Recesso contratto locazione: regole e tempi

Il Tribunale di Roma ha affrontato un caso di recesso contratto locazione anticipato per una stanza. Il giudice ha stabilito che la disdetta inviata prima della scadenza del primo anno contrattuale non è immediatamente efficace, dichiarando la risoluzione solo al compimento dell’annualità prevista e condannando l’inquilino al rilascio forzato e al pagamento delle spese legali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 5 aprile 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Recesso contratto locazione: cosa accade se la disdetta è anticipata?

La gestione del recesso contratto locazione rappresenta spesso una fonte di conflitto tra proprietari e inquilini, specialmente quando le tempistiche previste dagli accordi non vengono rispettate. Una recente sentenza del Tribunale di Roma fa chiarezza sulla validità delle disdette inviate prematuramente e sulle conseguenze processuali per chi non collabora durante le fasi preliminari del giudizio.

Il caso: la disdetta della stanza e il mancato rilascio

La vicenda riguarda una locazione ad uso abitativo relativa a una singola stanza in un appartamento a Roma. Il conduttore aveva manifestato la volontà di esercitare il recesso contratto locazione dopo pochi mesi dalla firma, indicando una data di rilascio non conforme alle clausole contrattuali. Nonostante la comunicazione, l’inquilino non aveva poi liberato l’immobile, continuando a occuparlo e corrispondendo canoni inferiori a quelli pattuiti.

Il proprietario si è visto costretto a ricorrere alle vie legali per ottenere il rilascio forzato e la risoluzione formale dell’accordo, evidenziando come la clausola contrattuale impedisse il recesso prima della scadenza della prima annualità.

Validità del recesso contratto locazione e termini contrattuali

Il fulcro della decisione risiede nell’interpretazione dell’Art. 3 del contratto sottoscritto tra le parti. Tale clausola prevedeva che il conduttore potesse recedere con due mesi di preavviso, ma specificava un limite temporale: non prima della scadenza del primo anno.

Il Tribunale ha ribadito che la libertà delle parti di fissare termini per il recesso contratto locazione va rispettata. Di conseguenza, la disdetta inviata dal conduttore non ha potuto produrre effetti alla data indicata arbitrariamente dall’inquilino, ma è stata spostata dal giudice alla prima data utile successiva alla scadenza dell’annualità obbligatoria.

Conseguenze della mancata partecipazione alla mediazione

Un aspetto rilevante del provvedimento riguarda la condotta processuale dell’inquilino. Oltre a non essersi costituito in giudizio (restando contumace), il conduttore non ha partecipato al tentativo obbligatorio di mediazione.

Per tale ragione, il giudice ha applicato la sanzione prevista dall’art. 12-bis del D.Lgs. 28/2010, condannando la parte resistente al pagamento in favore dell’Erario di una somma pari al doppio del contributo unificato. Questo sottolinea l’importanza di affrontare seriamente i tentativi di conciliazione stragiudiziale.

Le motivazioni

Il giudice ha accolto la domanda del proprietario osservando che il contratto costituisce il titolo primario che regola i rapporti tra le parti. Poiché il conduttore non ha provato l’avvenuto pagamento della morosità né ha fornito giustificazioni per il mancato rilascio (nonostante un precedente incendio nel bene locato, che comunque non giustificava l’occupazione senza titolo), la risoluzione è apparsa inevitabile. La data del rilascio è stata fissata tenendo conto del tempo trascorso e della morosità accumulata, cercando di bilanciare il diritto del proprietario con le tempistiche tecniche dell’esecuzione.

Le conclusioni

Il provvedimento si conclude con la dichiarazione di risoluzione del contratto per recesso unilaterale, ma con decorrenza differita rispetto a quanto preteso dall’inquilino. Il Tribunale ha ordinato l’immediato rilascio dell’immobile, fissando la data per l’esecuzione forzata e condannando il resistente al rimborso delle spese di lite e delle spese di mediazione, oltre alla sanzione per la mancata comparizione. Questa sentenza ricorda che il rispetto delle scadenze contrattuali è fondamentale per evitare condanne pecuniarie e procedimenti di sfratto.

