Regolamento condominiale e limiti alla proprietà privata

La Corte di Cassazione ha stabilito che una delibera assembleare approvata a maggioranza non può imporre limiti orari per lavori di manutenzione (es. giardinaggio) svolti all’interno di una proprietà esclusiva. Tali restrizioni, incidendo sul diritto di proprietà, richiedono l’unanimità dei consensi o devono essere previste da una clausola chiara ed inequivocabile del regolamento condominiale di natura contrattuale. La Corte ha cassato la sentenza d’appello che aveva ritenuto sufficiente una maggioranza semplice, basandosi su un’interpretazione estensiva di una norma generica del regolamento sui rumori.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Regolamento Condominiale: Può l’Assemblea Vietare Lavori nel Tuo Giardino la Domenica?

L’introduzione di limiti all’uso della proprietà privata è uno dei temi più dibattuti in ambito condominiale. Un regolamento condominiale può spingersi fino a dettare gli orari in cui è possibile svolgere attività di manutenzione, come il giardinaggio, all’interno del proprio giardino privato? La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 14377/2024, offre una risposta chiara, ribadendo la necessità dell’unanimità per l’imposizione di simili vincoli.

I Fatti di Causa

I proprietari di una villa con un ampio giardino, facente parte di un complesso condominiale, impugnavano due delibere assembleari. Tali delibere avevano introdotto un nuovo articolo (il 3-bis) nel regolamento condominiale, stabilendo fasce orarie precise (dal lunedì al sabato) per lo svolgimento di lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria (es. taglio dell’erba, giardinaggio), vietandoli completamente nei giorni festivi.

La Corte d’Appello aveva dato ragione al Condominio, sostenendo che l’assemblea avesse legittimamente esercitato un potere già previsto da un’altra clausola del regolamento (l’art. 3, lettera L), che vietava genericamente attività rumorose fuori dagli orari stabiliti dall’assemblea. I proprietari, ritenendo leso il loro diritto di godere pienamente della proprietà esclusiva, hanno presentato ricorso in Cassazione.

Il Regolamento Condominiale e la Maggioranza Necessaria

Il cuore della questione giuridica risiede nel determinare quale maggioranza sia necessaria per approvare una delibera che limita l’utilizzo delle proprietà esclusive. I ricorrenti sostenevano che una delibera di questo tipo, incidendo direttamente sul diritto di proprietà, richiedesse l’unanimità dei consensi e non una semplice maggioranza, come avvenuto nel caso di specie.

La Cassazione ha accolto questa tesi, chiarendo la distinzione fondamentale tra norme del regolamento che disciplinano l’uso delle parti comuni e quelle che, invece, impongono servitù o limiti ai diritti dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive. Queste ultime hanno natura contrattuale e possono essere inserite nel regolamento solo se approvate all’unanimità o se contenute in un regolamento originario predisposto dal costruttore e accettato da tutti i condomini al momento dell’acquisto.

Il Principio di Chiarezza e Tassatività

La Suprema Corte ha sottolineato un principio cruciale: qualsiasi compressione delle facoltà inerenti al diritto di proprietà deve risultare da “espressioni incontrovertibilmente rilevatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo ad incertezze”.

Nel caso analizzato, la Corte d’Appello aveva errato nell’interpretare in modo estensivo la clausola generica sui “lavori rumorosi”. La nuova norma (art. 3-bis) non si limitava a regolamentare il rumore, ma imponeva un divieto generalizzato a ogni attività di manutenzione in determinate fasce orarie e nei giorni festivi, a prescindere dalla loro effettiva rumorosità. Questo, secondo la Cassazione, è un precetto diverso e non sovrapponibile a quello originario, che non poteva quindi costituirne il fondamento.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte di Cassazione ha ritenuto fondati i primi tre motivi di ricorso, cassando la sentenza impugnata. La motivazione si basa sul principio consolidato secondo cui le delibere che impongono limiti ai diritti dei condomini sulla loro proprietà esclusiva eccedono i poteri dell’assemblea se non sono approvate all’unanimità. L’introduzione di un divieto di eseguire manutenzione nei giorni festivi e in specifici orari incide direttamente sulla facoltà di godimento del bene di proprietà esclusiva. Pertanto, una simile delibera, approvata a maggioranza semplice, deve considerarsi nulla. Il ragionamento della Corte d’Appello non è stato ritenuto convincente, poiché la previsione originaria del regolamento non era sufficientemente specifica e chiara da delegare all’assemblea il potere di introdurre vincoli così stringenti con una maggioranza non qualificata.

Conclusioni

Questa ordinanza riafferma un baluardo a tutela del diritto di proprietà in ambito condominiale. Stabilisce che l’assemblea non può, con un voto a maggioranza, imporre vincoli significativi all’uso delle unità immobiliari private. Per limitare attività come il giardinaggio nel proprio giardino privato, è necessaria l’unanimità dei consensi o una clausola specifica e inequivocabile in un regolamento condominiale di natura contrattuale. Questa decisione serve da monito per gli amministratori e i condomini: le restrizioni sulla sfera privata richiedono un consenso unanime e non possono derivare da interpretazioni creative di clausole generiche.

