Regolamento condominiale: limiti alle modifiche estetiche

Un condomino modifica una facciata comune per creare ingressi a dei box auto, ma viene condannato al ripristino. La Cassazione chiarisce che il regolamento condominiale contrattuale, se vieta alterazioni all’estetica, prevale sulle norme generali del Codice Civile. La Corte ha inoltre stabilito che un generico divieto di ‘ingombrare’ il cortile non impedisce necessariamente il parcheggio temporaneo, se questa è una prassi consolidata.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Regolamento Condominiale: Quando Prevale sul Codice Civile per le Modifiche Estetiche

Il regolamento condominiale è il documento cardine che disciplina la vita all’interno di un edificio, stabilendo diritti e doveri dei singoli proprietari. Ma cosa succede quando un condomino, nell’esercitare il diritto sulla sua proprietà, modifica una parte comune alterando l’estetica dell’edificio? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione offre chiarimenti fondamentali, sottolineando la prevalenza delle clausole di un regolamento contrattuale, anche quando queste sono più restrittive delle norme generali del Codice Civile.

I Fatti del Caso: La Trasformazione di un Negozio in Box Auto

Un condomino, proprietario di un ex locale commerciale al piano terra, decideva di trasformarlo in cinque box auto. Per farlo, realizzava altrettante aperture con porte basculanti sulla facciata condominiale prospiciente il cortile interno. In origine, quella porzione di muro presentava solo le vetrine del negozio e muri di tamponamento.

Il Condominio e l’amministratore si opponevano a tale modifica, sostenendo che violasse l’articolo 6 del regolamento condominiale di natura contrattuale, risalente al 1968. Tale clausola vietava espressamente “alcuna operazione esterna che modifichi l’architettura, l’estetica o la simmetria del fabbricato”.

Il condomino, dal canto suo, non solo rivendicava il suo diritto a modificare la parte comune per un miglior godimento della sua proprietà, ma chiedeva anche che il cortile venisse liberato dalle auto degli altri condomini, a suo dire parcheggiate in modo da ostacolare l’accesso ai suoi nuovi box.

Il Percorso Giudiziario e la Supremazia del Regolamento Condominiale

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello davano ragione al Condominio. I giudici ritenevano che la realizzazione dei varchi per i box auto costituisse una palese violazione del regolamento condominiale, il quale, avendo natura contrattuale, poteva legittimamente derogare e porre limiti più stringenti rispetto a quanto previsto dagli articoli 1102 e 1120 del Codice Civile in materia di uso delle parti comuni e innovazioni.

La controversia approdava così in Corte di Cassazione, che ha confermato le decisioni dei gradi precedenti, rigettando il ricorso del condomino. I giudici supremi hanno ribadito un principio cruciale: le clausole di un regolamento condominiale contrattuale che limitano i diritti dei singoli sulle parti comuni e private sono pienamente valide ed efficaci.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte ha basato la sua decisione su due pilastri argomentativi principali.

1. Prevalenza dei Limiti del Regolamento Condominiale Contrattuale

La Cassazione ha chiarito che il regolamento condominiale in questione, essendo stato accettato da tutti i proprietari, aveva forza di contratto. La clausola che vietava modifiche all’architettura, all’estetica o alla simmetria era chiara e intendeva preservare l’aspetto originario dell’edificio. L’uso della disgiuntiva “o” significava che era sufficiente alterare anche uno solo di questi elementi per incorrere nel divieto. Pertanto, la trasformazione della facciata, con l’inserimento di porte basculanti dove prima c’erano muri e vetrine, violava inequivocabilmente il decoro architettonico e l’estetica del fabbricato, a prescindere da ogni considerazione sulla potenziale applicabilità delle norme del Codice Civile.

