Regolamento di condominio: non prova la proprietà

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 30153/2024, ha stabilito che un Regolamento di condominio, anche se di natura contrattuale, non costituisce un titolo di proprietà idoneo a dimostrare la natura condominiale di un’area. In una controversia sulla costruzione di un muro di confine, la Corte ha chiarito che per dirimere la questione sulla proprietà del suolo è necessario fare riferimento ai titoli petitori (atti di acquisto), non potendo il regolamento prevalere su di essi né essere opposto a un terzo, anche se quest’ultimo è un condomino proprietario di un bene esterno al condominio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 10 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Regolamento di condominio: Quando Non Basta a Definire i Confini della Proprietà

Il Regolamento di condominio è uno strumento fondamentale per la vita in comune, ma quali sono i suoi limiti? Può un regolamento stabilire a chi appartiene un’area contesa tra il condominio e una proprietà confinante? Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento cruciale: il regolamento, da solo, non è sufficiente a provare la proprietà. Per definire i confini e le titolarità, è indispensabile fare riferimento ai titoli di acquisto.

I Fatti di Causa: La Costruzione di un Muro Conteso

La vicenda nasce dalla delibera di un Condominio che approvava la costruzione di un muro di confine tra il vialetto di accesso comune e un’area cortilizia adiacente. Tale area, però, apparteneva a una società sportiva, la quale, pur essendo proprietaria di un locale all’interno del condominio, possedeva il cortile come pertinenza di un altro immobile, esterno alla compagine condominiale.

La società ha quindi impugnato la delibera, sostenendo che il Condominio avesse deciso di costruire su un’area non di sua proprietà. Il Tribunale, in primo grado, ha dato ragione alla società, dichiarando la delibera nulla proprio perché avente ad oggetto un bene non condominiale.

La Decisione della Corte d’Appello e il Ruolo del Regolamento di condominio

In secondo grado, la Corte d’Appello ha ribaltato la decisione. I giudici hanno ritenuto che il Regolamento di condominio e i relativi allegati tecnici fossero sufficienti a dimostrare che l’area in questione rientrasse nei confini della proprietà condominiale. Secondo questa interpretazione, il regolamento avrebbe avuto il potere di definire i limiti delle parti comuni, rendendo legittima la delibera.

Contro questa sentenza, la società sportiva ha proposto ricorso in Cassazione, lamentando che la Corte d’Appello avesse erroneamente attribuito al regolamento un valore probatorio in materia di proprietà che non gli compete.

Le Motivazioni della Cassazione: Prevalenza del Titolo di Proprietà

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della società, cassando la sentenza d’appello e affermando un principio di diritto di fondamentale importanza.

Il Regolamento Non È un Titolo di Proprietà

Il punto centrale della decisione è che il Regolamento di condominio, anche se di natura contrattuale e regolarmente trascritto, non è un titolo di proprietà. La sua funzione è quella di regolare l’uso delle parti comuni e la vita condominiale, non di costituire o trasferire diritti reali. Pertanto, non può essere utilizzato per dimostrare che un’area appartiene al condominio, specialmente quando questa titolarità è contestata.

La Tutela del Terzo Estraneo alla Comunione

La Corte ha sottolineato che, rispetto alla sua area cortilizia (non facente parte del condominio), la società sportiva doveva essere considerata come un “terzo”. Un regolamento condominiale non è opponibile a un terzo per questioni relative alla proprietà. L’accertamento della natura condominiale o meno di un bene deve basarsi esclusivamente sull’esame dei cosiddetti “titoli petitori”, ovvero gli atti di compravendita e i documenti che attestano in modo inequivocabile la proprietà.

La Corte d’Appello ha quindi commesso un errore nel basare la propria decisione unicamente sul regolamento, senza procedere a un’analisi comparata dei titoli di proprietà del Condominio e della società.

Le Conclusioni: La Necessità di un Titolo Idoneo

La sentenza della Cassazione riafferma un principio cardine del diritto immobiliare: la proprietà si prova con i titoli, non con i regolamenti. La decisione di un’assemblea di condominio di modificare o costruire su un’area è radicalmente nulla se quel terreno non appartiene al condominio. Per risolvere controversie sui confini, è sempre necessario fare riferimento agli atti di acquisto, che sono gli unici documenti in grado di definire con certezza i limiti della proprietà comune e di quella esclusiva. Il caso è stato quindi rinviato alla Corte d’Appello, che dovrà riesaminare la questione attenendosi a questo fondamentale principio.

