Recesso contratto preliminare e proprietà dell'immobile

Q: La motivazione di una sentenza d'appello che si limita a confermare quella di primo grado è valida?

Sì, la motivazione cosiddetta *per relationem* è valida a condizione che il giudice d'appello non si limiti ad un'adesione acritica, ma dia conto di aver esaminato le censure dell'appellante e di averle ritenute infondate, condividendo il percorso argomentativo del primo giudice.

Un promissario acquirente esercitava il recesso da un contratto preliminare di compravendita immobiliare, sostenendo che le promittenti venditrici non fossero le uniche proprietarie, dato che una quota risultava ancora intestata alla loro sorella defunta. La Corte di Cassazione, confermando le decisioni dei giudici di merito, ha dichiarato illegittimo il recesso contratto preliminare. Le venditrici erano infatti divenute pienamente proprietarie per accrescimento, a seguito della rinuncia all’eredità da parte dei figli della sorella defunta. Il recesso dell’acquirente è stato quindi ritenuto ingiustificato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Recesso Contratto Preliminare: Quando la Proprietà Formale Non Conta

Il recesso contratto preliminare è uno strumento a tutela del promissario acquirente, ma il suo esercizio deve basarsi su un inadempimento grave e comprovato della controparte. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce che una mera discrepanza catastale, se smentita dalla situazione giuridica sostanziale, non giustifica lo scioglimento dal vincolo contrattuale. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Il caso riguarda un promissario acquirente che decideva di recedere da un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile. La ragione del recesso era la scoperta che, alla data fissata per la stipula del rogito definitivo, una quota di un terzo dell’immobile risultava ancora catastalmente intestata alla sorella defunta delle promittenti venditrici. L’acquirente, ritenendo che le venditrici non fossero le piene ed esclusive proprietarie del bene, le considerava inadempienti e chiedeva la restituzione del doppio della caparra versata.

Sia il Tribunale di primo grado sia la Corte d’Appello, però, davano torto all’acquirente. I giudici di merito accertavano che le due sorelle venditrici erano di fatto le uniche proprietarie dell’intero immobile. La quota della sorella defunta si era infatti accresciuta alle loro per via delle dinamiche successorie: i figli della defunta avevano rinunciato alla sua eredità, facendo sì che la loro parte spettasse per legge alle zie. Di conseguenza, il recesso dell’acquirente veniva dichiarato illegittimo, con il suo conseguente inadempimento e il diritto delle venditrici a trattenere la caparra.

La Decisione della Corte sul recesso contratto preliminare

Investita della questione, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’acquirente, confermando integralmente le sentenze precedenti. Gli Ermellini hanno stabilito che i giudici d’appello avevano correttamente valutato la situazione, ritenendo provata la piena proprietà dell’immobile in capo alle venditrici.

La Corte ha sottolineato come la motivazione della sentenza d’appello, seppur sintetica e basata su quella di primo grado (per relationem), fosse pienamente valida. Essa aveva infatti correttamente identificato il punto centrale della controversia: l’assenza di altri eredi che potessero contestare la proprietà delle venditrici. Poiché i figli della sorella defunta avevano rinunciato all’eredità, le loro quote si erano automaticamente accresciute a quelle delle sorelle superstiti, rendendole proprietarie dell’intero bene. Pertanto, non sussisteva alcun inadempimento da parte loro che potesse giustificare il recesso contratto preliminare da parte dell’acquirente.

