Regolamento condominiale: quando è inopponibile?

Una società, proprietaria di un immobile, ha contestato una clausola del regolamento condominiale che le vietava di tenere aperte le finestre sul cortile. Il Tribunale di Milano ha stabilito che, sebbene la clausola fosse valida in linea di principio, non era opponibile alla società. La motivazione risiede nel fatto che una limitazione così significativa, qualificabile come servitù, per essere efficace nei confronti di un nuovo acquirente deve essere o trascritta nei registri immobiliari o specificamente accettata nell’atto di acquisto. Una generica accettazione del regolamento non è sufficiente. Di conseguenza, il condominio è stato condannato al pagamento delle spese legali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Regolamento condominiale e limiti alla proprietà: quando una clausola è inefficace?

Il regolamento condominiale è un documento fondamentale che disciplina la vita all’interno di un edificio, ma fino a che punto può limitare il diritto di proprietà dei singoli condomini? Una recente sentenza del Tribunale di Milano offre un’analisi chiara sulla distinzione cruciale tra la validità di una clausola e la sua opponibilità a un nuovo acquirente. Il caso riguarda un’attività commerciale che si è vista contestare la possibilità di tenere aperte porte e finestre verso il cortile, in base a una norma del regolamento risalente a molti anni prima del suo acquisto.

Il caso: una clausola restrittiva nel regolamento condominiale

Una società, dopo aver acquistato un’unità immobiliare in un condominio, ha impugnato una clausola del regolamento approvato nel 1996. Tale clausola vietava in modo tassativo ai negozianti di tenere aperte porte e finestre verso il cortile, specialmente se l’attività comportava la produzione di odori o vapori (come nel caso di ristoranti, bar o pasticcerie). La società sosteneva la nullità della clausola e, in ogni caso, la sua inefficacia nei propri confronti, chiedendo anche l’annullamento della delibera originale del 1996 e di una successiva delibera del 2023 che la confermava.

Il condominio si è difeso sostenendo la piena validità della clausola, forte della sua natura “contrattuale” (approvata all’unanimità da tutti i condomini originari) e del fatto che la società acquirente, nell’atto di compravendita, aveva genericamente dichiarato di conoscere e accettare il regolamento vigente.

La decisione del Tribunale: la distinzione tra validità e opponibilità del regolamento condominiale

Il Giudice ha rigettato la richiesta di dichiarare nulla la clausola. Le norme di un regolamento condominiale di natura contrattuale possono legittimamente imporre limiti ai diritti dei singoli proprietari, anche consistenti, configurandosi come “servitù reciproche”.

Tuttavia, il punto centrale della decisione è un altro: il Tribunale ha dichiarato quella specifica clausola inopponibile alla società attrice. Questo significa che, pur essendo la norma valida in astratto, essa non poteva essere fatta valere nei confronti del nuovo proprietario. La decisione ha portato alla condanna del condominio al pagamento delle spese legali.

Le motivazioni della sentenza: il ruolo della trascrizione

La motivazione della sentenza si fonda su un principio consolidato in giurisprudenza. Le restrizioni alle facoltà di godimento della proprietà privata, per essere opponibili ai terzi acquirenti, devono seguire un percorso preciso. Non basta che siano contenute in un regolamento approvato all’unanimità. È necessario che il nuovo acquirente ne sia venuto a conoscenza in modo inequivocabile. Questo può avvenire in due modi:

1. Trascrizione del regolamento: La clausola limitativa deve essere trascritta nei registri immobiliari. Questo atto le conferisce pubblicità legale, rendendola conoscibile e vincolante per chiunque acquisti un’unità nell’edificio.
2. Accettazione specifica nell’atto di acquisto: In assenza di trascrizione, la clausola deve essere specificamente richiamata e approvata dall’acquirente nel rogito notarile. Una menzione generica o una dichiarazione di stile di “conoscere e accettare il regolamento” non è considerata sufficiente per vincolare l’acquirente a servitù così gravose.

