Recesso locazione: onere prova lettera raccomandata

La Corte d’Appello di Bologna ha rigettato l’appello di un locatore che chiedeva il pagamento di canoni aggiuntivi. La sentenza chiarisce che, in un caso di recesso locazione, l’onere della prova sul contenuto di una lettera raccomandata spetta al destinatario. Poiché il locatore non ha dimostrato che la raccomandata ricevuta avesse un contenuto diverso da quello di recesso dichiarato dalla conduttrice, la Corte ha confermato la decorrenza del preavviso dalla data di ricezione della comunicazione, respingendo le pretese del locatore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 luglio 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Recesso Locazione e Onere della Prova: La Raccomandata Fa Fede

Nel mondo dei contratti di locazione, la corretta gestione delle comunicazioni formali è fondamentale per tutelare i propri diritti. Una recente sentenza della Corte d’Appello di Bologna offre un chiarimento cruciale su un tema tanto comune quanto spinoso: il recesso locazione comunicato tramite lettera raccomandata e la ripartizione dell’onere della prova sul suo contenuto. Quando il destinatario nega di aver ricevuto una comunicazione di recesso, a chi spetta dimostrare cosa c’era davvero dentro la busta? Vediamo come i giudici hanno risolto il caso.

I Fatti del Caso

La vicenda ha origine da un decreto ingiuntivo richiesto e ottenuto da un locatore nei confronti di una sua ex conduttrice, una studentessa, per il pagamento di circa 2.450 euro. La somma comprendeva canoni di locazione non pagati da aprile a ottobre 2020, spese condominiali, wifi, TARI e altre utenze.

La conduttrice si opponeva al decreto, dando il via a un giudizio di primo grado. Il Tribunale di Parma, pur revocando il decreto ingiuntivo, condannava la ragazza a pagare una somma inferiore, pari a circa 990 euro. Il giudice aveva infatti ritenuto che i canoni dovuti fossero solo quelli da aprile a settembre 2020, escludendo ottobre, e aveva ricalcolato al ribasso le spese accessorie.

Insoddisfatto, il locatore proponeva appello, insistendo per ottenere l’intera somma originariamente richiesta. Il suo argomento principale verteva sulla data di inizio del preavviso semestrale per il recesso: a suo dire, la comunicazione della conduttrice era arrivata in ritardo, rendendo dovuto anche il canone di ottobre.

La Decisione della Corte d’Appello sul Recesso Locazione

La Corte d’Appello di Bologna ha respinto integralmente l’appello del locatore, confermando la decisione di primo grado. Il punto centrale della controversia era una lettera raccomandata spedita dalla conduttrice il 27 marzo 2020 e ricevuta dal locatore il 2 aprile 2020. Secondo la conduttrice, quella lettera conteneva la sua volontà di recedere dal contratto. Secondo il locatore, invece, la lettera conteneva solo una richiesta di sospensione dei canoni a causa della pandemia.

La Corte ha stabilito che il preavviso di sei mesi per il recesso locazione era correttamente iniziato ad aprile 2020, con scadenza a settembre, escludendo quindi l’obbligo di pagare il canone di ottobre. Anche le altre doglianze del locatore, relative a un presunto sconto e al rimborso delle utenze, sono state rigettate per mancanza di prove adeguate.

Le Motivazioni: Presunzione di Conoscenza e Onere della Prova

Il cuore della motivazione della sentenza risiede nell’applicazione dei principi sulla presunzione di conoscenza e sull’onere della prova. La Corte ha richiamato l’art. 1335 del Codice Civile, secondo cui ogni dichiarazione diretta a una persona determinata si reputa conosciuta nel momento in cui giunge all’indirizzo del destinatario.

La conduttrice aveva prodotto in giudizio la copia della lettera di recesso datata 26 marzo 2020 e la ricevuta di ritorno della raccomandata, dimostrando l’avvenuta spedizione e ricezione. A questo punto, si è innescata una presunzione: si presume che il contenuto della lettera ricevuta dal locatore fosse proprio quello di recesso.