Analisi dei motivi di ricorso

L’acquirente aveva lamentato diversi vizi, tra cui:
1. Motivazione apparente: Si contestava che la Corte d’Appello si fosse limitata a confermare la decisione precedente senza un’autonoma valutazione. La Cassazione ha respinto questa censura, affermando che la motivazione per relationem è legittima quando riesamina e fa proprie le ragioni della prima sentenza in risposta ai motivi di gravame.
2. Omessa pronuncia: Si denunciava che la Corte non si fosse espressa sulla legittimità del recesso. Anche questo motivo è stato giudicato infondato, poiché la decisione sull’illegittimità del recesso era una conseguenza logica dell’accertamento della piena proprietà delle venditrici.
3. Violazione delle norme su successioni e trascrizioni: Il ricorrente sosteneva che, senza una formale accettazione dell’eredità e una corretta trascrizione, la proprietà non poteva considerarsi trasferita. La Cassazione ha ritenuto il motivo inammissibile perché non coglieva la ratio decidendi della sentenza d’appello, fondata sull’assenza di terzi interessati a contestare le rinunce ereditarie.

Le Motivazioni

La motivazione della Corte Suprema si fonda su un principio cardine: la distinzione tra la situazione giuridica sostanziale e le risultanze formali (come quelle catastali). I giudici hanno chiarito che, ai fini della validità del contratto e dell’adempimento delle promittenti venditrici, ciò che rileva è la loro effettiva titolarità del diritto di proprietà. Nel caso di specie, questa titolarità derivava direttamente dalle norme sulla successione legittima e sull’istituto dell’accrescimento (art. 522 c.c.).

La Corte d’Appello aveva correttamente evidenziato che l’assenza di altri eredi legittimati a contestare la devoluzione dell’eredità rendeva certa la posizione giuridica delle venditrici. La tardività della rinuncia all’eredità da parte dei nipoti o la mancata trascrizione non potevano essere sollevate dall’acquirente, in quanto questioni che non lo riguardavano direttamente, non essendoci altri pretendenti al bene. La decisione impugnata si basava quindi su un accertamento di fatto e di diritto solido, che il ricorso per cassazione non era riuscito a scalfire nei suoi presupposti logico-giuridici.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre importanti spunti pratici. In primo luogo, ribadisce che il recesso contratto preliminare per inadempimento deve fondarsi su un presupposto reale e non meramente formale. Una non conformità catastale o una trascrizione non ancora aggiornata non costituiscono automaticamente un inadempimento grave, se il venditore è in grado di dimostrare, con altri mezzi, la sua piena e legittima proprietà al momento previsto per il rogito. In secondo luogo, la sentenza conferma la legittimità della motivazione per relationem nei giudizi di appello, a condizione che il giudice riesamini criticamente la decisione di primo grado alla luce dei motivi di impugnazione. Infine, la decisione sottolinea che l’interesse a sollevare questioni successorie complesse spetta solo ai soggetti direttamente coinvolti nella linea ereditaria, e non a terzi come il promissario acquirente, il cui unico interesse è acquistare un bene libero da pretese altrui.

È possibile recedere da un contratto preliminare se l’immobile risulta ancora parzialmente intestato a una persona defunta?
No, non è automaticamente possibile. Se le promittenti venditrici possono dimostrare di essere diventate le uniche proprietarie dell’intero immobile per effetto delle norme sulla successione (ad esempio, per accrescimento dovuto a rinuncia degli altri eredi), non sussiste un loro inadempimento e il recesso del promissario acquirente è illegittimo.

La motivazione di una sentenza d’appello che si limita a confermare quella di primo grado è valida?
Sì, la motivazione cosiddetta per relationem è valida a condizione che il giudice d’appello non si limiti ad un’adesione acritica, ma dia conto di aver esaminato le censure dell’appellante e di averle ritenute infondate, condividendo il percorso argomentativo del primo giudice.

