Regolamento confini: quando le mappe catastali valgono?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha dichiarato inammissibile un ricorso in un caso di regolamento confini. La controversia riguardava la proprietà di un cancelletto e di un vialetto tra due fondi vicini. La Corte ha confermato la decisione dei giudici di merito, i quali avevano correttamente utilizzato le mappe catastali per definire il confine. La particolarità del caso risiede nel fatto che i titoli di acquisto delle parti (decreti di trasferimento) rimandavano esplicitamente a una perizia tecnica redatta in una precedente causa di divisione, la quale a sua volta si basava proprio sulle mappe catastali. Pertanto, in questa specifica situazione, le mappe non sono state usate come prova sussidiaria, ma come fonte primaria richiamata direttamente dai titoli, rendendo legittima la loro applicazione per risolvere la disputa sul regolamento confini.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 7 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Regolamento Confini: Il Valore Decisivo dei Titoli di Acquisto

L’azione di regolamento confini è uno strumento fondamentale per risolvere le incertezze sulla linea di demarcazione tra proprietà immobiliari. Ma quali prove sono decisive in questi casi? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce sulla gerarchia delle prove, sottolineando il ruolo cruciale dei titoli di acquisto e, in circostanze particolari, delle mappe catastali. Analizziamo insieme questo interessante caso.

I Fatti di Causa: Una Disputa su Cancello e Vialetto

La vicenda ha origine dalla richiesta di un proprietario di un immobile che, attraverso un’azione di regolamento confini, chiedeva al Tribunale di accertare che un cancelletto di accesso e il relativo vialetto rientrassero interamente nella sua proprietà. Il proprietario confinante si opponeva a tale richiesta.

Entrambi i proprietari avevano acquistato i loro immobili tramite decreti di trasferimento emessi dal Tribunale di Genova, a seguito di una precedente causa di divisione di un unico, più grande, compendio immobiliare. Tali decreti, per l’individuazione precisa dei lotti, facevano espresso riferimento a una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) svolta durante il giudizio di divisione.

Il Percorso Giudiziario: Primo Grado e Appello

Il Tribunale di primo grado, avvalendosi di una nuova CTU, accertava che il cancelletto e una parte del vialetto ricadevano nella proprietà del convenuto, dando quindi torto all’attore.

La sentenza veniva impugnata davanti alla Corte d’Appello, ma anche in secondo grado l’appello veniva respinto. I giudici d’appello confermavano che l’elaborato peritale originario (richiamato dai decreti di trasferimento) faceva riferimento alle mappe catastali per individuare i beni. Di conseguenza, la nuova CTU disposta nel giudizio di regolamento confini aveva correttamente utilizzato proprio le mappe catastali per rideterminare la linea di demarcazione tra i due fondi.

Il Ricorso in Cassazione per il regolamento confini

Il proprietario soccombente proponeva ricorso per Cassazione, lamentando principalmente due aspetti:
1. Errata valutazione delle prove: Secondo il ricorrente, i giudici avrebbero errato nel privilegiare le risultanze catastali, ignorando altri elementi identificativi dell’immobile, come l’indirizzo e il numero civico. Si contestava la violazione dell’art. 950 del codice civile, che relega le mappe catastali a un ruolo sussidiario.
2. Vizi di motivazione: Si denunciava una presunta contraddittorietà della sentenza e l’omesso esame di fatti decisivi, nonché la mancata ammissione di una richiesta di chiarimenti al CTU.

Le motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, respingendo tutte le censure. La Corte ha chiarito un punto fondamentale della disciplina del regolamento confini. Se è vero che, in linea generale, la prova principe è costituita dai titoli d’acquisto e le mappe catastali hanno solo un valore sussidiario, la situazione cambia radicalmente quando sono gli stessi titoli d’acquisto a rimandare alle mappe catastali.

