Regolamento condominiale: validità e forma scritta

La Corte di Cassazione ha confermato l’inopponibilità di un regolamento condominiale predisposto da una società costruttrice in un momento successivo alla vendita delle unità immobiliari. I giudici hanno stabilito che il regolamento, incidendo sui diritti di proprietà e sulle parti comuni, richiede obbligatoriamente la forma scritta ad substantiam. Di conseguenza, è stata esclusa la possibilità di un’accettazione tacita per facta concludentia da parte dei condomini. La sentenza ribadisce inoltre la sussistenza dell’interesse ad agire dei proprietari per contestare clausole che riservano diritti esclusivi al venditore sulle aree comuni dell’edificio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Regolamento condominiale: perché la forma scritta è obbligatoria

La validità di un regolamento condominiale rappresenta spesso un terreno di scontro tra costruttori e acquirenti. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i limiti del potere della società venditrice nel predisporre norme che vincolano i proprietari dopo l’acquisto delle unità immobiliari. Il cuore della questione riguarda la necessità della forma scritta e l’impossibilità di accettare clausole limitative tramite semplici comportamenti concludenti.

Il caso: regolamento tardivo e riserve di proprietà

La vicenda nasce dall’iniziativa di un gruppo di condomini che hanno citato in giudizio la società costruttrice per far dichiarare inopponibile il regolamento dell’edificio. La società aveva infatti redatto e trascritto il documento solo dopo aver già trasferito la proprietà degli appartamenti. All’interno del testo, erano state inserite riserve di proprietà e facoltà speciali a favore della venditrice su alcune parti comuni dello stabile.

I condomini hanno eccepito che tale regolamento non poteva essere loro imposto, non avendolo mai sottoscritto né accettato formalmente nei rispettivi atti di acquisto. La società, di contro, sosteneva che i proprietari avessero accettato tacitamente le norme condominiali attraverso il loro comportamento nel tempo.

La decisione della Cassazione sul regolamento condominiale

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso della società, confermando quanto già stabilito nei gradi di merito. Il principio cardine espresso dai giudici è che la formazione del regolamento condominiale è sempre soggetta al requisito della forma scritta ad substantiam. Questo obbligo deriva dalla natura stessa del documento, specialmente quando contiene clausole contrattuali che incidono sull’estensione dei diritti immobiliari dei singoli condomini.

Inoltre, la Corte ha sottolineato un aspetto procedurale fondamentale: se una sentenza si basa su due diverse ragioni giuridiche (rationes decidendi), il ricorrente deve contestarle entrambe efficacemente. Nel caso di specie, la società non aveva adeguatamente impugnato l’accertamento di fatto secondo cui, comunque, non era trascorso abbastanza tempo per ipotizzare un’accettazione tacita.

L’interesse ad agire dei condomini

Un altro punto rilevante riguarda la legittimazione dei condomini a promuovere la causa. La società sosteneva che i proprietari non avessero un reale interesse ad agire, poiché le riserve di proprietà erano già presenti nei singoli contratti di compravendita. La Cassazione ha però chiarito che l’incertezza giuridica creata da un regolamento non opponibile giustifica pienamente il ricorso al giudice. I condomini hanno il diritto di tutelare il godimento della proprietà comune contro ogni potenziale lesione derivante da atti privi di validità formale.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla gerarchia delle fonti e sulla tutela della proprietà. Poiché il regolamento condominiale incide su diritti reali, la sua approvazione non può prescindere da una manifestazione di volontà chiara e documentata. La giurisprudenza consolidata esclude che le tabelle millesimali o le clausole limitative possano essere approvate per facta concludentia, richiedendo invece una deliberazione assembleare o un accordo scritto tra tutti i partecipanti. La mancanza della forma scritta rende l’atto nullo o, come in questo caso, inopponibile a chi non lo ha sottoscritto.

Le conclusioni

In conclusione, questa ordinanza protegge gli acquirenti dalle imposizioni unilaterali dei costruttori. Chi acquista un immobile deve poter fare affidamento su quanto pattuito nel rogito notarile; ogni successiva limitazione ai diritti sulle parti comuni deve passare attraverso un nuovo consenso scritto. Per i condomini, la sentenza rappresenta uno strumento di difesa contro regolamenti “fantasma” o tardivi, riaffermando che nel diritto immobiliare la certezza della forma è garanzia di sostanza.

Un regolamento predisposto dal costruttore dopo la vendita è valido?
No, se non viene accettato espressamente per iscritto dai nuovi proprietari, poiché la forma scritta è un requisito essenziale per la sua validità.

Si può accettare un regolamento condominiale con il semplice comportamento?
No, la giurisprudenza esclude l’accettazione per facta concludentia quando il regolamento incide sui diritti reali e sulla proprietà dei singoli.

