinamento di pochi centimetri può portare all’obbligo di abbattimento dell’opera. La sentenza conferma inoltre che le spese di lite, in caso di soccombenza reciproca parziale, possono essere compensate tra le parti secondo la discrezionalità del giudice di merito.

Cosa accade se un muro di recinzione invade il terreno del vicino?
Il proprietario del terreno invaso può richiedere al giudice il regolamento di confini e la riduzione in pristino, che comporta la demolizione della parte di muro costruita oltre il limite legale.

Un accordo su una parte del confine vale per tutta la proprietà?
No, gli accordi tra confinanti hanno valore limitato all’oggetto specifico dell’intesa. Un accordo su un lato del fondo non impedisce di contestare lo sconfinamento su un altro lato.

Quali prove si usano per stabilire il confine esatto?
In mancanza di altri elementi, il giudice si basa sulle mappe catastali e, soprattutto, sui tipi di frazionamento originari che hanno dato luogo alla divisione dei lotti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 27870 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 27870 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 03/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 13005/2019 R.G. proposto da: COGNOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell ‘ avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso dall ‘ avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) per procura in calce al ricorso;

-ricorrente-

contro

NOME e COGNOME NOME, elett.te domiciliati in INDIRIZZO presso lo studio degli avvocati NOME COGNOME (CODICE_FISCALE), e NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) per procura in calce al controricorso; -controricorrenti-

avverso la SENTENZA della CORTE D ‘ APPELLO ROMA n. 7011/2018 depositata il 06/11/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28.9.2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione del 3.7.2000 NOME e COGNOME NOME, proprietari della particella 51 del foglio 29 del NCT del Comune di Sermoneta, convenivano in giudizio davanti al Tribunale di Latina COGNOME NOME, proprietario della confinante particella 56, al pari della prima derivante da frazionamento avvenuto nel 1978 della particella 4 del foglio 29 del NCT del Comune di Sermoneta, lamentando che il COGNOME aveva interamente occluso con una canaletta di raccolta delle acque meteoriche originariamente posta sul confine tra i fondi e che aveva realizzato un muro all’interno della loro proprietà e chiedendone la condanna alla riduzione in pristino ed al risarcimento di eventuali danni.
Si costituiva nel giudizio di primo grado il COGNOME, che chiedeva il rigetto delle domande avversarie osservando che l’interramento della canaletta da parte del muro di recinzione sul confine orientale tra i fondi era avvenuto sulla base di un accordo sul posizionamento del confine intervenuto col dante causa degli attori, COGNOME NOME, e che il muro di confine della sua proprietà da essi contestato ricadeva per intero sulla sua proprietà; in via riconvenzionale, chiedeva di determinare il confine settentrionale della sua proprietà rispetto al passaggio pedonale e carrabile utilizzato dalle controparti per accedere alla loro proprietà, che non intendeva più concedere agli stessi sul suo fondo.
Il Tribunale di Latina, individuati tramite la CTU del AVV_NOTAIO NOME COGNOME ed i dati desunti dal frazionamento l’ubicazione del confine

orientale e del confine settentrionale della particella 56 del foglio 29 del NCT del Comune di Sermoneta, della canaletta interrata e dei muri del COGNOME ed escussi testimoni, con la sentenza n. 2423/2014 rigettava le domande di riduzione in pristino avanzate da COGNOME NOME e COGNOME NOME sia in ordine alla canaletta di raccolta delle acque meteoriche originariamente posta sul confine tra i fondi delle parti, il cui interramento da parte del muro di recinzione del COGNOME era stato da costui concordato col loro dante causa, COGNOME COGNOME, sia in ordine al muro realizzato dal COGNOME sul lato settentrionale della sua proprietà, ritenuto per intero ricadente all’interno del confine catastale della particella 56 del foglio 29 del NCT del Comune di Sermoneta, ed accertava il confine settentrionale di quest’ultima rispetto alla strada pedonale e carrabile, omettendo di provvedere sia sulla domanda di risarcimento danni degli attori, sia sull’ actio negatoria servitutis del COGNOME.
Contro tale sentenza proponevano appello COGNOME NOME e COGNOME NOME limitatamente al rigetto della loro riproposta domanda di riduzione in pristino del muro realizzato dal COGNOME sulla loro proprietà, evidenziando che il Tribunale di Latina non si era avveduto che il CTU AVV_NOTAIO dopo avere indicato nella prima relazione che il muro eretto dal COGNOME sul lato nord ricadeva per intero entro i confini catastali della particella 56 del foglio 29 del NCT del Comune di Sermoneta, nella relazione di chiarimenti del 31.3.2011 aveva accertato che tale muro nei punti indicati nella planimetria allegata alla CTU con le lettere R,S ed E ricadeva in realtà all’interno dei confini catastali della particella 51 degli appellanti, e chiedevano la condanna del COGNOME al pagamento delle spese del doppio grado.
Il COGNOME, costituitosi tardivamente in appello, chiedeva il rigetto dell’impugnazione, ribadendo che il muro contestato ricadeva per intero sulla sua proprietà.