Posso recedere dal contratto di affitto prima del primo anno?
Dipende dalle clausole contrattuali; se il contratto prevede che il recesso non possa avvenire prima di un certo termine, come la prima annualità, la disdetta inviata in anticipo sarà efficace solo a partire da quella data.

Cosa rischio se non mi presento alla mediazione obbligatoria?
La mancata partecipazione senza giustificato motivo comporta una sanzione pecuniaria pari al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio, oltre a poter influenzare negativamente la valutazione del giudice.

Come si ottiene la liberazione di una stanza se l’inquilino non se ne va?
È necessario avviare un ricorso giudiziale ex art. 447 bis c.p.c. per ottenere una sentenza che dichiari la risoluzione del contratto e fissi una data certa per il rilascio forzato tramite ufficiale giudiziario.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI ROMA N. 5150 2026 – N. R.G. 00042908 2025 DEPOSITO MINUTA 03 04 2026 PUBBLICAZIONE 03 04 2026

Repubblica Italiana In Nome del Popolo Italiano

Tribunale Ordinario di Roma

Sezione 6^ Civile

Il Tribunale ordinario di Roma – VI Sezione civile, in composizione monocratica, in persona del giudice NOME COGNOME , nell’udienza del 03/04/2026, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni della parte presente, ha pronunciato, ai sensi dell’art. 429 c.p.c., la seguente

SENTENZA

dando lettura del dispositivo e della esposizione RAGIONE_SOCIALE ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n. 42908 del Ruolo generale affari contenziosi dell’anno 2025

tra , rappresentato e difeso -giusta procura -dall’avv. , presso il cui studio è elettivamente domiciliato in INDIRIZZO

attore

, nata in Polonia il DATA_NASCITA e residente in INDIRIZZO

convenuta contumace

CONCLUSIONI : come in atti.

FATTO E DIRITTO

fatti controversi.

Con ricorso ex art. 447 bis cpc regolarmente notificato in data 15.12.25 a la ricorrente svolgeva domanda di rilascio e richiesta di condanna di pagamento somme dovute contrattualmente,

relativamente alla porzione dell ‘ immobile sito in INDIRIZZO, INDIRIZZO stanza identificata alla lettera D di cui alla planimetria allegata al contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto in data 1.04.23 e registrato il 4.04.23. Deduceva che la, stessa con missiva del 19.06.23, versata in atti al doc. 2, aveva comunicato la propria volontà di recedere per la data del 30.10.23, non ottemperando al rilascio sino ad oggi e continuando a corrispondere canoni inferiori a quanto pattuito contrattualmente per complessivamente una differenza di 1000,00 euro alla data di deposito del ricorso, avendo maturato medio tempore una ulteriore morosità.
Così concludeva: ‘ -accertata e dichiarata l’intervenuta risoluzione del contratto di locazione stipulato in data 01/04/2024 e registrato in data 04/04/2024 relativo alla porzione di unità immobiliare (una stanza) identificata alla lettera ‘D’ ‘di proprietà della ricorrente dell’immobile sito in Roma, INDIRIZZO, per esercizio del diritto di recesso unilaterale manifestato dalla signora ; condannare la signora ,

nata a Wielopole Skrzynskie; (POL), il DATA_NASCITA, CF.

C.F.

all’immediato rilascio della porzione di unità immobiliare (una stanza) identificata alla lettera ‘D’ della planimetria allegata al contratto di locazione dell’immobile sito in Roma, INDIRIZZO, libera di persone e cose anche interposte, fissando contestualmente la data di esecuzione per il rilascio; condanni, altresì, la resistente al pagamento della somma di euro 1000,00 oltre interessi, così come precisata nelle premesse del presente atto;

Con vittoria di spese, competenze ed onorari anche della fase di mediazione. ‘

Nessuno si costituiva in giudizio per la convenuta.

Veniva esperito il tentativo obbligatorio di mediazione con esito negativo per mancata comparizione della resistente nonostante la regolare convocazione, come da verbale versato in atti.