Cosa succede se il regolamento limita l’uso delle parti comuni?
I condomini hanno un interesse diretto ad agire in giudizio per far dichiarare l’inopponibilità di clausole che riservano diritti esclusivi al costruttore senza consenso scritto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 27774 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 27774 Anno 2023

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 02/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso n. 34977/2018 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, c.f. CODICE_FISCALE, in persona del liquidatore volontario NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO, con domicilio eletto in Roma presso il loro studio in INDIRIZZO

ricorrente

contro

COGNOME NOME, c.f. CODICE_FISCALE, RAGIONE_SOCIALE, c.f. CODICE_FISCALE, COGNOME NOME, c.f. CODICE_FISCALE, COGNOME NOME, c.f. CODICE_FISCALE, RAGIONE_SOCIALE, c.f. CODICE_FISCALE, COGNOME NOME, c.f. CODICE_FISCALE, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO, con domicilio eletto in Roma presso di lui, nel suo studio in Roma in INDIRIZZO controricorrenti

nonché contro

OGGETTO: condominio

R.G. 34977/2018

C.C. 8-9-2023

COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME

intimati avverso la sentenza n. 5501/2018 della Corte d’appello di Roma pubblicata il 6-9-2018 udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del giorno 8-9-2023 dal relatore NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1.Con atto di citazione notificato il 19-9-2002 NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME citarono avanti il Tribunale di Roma sezione distaccata di Ostia RAGIONE_SOCIALE per sentire dichiarare a loro inopponibile, ovvero nullo o inefficace, il regolamento condominiale della INDIRIZZO INDIRIZZO, predisposto in data 15-6-2006 dalla società convenuta; in via subordinata, chiesero di dichiarare a loro inopponibili, ovvero nulle e inefficaci, le disposizioni del regolamento prive della natura indicata dall’art. 1138 cod. civ..
Con sentenza n. 74/2006 il Tribunale dichiarò l’inopponib ilità del regolamento ai condomini attori, ordinando l’annotazione della sentenza a cura del Conservatore dei Registri Immobiliari.

2.Propose appello RAGIONE_SOCIALE e, costituitisi in giudizio anche altri condomini, la Corte d’appello di Roma con sentenza n. 2307/2012 dichiarò la nullità della sentenza di primo grado per difetto di integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini in quanto litisconsorti necessari. Avverso tale sentenza tutti gli originari attori proposero ricorso per cassazione, deducendo con unico motivo la violazione e falsa applicazione dell’art. 102 cod. proc. civ.. Con ordinanza n. 23224 depositata il 14-10-2013 la Suprema
Corte accolse il ricorso, cassando la sentenza impugnata e rinviando ad altra sezi one della Corte d’appello di Roma anche per la liquidazione delle spese.

3.Con atto di citazione notificato il 9-1-2014 gli originari attori hanno eseguito la riassunzione della causa, chiedendo il rigetto dell’appello proposto da RAGIONE_SOCIALE e la rifusione delle spese di tutti i gradi del processo. Si è costituita RAGIONE_SOCIALE riproponendo i propri motivi di appello, con eccezione di quello relativo all’integrità del contraddittorio.

Con ordinanza emessa all’udie nza del 2-5-2014 la Corte d’appello di Roma ha disposto la notificazione dell’appello a NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, già parti del precedente giudizio di appello, i quali non si sono costituiti. Con sentenza n. 5501 pubblicata il 6-9-2018 la Corte d’appello ha rigettato l’appello avverso la sentenza di primo grado, ha condannato la società a restituire la somma ricevuta in esecuzione della sentenza n. 2302/2012 cassata e a rifondere le spese del grado conclusosi con la sentenza cassata, del giudizio di legittimità e del giudizio di rinvio.
Per quanto ancora interessa in relazione ai motivi di ricorso per cassazione proposti, la sentenza ha rigettato il primo motivo di appello, con il quale la societ à aveva sostenuto l’inammissibilità della domanda per difetto di interesse ad agire in capo ai condomini. Ha dichiarato che gli attori avevano inteso salvaguardare il godimento della proprietà, esclusiva e comune, dei beni facenti parte dello stabile al quale si riferiva il regolamento; ha aggiunto che tale esigenza, perseguita in ragione della situazione di incertezza che caratterizzava la situazione giuridica, essendo stato il regolamento predisposto successivamente all’acquisto delle singole unità immobi liari, non poteva essere perseguita se non con l’esercizio dell’azione. La sentenza ha altresì
rigettato il secondo motivo di appello, con il quale la società aveva contestato la propria carenza di legittimazione passiva, in quanto gli attori avevano prospettato che la società aveva redatto e trascritto il regolamento condominiale in data successiva al trasferimento della proprietà delle singole unità immobiliari a loro favore e in relazione a tale prospettazione la società venditrice era il soggetto tenuto a subire la pronuncia; ciò in quanto la dichiarazione di inopponibilità del regolamento era stata invocata allo scopo di impedire la potenziale lesione del diritto di comproprietà degli attori su parti comuni dell’edificio, che risultava pregiudicato dall e riserve e dalle facoltà riservate su dette parti alla società che aveva predisposto il regolamento. Nel merito, la sentenza ha dichiarato che, poiché la formazione del regolamento condominiale era soggetta al requisito della forma scritta ad substantiam, si doveva escludere la possibilità di un’accettazione tacita per factia concludentia come sostenuta dall’appellante; ha aggiunto che, in ogni caso, una tale forma di accettazione doveva essere esclusa, in quanto erano decorsi solo due anni tra la predisposizione e trascrizione del regolamento e l’instaurazione del giudizio.
4.Con atto notificato il 23/26-11-2018 RAGIONE_SOCIALE ha proposto tempestivo ricorso per cassazione avverso la sentenza, non notificata, sulla base di due motivi.

NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOMECOGNOME NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME hanno resistito con controricorso, mentre gli altri resistenti sono rimasti intimati.

Il ricorso è stato avviato alla trattazione camerale ex art. 380bis.1 cod. proc. civ. e in prossimità dell’adunanza in camera di consiglio la ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

All’esito della camera di consiglio del giorno 8-9-2023 la Corte ha riservato il deposito dell’ordinanza.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1 .Con il primo motivo proposto ai sensi dell’art. 360 co.1 n. 3 cod. proc. civ. la società ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1138 cod. civ., lamentando che la sentenza impugnata abbia escluso la possibilità di accettazione tacita per facta concludentia del regolamento condominiale.

1.1.Il motivo è inammissibile, dovendosi dare continuità al principio secondo il quale allorché la sentenza del giudice di merito, dopo avere aderito a una prima ragione di decisione, esamini e accolga una seconda ragione, al fine di sostenere la decisione anche nel caso in cui la prima possa risultare erronea, la pronuncia è basata su due distinte rationes decidendi, ciascuna di per sé sufficiente a sorreggere la decisione adottata, con il conseguente onere del ricorrente di impugnarle entrambe, a pena di inammissibilità del ricorso per cassazione (Cass. Sez. 1 14-8-2020 n. 17182 Rv. 658567-01, Cass. Sez. 3 18-4-2019 n. 10815 Rv. 653585-01).
La sentenza impugnata non ha soltanto escluso la possibilità dell’accettazione tacita del regolamento condominiale per il fatto che l’accettazione dovesse avvenire per iscritto, ma ha anche espressamente (pag. 11) escluso che fosse avvenuta tale accettazione tacita del regolamento; testualmente la sentenza ha dichiarato « in ogni caso, nella specie una siffatta forma di approvazione deve essere comunque esclusa, in ragione del brevissimo lasso temporale (appena due anni) intercorso tra la predisposizione e trascrizione del regolamento contestato (15 giugno 2000) e la instaurazione del giudizio di primo grado, con il quale si contesta la opponibilità di tale atto (settembre 2002)». Questo accertamento, relativo alla mancanza dei presupposti di fatto per ritenere l’accettazione tacita del regolamento, in quanto non attinto in alcun modo dai motivi di ricorso,
è passato in giudicato ed è in sé idoneo e sufficiente a sorreggere la decisione impugnata.

Del resto il motivo è anche infondato, a fronte del principio posto già da Cass. Sez.U. 30 dicembre 1999 n. 943 Rv. 532623-01, secondo il quale la formazione del regolamento condominiale è sempre soggetto al requisito della forma scritta ad substantiam; la prescrizione di tale requisito formale si desume dall’art. 1138 cod. civ., che prescrive la trascrizione del regolamento approvato dall’assemblea in apposito registro, dall’art. 1136 cod. civ. (che prescrive la verbalizzazione e la trascrizione nel registro tenuto dal l’amministratore delle delibere assembleari), nonché, ove si tratti di clausole di natura contrattuale, dalla loro incidenza sull’estensione dei diritti immobiliari dei condomini (Cass. Sez. 2 20-2-2023 n. 5258). Si è consolidato anche il principio, che ha superato i precedenti citati dal ricorrente, secondo il quale, alla stregua de ll’ art. 68 disp. att. cod. civ., che dispone che la tabella millesimale sia allegata al regolamento di condominio e dell’art. 1138 cod. civ. già richiamato, non sono configurabili approvazioni o revisioni per facta concludentia delle tabelle millesimali, in quanto l’atto di approvazione e revisione deve avere la veste di una deliberazione assembleare (Cass. Sez. 6-2 14-10-2022 n. 30305, Cass. Sez. 2 1510-2019 n.26042 Rv. 655469-01).
2.Con il secondo motivo proposto ai sensi dell’art. 360 co. 1 n.3 cod. proc. civ. la società ricorrente deduce la violazione o falsa applicazione dell’art. 100 cod. proc. civ. e dell’art. 1372 cod. civ. e rileva il giudicato di cui alla sentenza n. 14/2010 del Tribunale di Roma sezione distaccata di Olbia. Lamenta che la sentenza impugnata abbia ritenuto esistente l’interesse ad agire in capo agli attori al fine di evitare la lesione del diritto di comproprietà sulle parti comuni dell’edificio in applicazione delle riserve di proprietà a favore della società contenute nel regolamento impugnato; ciò nonostante tali riserve derivassero non
dal regolamento, ma dagli atti di compravendita delle singole unità immobiliari e fossero già state dichiarate valide e opponibili ai condomini con sentenza n. 14/2010 del Tribunale di Roma sezione distaccata di Olbia passata in giudicato tra le parti.

