Regolamento condominiale: la forma scritta è essenziale

Una società di servizi chiedeva il pagamento di corrispettivi basati su un nuovo regolamento condominiale, mai approvato per iscritto dall’assemblea né accettato dal condomino convenuto. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando che per la validità di un regolamento condominiale è necessaria la forma scritta, non essendo sufficiente un’accettazione tacita o per comportamenti concludenti. La mancanza di un valido titolo ha reso infondata la pretesa di pagamento.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Regolamento Condominiale: La Forma Scritta è Inderogabile, lo Conferma la Cassazione

L’approvazione e la modifica di un regolamento condominiale rappresentano momenti cruciali nella vita di un condominio, poiché stabiliscono le regole di convivenza e di gestione. Ma cosa succede se un nuovo regolamento viene applicato per anni senza mai essere stato formalmente approvato per iscritto? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 29838/2023) offre una risposta chiara: l’accettazione tacita non basta. Per essere valido, un regolamento necessita della forma scritta.

I Fatti di Causa: una Pretesa di Pagamento Basata su un Regolamento Contestato

La vicenda trae origine da un decreto ingiuntivo ottenuto da una società di servizi nei confronti di una società proprietaria di locali in un parco commerciale. La richiesta di pagamento si fondava sulle clausole di un nuovo regolamento condominiale introdotto nel 2001, che sostituiva quello originario del 1993. Questo nuovo regolamento prevedeva che ogni operatore commerciale stipulasse un contratto per la fornitura dei servizi comuni e poneva a carico dei proprietari una responsabilità solidale per i pagamenti.

La società proprietaria si è opposta al decreto ingiuntivo, sostenendo di non essere vincolata da tali previsioni, in quanto non aveva mai dato il suo consenso al nuovo regolamento. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno accolto l’opposizione, evidenziando che l’assemblea condominiale non aveva mai formalmente deliberato la modifica del regolamento originario e che, pertanto, le nuove clausole non potevano essere imposte alla società opponente.

La Decisione della Corte: il Valore della Forma Scritta per il Regolamento Condominiale

La società di servizi ha portato il caso dinanzi alla Corte di Cassazione, insistendo sul fatto che il nuovo regolamento fosse efficace, anche in virtù di un’accettazione implicita manifestata nel tempo. La Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso, fornendo importanti chiarimenti sulla natura e sui requisiti di validità del regolamento condominiale.

La Distinzione tra Clausole Contrattuali e Regolamentari

I giudici hanno ribadito un principio fondamentale: il regolamento e le sue modifiche richiedono la forma scritta a pena di invalidità. Questo requisito non ammette deroghe e non può essere sostituito da comportamenti concludenti, come l’applicazione prolungata delle nuove norme o il pagamento delle spese secondo i nuovi criteri di riparto.

La Corte ha inoltre precisato la distinzione tra due tipi di clausole:
1. Clausole di natura contrattuale: Sono quelle che incidono sui diritti esclusivi dei singoli condomini o che stabiliscono criteri di ripartizione delle spese in deroga a quelli legali (art. 1123 c.c.). Per la loro approvazione è necessaria l’unanimità di tutti i condomini.
2. Clausole di natura regolamentare: Disciplinano l’uso dei beni comuni e l’organizzazione dei servizi. Queste possono essere approvate con la maggioranza qualificata prevista dalla legge (art. 1138 e 1136 c.c.).

Le Motivazioni

La Cassazione ha stabilito che la pretesa di pagamento era infondata perché basata su un titolo – il regolamento del 2001 – privo di efficacia vincolante nei confronti della società resistente. La semplice attuazione delle nuove previsioni attraverso “comportamenti concludenti” non è sufficiente a sanare il vizio di forma e a creare un’obbligazione giuridica. Mancando un’approvazione scritta da parte dell’assemblea o un’accettazione formale da parte del singolo condomino, le clausole del nuovo regolamento non potevano essere considerate valide.

La Corte ha sottolineato che, anche per le clausole puramente organizzative, il requisito della forma scritta è inderogabile. La decisione impugnata, pertanto, è stata ritenuta corretta nel negare l’esistenza di un valido titolo a fondamento della pretesa creditoria.

Conclusioni

Questa ordinanza rafforza un principio cardine del diritto condominiale: la certezza dei rapporti giuridici richiede formalità precise. Per amministratori e condomini, la lezione è chiara: qualsiasi modifica al regolamento condominiale deve passare attraverso un’approvazione formale e scritta, secondo le maggioranze previste dalla legge. Affidarsi a prassi consolidate o ad accordi verbali espone al rischio di contestazioni e rende inesigibili le obbligazioni che si pretendono di imporre. La forma, in questo campo, è sostanza e garanzia per tutti.