La Corte d’Appello di Roma, con la sentenza n. 7011/2018 del 18.10/6.11.2018, in accoglimento dell’appello, ed in parziale riforma dell’impugnata sentenza, accertava che il COGNOME aveva realizzato una porzione del muro di recinzione del lato settentrionale della sua particella 56 del foglio 29 del NCT del Comune di Sermoneta nei punti R,S ed E indicati nella planimetria allegata alla CTU del AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO espletata in primo grado oltre il suo confine con la particella 51 dello stesso foglio di proprietà di NOME e COGNOME NOME e condannava conseguentemente il COGNOME alla demolizione di tale tratto di muro.
Con la stessa sentenza, riconosciuta la soccombenza di COGNOME NOME e COGNOME NOME in ordine alla domanda di riduzione in pristino della canaletta interrata, rigettata in primo grado e non riproposta, e la soccombenza di COGNOME NOME in ordine alla domanda di ripristino relativa al muro realizzato sulla proprietà degli appellanti, dichiarava compensate le spese processuali del doppio grado.

Avverso l’indicata sentenza, non notificata, ha proposto ricorso per cassazione NOME NOME, affidandosi a due motivi.

Resistono NOME e COGNOME NOME con controricorso.

NOME NOME ha depositato memoria ex art. 381 bis.1 c.p.c..

La causa è stata trattenuta in decisione nell’adunanza camerale del 28.9.2023.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Col primo motivo il ricorrente lamenta in relazione all’art. 360 comma primo n.3) c.p.c. la violazione e/o errata applicazione dell’art. 2909 cod. civ.

Assume il ricorrente che poiché COGNOME NOME e COGNOME NOME non avevano proposto appello avverso il capo della sentenza di primo grado che aveva respinto la loro domanda di riduzione in pristino della canaletta di raccolta delle acque meteoriche originariamente posta sul confine orientale tra i fondi delle parti ritenendo sussistente un accordo per comportamento concludente tra il COGNOME ed il dante causa degli attuali controricorrenti sull’ubicazione di quel confine, ed avverso il connesso capo di condanna alle spese processuali di primo grado, per il principio per cui il giudicato copre il dedotto ed il deducibile la collocazione dei confini della proprietà di COGNOME NOME non poteva essere più messa in discussione in secondo grado da COGNOME NOME e COGNOME NOME con la riproposizione della domanda di demolizione del muro di recinzione realizzato dal COGNOME sulla loro proprietà senza impugnare anche il capo relativo al ripristino della canaletta di raccolta delle acque meteoriche, in quanto l’accordo intervenuto sull’ubicazione del confine tra i fondi delle parti che aveva provocato il rigetto di quella domanda in primo grado, risultava ostativo anche ad un diverso posizionamento del confine settentrionale della particella 56 del foglio 29 del NCT del Comune di Sermoneta nei punti R,S ed E indicati nella planimetria allegata alla CTU del AVV_NOTAIO NOME COGNOME.
A parte il rilievo che nessun giudicato interno è stato eccepito dal COGNOME nel giudizio di secondo grado, il primo motivo di ricorso è infondato, in quanto l’accordo per comportamento concludente tra il COGNOME ed il dante causa degli attuali controricorrenti accertato riguardava l’interramento della canaletta di raccolta delle acque meteoriche che in precedenza costituiva il confine orientale tra le proprietà delle parti (vedi planimetria allegata alla CTU AVV_NOTAIO riprodotta come documento 4 dal ricorrente), l’unico tra le stesse
esistente, e non ha riguardato il diverso confine settentrionale della proprietà del COGNOME, che lo ha delimitato per separarlo dal passaggio pedonale e carrabile che conduce alla proprietà dei controricorrenti con un muro che secondo la planimetria allegata alla CTU AVV_NOTAIO e la relazione di chiarimenti resta ubicato sulla proprietà del COGNOME nei punti individuati con le lettere M, N, O, P e Q, ma nei punti R, S ed E di quella planimetria ricade entro i confini catastali della particella 51 del foglio 29 del NCT del Comune di Sermoneta di proprietà di NOME e COGNOME NOME.
La condanna alla demolizione della porzione di muro emessa in secondo grado a carico del COGNOME non contrasta con l’accordo sul confine orientale dei fondi intervenuto, e neppure con l’accertamento del confine settentrionale della proprietà COGNOME avvenuto in primo grado sulla base dei dati desunti dal frazionamento che ha originato entrambe le proprietà delle parti.