Il locatore ha negato di aver ricevuto tale comunicazione, ma, come sottolineato dai giudici, non ha assolto al suo onere della prova. In base al principio di “vicinanza della prova”, spetta al destinatario dimostrare che il plico ricevuto non conteneva alcun documento o conteneva un documento diverso da quello affermato dal mittente. Il locatore avrebbe dovuto fornire una prova in tal senso, ma non l’ha fatto. Il semplice scambio di email successivo, in cui si discuteva di una riduzione del canone, non è stato ritenuto sufficiente a superare la presunzione legale legata alla raccomandata.

Per quanto riguarda le altre pretese, la Corte ha notato che il locatore non aveva depositato in appello le fatture relative alle utenze (luce, acqua, gas), impedendo qualsiasi verifica sul credito vantato. Di conseguenza, anche questa parte della domanda è stata respinta.

Conclusioni: L’Importanza della Prova Documentale

Questa sentenza ribadisce una lezione fondamentale per chiunque sia parte di un contratto di locazione: la prova documentale è regina. La presunzione di conoscenza legata a una raccomandata con ricevuta di ritorno è uno strumento potente. Se si riceve una comunicazione formale e si intende contestarne il contenuto, non basta una semplice negazione. È necessario attivarsi per fornire la prova contraria.

Per il mittente, è essenziale conservare una copia della comunicazione inviata e la ricevuta di spedizione e ritorno. Per il destinatario, l’onere di dimostrare che il contenuto era diverso è gravoso. La decisione evidenzia inoltre l’importanza di produrre in giudizio tutti i documenti a sostegno delle proprie pretese, come le fatture delle utenze. La loro assenza rende impossibile per il giudice accertare il diritto e porta inevitabilmente al rigetto della domanda.

A chi spetta l’onere di provare il contenuto di una lettera raccomandata in una causa di recesso locazione?
Secondo la sentenza, l’onere di provare che il contenuto della raccomandata fosse diverso da quello affermato dal mittente spetta al destinatario. La produzione della copia della lettera e della ricevuta di ritorno da parte del mittente crea una presunzione che può essere vinta solo con una prova contraria fornita da chi ha ricevuto il plico.

Da quando decorre il periodo di preavviso se il recesso dalla locazione è comunicato con raccomandata?
Il periodo di preavviso decorre dalla data in cui la lettera raccomandata contenente la dichiarazione di recesso giunge all’indirizzo del destinatario (il locatore), in applicazione del principio della presunzione di conoscenza stabilito dall’art. 1335 del Codice Civile.

Cosa succede se una parte chiede il rimborso delle utenze ma non produce le relative fatture in giudizio?
La richiesta viene rigettata. Come si evince dalla decisione, la mancata produzione dei documenti contabili (le fatture) che provano l’esistenza e l’ammontare del credito impedisce al giudice di effettuare qualsiasi valutazione, portando al rigetto della domanda per mancanza di prova.

Testo del provvedimento

SENTENZA CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA N. 1212 2025 – N. R.G. 00000544 2024 DEPOSITO MINUTA 15 07 2025 PUBBLICAZIONE 15 07 2025

C.F.

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE DI APPELLO di BOLOGNA

Seconda Sezione Civile

La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati dott. NOME COGNOME Presidente dott. NOME COGNOME Consigliere Relatore dott. NOME COGNOME Consigliere

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di appello iscritta al n. r.g. 544/2024 promossa da:

(C.F. ), con il patrocinio dell’avv. COGNOME e dell’avv. NOME COGNOME C.F.

APPELLANTE

contro

)

CONCLUSIONI

Come da atto di appello

RAGIONI DELLA DECISIONE

1) proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 893/21 emesso dal Tribunale di Parma con il quale le si intimava il pagamento di euro 2.454,78, oltre interessi e spese, in favore di . Il credito nasceva dal contratto di locazione, alla e ad altre due studentesse, di un immobile ad uso abitativo, e riguardava i canoni (euro 280,00 mensili) da aprile ad ottobre 2020, spese condominiali e di wifi (euro 245,00 complessivi), nonché TARI e utenze (euro 249,78 complessivi).