È possibile approvare o modificare un regolamento condominiale in modo tacito, cioè attraverso comportamenti ripetuti nel tempo?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che sia il regolamento che le sue successive modifiche richiedono, per la loro validità, la forma scritta a pena di invalidità. Comportamenti concludenti o l’applicazione reiterata di nuove previsioni non sono sufficienti a renderle vincolanti.

Qual è la forma richiesta per la validità di un regolamento condominiale e delle sue modifiche?
La forma richiesta è quella scritta. Questo requisito è necessario sia per le clausole di natura contrattuale che per quelle di natura prettamente regolamentare, al fine di garantire la certezza dei rapporti giuridici all’interno del condominio.

Tutte le clausole di un regolamento condominiale richiedono l’approvazione unanime di tutti i condomini?
No. È necessario distinguere: le clausole che incidono sui diritti esclusivi dei singoli condomini o che derogano ai criteri legali di ripartizione delle spese hanno natura contrattuale e richiedono l’unanimità. Le clausole che, invece, disciplinano l’uso dei beni comuni e l’organizzazione dei servizi hanno natura regolamentare e possono essere approvate con la maggioranza qualificata prescritta dalla legge.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 29838 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 29838 Anno 2023

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/10/2023

Oggetto:

condominio

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 7515/2019 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE, in persona del Curatore p.t., rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, con domicilio in Lanciano, INDIRIZZO.

-RICORRENTE –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, con domicilio in Lanciano, alla INDIRIZZO.

-CONTRORICORRENTE –

avverso la sentenza del la Corte d’appello di L’Aquila n. 1475/2018, pubblicata in data 26.7.2018 .

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 8.9.2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE ha proposto opposizione al decreto ingiuntivo n. 254/2009, ottenuto dalla RAGIONE_SOCIALE per il pagamento dei corrispettivi dei consumi e dei servizi resi nell’ambito dell’attività di gestione e direzione del RAGIONE_SOCIALE in Rocca S. Giovanni di Roma,

sostenendo di nulla dovere poiché l’ingiunzione era stata chiesta in applicazione delle clausole del regolamento condominiale adottato dal 2001 senza il consenso dell’opponente.

Dette previsioni erano modificative dell’originario regolamento approvato nel 1993, che nulla disponeva in proposito, e prevedevano che ciascun operatore commerciale, utilizzatore dei locali esclusivi, dovesse stipulare con la RAGIONE_SOCIALE un contratto per la fornitura dei servizi comuni, ponendo a carico dei titolari delle porzioni concesse in uso la responsabilità solidale per il pagamento dei corrispettivi dovuti al gestore.

Il Tribunale ha accolto integralmente l’opposizione, revocando l’ingiunzione di pagamento.

Su appello della RAGIONE_SOCIALE, la Corte territoriale di L’Aquila, confermando la sentenza impugnata, ha evidenziato che l’opponente non aveva mai sottoscritto il contratto di appalto di servizi e che l’assemblea non aveva mai modificato l’originario regolamento, negando infine che le modifiche fossero suscettibili di approvazione per facta concludentia.

La cassazione della sentenza è chiesta dalla RAGIONE_SOCIALE con ricorso in tre motivi.

La RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso.

Si è costituita la Curatela della RAGIONE_SOCIALE, dichiarata fallita in corso di giudizio.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo deduce la violazione degli artt. 1138 c.c. e 69 disp. att. c.c., sostenendo che l’approvazione del regolamento può avvenire a maggioranza qualificata e che, ai fini del rispetto della forma scritta, il nuovo regolamento era stato allegato ai contratti di acquisto delle singole unità esclusive conclusi a far data dal 2001, mentre la società resistente aveva manifestato almeno per implicito

l’accettazione, avendo dato attuazione al piano di riparto delle spese secondo le previsioni del nuovo regolamento, per gli esercizi dal 2001 al 2006.

Il secondo motivo denuncia la violazione degli artt. 1326, 1362, 1366 e 1372 c.c., evidenziando che la Corte di appello, con precedente pronuncia tra le stesse parti, aveva ritenuto efficace il nuovo regolamento anche verso l’opponente a seguito della ripetuta approvazione dei nuovi criteri di riparto delle spese.