2. L’Interpretazione del Divieto di “Ingombrare” il Cortile

In merito alla richiesta del ricorrente di vietare il parcheggio nel cortile, la Corte ha analizzato un’altra clausola del regolamento che vietava di “ingombrare il cortile comune”. I giudici hanno stabilito che l’interpretazione di tale norma non poteva essere meramente letterale, ma doveva tenere conto dell’intenzione delle parti e del loro comportamento nel tempo. Poiché era emerso dalle testimonianze che i condomini avevano sempre utilizzato quel cortile per il parcheggio temporaneo dei veicoli, la Corte ha concluso che il termine “ingombrare” si riferisse a un’occupazione permanente e non alla sosta provvisoria, che non impediva l’uso del cortile agli altri. Il divieto, quindi, non era finalizzato a impedire il parcheggio, ma a garantire l’accesso agli ingressi esistenti al momento della stesura del regolamento.

Conclusioni

Questa ordinanza della Cassazione ribadisce l’importanza del regolamento condominiale di natura contrattuale. Prima di intraprendere qualsiasi modifica, specialmente se impatta sulle parti comuni e sull’estetica dell’edificio, è fondamentale verificare attentamente cosa prevede il regolamento. Le sue clausole possono imporre vincoli molto più severi della legge generale e la loro violazione può comportare l’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi a proprie spese, oltre al pagamento delle spese legali. La decisione sottolinea inoltre come l’interpretazione delle norme regolamentari debba considerare non solo il testo, ma anche la prassi consolidata all’interno del condominio.

Un regolamento condominiale contrattuale può vietare modifiche che il Codice Civile in teoria permetterebbe?
Sì. La Corte di Cassazione ha confermato che un regolamento di natura contrattuale, accettato da tutti i condomini, può validamente stabilire limiti più restrittivi rispetto alle norme generali del Codice Civile sull’uso delle parti comuni e sulle innovazioni, specialmente per tutelare il decoro architettonico dell’edificio.

La creazione di nuovi accessi a proprietà private su un muro comune è sempre lecita?
No. Se il regolamento condominiale contrattuale vieta espressamente qualsiasi operazione esterna che modifichi l’architettura, l’estetica o la simmetria del fabbricato, la creazione di nuovi varchi (come le porte per i box auto) è illecita e può essere ordinato il ripristino dello stato precedente.

Un divieto di ‘ingombrare il cortile’ impedisce sempre il parcheggio delle auto?
Non necessariamente. Secondo la Corte, l’interpretazione di una tale clausola deve considerare l’intenzione delle parti e il comportamento tenuto nel tempo dai condomini. Se la prassi consolidata è sempre stata quella di parcheggiare temporaneamente, il divieto può essere interpretato come volto a impedire solo un’occupazione permanente e non la sosta temporanea dei veicoli.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 33858 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 33858 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 12028/2021 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato e difeso anche disgiuntamente dagli avvocati COGNOME NOME ed NOME COGNOME,

-ricorrente-

contro

COGNOME NOMENOME elett.te domiciliato in ROMAINDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato AVV_NOTAIO COGNOME, che lo rappresenta e difende,

-controricorrente-

nonché contro

CONDOMINIO COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME,

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di TORINO n. 1032/2020 depositata il 21.10.2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17.12.2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME, con ricorso per procedimento sommario ex art. 702-bis c.p.c. del 2016, adiva il Tribunale di Asti affinché venisse accertato nei confronti del RAGIONE_SOCIALE, sito in Asti, INDIRIZZO, il suo diritto di mantenere i varchi di ingresso nel muro perimetrale condominiale della facciata che prospettava sul cortile per accedere alle proprie autorimesse, e per ottenere la liberazione di detto cortile dalle automobili ivi parcheggiate dai condomini. Chiedeva altresì la condanna dell’amministratore, ragionier NOME COGNOME, ad adottare tutte le misure idonee ad impedire il parcheggio delle autovetture nel cortile condominiale.
Costituitosi, il RAGIONE_SOCIALE chiedeva il rigetto delle domande attoree, ed in riconvenzionale chiedeva che venissero rimosse le aperture basculanti che il COGNOME aveva realizzato nella suddetta facciata per accedere ai cinque box auto, sostituendo ai lati le vetrine del preesistente negozio di RAGIONE_SOCIALE che aveva acquistato, ed al centro i preesistenti muri di tamponamento, e che venisse accertato il diritto dei condomini di parcheggiare le autovetture nel cortile comune. Il ragionier COGNOME si associava alle richieste del RAGIONE_SOCIALE.
Disposto il mutamento del rito ex art. 702-bis comma 2 c.p.c., il Giudice adito respingeva le domande attoree con la sentenza n. 928/2017.