Nel caso specifico, il condominio non è riuscito a dimostrare né la trascrizione della clausola né un’accettazione specifica e consapevole da parte della società acquirente. Pertanto, la clausola non poteva produrre effetti nei suoi confronti.

Conclusioni: cosa insegna questa sentenza sul regolamento condominiale

Questa sentenza ribadisce un concetto fondamentale per chi acquista un immobile in condominio: l’importanza di un’analisi attenta non solo dell’atto di acquisto, ma anche del regolamento e della sua storia. Per i condomini, invece, emerge la necessità di assicurare la corretta pubblicità delle clausole limitative (tramite trascrizione) per garantirne l’efficacia nel tempo verso tutti i futuri proprietari. Una clausola, anche se approvata all’unanimità, rischia di rimanere lettera morta se non vengono rispettati i requisiti formali per la sua opponibilità ai terzi.

Una clausola di un regolamento condominiale può vietare a un’attività commerciale di tenere aperte le finestre?
Sì, un regolamento condominiale di natura contrattuale (cioè approvato all’unanimità) può legittimamente contenere clausole che limitano l’uso della proprietà privata, come il divieto di tenere aperte porte e finestre, in quanto queste norme costituiscono servitù reciproche tra le varie unità immobiliari.Perché la clausola, pur essendo valida, non è stata applicata al nuovo proprietario?
La clausola non è stata applicata perché è stata ritenuta ‘inopponibile’. Per essere vincolante per un nuovo acquirente, una clausola così restrittiva deve essere o trascritta nei registri immobiliari oppure specificamente richiamata e approvata nell’atto di acquisto. Nel caso di specie, mancavano entrambe queste condizioni e la generica accettazione del regolamento non è stata considerata sufficiente.

Chi paga le spese legali se una clausola del regolamento condominiale viene dichiarata non opponibile?
Secondo il principio della soccombenza, la parte che perde la causa è tenuta a pagare le spese legali. In questo caso, il Tribunale ha condannato il condominio a rimborsare le spese legali alla società, poiché, pur essendo stata respinta la domanda di nullità della clausola, è stata accolta quella, centrale, sulla sua inopponibilità.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI MILANO N. 6210 2025 – N. R.G. 00003249 2024 DEPOSITO MINUTA 25 07 2025 PUBBLICAZIONE 25 07 2025

N. R.G. 3249/2024

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO

TREDICESIMA CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. NOME COGNOME ha pronunciato ex art. 281 sexies quarto comma c.p.c. la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3249/2024 promossa da:

(C.F. , con il patrocinio dell’avv. NOME COGNOME elettivamente domiciliato in INDIRIZZO NOME COGNOME presso il difensore avv. NOME COGNOME P.

ATTORE/I

contro

(C.F. ), con il patrocinio dell’avv. COGNOME

NOME COGNOME elettivamente domiciliato in INDIRIZZO 20135 presso il difensore avv. NOME

CONVENUTO/I

(

CONCLUSIONI

SVOLGIMENTO IN FATTO DEL PROCESSO

Per quanto riguarda domande, eccezioni e richieste conclusive delle parti, si rinvia agli atti processuali delle medesime ed ai verbali delle udienze, attesa la modificazione dell’art.132 n° 4 c.p.c. con la legge 69/2009, che esclude una lunga e particolareggiata esposizione di tutte le vicende processuali anteriori alla decisione.

MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE

La presente controversia è stata introdotta da con atto di citazione regolarmente notificato con il quale, sul presupposto di essere condomina del , conveniva in giudizio il Condominio stesso per sentir accogliere le seguenti conclusioni: ‘ Voglia l’On.le Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa, anche in via istruttoria e incidentale: accertare e dichiarare l’inopponibilità alla delle limitazioni imposte alla proprietà esclusiva nel regolamento condominiale approvato il 29/06/1996 e ratificato con verbale del 27/06/2023; per effetto dichiarare nulla la delibera assembleare del 29/06/1996 e quella di semplice ratifica del 27/06/2023’. ..
Si costituiva regolarmente in giudizio il domande attoree.

