Regolamento condominiale: limiti all'uso delle parti comuni

Una società immobiliare ha citato in giudizio due condomini per aver installato un cancello aggiuntivo, violando il regolamento condominiale che limitava le modifiche estetiche. La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che il giudice di merito ha errato nel non applicare le specifiche e più restrittive norme del regolamento condominiale, limitandosi a valutare l’intervento secondo i principi generali sull’uso della cosa comune (art. 1102 c.c.). La sentenza è stata cassata con rinvio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 agosto 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Regolamento Condominiale: Quando le Sue Regole Superano il Codice Civile

La vita in condominio è spesso un delicato equilibrio tra libertà individuali e necessità collettive. Il regolamento condominiale è lo strumento chiave che governa questa convivenza, ma fino a che punto può limitare le azioni dei singoli proprietari? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce che le disposizioni di un regolamento di natura contrattuale possono essere più severe delle norme generali del Codice Civile, specialmente per quanto riguarda l’estetica e le modifiche alle parti comuni.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine in un complesso residenziale, dove una società, proprietaria di un immobile, ha contestato l’operato di due condomini. Questi ultimi avevano installato un secondo cancello di accesso al proprio giardino, a pochi metri da quello preesistente, modificando di fatto un muretto comune. Secondo la società, questa opera violava non solo l’estetica generale, ma anche specifiche clausole del regolamento condominiale (articoli 5 e 6), che vietavano esplicitamente modifiche alle recinzioni e alterazioni del decoro architettonico.

L’Iter Giudiziario e la Decisione della Corte d’Appello

Inizialmente, la domanda della società era stata accolta. Tuttavia, la Corte d’Appello ha ribaltato la decisione. Secondo i giudici di secondo grado, l’installazione del nuovo cancello non costituiva una violazione, ma un semplice “uso più intenso della cosa comune”, legittimo ai sensi dell’art. 1102 del Codice Civile. La Corte territoriale aveva quindi ritenuto che, non essendo stata creata una servitù a carico del bene comune e non essendo stato leso il decoro architettonico in senso generale, l’opera fosse legittima. In sostanza, il giudice d’appello si era limitato ad applicare la norma generale, senza dare il giusto peso alle specifiche e più restrittive previsioni del regolamento.

Il Valore Vincolante del Regolamento Condominiale

Il cuore della questione, portato all’attenzione della Cassazione, era proprio questo: il giudice deve limitarsi a verificare il rispetto dei principi generali del Codice Civile o deve dare prevalenza alle clausole specifiche del regolamento condominiale, quando queste sono più restrittive? La società ricorrente ha sostenuto che la Corte d’Appello avesse completamente ignorato gli articoli 5 e 6 del regolamento, che imponevano divieti precisi su qualsiasi variante all’estetica delle recinzioni e modifica ai muretti.

Le Motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso, affermando un principio fondamentale: le norme di un regolamento condominiale di natura contrattuale (cioè accettato da tutti i condomini al momento dell’acquisto) possono integrare e derogare la disciplina legale, imponendo limiti più stringenti ai diritti dei singoli. Il problema, secondo la Cassazione, non era verificare se l’apertura del cancello ledesse il decoro architettonico in astratto, ma se violasse le specifiche prescrizioni regolamentari invocate. Il giudice di merito avrebbe dovuto verificare la natura di tali disposizioni e accertare se l’intervento dei condomini fosse conforme a tali norme più rigorose. L’art. 1102 c.c., che consente a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune, non è una norma inderogabile e può essere limitato da un regolamento che, ad esempio, definisca in modo più stringente il concetto di decoro o vieti determinate modifiche per preservare l’armonia estetica dell’edificio.