Il terzo motivo denuncia la violazione degli artt. 1118, comma terzo, e 1123 c.c. sostenendo che la pronuncia, nel dichiarare inefficace il nuovo regolamento condominiale, abbia violato le norme che impongono il concorso di ciascun condomino nelle spese per le cose e i servizi comuni, procurando alla resistente un ingiustificato arricchimento.

I tre motivi possono essere esaminati congiuntamente e devono essere respinti.

La sentenza ha stabilito, con accertamento in fatto non direttamente censurato, che la società resistente non aveva mai sottoscritto il contratto di appalto di servizi e che l’assemblea non aveva mai approvato alcuna modifica dell’originario regolamento, avendo confermato nella riunione del 29.4.2002, quello in vigore sin dal 1993, che nulla prevedeva riguardo alle spese di gestione dei servizi comuni (cfr. sentenza, pag. 5).

Nulla risulta dalla sentenza quanto all’intervenuta approvazione delle clausole modificative a far data dal 2001 ad opera degli acquirenti delle porzioni immobiliari realizzate a seguito dell’ampliamento del centro commerciale, o da parte dello stesso opponente mediante il richiamo contenuto nel contratto di leasing immobiliare con RAGIONE_SOCIALE, circostanze che il ricorso dà per incontestate o munite di riscontro documentale, senza indicare

-in violazione dei requisiti di specificità dell’impugnazione in che modo siano state acquisite al processo e quando siano state dibattute in giudizio, trattandosi di profili che, come detto, non risultano esaminati dal giudice d’appello e di cui non è consentita la deduzione direttamente in cassazione.

Riguardo al contrasto della decisione con altra pronuncia adottata dalla Corte d’appello tra le stesse parti (n. 524/2018), il ricorso non chiarisce se tale decisione sia stata portata all’esame del giudice di merito o sia stata adottata in data successiva alla sentenza impugnata, né se abbia assunto forza di giudicato, sicché la deduzione appare, sul punto, del tutto generica.

Per il resto, la ricorrente intende infondatamente sostenere che l’approvazione del regolamento possa discendere anche da meri comportamenti attuativi.

Al contrario, il regolamento e le sue successive modifiche richiedono per la validità la forma scritta a pena di invalidità, come è ormai pacifico nella giurisprudenza di questa Corte anche con riferimento alle clausole non aventi natura contrattuale, ma regolamentare in senso stretto, non potendo valere comportamenti concludenti o la reiterata applicazione delle previsioni modificative in spregio al vincolo di forma (Cass. S.u. 943/1999; Cass. 18665/2004; Cass. 26042/2019 in tema di approvazione delle tabelle millesimali).
È opportuno però precisare che solo le previsioni del regolamento che incidono sui diritti esclusivi o che contemplino un’eventuale convenzione sulla ripartizione delle spese in deroga ai criteri legali, ai sensi dell’art. 1123, comma 1, c.c., richiedono l’approvazione unanime di tutti i condomini, avendo natura contrattuale (Cass. 5626/2002; Cass. 16228/2006; Cass. 18665/2004; Cass. 1748/2013; Cass. 6735/2020).

L’adozione o la modifica delle clausole che, ancorché originariamente inserite in un regolamento contrattuale, disciplinano i servizi e l’uso dei beni comuni e che hanno natura organizzativa può, invece, essere disposta con la maggioranza prescritta dagli art. 1138 e 1136 c.c. (Cass. 8940/2019; Cass. 9877/2012; 5626/2002; Cass. 24126/2004; Cass. 17694/2007), al pari delle tabelle millesimali (Cass. s.u. 18477/2010), dovendosi in tal senso correggere la motivazione della pronuncia, che per il resto è conforme a diritto nel dispositivo.
In definitiva, la domanda di pagamento, che evocava principalmente l’efficacia e la regolare adozione del nuovo regolamento condominiale, mai formalmente approvato dall’assemblea, è stata giustamente ritenuta infondata, poiché la semplice attuazione mediante comportamenti concludenti non poteva conferire alle nuove previsioni efficacia vincolante nei confronti dell’opponente, non venendo in rilievo, in assenza di un valido titolo dell’obbligazione dedotta in giudizio dal terzo creditore, l’obbligo dei singoli condomini di concorrere nelle spese comuni ai sensi dell’art. 1123 c.c., esigibile dall’amministratore del Condominio.
Non risulta, infine, azionata nel giudizio di merito alcuna pretesa fondata sull’arricchimento ingiustificato, non essendo la questione esaminabile in cassazione.

Il ricorso è respinto, con aggravio di spese processuali.

Si dà atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali, pari ad € 200,00 per esborsi ed € 1500,00 per onorari, oltre ad iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15%.

Dà atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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