APPELLATA

Costituitosi il locatore, con sentenza n. 1639/23 il Tribunale, revocato il decreto ingiuntivo, condannava la a pagare il minore importo di euro 990,38, al netto del deposito cauzionale di euro 560,00 e dello sconto di euro 200.00,00 riconosciuto da locatore con mail del 17.4.2020, avendo il primo giudice accertati come dovuti unicamente i canoni da aprile a settembre 2020, e l’importo complessivo di euro 70,38 per la quota di un terzo dei costi per TARI, luce e gas, ed escluso la debenza di spese condominiali e telefoniche.
Avverso tale sentenza proponeva appello l’ chiedendo che la fosse condannata al pagamento della maggior somma, già al netto del deposito cauzionale, di euro 1.649,78.

Nella contumacia della la causa veniva decisa come da dispositivo in esito all’udienza di discussione del 4.7.2025.

2)L’appello va respinto.

Il Tribunale ha ritenuto che dalla ricezione da parte del locatore, in data 2.4.2020, della lettera datata 26.3.2020, contenente la manifestazione della volontà della di recedere dal contratto, fosse iniziato il termine semestrale di preavviso, ed ha ritenuto pertanto dovuti i canoni da aprile a settembre compresi.

L’appellante sostiene di avere ricevuto la raccomandata in questione, ma che questa aveva ad oggetto solo la richiesta di sospensione dei canoni a causa del ; il periodo di preavviso era invece iniziato a maggio, ed era quindi dovuto anche il canone di ottobre 2020.

La ha prodotto quale doc. 6 (riprodotto in appello dall ) la raccomandata con AR, spedita il 27.3.2020 e ricevuta il 2.4.2020, contenente la lettera datata 26.3.2020 con la quale la rappresentava che, qualora non fosse stata accolta la richiesta di sospensione dei canoni, di cui alle allegate dichiarazioni sottoscritte da ciascuna conduttrice e datate 24.3.2020, il contratto

di locazione doveva intendersi immediatamente risolto per essere la pandemia da Covid ipotesi di impossibilità sopravvenuta della prestazione.

E’ a lla missiva datata 26.3.2020 il Tribunale ha attribuito il valore di comunicazione del recesso.

L’ ha negato di averla ricevuta, tuttavia non ha assolto all’onere di provare quale fosse il contenuto della raccomandata da lui ricevuta il 2.4.2020, atteso che la produzione in giudizio di copia di un atto spedito con lettera raccomandata, unitamente all’avviso di ricevimento della stessa, fa presumere, ex art. 1335 c.c., la conoscenza di tale atto da parte del destinatario, al quale spetta, in conformità al principio di “vicinanza della prova”, l’onere di dimostrare che il plico conteneva un atto diverso o nessun documento (Cass. 964/25).
Diversamente da quanto da lui dedotto, non prova la mancanza, dal plico, della comunicazione di recesso lo scambio di mail del 13 e 17 aprile 202 (doc. 2) fra l’ ed il padre della come si è detto, quella della sospensione del canone era la richiesta principale della conduttrice, la quale aveva manifestato la volontà di recedere solo per il caso in cui tale sospensione non fosse stata accordata. La richiesta di ridurre il canone di euro 100,00 al mese in considerazione di tutte le circostanze esposte dal padre della conduttrice è poi pienamente compatibile con l’ esercizio del recesso, con riferimento ai sei mesi del preavviso.
Significativo è, semmai, che già nella lettera datata 29.7.2020 del legale della indirizzata al legale dell (da quest’ultimo riprodotta in appello), si faccia espresso richiamo alla raccomandata di recesso datata 26.3.2020, ricevuta dal locatore il 2.4.2020.

3)L’appellante sostiene l’erroneità della detrazione di euro 200,0 0; il primo giudice ha affermato che la proposta della di scontare i canoni fosse stata da lui accettata, ma erroneamente <>.