chiedendo il rigetto delle

La causa veniva assegnata alla dott.ssa NOME COGNOME che con ordinanza del 20.3.2024 differiva la prima udienza al 10.6.2024. In esito al deposito delle memorie ex art. 171 -ter c.p.c. alla prima udienza il Giudice, ritenuta la causa documentale, non ammetteva i mezzi di prova richiesti da parte convenuta e rinviava per la precisazione delle conclusioni e discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c. Nelle more il fascicolo veniva assegnato definitivamente alla dott.ssa NOME COGNOME che con ordinanza del 31.0.2025 differiva l’udienza al 11.3.2025. Alla fissata udienza il Giudice rinviava per la discussione ai sensi dell’art. 281 -sexies c.p.c. concedendo alle parti termine per il deposito di note conclusive. All’udienza del 26.6.2025 in esito alla discussione il giudice tratteneva la causa in decisione ex art 281 sexies IV comma cpc.
Oggi la causa viene decisa con la presente sentenza.

Preliminarmente si dà atto che essendo stata esperita la procedura di mediazione obbligatoria, conclusasi con verbale negativo, è stata assolta la condizione di procedibilità prevista dalla legge.

Nel merito osserva questo Giudice che, dall’esame degli atti di causa e dalla documentazione allegata dalle parti, risulta provato e, in parte, comunque, anche pacifico ed incontestato, che

1. con delibera del 26.6.1996 si è costituito il a seguito di separazione dal (doc 1 convenuto)

2. con medesima delibera del 26.6.1996 è stato approvato all’unanimità dei partecipanti al Condominio il regolamento condominiale che quindi ha natura contrattuale (doc 1 convenuto)

3. il regolamento prevede all’art. 6 lettera b comma secondo :’ I negozi potranno avere destinazioni tali da non arrecare disturbo o danni agli altri condomini per immissioni di rumori, fumo, odori, ecc.. ” (doc. 2 convenuto)

4. il regolamento prevede all’art. 6 lettera r comma secondo “E’ fatto divieto in modo tassativo ai negozianti di tenere aperte le porte e le finestre verso il cortile ad eccezione per quelle parti di serramento già previste in progetto che permettono la circolazione dell’aria e che evitano di poter vedere le attività svolte all’interno dei singoli negozi Tale divieto è totale qualora vengano svolte attività che producano odori e/o vapori (come ad esempio ristoranti, gastronomie, bar, pasticceria, ecc.)” (D oc. 2 convenuto)
5. In data 29.11.2021 acquistava da RAGIONE_SOCIALE la proprietà dell’unità immobiliare sita nel Condominio di al piano T-S1. (doc 1 parte attrice) Parte

6. Nella nota di trascrizione dell’atto di acquisto di parte attrice è indicato che ‘ la parte acquirente si è obbligata ad osservare e far osservare, anche dai suoi aventi causa a qualunque titolo, il regolamento condominiale vigente dello stabile di cui quanto alienato con il trascrivendo atto costituisce porzione, che ha dichiarato di ben conoscere ed accettare ‘ (doc. 3 convenuto).

7. L’unità immobiliare di parte attrice è dotata di porta con maniglione ‘antipanico’ che si apre sul cortile principale del , di fronte al portone di ingresso dello stabile .

8. Con delibera del 27.6.2023 l’assemblea ha approvato al punto 1 del’odg: ‘ L’assemblea per maggioranza ribadisce quanto già deliberato nell’assemblea del 26/06/1996 punto 2 dove viene riportata l’approvazione del regolamento di condominio dello stabile di .

Parte attrice lamenta la nullità della clausola regolamentare di cui all’art. 6 lettera r comma che vieta in modo ‘ tassativo ai negozianti di tenere aperte le porte e le finestre verso il cortile’ e conseguentemente deduce la nullità della delibera del 26.6.1996 e del 27.6.2023 .