Avverso tale pronuncia interponeva appello il COGNOME, reiterando le richieste già avanzate in prime cure.

Nella resistenza del RAGIONE_SOCIALE e del COGNOME, con la sentenza n.1032/2020 del 30.9/21.10.2020, la Corte d’Appello di Torino rigettava il gravame, confermando la decisione di primo grado.

Il giudice di secondo grado riteneva che la sostituzione da parte del COGNOME di tre porte basculanti dei box auto ai preesistenti muri di tamponamento nella facciata condominiale prospiciente il cortile, nella quale in precedenza erano ubicati solo l’ingresso secondario condominiale al centro e le vetrine del negozio di RAGIONE_SOCIALE acquistato dal COGNOME e trasformato (mentre i box auto erano originariamente ubicati solo su un’altra facciata condominiale), avesse violato l’art. 6 del regolamento condominiale contrattuale del 1968, che derogando all’art. 1102 cod. civ., come consentito, stabiliva ‘ non potrà essere intrapresa dai singoli condomini alcuna operazione esterna che modifichi l’architettura, l’estetica o la simmetria del fabbricato…’, con disposizioni che erano volte a mantenere la conformazione originaria del fabbricato condominiale, compiutamente descritta nel regolamento medesimo e riportata anche nella planimetria allegatavi, e confermava quindi la condanna del COGNOME al ripristino dello stato dei luoghi con la chiusura dei tre varchi con basculante realizzati nella parte centrale del muro perimetrale.
Veniva altresì confermata la sussistenza del diritto dei condomini di parcheggiare i loro veicoli sul cortile antistante i box auto realizzati senza autorizzazione condominiale dal COGNOME, ritenendo, in base ai criteri degli articoli 1362 e 1363 cod. civ., che l’art. 15 lettera c) del regolamento condominiale, nel vietare di ‘ ingombrare il cortile comune ‘, non avesse inteso inibire anche il parcheggio dei veicoli dei condomini, mancando un divieto espresso in questo senso, ed essendo stato quel cortile utilizzato in tal modo dai condomini, come emerso dalla prova testimoniale espletata.
Avverso tale sentenza il COGNOME ha proposto ricorso a questa Corte, sulla scorta di due censure, mentre il RAGIONE_SOCIALE ed il COGNOME hanno resistito con separati controricorsi.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Col primo motivo il ricorrente lamenta ai sensi dell’art. 360, comma 1°, n. 3) e 5) c.p.c., la violazione degli articoli 1102 e 1120 cod. civ. e dell’art.

6 del regolamento del RAGIONE_SOCIALE, per avere la Corte distrettuale ritenuto che le opere da lui realizzate alteravano l’estetica, il decoro architettonico, l’armonia degli elementi strutturali e la fisionomia impressa all’edificio all’epoca della sua costruzione, in violazione dell’art. 6 del predetto regolamento.

Censura in particolare l’impugnata sentenza per avere ritenuto che il posizionamento di alcune aperture basculanti dei suoi box auto al posto delle vetrine del negozio di RAGIONE_SOCIALE preesistente sulla facciata condominiale prospettante sul cortile, abbia mutato l’estetica del fabbricato e l’armonia degli elementi strutturali, ed abbia modificato la fisionomia impressa al fabbricato al momento della sua costruzione, in violazione dell’art. 6 del regolamento condominiale contrattuale (secondo il quale ‘ non potrà essere intrapresa dai singoli condomini alcuna operazione esterna che modifichi l’architettura, l’estetica o la simmetria del fabbricato’ ) e degli articoli 1102 (che attribuisce al singolo partecipante alla comunione la facoltà di servirsi del bene comune anche ai fini del miglior godimento del bene di sua esclusiva proprietà purché non alteri la destinazione del bene comune e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto) e 1120 cod. civ. (che vieta le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità, o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico, o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino).
Deduce ancora , ai sensi dell’art. 360 comma 1 n. 5 cpc, che la Corte distrettuale non avrebbe considerato:

a) che il RAGIONE_SOCIALE aveva chiesto in via riconvenzionale di accertare la difformità rispetto all’art. 6 del regolamento condominiale (con la riduzione della domanda originaria inerente a tutti e cinque i box della facciata sul cortile avvenuta l’8.11.2017) solo per i tre box auto con basculanti del COGNOME che erano stati realizzati al centro della facciata

prospiciente il cortile in sostituzione dei preesistenti muri di tamponamento, e non per gli altri due box con basculanti che il COGNOME aveva realizzato sulle parti laterali della stessa facciata, in sostituzione delle preesistenti vetrine del negozio di RAGIONE_SOCIALE originariamente esistente, che nel 2012 egli aveva venduto ai signori COGNOME ed al condomino COGNOME;

b) che il RAGIONE_SOCIALE aveva quindi implicitamente autorizzato i due box con basculanti realizzati in sostituzione delle vetrate del negozio alimentare, riconoscendo che tale trasformazione non contrastava con l’art. 6 del regolamento condominiale, per cui lo stesso principio doveva valere anche per i tre box auto realizzati in sostituzione dei muri di tamponamento sulla stessa facciata.

Ulteriormente il ricorrente richiama la pronuncia di questa Corte n. 4437 del 21.2.2017, che nell’interpretare l’art. 1102 cod. civ., ha riconosciuto la legittimità dell’apertura di un varco nel muro comune per accedere a locali di proprietà esclusiva di un condomino, a condizione che non si impedisca così l’utilizzo del bene comune da parte degli altri condomini e che non si pregiudichi la sicurezza ed il decoro architettonico del condominio.

Sottolinea in proposito, il ricorrente, che nel caso in esame la sicurezza non era stata pregiudicata perché le tre basculanti dei box in contestazione erano state realizzate al posto di muri di tamponamento e non di muri strutturali, il decoro architettonico era migliorato perché la facciata sul cortile era stata resa uniforme realizzandovi le cinque basculanti dei box, basculanti peraltro già presenti ab origine sulla facciata opposta.

Deduce poi il ricorrente che non era stata impedita la facoltà di pari uso del muro comune, che non andava intesa come uso paritetico degli altri condomini, ossia in termini di assoluta identità dell’utilizzazione della res, perché se così fosse stato, qualsiasi uso particolare dei condomini di un bene comune a proprio vantaggio sarebbe stato inibito, sicché doveva

essere consentita la massima espansione dell’uso particolare del bene comune da parte sua, perché gli altri condomini non avevano alcuna possibilità di accrescimento del pari uso al quale avevano diritto sulla facciata in cui aveva installato le basculanti di accesso ai box.

Assume ancora il ricorrente, che se l’art. 6 del regolamento condominiale avesse inteso vietare ai condomini qualsiasi opera esterna, lo avrebbe espressamente specificato, e che i tre termini in esso impiegati (architettura, estetica e simmetria) andavano intesi unitariamente come attinenti al concetto di forma, ossia di sagoma dell’edificio, sagoma che con gli interventi da lui effettuati non era mutata, mentre anche il muro condominiale aveva mantenuto la funzione di isolare i locali interni dall’esterno, e con la realizzazione delle cinque basculanti dei box sulla facciata prospiciente il cortile era stata garantita anche la simmetria con la facciata opposta.
Da ultimo sempre col primo motivo, il ricorrente richiama l’ordinanza di questa Corte n. 13503 del 20.5.2019, che ha stabilito che i divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini stabiliti nei regolamenti condominiali sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva devono risultare da espressioni chiare perché volte a comprimere le facoltà inerenti allo statuto proprietario, mentre nel caso di specie l’art. 6 del regolamento condominiale non conteneva riferimenti testuali specifici all’aspetto generale del fabbricato all’epoca della sua costruzione, e sottolinea che la stessa ordinanza citata aveva rimarcato che i diritti di uso particolare dei RAGIONE_SOCIALE comuni da parte dei condomini derivano direttamente dall’art. 1102 cod. civ., senza bisogno di alcuna preventiva autorizzazione condominiale, non avendo quindi rilievo la circostanza che la sostituzione da parte sua dei muri di tamponamento della facciata sul cortile con le porte basculanti di accesso ai suoi box non fosse stata preventivamente autorizzata dal condominio.
Il motivo é in parte inammissibile ed in parte infondato.

