Recesso anticipato locazione: i motivi vanno specificati

Un ente pubblico, conduttore di un immobile, ha esercitato il recesso anticipato da un contratto di locazione commerciale adducendo come ‘gravi motivi’ le normative sulla razionalizzazione della spesa pubblica. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’ente, stabilendo che i motivi del recesso anticipato locazione devono essere specificati nella comunicazione al locatore e non possono essere integrati o modificati successivamente in giudizio. La sola esistenza di leggi sulla spending review non costituisce, di per sé, un grave motivo idoneo a giustificare lo scioglimento del contratto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Recesso Anticipato Locazione: Quando la Spending Review Non Basta

L’istituto del recesso anticipato locazione per gravi motivi, previsto dall’art. 27 della Legge n. 392/78, rappresenta un tema di grande attualità, specialmente quando il conduttore è un ente pubblico soggetto a normative di contenimento della spesa. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione, la n. 30862/2023, chiarisce un punto fondamentale: i motivi del recesso devono essere specificati chiaramente nella comunicazione al locatore e non possono essere integrati o modificati in un secondo momento, durante il contenzioso. Analizziamo insieme questo importante caso.

Il Contesto: Un Contratto di Locazione e la Spending Review

I fatti traggono origine da un contratto di locazione stipulato nel 1999 tra una società privata, in qualità di locatrice, e un importante ente pubblico nazionale, come conduttore, per un immobile ad uso commerciale. A seguito dell’entrata in vigore di normative volte alla razionalizzazione degli spazi e al contenimento della spesa pubblica (la cosiddetta spending review), l’ente conduttore comunicava alla società locatrice la propria volontà di recedere anticipatamente dal contratto, invocando la sussistenza di ‘gravi motivi’ legati proprio a tali obblighi di legge.

La società locatrice si opponeva, ritenendo illegittimo il recesso. Ne scaturiva un contenzioso che, dopo due gradi di giudizio con esiti opposti, giungeva dinanzi alla Corte di Cassazione.

Il percorso giudiziario: dal Tribunale alla Corte d’Appello

In primo grado, il Tribunale dava ragione all’ente pubblico, dichiarando legittimo il recesso anticipato. La Corte d’Appello, tuttavia, ribaltava la decisione. I giudici di secondo grado osservavano che la normativa sulla spending review, richiamata dall’ente nella sua comunicazione di recesso, non era di per sé sufficiente a integrare i ‘gravi motivi’ richiesti dalla legge. Di conseguenza, condannavano l’ente al pagamento dei canoni di locazione dovuti fino alla scadenza naturale del contratto, seppur applicando una riduzione prevista da una delle norme invocate.

La decisione della Cassazione sul recesso anticipato locazione

L’ente pubblico ricorreva quindi in Cassazione, basando le proprie doglianze su tre motivi principali: la violazione della norma sui gravi motivi di recesso, l’errata applicazione delle leggi da parte dei giudici d’appello e la mancata considerazione dello stato di crisi come ‘fatto notorio’ che non richiederebbe prova.

La cristallizzazione dei motivi di recesso

La Corte di Cassazione ha rigettato tutti i motivi del ricorso, enunciando un principio di diritto di fondamentale importanza pratica. I giudici hanno chiarito che, nel valutare la legittimità di un recesso anticipato locazione, il giudice deve limitare la propria indagine esclusivamente ai motivi che il conduttore ha specificato nella comunicazione scritta inviata al locatore. Questi motivi, una volta comunicati, si ‘cristallizzano’ e non possono essere successivamente modificati, né integrati con nuove ragioni durante il processo. Nel caso di specie, l’ente aveva citato solo specifiche norme sulla razionalizzazione degli spazi, senza menzionare un’insostenibilità economica del canone. Pertanto, la Corte d’Appello aveva agito correttamente nel non prendere in considerazione altre normative o ragioni invocate per la prima volta solo in sede giudiziale.