Quanto alle spese processuali del giudizio di primo grado, gli appellanti per quanto riportato nell’impugnata sentenza, nonostante l’impugnazione solo parziale delle statuizioni di merito della sentenza del Tribunale di Latina, avevano chiesto la condanna del COGNOME al pagamento delle spese processuali del doppio grado, tenendo evidentemente conto del consolidato principio giurisprudenziale per cui in caso di più gradi di giudizio il governo delle spese processuali va stabilito tenendo conto dell’esito complessivo della lite (vedi in tal senso ex multis Cass. sez. lav. 25.6.2020 n. 12719), mentre la compensazione delle spese processuali in caso di reciproca soccombenza è rimessa alla valutazione discrezionale del giudice di merito (vedi sull’insindacabilità della compensazione Cass. n. 29884/2019; Cass. n.24502/2017; Cass. n.10305/2016; Cass. n. 20324/2010; Cass. n.14563/2008), essendo preclusa solo la
condanna alle spese processuali della parte integralmente vittoriosa, per cui legittimamente è stata disposta la compensazione delle spese processuali del doppio grado per soccombenza reciproca.

Col secondo motivo il ricorrente lamenta in relazione all’art. 360 comma primo n. 4) c.p.c. la violazione dell’art. 112 c.p.c. e l’errata qualificazione della domanda giudiziale relativa alla demolizione del muro proposta in primo grado e riproposta in appello da NOME e COGNOME NOME come azione di regolamento dei confini ex art. 950 cod. civ.

Premesso che nel corso del giudizio di primo grado su richiesta di entrambe le parti e senza contestazioni è stato chiesto al AVV_NOTAIO di accertare sulla base dei dati desunti dal frazionamento l’ubicazione sia del confine tra le proprietà delle parti (confine orientale), sia del confine settentrionale della particella del COGNOME, sia dei manufatti (canaletta di raccolta delle acque meteoriche interrata e muro di recinzione del lato settentrionale della proprietà COGNOME limitrofo alla strada pedonale e carrabile di accesso alla particella 51 del foglio 29 del NCT del Comune di Sermoneta degli attuali controricorrenti) ai quali si riferivano le domande di ripristino avanzate da NOME e COGNOME NOME, non vi è stata alcuna violazione dell’art. 112 c.p.c. da parte della Corte d’Appello di Roma, che in assenza di rivendicazioni delle parti di confini diversi da quelli catastali ricavati dal frazionamento dell’originaria unica proprietà, si è limitata ad accertare se il muro realizzato dal COGNOME sul lato settentrionale della sua proprietà fosse in tutto o in parte ubicato sulla proprietà di NOME e COGNOME NOME, come da essi lamentato, e per fare questo ha dovuto necessariamente fare riferimento alla posizione del muro e del confine catastale rilevati dalla CTU già espletata, tenendo conto dei chiarimenti dallo stesso
resi sul fatto che il tratto finale del muro in corrispondenza dei punti R, S ed E della planimetria allegata alla CTU ricadeva sulla proprietà degli appellanti, che pertanto non avendo autorizzato tale costruzione ne hanno chiesto la rimozione.

Il rigetto del ricorso giustifica la condanna del ricorrente al pagamento in favore dei controricorrenti delle spese processuali del giudizio di legittimità liquidate in dispositivo.

Occorre dare atto che sussistono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1 -quater D.P.R. n. 115/2002 per imporre un ulteriore contributo unificato a carico del ricorrente, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione, Sezione Seconda Civile, respinge il ricorso e condanna COGNOME NOME al pagamento, in favore dei controricorrenti, delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in € 200,00 per spese ed € 4.000,00 per compensi, oltre IVA, CPA e rimborso spese generali del 15%. Visto l’art. 13 comma 1 -quater D.P.R. n. 115/2002 dà atto che sussistono i presupposti per imporre un ulteriore contributo unificato a carico del ricorrente, se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 28.9.2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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