E’ inammissibile ex art. 348 ter ultimo comma c.p.c., applicabile ratione temporis (si tratta di un giudizio di appello introdotto dopo l’11.9.2012 e prima del 2023), per la parte in cui, si lamenta che la Corte distrettuale non avrebbe considerato le circostanze di fatto decisive riportate alle pagine 2 e 3 con le lettere a) e b).

Le sentenze di primo e di secondo grado, infatti, hanno ricostruito il fatto allo stesso modo, ordinando la chiusura dei tre varchi centrali del muro perimetrale che si affaccia sul cortile sui quali il ricorrente aveva posizionato altrettante basculanti di accesso ai box auto, realizzati in sostituzione del preesistente negozio di RAGIONE_SOCIALE al piano terra, per violazione dell’art. 6 del regolamento condominiale, considerato come disposizione derogatoria dell’art. 1102 cod. civ.. Il ricorrente, pertanto, allo scopo di evitare la declaratoria di inammissibilità, avrebbe dovuto indicare le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse erano tra loro eterogenee (Cass. ord. 25.11.2025 n. 30930; Cass. ord. 28.2.2023 n. 5947; Cass. ord. 15.3.2022 n.8320; Cass. sez. lav. 6.8.2019 n. 20994; Cass. 22.12.2016 n. 26774), specificazione di cui, nel ricorso non vi è traccia.
Per il resto, laddove denunzia violazioni degli articoli 1102 e 1120 cod. civ. , il motivo è infondato, avendo la Corte d’Appello accertato che l’art. 6 del regolamento di natura contrattuale, nello stabilire che non poteva essere intrapresa dai singoli condomini alcuna operazione esterna che modificasse l’architettura, l’estetica o la simmetria del fabbricato, consentendo invece le modifiche interne previa autorizzazione scritta dell’amministratore condominiale purché non incidenti sulle strutture portanti e non pregiudicanti i diritti degli altri condomini, in riferimento alla struttura originaria del fabbricato compiutamente descritta nello stesso regolamento, ha derogato in senso più restrittivo alle previsioni codicistiche degli articoli 1102 e 1120 cod. civ., come consentito dalla
giurisprudenza di questa Corte (Cass. n. 2114/2018; Cass. n. 27233/2013), ed ha quindi deciso sulla domanda di ripristino del muro perimetrale avanzata dal RAGIONE_SOCIALE facendo applicazione del citato art. 6 del regolamento condominiale, e non degli articoli 1102 e 1120 cod. civ. derogati, sicché irrilevante é il richiamo del ricorrente alla giurisprudenza di questa Corte volta a chiarire il significato della facoltà di pari uso degli altri condomini nella previsione dell’art. 1102 cod. civ..

L’unica censura mossa dal ricorrente all’applicabilità della citata disposizione regolamentare, incontroversa la sua natura contrattuale e la sua vincolatività per tutti i condomini, ha riguardato l’asserita genericità dell’art. 6, che non avrebbe potuto restringere le facoltà spettanti ai singoli condomini di uso dei RAGIONE_SOCIALE comuni in base all’art. 1102 cod. civ..