L’onere della prova e il ‘fatto notorio’

La Corte ha inoltre precisato che, sebbene il conduttore non debba provare i gravi motivi al momento della comunicazione, ha l’onere di specificarli. Questa specificazione è essenziale per consentire al locatore di contestarli puntualmente. Se il locatore contesta la veridicità o l’idoneità di tali motivi, spetta al conduttore dimostrarne la fondatezza in giudizio. L’argomento secondo cui la crisi economica e le leggi di spending review costituirebbero un ‘fatto notorio’ tale da non richiedere prova è stato respinto. La Cassazione ha ribadito che il ricorso al fatto notorio è una facoltà discrezionale del giudice di merito e, in ogni caso, la sola esistenza di una legge di spesa non prova automaticamente il suo impatto decisivo e oggettivamente gravoso su un singolo, specifico contratto di locazione.

Le motivazioni della Corte

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano sulla necessità di tutelare l’affidamento della parte che subisce il recesso. Il locatore deve essere messo in condizione di conoscere, sin da subito, le ragioni precise che hanno portato alla rottura anticipata del vincolo contrattuale, per poter organizzare una difesa adeguata. Consentire al conduttore di modificare o aggiungere motivi in corso di causa violerebbe questo principio e la logica stessa dell’istituto del recesso titolato, che richiede presupposti specifici e non generici. Inoltre, la Corte sottolinea che anche quando il conduttore è un ente pubblico che agisce per finalità di interesse generale, se utilizza uno strumento di diritto privato come la locazione, è tenuto a rispettarne le regole, inclusa quella sulla corretta specificazione dei gravi motivi di recesso.

Conclusioni

L’ordinanza in commento offre un’importante lezione per tutti gli operatori del settore immobiliare, sia pubblici che privati. Chi intende avvalersi della facoltà di recesso anticipato locazione per gravi motivi deve prestare la massima attenzione alla redazione della comunicazione di recesso. È indispensabile indicare in modo chiaro, preciso e completo tutte le ragioni sopravvenute, oggettive e imprevedibili che rendono la prosecuzione del rapporto eccessivamente onerosa. Qualsiasi omissione o genericità potrebbe rivelarsi fatale in un eventuale contenzioso, poiché non sarà possibile ‘correggere il tiro’ in un secondo momento.

Un ente pubblico può recedere anticipatamente da un contratto di locazione invocando genericamente le leggi sulla spending review?
No. Secondo la Corte, i motivi del recesso anticipato devono essere specificati in modo puntuale nella comunicazione inviata al locatore. Non è sufficiente un riferimento generico a normative di contenimento della spesa, ma occorre indicare le ragioni concrete, sopravvenute ed oggettive che rendono la prosecuzione del rapporto eccessivamente gravosa.

I motivi per il recesso anticipato possono essere integrati o modificati durante la causa?
No. La Corte ha stabilito che i motivi di recesso si ‘cristallizzano’ in quelli indicati nella lettera di comunicazione. L’indagine del giudice è limitata alla verifica della sussistenza e idoneità di tali motivi. Non è possibile dedurre nuove o diverse ragioni in sede giudiziale per giustificare il recesso.

La crisi economica o le leggi di spending review sono un ‘fatto notorio’ che giustifica automaticamente il recesso?
No. Sebbene la crisi economica sia un fatto noto, la sua applicazione come ‘fatto notorio’ per giustificare il recesso è una facoltà discrezionale del giudice di merito. Inoltre, la sola esistenza di una legge che impone tagli alla spesa non costituisce di per sé un ‘grave motivo’, se l’ente non dimostra, a fronte della contestazione del locatore, l’impatto concreto e oggettivo di tale normativa sulla specifica locazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 30862 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 30862 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: CONDELLO NOME COGNOME

Data pubblicazione: 06/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 19795/2020 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE), in persona del Direttore, rappresentato e difeso, giusta procura in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliato presso la sede legale, in Roma, INDIRIZZO

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa, in virtù di procura in calce al controricorso, dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliata presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, in Roma, INDIRIZZO

avverso la sentenza della Corte d’ appello di Lecce n. 85/2020, pubblicata in data 27 maggio 2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 21 settembre 2023 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOMEAVV_NOTAIO COGNOME