Nel caso di specie, i decreti di trasferimento che costituivano i titoli di proprietà di entrambe le parti facevano espresso e diretto riferimento alla perizia del procedimento di divisione, la quale, a sua volta, si basava sulle mappe catastali per l’individuazione dei lotti. Pertanto, la Corte d’Appello non ha fatto un uso sussidiario delle mappe, ma le ha correttamente considerate come fonte primaria di prova perché “richiamate” e integrate dai titoli stessi. La motivazione della sentenza impugnata è stata quindi ritenuta logica, coerente e priva di vizi.

Per quanto riguarda gli altri motivi, la Corte li ha ritenuti inammissibili sia per l’applicazione del principio della “doppia conforme” (che limita la censura del vizio di motivazione quando le decisioni di primo e secondo grado sono conformi), sia perché le critiche alla CTU si risolvevano in una richiesta di riesame del merito delle prove, attività preclusa in sede di legittimità.

Le conclusioni

Questa ordinanza ribadisce un principio cardine: nell’azione di regolamento confini, la gerarchia delle prove è chiara. Al primo posto ci sono i titoli di acquisto. Le mappe catastali intervengono solo in via sussidiaria, cioè in caso di mancanza o insufficienza dei titoli. Tuttavia, se i titoli stessi, per definire l’oggetto del trasferimento, rinviano esplicitamente a documenti (come una perizia) che si fondano sui dati catastali, questi ultimi vengono “promossi” a fonte primaria di prova, diventando l’elemento decisivo per la determinazione del confine.

Qual è la prova principale in un’azione di regolamento di confini?
La prova primaria è costituita dall’esame e dalla valutazione dei titoli d’acquisto delle rispettive proprietà (es. atti di compravendita, decreti di trasferimento), che rappresentano la fonte sovrana per la determinazione del confine.

Quando si possono usare le mappe catastali per definire un confine?
Il ricorso ad altri mezzi di prova, incluse le mappe catastali, è giustificato solo in caso di mancanza, insufficienza o mancata produzione dei titoli d’acquisto. In generale, le mappe catastali hanno un valore probatorio sussidiario.

Cosa succede se i titoli di proprietà rimandano a una perizia basata sulle mappe catastali?
In questo caso specifico, come chiarito dalla sentenza, le mappe catastali perdono il loro carattere sussidiario e diventano fonte primaria di prova. Il rinvio contenuto nel titolo di acquisto a un elaborato peritale che si basa su dati catastali eleva questi ultimi a elemento integrante del titolo stesso, rendendoli decisivi per l’individuazione del confine.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 9769 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 9769 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 14/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 24909/2020 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME COGNOME (CODICE_FISCALE, che lo rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

COGNOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE;

– controricorrente –

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI TORINO n. 2038/2019, depositata il 27/12/2019;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 09/10/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME proprietario di un immobile composto da porzione di villetta con accesso attraverso un piccolo cancello e un vialetto, promuoveva azione di regolamento di confini innanzi al Tribunale di Alessandria, evocando in giudizio il proprietario del fondo confinante, NOME COGNOME

Chiedeva l’attore di accertare che risultassero compresi, all’interno della sua proprietà, sia il cancelletto di accesso all’abitazione, sia il vialetto che ad essa conduce; chiedeva, inoltre, l’apposizione di manufatti diretti a delimitare la proprietà in corrispondenza del confine, non ché l’inesistenza del diritto di servitù di passaggio , attraverso il cancelletto di cui si tratta, a favore del fondo confinante di proprietà COGNOME.

Esponeva l’attore di aver acquistato l’immobile giusta decreto di trasferimento del Tribunale di Genova in data 04.01.2003, mentre il terreno confinante era stato acquistato da NOME COGNOME con decreto di trasferimento del Tribunale di Genova del 19.10.2011. Entrambi i decreti di trasferimento traevano origine da una causa di divisione iniziata innanzi al Tribunale di Genova, proposta dai precedenti proprietari di un unico compendio immobiliare; nell’ambito di detta causa, era stata svolta una CTU nel gennaio 2008, alla quale i predetti decreti di trasferimento avevano espressamente fatto riferimento in ordine alla precisa individuazione dei lotti e degli immobili in essi ricompresi.
1.1. Il Tribunale di Alessandria, avvalendosi delle risultanze della CTU disposta nel corso del giudizio promosso dal COGNOME, accertava che il cancelletto di accesso e una porzione del vialetto ricadevano all’interno della proprietà del convenuto COGNOME.