Chi deve provare la piena proprietà dell’immobile in caso di contestazione nel contratto preliminare?
Spetta alle promittenti venditrici dimostrare di essere le piene proprietarie del bene promesso in vendita. Nel caso specifico, hanno assolto a tale onere provando che la quota della sorella defunta si era accresciuta alle loro a seguito della rinuncia all’eredità da parte dei figli di quest’ultima.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 23231 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 23231 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 28/08/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 19432/2019 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliate in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME (CODICE_FISCALE), rappresentate e difese dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

– controricorrenti – avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI ANCONA n. 3006/2018 depositata il 18/12/2018;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/04/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

RILEVATO CHE:

NOME COGNOME conveniva NOME e NOME COGNOME innanzi al Tribunale di Macerata – Sezione distaccata di Civitanova Marche, per sentire accertare la legittimità del suo recesso dal contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato con le convenute in data 21.04.2011, con conseguente condanna delle medesime al pagamento del doppio della caparra e delle spese di mediazione.

A sostegno della sua pretesa, deduceva l’attore che il recesso dal contratto preliminare era stato determinato dal fatto che alla data del 30.12.2011, termine essenziale per la stipula del contratto definitivo, gli immobili promessi in vendita risultavano ancora intestati per la quota di 1/3 alla sorella delle promittenti venditrici, NOME COGNOME, deceduta molti anni addietro e, quindi, rimasta estranea alla stipula del preliminare.

1.1. Il Tribunale adìto respingeva la domanda attorea; in accoglimento delle domande formulate dalle convenute, accertava e dichiarava l’illegittimità del recesso di NOME COGNOME dal contratto preliminare di compravendita, nonché il suo inadempimento e il conseguente diritto delle convenute a trattenere legittimamente la caparra ricevuta.

La suddetta pronuncia veniva impugnata da NOME COGNOME innanzi alla Corte d’Appello di Ancona che rigettava il gravame confermando integralmente la decisione impugnata. Per quel che qui ancora rileva, concordando con il primo giudice, la Corte distrettuale confermava la sussistenza della piena proprietà in capo alle promittenti venditrici degli immobili oggetto di vendita, in quanto:

-i beni erano originariamente nella proprietà di NOME COGNOME, padre delle appellate e della loro sorella, NOME COGNOME, come risulta da sentenza definitiva di usucapione, sebbene intervenuta dopo la morte del de cuius ;

al decesso di NOME COGNOME (intervenuto in data 21.11.1981) i beni sono entrati in successione delle tre figlie, NOME, NOME e NOME per 1/3 ciascuna;

-al decesso di NOME COGNOME (intervenuto in data il 11.11.1984) i due figli di costei, unici eredi noti, rinunciavano all’eredità, che quindi si è accresciuta alle quote delle sorelle NOME NOME NOME, promittenti venditrici, ora proprietarie ciascuna per ½ dei beni di cui è causa.

La pronuncia veniva impugnata da NOME COGNOME per la cassazione, il ricorso affidato a tre motivi è illustrato da memoria.

Resistevano NOME COGNOME e NOME COGNOME.

CONSIDERATO CHE:

Con il primo motivo si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 132, comma 2, n. 4) cod. proc. civ., con riferimento all’art. 360, comma 1, n. 4) cod. proc. civ. Il ricorrente censura la motivazione nei punti in cui, limitandosi a concordare con il primo giudice, non fornisce alcuna spiegazione valida ed esaustiva del perché COGNOME NOME NOME fossero proprietarie dell’immobile promesso in vendita ciascuna per la quota di ½ alla data della stipula del preliminare e del perché, quindi, la quota della defunta NOME COGNOME si sarebbe automaticamente accresciuta alle loro quote, ed in forza di quali principi giuridici. Si tratta, a giudizio del ricorrente, di una motivazione resa per relationem alla sentenza di primo grado, come tale apparente, perplessa ed obiettivamente incomprensibile, poiché non costituisce
espressione di un autonomo processo deliberativo (Cass. n. 27112 del 2018; Cass. Sez. U., n. 22232 del 2016).