All’udienza di discussione la difesa attrice dichiarava di rinunciare alla

domanda di condanna relativa al pagamento RAGIONE_SOCIALE somme così come svolto in ricorso riservandosi richiesta di separato decreto ingiuntivo.

merito della lite

La domanda dell ‘ attrice è fondata e va pertanto accolta per i motivi di seguito considerati, tenendo conto della rinuncia alla domanda di condanna al pagamento della morosità come dichiarato nel verbale di udienza in data odierna, riservandosi decreto ingiuntivo all ‘ esito della procedura di rilascio.

La convenuta non ha provato l’avvenuto pagamento della morosità dedotta e non si è costituita in giudizio deducendo alcuna ragione e/o argomentazione a giustificazione del proprio comportamento inadempiente, anche in ordine al mancato rilascio dalla stessa comunicato per impossibilità di fruizione del bene immobile locato a causa di incendio occorso in data 30.05.23, continuando tuttavia nel possesso ed utilizzo dell’immobile senza rilasciarlo alla data indicata, alterando in tal modo l’equilibrio sinallagmatico RAGIONE_SOCIALE obbligazioni di cui al contratto di locazione sottoscritto.
Il contratto prevede infatti all’art. 5 il pagamento del canone mensile di 450,00 euro entro il 5 di ogni mese; il contratto costituisce il titolo posto a fondamento della richiesta domanda di risoluzione e di rilascio dell’immobile, atteso l’omesso adempimento di parte conduttrice, che nulla ha provato nel corso del giudizio, peraltro non presenziando alle udienze e non avvalendosi della facoltà di difesa in giudizio.

La parte attrice ha comunicato alla RAGIONE_SOCIALE la risoluzione del contratto al 31.10.23 e nel 2025 ha introdotto il presente processo essendosi la convenuta avvalsa della facoltà prevista dall ‘ art.3 del contratto di locazione, Tuttavia il suddetto art. 3 prevede che il conduttore possa recedere dal contratto con due mesi di preavviso ma non prima della

scadenza della prima annualità (1.04.24). Pertanto la domanda di cessazione del contratto di locazione non può essere accolta per la data del 31.10.23 ma per la diversa data del 1.06.24 (due mesi successivi alla scadenza del primo anno contrattuale).

Pertanto il contratto deve ritenersi cessato alla data del 1.06.24 e per l ‘effetto si fissa la data per il rilascio al 15 aprile 2026 considerata anche la morosità accumulata medio tempore dal conduttore.

D iscende anche la condanna della stessa, giusto il disposto dell’art. 12 -bis, d. lgs. 28/2010 -applicabile al presente giudizio, introdotto dopo il 28.2.2023 -, al pagamento in favore dell’Erario di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio. Per le ragioni indicate si accoglie la domanda di risoluzione per disdetta del conduttore relativamente al contratto di locazione sottoscritto in data 1.04.23, per la porzione di immobile ‘ stanza ‘ distinta con la lettera D come da planimetria allegata al contratto di locazione relativamente al l’immobile sito in INDIRIZZO; si ordina il rilascio e si fissa la data del 15 aprile 2026 per l ‘ inizio della esecuzione; si condanna parte resistente al pagamento della somma pari ad euro 86,00 per mancata partecipazione alla mediazione; le spese di lite seguono la soccombenza.
Per Questi Motivi

il Tribunale di Roma, definitivamente pronunziando nella causa di primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:

dichiara risolto il contratto di locazione stipulato in data 01/04/2024 e registrato in data 04/04/2024 relativo alla porzione di unità immobiliare (una stanza) identificata alla lettera ‘D’ ‘di proprietà della ricorrente dell’immobile sito in Roma, INDIRIZZO, int. 26 per recesso unilaterale

della resistente;

fissa per l ‘ esecuzione del rilascio la data del 15 aprile 2026;

condanna la resistente a corrispondere in favore della parte ricorrente il pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio che liquida in euro 70,00 per spese vive, oltre euro 205,32 per spese di mediazione ed euro 800,00 per compensi professionali (quantificati questi ex dm n°147/2022 valori medi scaglione fino a 1100,00 euro) inclusi onorari di mediazione, oltre spese generali al 15%, iva (se dovuta) e cpa.

Così deciso in Roma, 3.04.26

Il giudice

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.