Un Regolamento di condominio può stabilire quali aree sono di proprietà comune?
No, un Regolamento di condominio non costituisce un titolo di proprietà. La sua funzione è regolare l’uso dei beni comuni e l’amministrazione, ma la definizione della proprietà di un’area deve risultare da un titolo idoneo e opponibile a terzi, come gli atti di acquisto.

Una delibera condominiale che decide la costruzione su un’area non di proprietà del condominio è valida?
No, una delibera di questo tipo è nulla. L’assemblea condominiale non ha il potere di disporre di beni che non rientrano nella proprietà comune, e ogni decisione in tal senso è priva di effetti giuridici.

Il Regolamento di condominio è vincolante per un condomino che possiede anche una proprietà confinante ma esterna al condominio?
No. Per quanto riguarda la sua proprietà esterna, il condomino è considerato un “terzo”. Il Regolamento di condominio non gli è opponibile per determinare i confini di proprietà, poiché non può prevalere sui titoli di acquisto che definiscono la titolarità del bene.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 30153 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 30153 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 22/11/2024

ORDINANZA

sul ricorso 21262 – 2018 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO dal quale è rappresentato e difeso con l’AVV_NOTAIO

NOME COGNOME, giusta procura in calce al ricorso, con indicazione degli indirizzi pec;

– ricorrente –

contro

INDIRIZZO, in persona dell’amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO dal quale è rappresentato e difeso,

giusta procura in calce al contro ricorso, con indicazione dell’indirizzo pec;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 70/2018 della CORTE D’APPELLO di ROMA, pubblicata il 4/1/2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 17/4/2024 dal consigliere COGNOME; letta la memoria della società ricorrente.

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 20 novembre 2006, il RAGIONE_SOCIALE, proprietario del locale adibito a palestra facente parte del RAGIONE_SOCIALE di INDIRIZZO, propose impugnazione avverso la delibera assembleare, adottata dal RAGIONE_SOCIALE in data 17 novembre 2005, con cui era stata decisa la costruzione di un muro a confine tra il vialetto di accesso antistante l’ingresso dello stabile condominiale e la contigua area cortilizia, di sua proprietà esclusiva, facente invece parte di altro stabile in INDIRIZZO.
Con sentenza n.4096/2009, il Tribunale di Roma accolse l’impugnazione, rilevando d’ufficio la nullità della delibera perché avente ad oggetto la modifica di un bene non condominiale e condannò il RAGIONE_SOCIALE all’abbattimento del muro e al risarcimento de l danno da liquidarsi in separata sede.

In particolare, il Tribunale rilevò che il tratto di area su cui era stato edificato il muro non risultava appartenere al RAGIONE_SOCIALE perché espressamente escluso dagli atti di compravendita con cui l’originario proprietario del fabbricato ne aveva ceduto le singole unità abitative.

Con sentenza n.70/2018, la Corte d’appello di Roma, in accoglimento dell’impugnazione del RAGIONE_SOCIALE e in riforma della

sentenza impugnata, respinse l’impugnazione della delibera proposta dal RAGIONE_SOCIALE.

Per quel che qui ancora rileva, la Corte territoriale escluse che il muretto di confine fosse stato edificato – come invece affermato in primo grado – su area non appartenente al condominio perché ritenne che dal Regolamento del RAGIONE_SOCIALE e dagli allegati stralci tecnici risultasse che il vialetto di ingresso – passo carrabile, al suo culmine, segnasse il confine con il fabbricato di INDIRIZZO, del quale faceva parte l ‘area cortilizia di proprietà del RAGIONE_SOCIALE.

Avverso questa sentenza RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione, affidandolo ad un motivo articolato in due censure, illustrato da successiva memoria. Il RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo , articolato in riferimento al n. 3 e al n. 4 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., il RAGIONE_SOCIALE ha denunciato, con un primo profilo, la violazione dell’art. 922 cod. civ.: erroneamente la Corte d’appello avrebbe ritenuto rilevante il Regolamento di RAGIONE_SOCIALE e gli allegati tecnici, per escludere che il muretto oggetto della delibera condominiale sia stato realizzato su un tratto di area non condominiale; il Regolamento, invece, non sarebbe idoneo titolo per individuare il confine con l’area cortilizia di sua proprietà esclusiva, estranea al RAGIONE_SOCIALE. Per altro profilo, la società ricorrente ha, quindi, lamentato che la Corte territoriale non abbia adeguatamente valutato il contenuto del rogito per notar COGNOME del 23 dicembre 2003.
1.1. Il primo profilo del motivo è fondato. Innanzitutto, in fatto, deve puntualizzarsi che l’area su cui è stato deliberato che sorga il muretto è posta a confine tra il vialetto di accesso allo stabile condominiale di INDIRIZZO e l’ area cortilizia appartenente al RAGIONE_SOCIALE

ricorrente , posta nell’immobile di INDIRIZZO e, perciò, evidentemente, non facente parte del RAGIONE_SOCIALE in causa.