La sentenza di primo grado veniva impugnata da NOME COGNOME innanzi alla Corte d’Appello di Torino , che -con sentenza n. 2038/2019 – rigettava il gravame così argomentando, per quanto ancora di interesse:

dalla documentazione prodotta in atti risultava che l’elaborato del geometra COGNOME del 2008 aveva fatto riferimento alle mappe catastali ai fini dell’individuazione dei beni;

l’espletamento di nuova CTU ai fini dell’accertamento della linea di confine richiesto dal COGNOME aveva correttamente rideterminato la linea di demarcazione tra i fondi confinanti.

Nelle more del giudizio d’appello, NOME COGNOME aveva promosso una vittoriosa azione possessoria, corredata da CTU, nei riguardi del COGNOME, sul presupposto (contestato dall’attore) dell’esistenza di un passaggio ultrannuale esercitato dalla controparte attraverso il cancelletto di cui sopra, al fine di accedere al fondo di sua proprietà.

Avverso la suddetta sentenza propone ricorso per cassazione NOME COGNOME affidandolo a quattro motivi e illustrandolo con memoria.

Resiste NOME COGNOME depositando controricorso illustrato da memoria.

A séguito della proposta di definizione accelerata del Consigliere Delegato dal Presidente di Sezione, il ricorrente ha chiesto la decisione ex art. 380bis .1 cod. proc. civ.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo si deduce la nullità della sentenza, ex art. 360, comma 1, n. 4 cod. proc. civ. Il ricorrente denuncia la palese contraddittorietà ed erroneità della pronuncia laddove non riconosce che la casa e il terreno acquistato da NOME fossero perfettamente identificati con via e numero civico, come risulta dalla motivazione della

sentenza resa dal giudice di prime cure e, in precedenza, anche dalla relazione peritale redatta nel 2008 nell’ambito del procedimento giudiziale di divisione; così pervenendo al l’errato convincimento per cui non si potesse che privilegiare la misurazione catastale, in assenza di altri elementi idonei alla determinazione dei corretti confini.

Con il secondo motivo si deduce violazione o falsa applicazione di norme di diritto , con riferimento all’art. 950 cod. civ. Sulla base di quanto rilevato nel primo motivo di gravame, ossia l’aver erroneamente trascurato la chiara indicazione toponomastica degli immobili acquistati dal ricorrente, il secondo mezzo di gravame rileva la violazione della norma citata del codice civile, molto chiara nello statuire che il ricorso alle mappe catastali è consentito solo «in assenza di altri elementi».
I primi due motivi possono essere esaminati congiuntamente, poiché censurano la pronuncia impugnata -sotto i diversi profili della nullità della sentenza per contraddittorietà della motivazione e per violazione dell’art. 950 cod. civ. per aver ritenuto corretto l’utilizzo delle mappe catastali nonostante la loro accessorietà.

Essi sono entrambi inammissibili per le ragioni che seguono.

3.1. In disparte l’errata sussunzione nel n. 4) dell’art. 360 cod. proc. civ. di un vizio di motivazione («contraddittorietà» della motivazione), censurabile invece ai sensi e nei limiti (di cui si dirà al punto 4.1.) della nuova formulazione del n. 5) della medesima norma.