Tale doglianza é però infondata, in quanto la Corte di merito, analizzando la disposizione, ha ritenuto che il divieto – espresso a chiare lettere – di apportare modifiche esterne all’architettura, all’estetica o alla simmetria del fabbricato secondo le caratteristiche esistenti all’epoca del suo originario completamento costruttivo, fosse ricavabile, malgrado il mancato riferimento testuale alla collocazione temporale delle caratteristiche che si intendevano salvaguardare, attraverso un’interpretazione complessiva del regolamento condominiale, che nelle premesse conteneva uno specifico riferimento allo stato dei luoghi coevo all’approvazione del regolamento, (emergente anche dalle planimetrie allegate), che evidenziava la presenza sulla facciata prospiciente il cortile di un secondo accesso al negozio di RAGIONE_SOCIALE esistente al piano terra e delle vetrine dello stesso, nonché dell’ingresso di servizio al fabbricato condominiale, e solo sulla facciata condominiale di INDIRIZZO la presenza del primo accesso al negozio di RAGIONE_SOCIALE, dell’ingresso principale del fabbricato, della strada privata di collegamento con la RAGIONE_SOCIALE e soprattutto di undici autorimesse.
Su questa premessa la sentenza impugnata, al di là dell’inconferente riferimento anche alla diversità di funzione delle basculanti rispetto alle vetrine del preesistente negozio di RAGIONE_SOCIALE, riguardanti le parti laterali della facciata sul cortile non più oggetto di causa, ha ritenuto che le modifiche apportate agli elementi strutturali ed esteriori con la realizzazione delle basculanti dei box nella facciata condominiale sul cortile al posto dei muri di tamponamento preesistenti nella zona centrale, facciata che in precedenza non presentava nella struttura originaria basculanti di chiusura dei box, presenti solo sulla facciata di INDIRIZZO, abbiano alterato la specifica identità che il fabbricato aveva all’epoca della sua costruzione, incidendo negativamente sul decoro architettonico e sull’armonia originaria (vedi pagina 12) in violazione dell’art. 6 del regolamento condominiale.
Tale disposizione, peraltro, ponendo a base del divieto di modifiche esterne del fabbricato l’incidenza alternativa, e non necessariamente simultanea e cumulativa, su architettura, estetica, o simmetria del fabbricato, e non un concetto unitario di sagoma, come invece ipotizzato dal ricorrente dimenticando che nel regolamento si usa per legare i tre concetti il termine ‘ o ‘ e non ‘ e ‘, da un lato doveva ritenersi violato anche solo in caso di modifica negativa di uno solo di detti parametri (e quindi anche della sola struttura architettonica senza peggioramento dell’aspetto estetico, o della simmetria rispetto ad un’altra facciata), e dall’altro rendeva superfluo il riferimento all’alterazione della destinazione del bene comune ed alla compromissione della facoltà di pari uso degli altri condomini secondo la previsione del derogato art. 1102 comma 1° cod. civ..
Il ricorrente, peraltro, non ha invocato alcuna violazione dei criteri d’interpretazione del contratto rispetto a tale ricostruzione del contenuto oggettivo dell’art. 6 del regolamento condominiale, limitandosi a contrapporvi un proprio giudizio di genericità della disposizione

regolamentare, volto a farne escludere qualsiasi effetto in contrasto con l’art. 1367 cod. civ., con conseguente ritorno all’applicazione degli articoli 1102 e 1120 cod. civ. derogati, e neppure é stata contestata la possibilità che il regolamento condominiale contrattuale contenga disposizioni sull’uso dei RAGIONE_SOCIALE comuni più restrittive rispetto alla previsione dell’art. 1102 cod. civ. (vedi in tal senso da ultimo Cass. ord. 15.9.2025 n. 25227; Cass. 29.1.2018 n. 2114; Cass. 4.12.2013 n. 27233).

2) Col secondo motivo, articolato ai sensi dell’art. 360, comma 1°, n. 3) c.p.c., il ricorrente lamenta la violazione degli articoli 1102 cod. civ. e 15 del regolamento del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, in quanto consentire ai condomini di parcheggiare le autovetture nel cortile comune integrerebbe una violazione della predetta disposizione del regolamentare, che vieta ai condomini di ingombrare il cortile comune e di occupare anche temporaneamente i locali di uso e di proprietà comune.

Critica in particolare l’impugnata sentenza laddove ha interpretato, in base agli articoli 1362 e 1363 cod. civ., l’art. 15 del regolamento condominiale, che vietava ai condomini di ‘ ingombrare il cortile comune ‘ e di ‘ occupare anche temporaneamente i locali di uso e proprietà comune ‘, valorizzando due testimonianze ritenute maggiormente attendibili, provenienti da condomini, inerenti all’utilizzo del cortile come parcheggio dei veicoli dei condomini nel periodo successivo all’approvazione del regolamento, e ritenendo che da quella disposizione regolamentare non fosse desumibile un divieto di parcheggio dei veicoli dei condomini sul cortile antistante la facciata nella quale il ricorrente aveva collocato le basculanti dei tre box auto oggetto di causa.
Osserva in contrario il ricorrente che il locale di vendita di prodotti RAGIONE_SOCIALE al piano terra, originariamente esistente all’epoca della costruzione del fabbricato condominiale, e da lui acquistato il 20.12.1991 e poi trasformato in cinque box auto chiusi da basculanti sulla facciata condominiale prospiciente il cortile, avesse un accesso secondario di

