Recesso per inadempimento: la guida completa

La Corte di Cassazione conferma la legittimità del recesso per inadempimento esercitato dai promissari acquirenti di un immobile, a fronte del grave ritardo della società venditrice nella stipula del contratto definitivo. L’ordinanza chiarisce che il recesso ex art. 1385 c.c. è un rimedio autonomo che non richiede una clausola contrattuale specifica, a differenza del recesso convenzionale. La Corte ha ritenuto grave l’inadempimento della venditrice, giustificando la richiesta di restituzione del doppio della caparra.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Recesso per Inadempimento: Quando si Può Sciogliere il Contratto?

Il recesso per inadempimento è uno strumento fondamentale a tutela della parte che subisce la mancata esecuzione di un contratto. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito i principi chiave che regolano questo istituto, specialmente nei contratti preliminari di compravendita immobiliare. Vediamo come la giurisprudenza distingue nettamente questo rimedio dal recesso convenzionale e quali sono le conseguenze per la parte inadempiente.

I Fatti del Caso

La controversia nasce da un contratto preliminare per la vendita di un locale commerciale da costruire, stipulato nel 2007. I promissari acquirenti avevano versato una somma cospicua, di cui una parte a titolo di caparra confirmatoria e una parte come acconto sul prezzo. La stipula del contratto definitivo, prevista entro il 2009, non è mai avvenuta.

Dopo uno scambio di comunicazioni nel 2010 riguardo al ritardo, i promissari acquirenti hanno citato in giudizio la società costruttrice. Hanno chiesto al tribunale di accertare il grave inadempimento della venditrice, di dichiarare legittimo il loro recesso dal contratto e di condannare la società alla restituzione del doppio della caparra, oltre all’acconto versato.

La società costruttrice si è difesa sostenendo che il termine per la stipula non fosse essenziale e che il ritardo fosse imputabile a richieste di modifiche da parte degli stessi acquirenti. Il Tribunale di primo grado ha respinto la domanda degli acquirenti, ma la Corte d’Appello ha ribaltato la decisione, accogliendola. La società venditrice ha quindi proposto ricorso in Cassazione.

La Decisione della Corte: Il Legittimo Esercizio del Recesso per Inadempimento

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della società costruttrice, confermando la decisione della Corte d’Appello. Il punto centrale della decisione è la netta distinzione tra due istituti giuridici che, pur avendo lo stesso nome, hanno funzioni e presupposti completamente diversi:
1. Recesso Convenzionale (art. 1373 c.c.): È la facoltà, che deve essere espressamente pattuita dalle parti nel contratto, di sciogliere unilateralmente il vincolo contrattuale.
2. Recesso per Inadempimento (art. 1385 c.c.): È un rimedio speciale previsto dalla legge per i contratti in cui è stata versata una caparra confirmatoria. Permette alla parte non inadempiente di sciogliersi dal contratto e trattenere la caparra (o esigerne il doppio) a fronte di un inadempimento grave della controparte.

La Corte ha chiarito che nel caso di specie si trattava della seconda ipotesi. Pertanto, l’argomentazione della società, secondo cui il diritto di recesso non era stato pattuito, era del tutto irrilevante.

Le Motivazioni della Sentenza

La Suprema Corte ha spiegato che la facoltà di recesso per inadempimento prevista dall’art. 1385 c.c. è un rimedio legale che sorge automaticamente in presenza di un inadempimento imputabile e di non scarsa importanza, senza bisogno di alcuna previsione contrattuale. La sentenza impugnata aveva correttamente applicato questo principio.

Secondo la ricostruzione dei giudici di merito, la società venditrice era gravemente inadempiente. Nonostante il termine del 2009 non fosse stato ritenuto ‘essenziale’, la venditrice aveva procrastinato la stipula per mesi senza giustificato motivo, anche dopo essere stata formalmente invitata a concludere il contratto definitivo. La società non ha fornito alcuna prova che il ritardo non fosse a lei imputabile. Di conseguenza, la decisione dei promissari acquirenti di recedere dal contratto e chiedere la restituzione del doppio della caparra è stata considerata pienamente legittima.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza rafforza un principio fondamentale a tutela di chi stipula un contratto preliminare versando una caparra confirmatoria. La parte adempiente non è costretta a rimanere vincolata a un contratto che la controparte non rispetta.

Le implicazioni pratiche sono chiare:
* Il diritto di recedere per inadempimento e chiedere il doppio della caparra non deve essere scritto nel contratto: è un diritto previsto dalla legge.
* Anche se un termine non è qualificato come ‘essenziale’, un ritardo prolungato e ingiustificato può comunque costituire un inadempimento grave che legittima il recesso.
* Spetta alla parte che si presume inadempiente dimostrare che il ritardo è dovuto a cause a lei non imputabili.

Quando è possibile esercitare il recesso per inadempimento in un contratto con caparra confirmatoria?
È possibile esercitare il recesso quando la controparte si rende responsabile di un inadempimento grave e imputabile. La parte non inadempiente può dichiarare di recedere dal contratto e chiedere la restituzione del doppio della caparra versata.

La facoltà di recesso per inadempimento deve essere esplicitamente prevista nel contratto?
No. A differenza del recesso convenzionale (art. 1373 c.c.), il recesso per inadempimento in presenza di caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) è un rimedio previsto direttamente dalla legge e non necessita di una specifica clausola contrattuale per essere esercitato.