Le Conclusioni

La Corte ha cassato la sentenza e rinviato la causa alla Corte d’Appello di Catanzaro, in diversa composizione, che dovrà riesaminare il caso attenendosi a questo principio. La decisione ribadisce l’importanza e la forza vincolante del regolamento condominiale di natura contrattuale. Per i condomini, ciò significa che prima di intraprendere qualsiasi modifica, anche su parti di proprietà esclusiva che incidono sull’esterno, è essenziale consultare attentamente il regolamento. Per gli amministratori e i giudici, questo provvedimento sottolinea l’obbligo di applicare prima le norme specifiche del regolamento e solo in seguito, qualora la materia non sia disciplinata, i principi generali del Codice Civile.

Un regolamento condominiale può vietare modifiche che sarebbero permesse dal Codice Civile?
Sì. Secondo la Corte, un regolamento di natura contrattuale può stabilire limiti più rigorosi rispetto a quelli previsti dalla legge generale (come l’art. 1102 c.c.), ad esempio vietando specifiche modifiche per tutelare il decoro architettonico.

Quale norma deve applicare il giudice in caso di contestazione di un’opera in condominio?
Il giudice deve prima verificare l’esistenza di specifiche norme nel regolamento condominiale che disciplinano il caso. Solo se il regolamento non prevede nulla, potrà applicare i principi generali stabiliti dal Codice Civile sull’uso della cosa comune e sulle innovazioni.

L’installazione di un nuovo cancello su un muro comune è sempre un uso legittimo della cosa comune?
No. Se il regolamento condominiale vieta espressamente modifiche ai muretti, alle recinzioni o all’estetica generale, l’installazione del cancello è illegittima, anche se non impedisce agli altri condomini l’uso della parte comune e costituisce un semplice “uso più intenso”.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 20297 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 20297 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME

Data pubblicazione: 20/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 24861/2020 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa dagli avvocati COGNOME e COGNOME

-ricorrente-

contro

COGNOME NOMECOGNOME

-intimate-

Avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO di CATANZARO n. 2417/2019 depositata il 18/12/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/06/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

COGNOME e NOME COGNOME erano proprietarie di un immobile sito nel RAGIONE_SOCIALE nel Comune di Belvedere Marittimo

(CS) accessibile a piedi e con passaggio anche rotabile attraverso una stradina condominiale denominata INDIRIZZO

Nel giugno del 1998, l’amministratore della società RAGIONE_SOCIALE constatò che le odierne intimate avevano realizzato, oltre al cancello già esistente, un ulteriore cancello di accesso al proprio giardino, installato a pochi metri da quello di accesso al proprio immobile.

Sicché RAGIONE_SOCIALE agì in giudizio per ottenere la condanna di NOME COGNOME e NOME COGNOME alla rimozione del cancello, realizzato a pochi metri dal cancello di accesso al proprio immobile, pregiudicandone l’accesso, compromettendo la possibilità di utilizzazione esclusiva dell’ultimo tratto della stradina, ed incidendo sull’estetica condominiale in violazione dell’art. 1102 c.c. e del regolamento condominiale (in particolare degli artt. 5 e 6 che vietava lo spostamento dei cancelli di accesso rotabile e pedonale).
2. Si costituirono COGNOME NOME e COGNOME NOME contestando, per quel che ancora rileva in questa sede, che tale cancello pregiudicasse i diritti della società attrice, per quanto acclarato in un parallelo giudizio possessorio sempre intentato da RAGIONE_SOCIALE, e chiedendo, stante la realizzazione da parte di Beta di un cancello pedonale sul muro condominiale, la rimozione dell’opera realizzata.

In primo grado venne accolta la domanda di RAGIONE_SOCIALE e la riconvenzionale proposta dall’odierne intimate.

Avverso tale decisione proposero appello COGNOME NOME e COGNOME NOME, lamentando che il Tribunale non aveva valutato la fattispecie al suo vaglio considerando la violazione del regolamento condominiale, ed il giudice di merito, nella contumacia di RAGIONE_SOCIALE in parziale riforma, rigettò la domanda formulata da RAGIONE_SOCIALE

La Corte di merito escluse il vizio di ultra petizione richiamando al riguardo Cass. n. 10169 del 2015 e Cass. n. 12491 del 2014.