3.2. Per la determinazione della consistenza dei beni di cui si tratta, l a Corte d’Appello ha proceduto all ‘e same della relazione peritale cui rimandano i decreti di trasferimento del Tribunale di Genova, peraltro riportandola in sentenza (p. 8, 1° capoverso) e -diversamente da quanto sostenuto dal ricorrente -ha correttamente rilevato che per l’indicazione de l compendio immobiliare acquistato dal COGNOME non

fosse indicato il numero civico, bensì fossero solo riportati i mappali, con ulteriore rinvio alla planimetria e alle fotografie sub «Q» (v. sentenza p. 9, 2° e 3° capoverso). Il giudice d’appello si è, poi, soffermato sull’individuazione dei punti di confine attraverso il confronto tra la planimetria di primo impianto e quella realizzata in primo grado dal CTU (v. sentenza, pp. 10 e 11), apprezzando anche la metodologia di ricerca e di svolgimento dell’incarico prescelta dal quest’ultimo (v. sentenza p. 12, 3° capoverso).
3.3. Esclusa la rilevanza dell’identificazione toponomastica dei due fondi ai fini della rilevazione dei rispettivi confini, la Corte d’Appello ha confermato quanto già dedotto dal giudice di prime cure e dalla CTU del primo grado di giudizio, e cioè che i rispettivi decreti di trasferimento, emessi dal Tribunale di Genova sull’atto di divisione, richiamavano l’elaborato peritale reso nell’ambito della giudizio di divisione del fondo originariamente indiviso, il quale faceva riferimento alle mappe catastali ai fini dell’individuazione dei beni.
Tanto fuga ogni dubbio sia in merito alla lamentata contraddittorietà della motivazione, quanto alla sua apparenza. A tal proposito, è utile ricordare che la costante giurisprudenza di legittimità ritiene che il vizio ricorra quando la motivazione, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obbiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture (per tutte: Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 23123 del 28/07/2023, Rv. 668609 -01).
3.4. In definitiva, la Corte territoriale ha fatto corretta applicazione dei principi dettati da questa Corte con riferimento all’art. 950 cod. civ., richiamati nella stessa sentenza (p. 8, ultimo capoverso): «per

l’individuazione della linea di separazione fra proprietà limitrofe, base primaria dell’indagine del giudice di merito è costituita dall’esame e dalla valutazione dei titoli d’acquisto delle rispettive proprietà, integranti la fonte di prova sovrana in tema di regolamento di confini. Solo la mancanza o l’insufficienza di indicazioni sul confine rilevabile dai titoli, ovvero la loro mancata produzione, giustifica il ricorso ad altri mezzi di prova, ivi comprese le risultanze delle mappe catastali» ( ex multis , di recente: Cass. 2 civ., 04.08.2022, n. 24171; Cass. 2 civ., 01.12.2021, n. 37787; Cass. 2 civ., 23.07.2020, n. 15759; Cass. 6 civ., 05.12.2018, n. 31377; Cass. n. 10501/2013).
Per il resto, le doglianze si traducono in un apprezzamento diverso ed alternativo delle prove, inammissibile in sede di legittimità ove non sussistano – come nel caso di specie -incongruenze logico-giuridiche ( ex multis , di recente: Cass. sez. 2, n. 19717 del 17.06.2022; Cass. Sez. 2, n. 21127 dell’08.08.2019).

Con il terzo motivo si deduce omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti ( ex art. 360, comma 1, n. 5) cod. proc. civ.). Il ricorrente denuncia l’omissione di esame di elementi istruttori assolutamente decisivi per pervenire ad una decisione corretta.

4 .1. Il motivo è inammissibile poiché ricorre l’ipotesi della c.d. «doppia conforme» prevista dall’art. 348 -ter , comma 5, cod. proc. civ. (applicabile, ai sensi dell’art. 54, comma 2, del D.L. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla legge n. 134 del 2012, ai giudizi d’appello introdotti con ricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazione dal giorno 11 settembre 2012, e quindi applicabile anche al giudizio in esame , atteso che l’atto di appello è stato notificato il 05.12.2018). Il ricorrente per cassazione, al fine di evitare l’inammissibilità del motivo di cui all’art. 360, n. 5, cod. proc. civ. per
difetto di specificità, deve indicare le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse ( ex plurimis : Cass. Sez. 6-2, n. 8320 del 2022-Rv. 664432 – 01; Cass., Sez. 3, 14.07.2022, n. 22244; Cass., Sez. L, 20.07.2022, n. 22782; Cass., Sez. 6-2, 15.03.2022, n. 8320; Cass., Sez. L, 06.08.2019, n. 20994).