1.1. Il motivo è infondato. Le pronunce di questa Corte sono state richiamate in ricorso in modo inconferente, posto che esse enunciano un principio più articolato, in virtù del quale la sentenza d’appello può essere motivata per relationem , purché il giudice del gravame dia conto, sia pur sinteticamente, delle ragioni della conferma in relazione ai motivi di impugnazione, ovvero della identità delle questioni prospettate in appello rispetto a quelle già esaminate in primo grado, sicché dalla lettura della parte motiva di entrambe le sentenze possa ricavarsi un percorso argomentativo esaustivo e coerente, mentre va cassata la decisione con cui la corte territoriale si sia limitata ad aderire alla pronunzia di primo grado in modo acritico senza alcuna valutazione di infondatezza dei motivi di gravame (Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 23997 del 02/08/2022, Rv. 665373 – 01) Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 20883 del 05/08/2019, Rv. 654951 – 01; Cass. Sez. L, Sentenza n. 27112 del 25/10/2018, Rv. 651205 -01).
1.2. Nel caso di specie, la Corte d’Appello ha sintetizzato il convincimento del giudice di prime cure in merito alla comproprietà degli immobili promessi, ritenendo che tale presupposto non avrebbe potuto essere messo in discussione da alcuno, atteso che risultava dimostrata in giudizio l’assenza di ulteriori eredi sull’asse ereditario di NOME COGNOME; da ciò deducendo e confermando integralmente la sentenza di prime cure, inclusa la statuizione sul l’illegittimità del recesso del COGNOME (v. sentenza p. 3 primi due righi; righi 7 e 8; 3° capoverso).
Non ha pregio, pertanto, la censura che considera perplessa e incomprensibile la motivazione resa dal giudice di seconde cure.

2. Con il secondo motivo si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 112, cod. proc. civ., con riferimento all’art. 360, comma 1, n. 4) cod. proc. civ. Il ricorrente denuncia l’omessa pronuncia da parte della Corte territoriale riguardo alla questione della legittimità o meno del recesso esercitato dal COGNOME ex art. 1385, comma 2, cod. civ., in ossequio al principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato, posto che nell’atto di appello parte odierna ricorrente concludeva chiedendo l’accertamento e la dichiarazione che il COGNOME fosse legittimamente receduto dal contratto preliminare di compravendita stipulato il 21.04.2011 per inadempimento delle due promittenti venditrici alla stipula del contratto definitivo entro il termine essenziale convenuto del 30.12.2011, con il conseguente suo diritto alla restituzione del doppio della caparra (pari ad € . 8.000,00) e della somma pagata all’agenzia immobiliare a titolo di provvigione (pari ad € . 4.000,00).
2.1. Il motivo è infondato. Come si è detto supra (punto 1.1.) l ‘argomentazione della Corte d’Appello è incentrata sull’assenza di eredi (diversi dai due figli di NOME, che avevano rinunciato all’eredità della madre ) che possano avere interesse a far valere la tardività delle rinunce dei figli NOME e NOME COGNOME e, quindi, il compimento dell’accrescimento della quota di NOME a favore delle sorelle. Oltre al fatto, prosegue la Corte territoriale, che le quote di NOME e NOME COGNOME si sarebbero accresciute sia nel caso di mancata accettazione dell’eredità da parte dei due figli, sia nell’opposta situazione del rifiuto di essa (v. sentenza p. 3, 1° capoverso).
Tale argomentazione, scevra da incongruenze logico-giuridiche, è servita al giudice di seconde cure per confermare il convincimento espresso da l giudice di prime cure in merito all’illegittimità del recesso

del COGNOME: nessuna omessa pronuncia, può, quindi essere addebitata alla motivazione impugnata.