servizio e le vetrine su tale facciata, ed un accesso principale sulla facciata di INDIRIZZO, per cui la previsione del divieto di ingombro del cortile dell’art. 15 del regolamento condominiale avrebbe avuto lo scopo di impedire ai condomini di frapporre ostacoli all’acceso al suddetto negozio, ostacoli che ben potevano essere rappresentati anche da autoveicoli, ed aggiunge che l’altro cortile condominiale (non oggetto di causa) posto di fronte ai box condominiali era sempre rimasto libero dalla sosta di autoveicoli, che avrebbero ostacolato l’accesso ai garage condominiali, per cui non era ipotizzabile un diverso contenuto del regolamento per i due cortili.
Osserva inoltre che non si era tenuto conto che alla data dell’adozione del regolamento condominiale (1969) il numero delle autovetture in circolazione era molto minore e che per questo era stato usato all’art. 15 il concetto generico di ingombro, senza fare espresso riferimento ad un divieto di parcheggio di autoveicoli, e lamenta che con l’interpretazione seguita dalla Corte distrettuale sia stato violato l’art. 1102 cod. civ., impedendogli di accedere e recedere dai suoi posti auto mediante il parcheggio sul cortile comune antistante dei veicoli dei condomini.
Questo motivo é inammissibile.

L’interpretazione degli atti negoziali si sostanzia, infatti, in un accertamento di fatto (Cass. n. 12360/2014; Cass. n. 9070/2013), riservato all’esclusiva competenza del giudice del merito (Cass. sez. lav. 29.10.2025 n. 28651; Cass. sez. lav. 25.7.2023 n. 22318; Cass. sez. lav. 3.8.2007 n. 17067; Cass. 19.5.2006 n. 11756); in tal caso il sindacato di legittimità, essendo limitato alla mera verifica del rispetto dei canoni ermeneutici, esige la specifica indicazione del modo con cui si sarebbe realizzata la violazione delle regole interpretative o l’insanabile contraddittorietà del ragionamento del giudice di merito (quest’ultima rilevante, però, solo come violazione dell’art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.). Ne discende che le censure veicolate col ricorso in cassazione non possono
esaurirsi nel prospettare un’interpretazione alternativa, fondata sulla valorizzazione di alcune espressioni piuttosto che di altre, ma devono rappresentare elementi idonei a far ritenere erronea la lettura data dal giudice del merito, cui l’attività di interpretazione dell’atto è riservata (Cass. sez. lav. 29.10.2025 n. 28651; Cass. sez. lav. 27.2024 n. 18214; Cass. 22.6.2017 n.15471; Cass. ord. 15.11.2017 n. 27136).

Nel caso di specie l’impugnata sentenza alle pagine 14-17 é partita, nell’interpretazione dell’art. 15 lettera c) del regolamento condominiale, dall’applicazione del criterio letterale, tenendo conto che quella disposizione vietava ‘ l’ingombro del cortile comune ‘, e si é poi avvalsa del criterio dell’interpretazione complessiva ex art. 1363 cod. civ. dei divieti espressi all’art. 15, contenenti l’inibizione di alcune specifiche attività da parte dei condomini, tra le quali non figurava quella di parcheggio dei loro veicoli sul cortile, per ritenere che, se l’intenzione in sede di regolamento fosse stata quella di vietare il parcheggio dei veicoli dei condomini sul cortile, lo si sarebbe previsto espressamente. Si é poi valorizzato, per risalire alla comune intenzione delle parti ex art. 1362 comma 2° cod. civ., il comportamento dei condomini successivo all’approvazione del regolamento, desumendo da due testimonianze di condomini, che ne avevano fatto un uso costante, – ritenute maggiormente attendibili rispetto a due testimonianze di soggetti terzi, che solo sporadicamente ed a volte solo da lontano passando avevano visto la condizione del cortile frontistante i box auto del ricorrente -, che quel cortile era sempre stato utilizzato come parcheggio per i veicoli dei condomini. Si é quindi ritenuto che il divieto di ingombro di tale cortile andava riferito alla collocazione permanente di RAGIONE_SOCIALE da parte dei condomini (per gli spazi interni comuni il regolamento parlava invece di divieto di occupazione anche temporanea), che precludesse l’accesso all’ingresso secondario condominiale, nonché alle vetrine ed all’ingresso secondario del negozio RAGIONE_SOCIALE, esistenti sulla facciata antistante, e non al parcheggio solo temporaneo di
autoveicoli dei condomini, che su quel cortile, antistante una facciata che in origine non aveva box auto, non era di ostacolo ad alcun accesso carrabile al fabbricato, derivato solo successivamente dalle modifiche compiute dal ricorrente con la trasformazione del negozio di RAGIONE_SOCIALE in box auto muniti di basculante in violazione dell’art. 6 del regolamento condominiale.