Nel merito si osservò che, sebbene le appellanti avessero realizzato un cancello di accesso alla loro proprietà adiacente la proprietà della parte attrice, vi era stato un uso più intenso della cosa comune che non comportava la realizzazione di alcuna servitù a carico del bene comune, avuto riguardo all’articolo 3 del regolamento condominiale. Pertanto, il cancello doveva considerarsi legittimo.

Secondo la Corte di merito, avrebbero dovuto pertanto dovuto essere rigettate in primo grado entrambe le domande perché entrambe le opere, in realtà, determinavano, esclusivamente, un uso più intenso del bene comune.

Avverso questa sentenza RAGIONE_SOCIALE propone ricorso affidato ad un motivo. COGNOME NOME e COGNOME NOME sono rimaste intimate.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo di ricorso si denuncia, in particolare, la violazione degli artt. 1102, 1120, 1138 c.c. in relazione agli artt. 3, 5 e 6 del regolamento condominiale applicabile tra le parti.

Secondo la società ricorrente il giudice non avrebbe considerato che nella specie si era al cospetto di innovazioni regolate dagli artt. 5 e 6 del regolamento che prevedevano non solo il divieto di apportare innovazioni o varianti all’immobile che potessero alterare l’ aspetto dell’unità abitativa, l’estetica delle recin zioni ed il decoro architettonico, ma anche il divieto di modificare muretti e recinzioni (da intendersi come modifica di finiture infissi, parti metalliche, aspetto e forma).
Il ricorso è fondato.

La Corte d’appello, chiamata a verificare la conformità dell’intervento alle disposizioni del regolamento, comprese quelle di cui agli artt. 5 (che vietava anche varianti all’estetica delle recinzioni) e 6 (che vietava anche la modifica ai muretti e alle reti di recinzione), ha però omesso di compiere tale verifica, perché si è limitata ad

accertare l’assenza di lesioni al decoro e la conformità ai principi generali sull’uso del bene comune, mentre, diversamente, avrebbe dovuto verificare la natura delle disposizioni violate.

Il problema nella specie non consisteva nel verificare se l’apertura del cancello avesse violato o meno il decoro architettonico e determinato un uso illegittimo del bene comune ma, piuttosto, di individuare la natura delle specifiche prescrizioni regolamentari invocate ed accertare, di conseguenza, se vi fosse stata violazione di tali norme che prevedevano un limite più stringente all’uso della cosa comune,.

E’ noto infatti che l’art. 1102 c.c. nel prescrivere che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso, non pone una norma inderogabile. Ne consegue che i suddetti limiti possono essere resi più rigorosi dal regolamento condominiale, o da delibere assembleari adottate con i ‘quorum’ prescritti dalla legge, fermo restando che non è consentita l’introduzione di un divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni (Cass. 27233/2013).
Trova quindi nella specie applicazione il principio secondo cui le norme di un regolamento di condominio – aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall’unico originario proprietario dell’edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini, ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini possono derogare od integrare la disciplina legale, consentendo l’autonomia privata di stipulare convenzioni che pongano nell’interesse comune limitazioni ai diritti ei condomini, sia relativamente alle parti condominiali, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle porzioni di loro esclusiva proprietà. Ne consegue che il regolamento di condominio può legittimamente dare
del limite del decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall’art. 1120 cod. civ., estendendo il divieto di innovazioni sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio, quali esistenti nel momento della s ua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva» (Sez. 2, Sentenza n. 1748 del 24/01/2013; più di recente, v. anche Cass. n. 28908/2023 in motivazione).
Si rende pertanto necessario un nuovo esame sulla scorta dei citati principi.

In conclusione, il ricorso deve essere accolto e la sentenza cassata, con rinvio alla Corte d’appello di Catanzaro, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la decisione impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Catanzaro, in diversa composizione, anche per le spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, il 10 giugno 2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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