Null’altro avendo dedotto sul punto l’appellante, non resta che rilevare come correttamente il primo giudice abbia fondato la decurtazione in questione sul contenuto della mail del 17.4.2020 nella quale il locatore, alle maggiori richieste di parte conduttrice, rispondeva di potere unicamente considerare una riduzione di euro 100,00 per ciascuna mensilità di maggio ed aprile, ferme le spese accessorie, così evidentemente ponendo in essere una corrispondente remissione del debito.
4)L’appellante lamenta che il Tribunale abbia errato a riconoscergli un credito per spese accessorie inferiore a complessivi euro 249,78.

Non impugnato il rigetto della domanda di rimborso di spese condominiali, l’Izzo afferma che sino ad ottobre 2020 (ma, come si è detto, il periodo di preavviso scadeva a settembre), la quota TARI dovuta dalla era di euro 23,10. Deve tuttavia osservarsi che il Tribunale ha quantificato il credito per nel maggiore importo di euro 30,17, talché manca l’interesse ad impugnare.

Per i consumi di luce, gas e acqua, il Tribunale ha addebitato alla evidentemente sulla base delle fatture allegate al decreto ingiuntivo, un terzo dell’importo dovuto sino a settembre 2020 incluso, facendo in sentenza espresso riferimento alla bolletta della luce relativa ai mesi settembre-ottobre 2020, a quella del gas relativa ai mesi agosto-novembre 2020 e a quella dell’acqua relativa al periodo 29.8.202-27.12.2020.

Per luce acqua e gas, l’appellante afferma dovuti maggiori importi, da lui calcolati a partire dall’1.2.2020 sino ad ottobre 2020, e fa riferimento ad una pluralità di fatture che tuttavia non risultano essere state mai prodotte.

Peraltro l’appellante, che ha depositato copia di tutti gli atti, verbali e provvedimenti del giudizio di primo grado e tutti i documenti prodotti dalla controparte, non ha invece depositato nel presente giudizio di appello e neppure nel giudizio di opposizione ex art. 645 cpc le tre fatture allegate al ricorso ex art.

633 cpc emesse da e da due nel dicembre 2020 e una a gennaio 2021, neppure ridepositate nel giudizio di opposizione ex art. 645 cpc.

L’ non ha, in conclusione, neppure allegato quali elementi di prova sarebbero stati trascurati dal primo giudice, peraltro, come si è detto, premuratosi in sentenza di indicare specificamente, utenza per utenza, il credito complessivo e la quota dovuta dalla in ragione della durata del rapporto di locazione.

Quanto alla quota di spese di telefonia/internet, che il Tribunale ha rigettato perché le fatture prodotte erano intestate a soggetto estraneo al giudizio, non solo la mancanza delle fatture impedisce, anche in tal caso, ogni valutazione in merito alla eventuale riferibilità delle stesse all’immobile locato come anche la quantificazione dell’eventuale credito , ma, ancor prima, non risulta proposta impugnazione sul punto, avendo l’Izzo domandato in appello , oltre ai canoni, il riconoscimento di euro 249,78, importo che si riferisce alle sole le utenze diverse dal telefono.
4)Rigettandosi l’appello, nulla deve provvedersi sulla spese del grado stante la contumacia della

5)Si dispone con la presente sentenza la correzione dell’errore materiale contenuto nel dispositivo letto in udienza ordinandosi che, dove si legge <>, si legga invece <>.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, rigetta l’appello proposto nei confronti di avverso la sentenza del Tribunale di Parma n.1639/23 (così corretto il dispositivo letto in udienza, laddove si faceva erroneo riferimento alla sentenza del Tribunale di Parma n. 306/24).

Nulla per le spese del grado.

Dà atto della sussistenza dei presupposti per l’obbligo dell’appellante di versamento di ulteriore importo pari al contributo unificato per la presente

impugnazione ai sensi dell’art. 13 c1 quater DPR 115/02 e dall’art.1 c .17

L.228/12.

Bologna, 4.7.2025 Il Presidente NOME COGNOME

Il Consigliere est.

NOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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