Il ricorrente non ha indicato sotto quale profilo la Corte distrettuale avrebbe erroneamente applicato i criteri della comune intenzione delle parti e dell’interpretazione complessiva del regolamento condominiale per fornire la plausibile ricostruzione sopra indicata, limitandosi ad auspicare un’interpretazione diversa, non consentita in questa sede, ed a lamentare, ancora una volta, una violazione dell’art. 1102 cod. civ., in questo caso a tutela di un proprio preteso diritto di uso particolare più intenso del cortile a favore dei suoi box auto, di nuovo dimenticando la prevalenza delle disposizioni regolamentari derogatorie della previsione codicistica, che vietavano qualsiasi modifica esterna della facciata condominiale prospiciente il cortile ed inibivano quindi l’accesso ed il recesso carrabile relativamente ai box ottenuti con la trasformazione del negozio di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE al piano terra originariamente esistente.
Infine, va dichiarata inammissibile perché nuova e mai trattata dalla sentenza impugnata, né oggetto di prova, la questione della mancata utilizzazione per il parcheggio di veicoli dei condomini dell’altro cortile, prospiciente i box auto esistenti fin dall’origine del fabbricato condominiale, dalla quale deriverebbe la necessità di interpretare l’art. 15 lettera c) del regolamento condominiale nel senso di considerare vietato nei cortili condominiali il parcheggio dei veicoli dei condomini perché costituente anch’esso ingombro.
Tale questione, non trattata dall’impugnata sentenza, implica un accertamento di fatto, per cui il ricorrente, nel proporre la questione in sede di legittimità, avrebbe dovuto, al fine di evitare una statuizione di

inammissibilità per novità della censura, non solo allegare l’avvenuta deduzione della stessa dinanzi al giudice di merito, ma anche, per il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, indicare in quale atto del giudizio precedente lo avesse fatto, onde consentire a questa Corte di controllare ex actis la veridicità di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la censura stessa (Cass. ord. 23.8.2025 n.23761; Cass. ord. 3.12.2025 n. 31576; Cass. ord. 13.12.2019 n. 32804; Cass. ord. 13.6.2018 n. 15430), non essendo consentita la prospettazione di nuove questioni di diritto o contestazioni che modifichino il thema decidendum ed implichino indagini ed accertamenti di fatto non effettuati dal giudice di merito, anche ove si tratti di questioni rilevabili d’ufficio (Cass. ord. 15.3.2022 n. 12877; Cass. 6.6.2018 n. 14477).
In conclusione, il ricorso va respinto con addebito alla parte soccombente delle spese processuali liquidate in dispositivo in favore di ciascuna parte controricorrente.

Occorre dare atto che sussistono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1-quater D.P.R. n. 115/2002 per imporre un ulteriore contributo unificato a carico del ricorrente, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, liquidate per ciascuno dei controricorrenti, in € 200,00 per spese ed € 3.500,00 per compensi, oltre IVA, CA e rimborso spese generali del 15%. Dà atto che sussistono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1-quater D.P.R. n. 115/2002 per imporre un ulteriore contributo unificato a carico del ricorrente, se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 17.12.2025

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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