Un ritardo nella stipula del contratto definitivo giustifica il recesso anche se il termine non è ‘essenziale’?
Sì. Anche se il termine indicato nel contratto preliminare non è considerato essenziale, un ritardo prolungato e ingiustificato nella stipula del definitivo può integrare un inadempimento di non scarsa importanza, tale da legittimare il recesso della parte adempiente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 27469 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 27469 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/10/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 20387/2020 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE IN AMMINISTRAZIONE GIUDIZIARIA, domiciliata ex lege in ROMAINDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) -controricorrenti- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO CALTANISSETTA n. 226/2020 depositata il 21/04/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 01/10/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Si tratta di una controversia da contratto preliminare di vendita ( stipulato nell’ottobre 2007 ) di un locale commerciale da costruire per il prezzo di € 260.000. Si prevede la stipula del definitivo entro il 2009. I promissari acquirenti NOME COGNOME e NOME COGNOME versano € 96.000, di cui € 50.000 a titolo di caparra confirmatoria e € 46.000 a titolo di acconto prezzo. Mancata la stipula entro il termine, a metà del 2010 vi è uno scambio di comunicazioni tra le parti relativo al ritardo e alle cause di giustificazione. I promissari acquirenti convengono dinanzi al Tribunale di Enna (Nicosia) la promittente venditrice Bif per l’accertamento del grave inadempimento di quest’ultima, la legittimità del recesso degli attori (comunicato l’8/7/2010 ) e la condanna della convenuta alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria, cioè di € 100.000 , oltre a € 46.000 di acconto prezzo e di Iva. La convenuta argomenta che il termine del 2009 non è essenziale, il ritardo è imputabile ai promissari acquirenti per le modifiche interne da loro richieste e in via riconvenzionale domanda di poter ritenere la caparra. Il Tribunale rigetta la domanda degli attori e dichiara inammissibile la riconvenzionale della convenuta. La Corte d’appello riforma, accogliendo la domanda degli attori.
Ricorre in cassazione la promittente venditrice, con due motivi, illustrati da memoria. Resistono i promissari acquirenti con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

– Il primo motivo, p. 5, censura che la Corte di appello ha accertato la legittimità del recesso dell’8/7/2010 sulla base dell’inadempimento grave da parte della promittente venditrice, consistente nel ritardo nella stipulazione del contratto definitivo, nonostante che il termine del 2009 sia stato ritenuto non essenziale, mentre il Tribunale ha ritenuto correttamente illegittimo il recesso, poiché tale facoltà non è stata riconosciuta ai promissari acquirenti e non è

possibile riqualificare la domanda degli attori come domanda di risoluzione del contratto per inadempimento. Si fa valere che il recesso ex art. 1373 c.c., quale scioglimento unilaterale del vincolo contrattuale, deroga all’art. 1372 c.c. e quindi è da pattuire espressamente (art. 1373 c.c.: «se a una delle parti è attribuita la facoltà di recedere dal contratto » ). Si deduce violazione degli artt. 1372, 1373 e 1385 c.c., 111 e 112 Cost. (correttamente: c.p.c.).

Il primo motivo è rigettato.

Esso non tiene distinti due istituti che di comune hanno essenzialmente il nome, non la sostanza: da un lato, il recesso convenzionale, cioè la facoltà di ciascuna delle parti di estinguere il rapporto per decisione unilaterale, facoltà che le parti possono introdurre nel contratto ai sensi dell’art. 1373 co. 1 c.c. ; dall’altro lato , il recesso ex art. 1385 co. 2 c.c., cioè la dichiarazione unilaterale della parte non inadempiente di risolvere il contratto per inadempimento della controparte, ove ne sussistano i presupposti (imputabilità, importanza non scarsa), accertabili giudizialmente ove sorga controversia sul punto ( cfr. Cass. 18392/2022).
Nel caso attuale si tratta di quest’ultimo. Argomenta infatti la sentenza: a prescindere dalla essenzialità del termine, dall’11/6/2010 i promissari acquirenti si sono attivati per ottenere l’adempimento del preliminare. La corrispondenza tra le parti non ha sortito esito positivo. La promittente venditrice, convocata per la stipula del definitivo, non ha dato prova della non imputabilità a lei dell’inadempimento, ma ha procrastinato senza motivo la stipula del definitivo per alcuni mesi, fino a metà ottobre 2010, nonostante che lei stessa avesse individuato la data del 9/10/2010 per la stipula dell’atto. Pertanto, è legittima la decisione dei promissari acquirenti di dichiarare ex art. 1385 co. 2 c.c. il recesso dal contratto e di esigere la restituzione del doppio della caparra confirmatoria a suo tempo versata.
Il secondo motivo, p. 10, denuncia l’omesso esame circa fatt i decisivi, cioè le note raccomandate della società costruttrice del 9

giugno 2010 e del 26 luglio 2010. Ciò avrebbe consentito alla Corte di appello di avere un quadro completo della situazione, esteso anche al comportamento inadempiente degli stessi promissari acquirenti.

Il secondo motivo è inammissibile.

Il giudice di merito che fondi il proprio apprezzamento su alcune prove piuttosto che su altre non incontra altro limite (rispettato nel caso attuale) che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento in una motivazione effettiva, resoluta e coerente (che rispetti quindi i canoni dettati da Cass. SU 8053/2014). Di talché egli – in obbedienza al canone di proporzionalità di una motivazione necessaria, idonea allo scopo e adeguata – non è tenuto a discutere esplicitamente ogni singolo elemento probatorio o a confutare ogni singola deduzione che aspiri ad una diversa ricostruzione della situazione di fatto rilevante. Sarebbe superfluo ricordare che l’esito positivo della verifica compiuta dalla Corte di cassazione non implica logicamente che essa faccia proprio tale apprezzamento: esso è e rimane del giudice di merito.
-Il ricorso è rigettato. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1 -quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo uni ficato a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente a rimborsare alla parte controricorrente le spese del presente giudizio, che liquida in € 5.600 , oltre a € 200 per esborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi, e agli accessori di legge.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 01/10/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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