Rilevato che:

1. Con contratto del 20 luglio 1999 RAGIONE_SOCIALE concedeva in locazione ad RAGIONE_SOCIALE per uso commerciale l’immobile in INDIRIZZO; a seguito dell’entrata in vigore della legge del 7 agosto 2012, n. 135, che prevedeva, all’art. 3, l’obbligo per le Amministrazioni pubbliche della predisposizione del piano di razionalizzazione degli spazi, l’RAGIONE_SOCIALE, con lettera del 28 maggio 2013, comunicava alla RAGIONE_SOCIALE la volontà di recedere dal contratto e con successiva p.e.c. del 5 dicembre 2013 comunicava il differimento della consegna dei locali al 30 aprile 2014, in ragione dello slittamento dei lavori di ristrutturazione dei nuovi locali; con ulteriore comunicazione del 22 gennaio 2014, l’Istituto ribadiva a RAGIONE_SOCIALE la sussistenza di gravi motivi di cui all’art. 2 7 legge 392/78, evidenziando che il legislatore all’art. 8, comma 1, lett. f) del d.l. 95/2012 ( ‹‹ Riduzione della spesa degli enti pubblici non territoriali ›› ) aveva previsto, al fine di conseguire obiettivi di contenimento della spesa per l’acquisto di beni e servizi e di riduzione della spesa pubblica, che gli enti pubblici non territoriali dovessero adottare ogni iniziativa affinché fosse ‹‹ razionalizzato il proprio patrimonio immobiliare strumentale mediante l’attivazione immediata di iniziative di ottimizzazione degli spazi da avviare sull’intero territorio nazionale che prevedano l’accorpamento del personale in forza nei vari uffici territoriali ubicati nel medesimo comune e la riduzione degli uffici
stessi, in relazione ai criteri della domanda potenziale, della prossimità all’utenza e RAGIONE_SOCIALE innovate modalità operative connesse all’aumento dell’informatizzazione dei servizi›› ; con ulteriore nota del 20 febbraio 2014, indirizzata alla RAGIONE_SOCIALE, l’RAGIONE_SOCIALE ribadiva di avere manifestato il proprio recesso ex art. 27 l. n. 392/78, richiamando gli artt. 3 e 8 d.l. 95/2012. Poiché la RAGIONE_SOCIALE rifiutava di ricevere in consegna l’immobile, con atto del 20 maggio 2014 , l’RAGIONE_SOCIALE intimava alla RAGIONE_SOCIALE mediante ufficiale giudiziario l’offerta reale per il rilascio dell’immobile per il giorno 28 maggio 2014, in cui veniva redatto verbale negativo ex art. 1216 cod. civ.. e, con successivo ricorso notificato il 13 ottobre 2014, chiedeva ed otteneva dal Tribunale di Lecce il sequestro liberatorio dell’immobile ex art. 687 cod. proc. civ.
Con atto di citazione notificato il 9 dicembre 2014 l’RAGIONE_SOCIALE evocava in giudizio RAGIONE_SOCIALE chiedendo, in via principale, che venisse accertata e dichiarata la legittimità del recesso anticipato dal contratto di locazione dell’immobile , con conseguente esonero della conduttrice dal pagamento dei canoni; in via subordinata, che venisse dichiarata la risoluzione del contratto di locazione per impossibilità sopravvenuta della prestazione, con condanna della società convenuta al risarcimento del danno.
RAGIONE_SOCIALE nel costituirsi in giudizio spiegava domanda riconvenzionale volta ad accertare che il contratto di locazione, che si era rinnovato di sei anni in sei anni, scadeva in data 31 luglio 2017 e che l’RAGIONE_SOCIALE era obbligata a pagare i canoni maturati.