E’ contestata poi l’opponibilità del regolamento condominiale atteso che il Condominio ne assume la vincolatività per essere lo stesso stato approvato all’unanimità dei partecipanti al condominio e comunque per essere stato approvato dall’attrice nell’atto di acquisto ed in particolare nella nota di trascrizione; di contro l’attrice eccepisce la inopponibilità della clausola suddetta sia per mancanza delle firme dei condomini tutti in calce al verbale che ha deliberato l’ approvazione del condominio sia per mancata trascrizione della detta clausola nella nota di trascrizione.
Come noto le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento dei beni comuni e della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio volte a vietare lo svolgimento di determinate attività sono ammissibili e costituiscono servitù reciproche e devono perciò essere approvate mediante espressione di una volontà contrattuale, e quindi con il consenso di tutti i condomini, mentre la loro opponibilità ai terzi, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all’adempimento dell’onere di trascrizione. In particolare, l’esigenza dell’unanimità dell’approvazione delle clausole del regolamento che costituiscano servitù sulle parti comuni è imposta dall’art. 1108, comma 3, c.c., mentre la costituzione contrattuale di servitù che restringono i poteri e le facoltà sulle singole proprietà esclusive suppone che il documento sia sottoscritto dai rispettivi titolari al fine di adempiere al requisito della forma scritta ad substantiam. In assenza di trascrizione, peraltro, queste disposizioni del regolamento, che stabiliscono limiti alla destinazione delle proprietà esclusive e dei beni comuni, valgono soltanto nei confronti del terzo acquirente che prenda atto in maniera specifica, nel medesimo contratto d’acquisto, del vincolo reale gravante sull’immobile. Non basta, dunque, una generica, e perciò irrilevante, accettazione del regolamento da parte dell’acquirente, essendo invece necessaria, ai fini dell’opponibilità di una disposizione istitutiva di servitù, una dichiarazione di specifica conoscenza dell’esistenza delle reciproche servitù (cfr. Cass. n. 21024/2016, Cass. n. 6769/2018, Cass. 24188/2021, non massimata cass 635722 ).
Orbene ferma per quanto sopra la validità di clausole limitative delle facoltà inerenti al godimento dei beni comuni e della proprietà esclusiva contenute nei regolamenti deve essere disattesa la domanda di nullità della

delibera del 26.6.1996 e del 27.6.2023 ma va dichiarata inopponibile all’attrice la clausola contenuta nell’art 6 lettera r comma secondo , atteso che non vi è in atti prova che della clausola -costituente servitù atipica – sia stato trascritta nell’atto di acquisto dell’attrice o nella nota di trascrizione ovvero che detta clausola sia stata specificatamente approvata dalla terza rispetto all’atto di approvazione del regolamento dal ché detta clausola non è opponibile all’attrice.

Per quanto sopra, ogni altra domanda ed eccezione sollevata nel merito del giudizio rimane assorbita o disattesa, in applicazione del principio processuale della “ragione più liquida” (Cass. Sez. U, n. 9936 del 08/05/2014; Cass. n. 12002 del 28/05/2014; Cass. civ. Sez. V Ord., 08/06/2018, n. 15008).

Le spese di lite seguono il criterio della soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo tenuto conto del parziale accoglimento delle domande di parte attrice

Sentenza esecutiva ex lege

P.Q.M.

Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente decidendo, rigettata, assorbita o disattesa ogni altra domanda, eccezione o istanza, così provvede, come in motivazione:

-Dichiara non opponibile a la clausola di cui all’art. 6 lettera r comma secondo contenuta nel regolamento condominiale in vigore dal 26.6.1996

– Rigetta ogni altra domanda

-Condanna il convenuto a corrispondere all’attrice le spese e competenze del presente giudizio, liquidate in €.2.500,00 per compensi, oltre alle spese generali nella misura del 15% dei compensi ed a cpa e Iva di legge oltre €.545,00 per anticipazioni.

Sentenza esecutiva

Milano 25 luglio 2025

Il Giudice dott. ssa NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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