Recesso contratto preliminare e caparra: la Cassazione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 1247/2025, ha chiarito le conseguenze del recesso illegittimo dal contratto preliminare. Se l’acquirente recede senza un grave inadempimento del venditore, è l’acquirente stesso a risultare inadempiente. Di conseguenza, il venditore ha il diritto di trattenere la caparra confirmatoria. La Suprema Corte ha cassato la decisione della Corte d’Appello che, pur riconoscendo l’illegittimità del recesso dell’acquirente, aveva erroneamente ordinato la restituzione della caparra.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Recesso Contratto Preliminare: Quando la Caparra Non Va Restituita?

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare è uno strumento fondamentale, ma le insidie sono sempre dietro l’angolo. Una delle questioni più dibattute riguarda il recesso dal contratto preliminare e la sorte della caparra confirmatoria. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali, stabilendo un principio logico e rigoroso: se il recesso dell’acquirente è illegittimo, è lui a essere inadempiente e il venditore ha diritto a trattenere la caparra.

I Fatti del Caso

La vicenda trae origine da un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile. La parte acquirente versava una cospicua caparra confirmatoria di 45.000 euro. Il contratto prevedeva un termine per la stipula del rogito definitivo, ma anche l’obbligo per i venditori di estinguere un mutuo e cancellare un’ipoteca gravante sull’immobile.

Scaduto il termine per il rogito, e dopo circa tre mesi, l’acquirente comunicava il proprio recesso, accusando i venditori di inadempimento per non aver ancora cancellato l’ipoteca. I venditori si opponevano, ritenendo il recesso ingiustificato.

La Decisione Contraddittoria della Corte d’Appello

In secondo grado, la Corte d’Appello giungeva a una conclusione peculiare. Da un lato, stabiliva che il ritardo dei venditori non costituiva un inadempimento ‘grave’ tale da giustificare la risoluzione del contratto. Il termine per il rogito non era da considerarsi essenziale e il periodo trascorso era relativamente breve. Di conseguenza, il recesso dell’acquirente era stato dichiarato illegittimo.

Dall’altro lato, e qui sta la contraddizione, la stessa Corte condannava i venditori a restituire all’acquirente l’intera caparra di 45.000 euro. Una decisione che, di fatto, premiava la parte che aveva agito illegittimamente.

Analisi del Recesso Contratto Preliminare da parte della Cassazione

I venditori, sentendosi lesi da questa decisione illogica, ricorrevano in Cassazione. La Suprema Corte ha accolto il loro ricorso, cassando la sentenza d’appello e ristabilendo la corretta applicazione dell’art. 1385 del Codice Civile, che disciplina la caparra confirmatoria.

Il ragionamento della Corte è lineare: se il recesso di una parte è illegittimo, perché non supportato da un grave inadempimento della controparte, quel recesso stesso si configura come un inadempimento contrattuale. In questo caso, la parte che ha agito illegittimamente è l’acquirente.

Le Motivazioni

La Cassazione ha evidenziato il vizio di ultrapetizione e la manifesta illogicità della sentenza impugnata. La Corte d’Appello, dopo aver correttamente accertato la non gravità dell’inadempimento dei venditori, avrebbe dovuto trarre la logica conseguenza giuridica: l’inadempimento era da attribuirsi all’acquirente che aveva illegittimamente sciolto il vincolo contrattuale. In base al secondo comma dell’art. 1385 c.c., quando a essere inadempiente è la parte che ha dato la caparra, l’altra parte (il venditore) può recedere dal contratto e, appunto, trattenere la caparra.

Ordinare la restituzione della somma significava ignorare la funzione stessa della caparra confirmatoria, che è quella di risarcire forfettariamente la parte non inadempiente. La decisione della Corte territoriale è stata quindi cassata, e il giudizio rinviato a un’altra sezione della stessa Corte d’Appello per una nuova valutazione che tenga conto dei principi enunciati.