2.1.Il motivo presenta profili di inammissibilità ed è comunque infondato.

Nella sentenza impugnata non vi è alcun cenno né alla sentenza n. 14/2010 del Tribunale di Roma sezione distaccata di Olbia né al fatto che i contratti di compravendita delle singole unità immobiliari contenessero le medesime riserve di proprietà e facoltà a favore della venditrice contenute nel regolamento di condominio, idonee a recare pregiudizio ai diritti degli attori e in relazione alle quali la Corte d’appello ha ritenuto il loro interesse ad agire. Per questo il motivo è inammissibile ai sensi dell’a rt. 366 co. 1 n. 6 cod. proc. civ., in quanto nel caso in cui una determinata questione giuridica -che implichi un accertamento di fatto- non risulti trattata in alcun modo nella sentenza impugnata, il ricorrente che proponga detta questione in sede di leg ittimità ha l’onere, al fine di evitare una statuizione di inammissibilità per novità della censura, non solo di allegarne l’avvenuta deduzione innanzi al giudice di merito, ma anche di indicare in quale atto del giudizio precedente vi abbia provveduto, onde dare modo alla Corte di cassazione di controllare dagli atti la veridicità di tale asserzione prima di esaminare nel merito la questione stessa (Cass. Sez. 2 24-1-2019 n. 2038 Rv. 652251-01, Cass. sez. 6-1 13-62018 n. 15430 Rv. 649332-01, Cass. sez. 1 18-10-2013 n. 23675 Rv. 627975-01).
Non rileva la previsione, pure richiamata dalla ricorrente, secondo la quale il giudicato può essere rilevato in ogni stato e grado del processo. Nel giudizio di cassazione il giudicato esterno è rilevabile anche d’uff icio sia qualora emerga da atti comunque prodotti nel

giudizio di merito sia nel caso in cui il giudicato si sia formato successivamente alla sentenza impugnata; in tale secondo caso la produzione del documento che lo attesta non trova ostacolo nel divieto posto dall’art. 372 cod. proc. civ., che è invece operante ove la parte invochi l’efficacia di giudicato di una pronuncia anteriore a quella impugnata che non sia stata prodotta nei precedenti gradi del processo (Cass. Sez. 2 22-1-2018 n. 1534 Rv. 647079-01, Cass. Sez.U. 16-62006 n. 13916 Rv. 589695-01, per tutte). Nella fattispecie non risulta che la sentenza n. 14/2010 del Tribunale di Roma sezione distaccata di Ostia passata in giudicato fosse stata prodotta nel corso del giudizio di merito e la produzione unitamente al ricorso per Cassazione è inammissibile, in quanto la pronuncia è anteriore a quella impugnata.
3.In conclusione il ricorso è integralmente rigettato e, in applicazione del principio della soccombenza, la società ricorrente deve essere condannata alla rifusione a favore dei controricorrenti delle spese del giudizio di cassazione; le spese sono liquidate in dispositivo considerando il valore i ndeterminato della causa, stante l’oggetto dell’impugnazione relativa all’opponibilità del regolamento condominiale, con la distrazione richiesta.

In considerazione dell’esito del ricorso, ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115 si deve dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;

condanna il ricorrente alla rifusione a favore dei controricorrenti delle spese di lite del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 4.000,00 per compensi ed Euro 200,00 per esborsi, oltre 15% dei compensi a titolo

di rimborso forfettario delle spese, iva e cpa ex lege, con distrazione a favore dell’AVV_NOTAIO ri dichiaratosi antistatario.

Sussistono ex art.13 co.1-quater d.P.R. 30 maggio 2002 n.115 i presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi del co.1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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