3. Con il terzo motivo si deduce violazione e falsa applicazione degli articoli: 2697 (onere della prova), 2650 (continuità delle trascrizioni), 522 (devoluzione delle successioni legittime), 586 (acquisto dei beni da parte dello Stato), 480 (prescrizione) cod. civ., con riferimento all’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ. La tesi del ricorrente è che non si sarebbe potuto redigere un atto notarile di compravendita di un bene immobile che, al 30.12.2011 (data del termine previsto contrattualmente per la stipula del rogito l’intestazione), risultava ancora intestato catastalmente a COGNOME NOME, non avendo le promittenti venditrici regolarizzato le trascrizioni, in violazione del principio di continuità: in altri termini, le promittenti venditrici non avevano acquisito la piena proprietà dell’immobile per 1/2 ciascuna, immobile ancora intestato per la quota di 1/3 alla sorella defunta. Il ricorrente contesta, altresì, l’accrescimento alle promittenti venditrici della quota intestata alla sorella a NOME COGNOME: era, infatti, preciso onere di NOME e NOME COGNOME dimostrare la sussistenza dei presupposti di applicabilità dell’art. 522 cod. civ. al fine di poter invocare detto accrescimento e, quindi, la proprietà di ½ ciascuna. A tal proposito, precisa il ricorrente, non risulta che nessuna delle tre figlie di NOME COGNOME avesse mai accettato l’eredità in modo espresso o tacito: la denuncia di successione era stata presentata solo in data 13.03.2009 e, essendosi prescritto il diritto di accettare l’eredità del padre (trascorsi oltre dieci anni dall’apertura della successione del de cuius ), ai sensi e per gli effetti dell’art. 586 cod. civ. l’eredità vacante si era devoluta allo stato; il che significa che neanche le due promittenti venditrici potrebbero essere intestatarie della quota di 1/3 degli immobili di cui è causa. In ogni caso, insiste il ricorrente, l’istituto
dell’accrescimento non avrebbe potuto comunque trovare applicazione, in quanto la defunta NOME non aveva mai rinunciato all’eredità del padre nei dieci anni trascorsi dalla morte del de cuius , come invece presuppone l’art. 522 cod. civ., così devolvendosi l’eredità agli altri aventi diritto, ossia il coniuge, NOME COGNOME (a sua volta deceduto in data 14.12.1988), nonché i due figli di NOME e NOME COGNOME, NOME e NOME COGNOME. Di conseguenza, deduce il ricorrente, non potevano avere alcuna rilevanza giuridica le rinunce all’eredità dei due figli di NOME COGNOME, effettuate in data 09.05.2009, quindi oltre il termine di prescrizione del diritto di accettare l’eredità della stessa dante causa ; né è stata mai fornita prova della non esistenza di eredi cui sarebbe stata devoluta l’eredità per rappresentazione. Inoltre, conclude il ricorrente, deve escludersi l’accettazione tacita delle eredità nel termine dei dieci anni dalle aperture delle successioni, non potendo avere rilevanza a tal fine né la denuncia di successione né la trascrizione del certificato di successione, trattandosi di meri adempimenti fiscali e di pubblicità-notizia, per giunta intervenuti ben oltre i dieci anni. In questa prospettiva, spiega il ricorrente, non avrebbe pregio la difesa delle COGNOME – avallata del giudice di prime cure – in virtù della quale la mancata trascrizione della denuncia di successione e delle rinunce dei figli di NOME COGNOME fosse imputabile ad un ritardo dell’Agenzia delle Entrate.
3.1. Il motivo si rivela inammissibile perché non coglie la ratio decidendi , agli effetti dell’art. 366, comma 1, n. 4), cod. proc. civ. Il giudice di seconde cure ha fondato la motivazione sul rilievo dirimente per cui nessuno ha interesse a sollevare la questione della prescrizione del diritto di rifiutare l’eredità di NOME da parte dei figli di costei, poiché non risulta l’esistenza di altri eredi che abbiano interesse a farlo (cfr. le prime due righe di pag. 3).

Questa ratio decidendi non è stata adeguatamente censurata.

In definitiva, il Collegio rigetta il ricorso.

Le spese seguono la soccombenza come da dispositivo.

Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso;

condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore delle controricorrenti , che liquida in € . 2.200,00 per compensi, oltre ad € . 200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis , del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Seconda Sezione

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