Le Conclusioni

Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale nella gestione del contenzioso legato ai contratti preliminari. Il diritto di recesso non può essere esercitato in modo arbitrario. È necessario che l’inadempimento della controparte sia ‘grave’ e significativo nell’economia complessiva del contratto. Un recesso esercitato al di fuori di questi presupposti non solo è inefficace, ma fa ricadere le colpe – e le conseguenze economiche, come la perdita della caparra – sulla parte che lo ha esercitato. Per i promittenti venditori, ciò significa che non devono subire le conseguenze di un recesso impulsivo e ingiustificato, potendo legittimamente trattenere la caparra come tutela per l’inadempimento subito.

Quando il recesso della parte acquirente da un contratto preliminare è considerato illegittimo?
Secondo la sentenza, il recesso dell’acquirente è illegittimo quando l’inadempimento della parte venditrice non è di ‘grave’ importanza. Nel caso specifico, un ritardo di pochi mesi nella stipula del rogito, in assenza di un termine definito come ‘essenziale’ nel contratto, non è stato ritenuto sufficiente a giustificare il recesso.

Cosa succede alla caparra se il recesso dell’acquirente è illegittimo?
Se il recesso dell’acquirente è illegittimo, l’acquirente stesso diventa la parte inadempiente. Di conseguenza, la parte venditrice ha il diritto di recedere a sua volta dal contratto e trattenere la caparra confirmatoria ricevuta, come previsto dall’art. 1385, comma 2, del codice civile.

Può un giudice ordinare la restituzione della caparra all’acquirente pur dichiarando illegittimo il suo recesso?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che una tale decisione è manifestamente illogica e contraddittoria. Se il recesso dell’acquirente è illegittimo, non si può ordinare la restituzione della caparra, poiché ciò vanificherebbe la funzione di garanzia e risarcimento della caparra stessa a favore della parte adempiente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1247 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1247 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 18/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 1814/2023 R.G. proposto da:

COGNOME, COGNOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME;

– ricorrenti –

contro

NOME COGNOME elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME che la rappresenta e difende;

– controricorrente –

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI ROMA n. 4410/2022, depositata il 25/06/2022;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 05/12/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1. Con la sentenza in epigrafe, la Corte d’Appello di Roma, pronunciando sull’appello proposto da NOME COGNOME e NOME COGNOME avverso la sentenza n. 665/2016 del Tribunale di Tivoli, rigettava la domanda di accertamento della legittimità del recesso operato da NOME COGNOME in riferimento al contratto preliminare concluso tra le parti il 20.6.2012 per l’acquisto, da parte della NOME, di un’unità immobiliare di proprietà di NOME COGNOME e NOME COGNOME. Condannava, altresì, i promittenti venditori in solido, NOME COGNOME e NOME COGNOME alla restituzione nei confronti della promissaria acquirente, NOMECOGNOME della somma di €. 45.000,00 percepita a titolo di caparra confirmatoria.
In particolare, il giudice di seconde cure: escludeva l’essenzialità del termine per la stipulazione del contratto definitivo; escludeva, altresì, l’essenzialità del tempo di esecuzione dell’obbligazione cui si erano impegnati i promittenti venditori, ossi a procedere all’estinzione del mutuo e alla cancellazione dell’ipoteca gravante sull’immobile, avente termine anteriore o coincidente con la stipulazione del contratto definitivo; rilevava l’assenza di documentate diffide rivolte ai promittenti venditori, ovvero di inviti a comparire di fronte al notaio incaricato della stipula del contratto definitivo (risultando comprovate solo comunicazioni nei confronti dell’agenzia immobiliare già incaricata dagli appellanti), nonché il ristretto periodo temporale decorso dal termine del 30.10.2012 sino a quello della comunicazione del recesso, il 5.2.2013. Concludeva, quindi, nel senso che alla data di esercizio del recesso della Thomas non si fossero verificati i presupposti di gravità dell’inadempimento idonei a gius tificare la risoluzione del contratto preliminare.
La suddetta pronuncia è impugnata da NOME COGNOME e NOME COGNOME per la cassazione; il ricorso, affidato ad un unico motivo, è illustrato da memoria.