Quello di cui si controverte nella fattispecie, dunque, è se, in data 17 novembre 2005, l’assemblea abbia deliberato la costruzione di un muretto su un’area di proprietà condominiale o, invece, abbia statuito la trasformazione di un’area che condominiale non è , con conseguente nullità della decisione.

Il controricorrente RAGIONE_SOCIALE ha sostenuto che l’area è condominiale perché così risulterebbe, come peraltro ritenuto dalla Corte d’appello, d al Regolamento, depositato negli atti del AVV_NOTAIO con verbale rep.23613 del 31 gennaio 1947; al Regolamento dovrebbe riconoscersi natura contrattuale in quanto predisposto e sottoscritto dall’originario proprietario/costruttore e, pertanto, come tale, idoneo ad attribuire la comproprietà dei beni elencati nell’art.1117 cod. civ. ai proprietari delle si ngole unità immobiliari; in tal senso avrebbe statuito questa Corte con ordinanza n.4432/2017, laddove ha previsto che «con il regolamento di condominio di fonte e contenuto contrattuale ben può essere attribuita la comproprietà delle cose, incluse tra quelle elencate nell’art. 1117 cod. civ., a coloro cui appartengono alcune determinate unità immobiliari, indipendentemente dalla sussistenza di fatto del rapporto di strumentalità che determina la costituzione ex lege del condominio edilizio».
La tesi del controricorrente non può essere condivisa.

Per principio consolidato, in tema di condominio negli edifici, in base all’art. 1117 cod. civ., il Regolamento di condominio, quand’anche trascritto, non è opponibile al terzo estraneo alla comunione, perché non costituisce un titolo di proprietà, sicché la natura condominiale di un’area separata e autonoma rispetto all’edificio in cui ha sede il RAGIONE_SOCIALE stesso intanto può essere riconosciuta in quanto risulti

consacrata in un titolo petitorio, formatosi in precedenza (Cass. Sez. 2, n. 8012 del 21/05/2012; Sez. 2, n. 7917 del 20/03/2023; Sez. 2, n. 27996 del 04/10/2023).

Nella specie, invero, il RAGIONE_SOCIALE, seppure condomino di INDIRIZZO, è, in riferimento all’area contesa, a confine, soggetto terzo ed estraneo perché la sua area cortilizia è in INDIRIZZO e non appartiene al RAGIONE_SOCIALE, sicché è escluso che nei suoi confronti, in riferimento a questa sua ulteriore qualità, il Regolamento possa rilevare quale titolo di proprietà della porzione contesa.

In tal senso l’ordinanza citata dal controricorrente, peraltro con l’estrapolazione di una frase, non è pertinente alla fattispecie: l’area cortilizia in proprietà del RAGIONE_SOCIALE è, infatti, pacificamente estranea al complesso immobiliare di INDIRIZZO, sicché al l’odierno ricorrente , che non riveste, rispetto a questo immobile, la qualità di condomino, non è opponibile il Regolamento quale titolo idoneo a individuare le parti comuni.

In corretta applicazione dei principi suesposti, la Corte d’appello avrebbe allora dovuto accertare la natura condominiale o non dell’area su cui dovrebbe sorgere il muretto soltanto in riferimento ai titoli petitori formatisi in precedenza in favore sia del RAGIONE_SOCIALE che del RAGIONE_SOCIALE, interpretandone e confrontandone il contenuto; tanto, invece, non ha fatto, riferendosi al Regolamento condominiale.

3. Il ricorso è perciò accolto, con assorbimento del secondo profilo di censura; conseguentemente, la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, perché riesamini l’impugnazione della delibera condominiale proposta dal centro in applicazione di quanto qui statuito.

Decidendo in rinvio, la Corte d’appello regolerà anche le spese di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione anche per le spese di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.