Può un’assemblea di condominio, a maggioranza, imporre orari per lavori di giardinaggio nella mia proprietà privata?
No. Secondo la Corte di Cassazione, una delibera che impone limiti orari a lavori di manutenzione nella proprietà esclusiva (come il giardino privato) incide sul diritto di proprietà e, pertanto, deve essere approvata all’unanimità dei consensi, non a maggioranza.

Quale tipo di regolamento condominiale può limitare i diritti sulla proprietà esclusiva?
Solo un regolamento di natura contrattuale può imporre limiti ai diritti dei singoli condomini sulle loro proprietà. Tale regolamento può essere quello originario predisposto dal costruttore e allegato agli atti di acquisto, oppure un regolamento approvato successivamente dall’unanimità di tutti i condomini.

Cosa succede se una delibera impone limiti alla proprietà privata senza l’unanimità?
Una delibera che limita i diritti dei condomini sulle loro proprietà esclusive senza essere stata approvata all’unanimità è nulla. Questo perché eccede i poteri dell’assemblea condominiale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 14377 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 14377 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/05/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 12056/2018 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE); -ricorrenti- contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE); -controricorrente- avverso la SENTENZA di RAGIONE_SOCIALE D’APPELLO di MILANO n. 4217/2017, depositata il 6/10/2017.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15/02/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

PREMESSO CHE

NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno impugnato la sentenza con la quale il Tribunale di Pavia, definendo due cause tra loro riunite di impugnazione di due delibere assunte il 7 febbraio 2013 e il 20 giugno 2013 dal Condominio La Corte della Caccia, ha rigettato le relative domande.

Gli appellanti allegavano di essere proprietari pro indiviso di un compendio immobiliare, costituito da una villa e da due autorimesse, circondato da un giardino di circa 1.000 metri quadri, parte del Condominio convenuto. Con l’impugnazione, gli stessi contestavano, per quanto ancora di interesse in questa sede, l’introduzione da parte delle due delibere di un nuovo articolo 3 -bis nel regolamento condominiale, con la previsione di orari per lo svolgimento di lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione (taglio erba, giardinaggio, manutenzioni dell’immobile, etc.), consentiti solo dal lunedì al sabato in determinate fasce orarie e vietati nei giorni festivi.
La Corte d’appello Milano, con la sentenza n. 4217/2017, rigettava il gravame degli appellanti relativamente all’inserimento del nuovo art. 3 -bis nel regolamento condominiale, concentrando la propria attenzione sulla delibera del 20 giugno 2013, essendo cessata la materia del contendere in relazione alla precedente delibera del 7 febbraio 2013.

In particolare la Corte d’appello affermava che l’art. 3, lettera L, del regolamento, ‘pur collocato all’interno della disciplina destinata all’uso delle parti comuni prevede specifici divieti o comunque limitazioni ai condomini che risultano obiettivamente riferibili anche alle porzioni di proprietà esclusiva, fra cui battere tappeti e coperte, eseguire lavori rumorosi, arrecare molestia con rumori provocati da macchine o motori nonché da autoveicoli e motocicli e quant’altro fuori dagli orari stabiliti dall’assemblea, in tal modo demandando a quest’ultima il potere appunto di stabilire gli orari per l’esercizio
delle predette attività’, potere che l’assemblea aveva legittimamente esercitato approvando il nuovo articolo 3 -bis .

Avverso la citata sentenza di appello NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno proposto ricorso per cassazione.

Ha resistito con controricorso il Condominio La Corte della Caccia.

CONSIDERATO CHE

Il ricorso è articolato in cinque motivi.

Il primo motivo denuncia l’illegittimità della sentenza impugnata per violazione o falsa applicazione degli artt. 1372 e 832 c.c. in merito alla corretta interpretazione dell’art. 3 del regolamento di condominio: si sostiene che la Corte d’appello di Milano -nel confermare la legittimità della delibera assembleare che a maggioranza semplice ha introdotto fasce orarie per l’esercizio di attività rumorose all’interno delle proprietà esclusive -ha violato le norme e i principi dettati in tema di quorum deliberativi necessari per la modifica di una clausola regolamentare di natura contrattuale relativa alle facoltà di uso e godimento delle parti di proprietà esclusiva. Ciò sull’asserito presupposto che l’art. 3 del regolamento era privo di una formulazione chiara ed esplicita e i regolamenti condominiali di origine contrattuale possono porre limiti all’utilizzo dei beni di proprietà esclusiva quando vi sono espressioni non equivoche, occorrendo che una limitazione al diritto di proprietà derivi da una precisa volontà del predisponente il regolamento, al fine di evitare che il condomino subisca restrizioni sulla proprietà esclusiva non volute e non prevedibili al momento dell’acquisto dell’immobile.
Il secondo motivo deduce l’illegittimità della sentenza impugnata per violazione o falsa applicazione dell’art. 1362 c.c. in merito all’applicabilità alle parti esclusive dell’art. 3 del regolamento di Condominio; si sostiene che la Corte d’appello abbia interpretato estensivamente la clausola del regolamento

contrattuale, così derogando la comune volontà delle parti al momento della sua formulazione.