Resiste NOMECOGNOME

A séguito della proposta di definizione accelerata del Consigliere Delegato dal Presidente di Sezione, i ricorrenti hanno chiesto la decisione ex art. 380bis, comma 2, cod. proc. civ.

E’ utile precisare che, a séguito della decisione di questa Corte resa a Sezioni Unite (Cass. Sez. U., n. 9611 del 10.04.2024), e per le ragioni ivi chiarite, la partecipazione – quale componente del Collegio che definisce il giudizio – del Consigliere Delegato proponente, ex art. 380bis cod. proc. civ., non rileva quale ragione di incompatibilità, ai sensi dell’art. 51, comma 1, n. 4 e dell’art. 52 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo di ricorso si deduce la falsa applicazione dell’art. 1385 cod. civ. A giudizio dei ricorrenti, la norma citata prevede al secondo comma che se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto ritenendo la caparra: ed è proprio questa la fattispecie che si è concretizzata nel caso in esame, in quanto da un lato i promittenti venditori non sono risultati inadempienti; dall’altro lato, la parte promissaria acquirente è la parte che non ha rispettato le obbligazioni assunte con la sottoscrizione del contratto preliminare, e deve pertanto essere dichiarata inadempiente. Dunque: in applicazione della norma di cui all’art. 1385 cod. civ., comma 2, la parte promittente venditrice ha diritto a trattenere la caparra.
1.1. Il motivo è fondato per quanto di ragione.

La Corte d’Appello romana ha dichiarato l’illegittimità del recesso della promissaria acquirente sulla scorta della scarsa importanza

dell’inadempimento di parte promittente venditrice, atteso che neanche poteva dirsi superato ogni ragionevole limite di tolleranza per il ritardo rispetto alla pattuizione iniziale, in considerazione del ristretto periodo temporale (poco più di tre mesi) decorso tra il termine (non essenziale) della stipula del contratto definitivo e la comunicazione del recesso.

Da tale statuizione si ricava la definitività dell’inadempimento di parte promissaria acquirente in assenza di inadempimento grave di parte promittente venditrice, che peraltro neanche aveva chiesto la risoluzione del contratto preliminare per impossibilità sopravvenuta ovvero per inadempimento, nonostante il tempo trascorso dalla formulazione della dichiarazione di recesso della parte promissaria acquirente. Pertanto, si rivela inconferente l’applicazione del principio espresso da questa Corte (Cass. Sez. 2, n. 21262 del 5.10.2020), laddove ha stabilito che l’istanza di restituzione della caparra in favore del promittente acquirente deve ritenersi inclusa nella già svolta domanda, dal medesimo formulata, di restituzione del doppio della caparra stessa nell’ambito di controversia definita con il rigetto della domanda risolutoria di parte acquirente, in quanto, nel caso che ci occupa, non vi è stata alcuna richiesta di accertamento d ell’ impossibilità sopravvenuta di trasferimento del bene oggetto di preliminare di vendita.
In tal senso, la motivazione risulta affetta da vizio di ultrapetizione oltreché da illogicità manifesta, nella parte in cui ha ritenuto accertata l’oggettiva impossibilità di attuazione del sinallagma pattuito in sede di contratto preliminare sulla scorta delle «reciproche difese» e «del tempo trascorso dalla formulazione della dichiarazione di recesso» (v. sentenza p. 7, 2° capoverso), anziché dare rilievo e trarre le dovute conseguenze logiche e giuridiche dall ‘accertat a non grav ità dell’
inadempimento di parte promittente venditrice per il ritardo nella stipulazione del contratto definitivo e dalla iniziativa della promissaria acquirente di recedere dal contratto.

La pronuncia merita, pertanto, di essere cassata e il giudizio rinviato alla medesima Corte d’Appello di Roma in diversa composizione, affinché verifichi la legittimità del recesso di parte promittente venditrice e, per l’effetto, la ritenzione della caparra ricevuta, in applicazione dell’art. 1385, comma 2, cod. civ .

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte d’Appello di Roma in diversa composizione, che deciderà anche sulle spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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