Il Tribunale dichiarava legittimo il recesso anticipato ex art. 27 legge n. 392/78 e cessati gli effetti del contratto di locazione a decorrere dal 30 aprile 2014; respingeva la domanda riconvenzionale avanzata da RAGIONE_SOCIALE

RAGIONE_SOCIALE ha impugnato la sentenza dinanzi alla Corte

d’appello di Lecce, la quale, in esito alla costituzione di RAGIONE_SOCIALE, ha rigettato la domanda da quest’ultimo proposta con l’originario atto introduttivo ed accolto la domanda riconvenzionale proposta dalla locatrice, condannando l’Istituto appellato alla corresponsione, in favore dell’appellante, della complessiva somma di euro 90.632,78, oltre interessi.

In sintesi, esaminata la normativa richiamata dall’ente conduttore a giustificazione del recesso anticipato dal contratto di locazione, ha osservato che essa non rilevava ai fini dell’anticipata cessazione del rapporto loca tizio ed ha conseguentemente condannato l’RAGIONE_SOCIALE al pagamento dei canoni di locazione, applicando la riduzione del 15 per cento prevista dall’art. 8, comma 4, del d.l. n. 95/2012.

RAGIONE_SOCIALE ricorre per la cassazione della suddetta decisione, sulla base di tre motivi.

RAGIONE_SOCIALE resiste mediante controricorso.

La trattazione è stata fissata in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 -bis .1. cod. proc civ.

Non sono state depositate conclusioni dal Pubblico Ministero.

La controricorrente ha depositato memoria illustrativa.

Considerato che:

Con il primo motivo l’Istituto ricorrente denunzia la ‹‹Violazione e/o falsa applicazione dell’ultimo comma dell’art. 27 della legge n. 392/78 in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.››.

Sostiene che, sebbene le ragioni che giustificano il recesso anticipato ex art. 27 legge n. 392/78 debbano essere determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla volontà del conduttore ed aventi carattere oggettivo, i gravi motivi di recesso ben possono essere rappresentati da sfavorevoli situazioni economiche sopravvenute al contratto, indipendenti dalla volontà del

conduttore, che possono rendere intollerabilmente oneroso il contratto di locazione; richiama a supporto della doglianza le sentenze di questa Corte n. 2867 e n. 2868 del 2015, sottolineando che all’epoca del rec esso, oltre alle norme espressamente da essa richiamate (artt. 3 e 8 d.l. n. 95/2012) nella comunicazione di recesso e oltre alla norma contenuta nell’art. 2 -bis del d.l. 15 ottobre 2013, n. 120, convertito in legge n. 137 del 2013, richiamata dal giudice di primo grado, erano vigenti una serie di diposizioni che imponevano tagli di spesa alle P.A. e piani di razionalizzazione degli spazi adibiti a pubblici uffici (legge 23.12.2009, n. 191 -legge finanziaria 2010, art. 2, commi 222 e 222bis ; legge 31.12.2009, n. 196 -Legge di contabilità e finanza pubblica -art. 1, comma 3; d.l. n. 78/2010, convertito nella l. 122/2010 -Misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitività economica -decreto anticrisi -art. 8; d.l. n. 101/2013, conv. in legge 125/2013) e tanto avrebbe dovuto indurre la Corte d’appello a ritenere sussistenti i gravi motivi di cui all’art. 27 legge n. 392/78, perché la sola esistenza di quelle norme imponeva alle Amministrazioni interessate l’onere di attivarsi per contrarre le uscite.
2. Con il secondo motivo, deducendo la violazione dell’art. 113, primo comma, cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., l’Istituto ricorrente censura la decisione impugnata nella parte in cui ha ritenuto illegittimo il recesso sul presupposto della ritenuta inapplicabilità del comma 3 del d.l. n. 95/2012 e lamenta che, così decidendo, i giudici d’appello non hanno pronunciato secondo diritto, perché nel valutare il recesso anticipato, ben avrebbero dovuto fare applicazione RAGIONE_SOCIALE disposizioni di legge che avevano generalizzato la facoltà di recesso dai contratti di locazione in favore di tutte le P.A. (art. 2bis d.l. n. 120/2013, convertito in legge n. 137/2013), indipendentemente dall’espresso richiamo
effettuato dalla parte.