Il terzo motivo lamenta l’illegittimità della sentenza impugnata per violazione o falsa applicazione dell’art. 1136 c.c., in merito alle maggioranze richieste per le delibere che incidono sui diritti dei condomini inerenti alla proprietà esclusiva; si allega che le delibere assembleari che incidono sui diritti e le facoltà dei condomini sulle proprietà esclusive devono essere adottate con l’unanimità dei consensi.

Il quarto motivo denuncia l’illegittimità della sentenza impugnata per omesso esame di un punto controverso e decisivo, consistente nell’esame dei motivi d’appello della sentenza in tema di errata e falsa applicazione delle norme di legge in relazione all’introduzione di fasce orarie per lo svolgimento di attività rumorose; si evidenzia che, nell’atto di appello, essi ricorrenti avevano eccepito l’illegittimità della sentenza, deducendo la carenza di chiarezza dell’art. 3 del regolamento condominiale, l’inapplicabilità dell’articolo medesimo alle parti di proprietà esclusiva, l’eccesso di potere realizzato dall’assemblea, ma nulla era stato argomentato in relazione ai predetti motivi di gravame.
Il quinto motivo denuncia violazione degli artt. 112, 131 e 132 c.p.c. circa i motivi d’appello riferiti all’introduzione di fasce orarie per lo svolgimento di attività rumorose: si sostiene che il giudice di appello si era limitato in maniera generica a riprendere le argomentazioni già espresse dalla sentenza del Tribunale, senza che fosse dato comprendere per quale motivo l’art. 3 del regolamento di Condominio era stato ritenuto chiaro e applicabile alle parti di proprietà esclusiva, senza minimamente pronunciarsi in ordine all’eccezione inerente all’eccesso di potere realizzato dall’assemblea.
Rileva il collegio che i primi tre motivi sono fondati.

Ad avviso della Corte d’appello il citato art. 3, lett. L, pur collocato all’interno della disciplina destinata all’uso delle parti comuni, prevede divieti o comunque limitazioni ai condomini che sono riferibili anche alle porzioni di proprietà esclusiva, fra cui ‘battere tappeti e coperte, eseguire lavori rumorosi, arrecare molestia con rumori provocati da macchine o motori, nonché da autoveicoli e motocicli e quant’altro, fuori dagli orari stabiliti dall’assemblea, demandando all’assemblea il potere di stabilire gli orari per l’esercizio delle predette attività’, potere da esercitarsi con maggioranza non qualificata, in assenza di diversa specificazione.
I ricorrenti giustamente sottolineano come la delibera che ha introdotto un nuovo articolo, il 3 -bis , nel regolamento -che impone determinati orari per lo svolgimento di lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione, come taglio erba, giardinaggio e manutenzioni della casa, durante la settimana, con divieto di eseguirli nei giorni festivi e incide così sulla utilizzabilità di parti dell’edificio di proprietà esclusiva -avrebbe dovuto essere approvata dall’assemblea all’unanimità, dovendo in caso contrario considerarsi nulla perché eccedente i limiti dei poteri dell’assemblea (si veda, al riguardo, Cass. n. 7630/1990 e Cass. n. 4632/1994).
Non convince il ragionamento seguito dalla Corte d’appello, secondo cui tale incisione dell’utilizzabilità della proprietà esclusiva troverebbe la propria fonte nell’art. 3 del regolamento, che pone il divieto di eseguire lavori rumorosi e arrecare molestia con rumori provocati da macchine o motori, nonché da autoveicoli e motocicli, fuori dagli orari stabiliti dall’assemblea senza, da un lato, indicare il quorum necessario per l’individuazione degli orari e senza, dall’altro lato, porre un precetto sovrapponibile a quello di cui all’art. 3 -bis , che parla di svolgimento di lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione senza fare riferimento alla rumorosità ovvero alla molestia arrecata dai medesimi.
La giurisprudenza di questa Corte sottolinea, infatti, come il regolamento contrattuale può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in esclusiva proprietà, sia mediante elencazione di attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intende evitare, ma ‘la compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive deve risultare da espressioni incontrovertibilmente rilevatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo ad incertezze; pertanto, l’individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l’ambito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti’ (così Cass. n. 21307/2016).
L’accoglimento dei primi tre motivi comporta l’assorbimento dei restanti due.

II. La sentenza impugnata va cassata in relazione ai motivi accolti e la causa va rinviata alla Corte d’appello di Milano, che provvederà anche in relazione alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie i primi tre motivi di ricorso, assorbe i restanti motivi di ricorso e cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti, rinviando la causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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