Nella specie, il ricorrente non ha indicato le ragioni di diversità fra le due pronunce.

5. Con il quarto motivo si deduce nullità della sentenza (ex art. 360, comma 1, n. 4) cod. proc. civ.), con riferimento agli artt. 115 e 132, n. 4) cod. proc. civ. Il ricorrente rileva che la sentenza impugnata è viziata da assenza assoluta di motivazione in merito alla richiesta, ritualmente svolta dall’esponente sia nelle conclusioni di primo grado sia in quelle di secondo grado, di ammissione di chiamata a chiarimenti del CTU, ovvero di supplemento di CTU.

5.1. Il motivo è inammissibile.

Innanzitutto, anche in questo caso si rileva un vizio di errata censura, posto che l’omessa pronuncia dovrebbe, semmai, ricadere nel n. 5 dell’art. 360 che però come precisato al punto 4.1. -non è ammissibile nel caso che ci occupa , in quanto ricorre l’ipotesi di doppia conforme.

Preme, comunque, ricordare che l’art. 360, comma 1 n. 5) cod. proc. civ., come riformulato dall’art. 54 del D.L. n. 83 del 2012, conv. con mod. dalla l. n. 134 del 2012, consente di censurare l’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, nozione nel cui ambito non è inquadrabile la consulenza tecnica d’ufficio recepita dal giudice, risolvendosi la critica ad essa nell’esposizione di mere

argomentazioni difensive contro un elemento istruttorio (per tutte: Cass, Sez. 1 – , Sentenza n. 8584 del 16/03/2022, Rv. 664367 -01).

5.2. Trova, dunque, applicazione il principio per il quale il giudice di merito non è tenuto a respingere espressamente e motivatamente le richieste di tutti i mezzi istruttori avanzate dalle parti qualora nell’esercizio dei suoi poteri discrezionali, insindacabili in sede di legittimità, ritenga sufficientemente istruito il processo. Al riguardo la superfluità dei mezzi non ammessi può implicitamente dedursi dal complesso delle argomentazioni contenute nella sentenza.

Nel caso di specie sono state espletate complessivamente tre CTU: evidentemente la Corte territoriale ha ritenuto sufficientemente chiare le risultanze peritali dalle quali emerge che il cancelletto di accesso e una porzione del vialetto ricadono all’interno della proprietà COGNOME.

La doglianza, pertanto, sollecita a questa Corte un ‘inammissibile valutazione delle risultanze probatorie.

In definitiva, il Collegio dichiara il ricorso inammissibile.

Le spese seguono la soccombenza come da dispositivo.

Essendo la decisione resa nel procedimento per la definizione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati, di cui all’art. 380bis cod. proc. civ. (novellato dal d.lgs. n. 149 del 2022), con formulazione di istanza di decisione ai sensi dell’ultimo comma della norma citata, e il giudizio definito in conformità alla proposta, parte ricorrente deve essere, inoltre, condannata al pagamento delle ulteriori somme ex art. 96, commi 3 e 4 cod. proc. civ., sempre come liquidate in dispositivo (sulla doverosità del pagamento della somma di cui all’art. 96, comma 4, cod. proc. civ. in favore della Cassa delle Ammende: Cass. S.U. n. 27195/2023).
Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art.

13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis , del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione dichiara il ricorso inammissibile; condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore del controricorrente, che liquida in €. 2.800,00 per compensi, oltre ad €. 200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%;

condanna, altresì, parte ricorrente, ai sensi dell’art. 96, comma 3 cod. proc. civ., al pagamento a favore della parte controricorrente di una somma ulteriore di € . 2.800,00 equitativamente determinata, nonché -ai sensi dell’art. 96, comma 4 cod. proc. civ. – al pagamento della somma di €. 3.000,00 in favore della Cassa delle Ammende.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis , del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.