Con il terzo motivo, rubricato: ‹‹Violazione dell’art. 27, ultimo comma, legge 392/78, nonché dell’art. 115, secondo comma, cod. proc. civ. e dell’art. 2697 cod. civ., il tutto in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.››, il ricorrente censura la decisione là dove il giudice d’appello ha affermato che l’Istituto non avrebbe provato, né chiesto di provare, ‹‹l’asserito perseguimento RAGIONE_SOCIALE esigenze di razionalizzazione degli spazi ed economicità di bilancio ›› .

Evidenzia, sul punto, che ai fini del valido esercizio del diritto di recesso, a norma del richiamato art. 27, è sufficiente che il conduttore manifesti al locatore i gravi motivi, senza avere anche l’onere di dover spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tali motivi sono fondati; sotto il profilo della denunciata violazione degli artt. 115 c.p.c. e 2697 cod. civ., che le norme finanziarie che imponevano il taglio RAGIONE_SOCIALE spese rilevavano come fatto storico, per cui il giudice d’appello avrebbe dovuto porre a fondamento della decisione l’eccezionale stato di crisi economico -finanziaria che costituiva ‹‹ fatto notorio ›› , emergente da tutta la normativa dettata in materia di spending review , che non richiedeva alcun relativo onere probatorio.
Il primo motivo è infondato.

4.1. In linea generale occorre premettere che l’art. 27, ultimo comma, della legge n. 392/78 è applicabile anche ai contratti stipulati da enti pubblici in qualità di conduttori, pur se non espressamente richiamata dall’art. 42 della stessa legge (Cass., sez. 3, 22/11/2000, n. 15082; Cass., sez. 3, 08/01/2005, n. 262; Cass., sez. 3, 28/06/2012, n. 10874).

Costituisce principio consolidato, ripetutamente affermato con riguardo ai contratti di locazioni di immobili urbani destinati ad uso diverso da quello abitativo stipulati tra privati, che i gravi motivi di

cui alla norma de qua ‹‹ devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto ed essere tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore medesimo, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo ›› , sicché, ‹‹ essi non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all’opportunità o meno di continuare ad occupare l’immobile locato ma devono avere carattere oggettivo ›› , ravvisabile, tuttavia, anche in ‹‹ un andamento della congiuntura economica (sia favorevole che sfavorevole all’attività dell’impresa), sopravvenuto ed oggettivamente imprevedibile, che, imponendo l’ampliamento o la riduzione della struttura aziendale, sia tale da rendere particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo ›› (cfr. Cass., sez. 3, 30/06/2015, n. 13368; Cass., sez. 3, 07/03/2023, n. 6731; Cass., sez. 3, 09/05/2023, n. 12461).
Ai fini del valido ed efficace esercizio del diritto potestativo di recesso del conduttore, a norma dell’art. 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392, è sufficiente che egli manifesti al locatore, con lettera raccomandata o altra modalità equipollente, il grave motivo per cui intende recedere dal contratto di locazione, senza avere anche l’onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, né di darne la prova, perché queste attività devono esser svolte in caso di contestazione da parte del locatore. Trattandosi di recesso ‹‹ titolato ›› , la comunicazione del conduttore non può, tuttavia, prescindere dalla specificazione dei motivi, con la conseguenza che tale requisito inerisce al perfezionamento della stessa dichiarazione di recesso e, al contempo, risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei relativi motivi sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo (Cass., sez. 3, 17/01/2012, n. 549; Cass., sez. 3 2019, n. 23639), dovendo conseguentemente escludersi che il
conduttore possa esplicitare successivamente le ragioni della determinazione assunta (Cass., sez. 3, 30/06/2015, n. 13368).

4.2. Posto ciò, dalla stessa illustrazione del motivo in esame emerge che l’odierno Istituto ricorrente, nel comunicare alla locatrice la volontà di recedere dal contratto, ha fatto riferimento esclusivamente agli artt. 3 del d.l. 6 luglio 2012, n. 95, convertito in legge 7 agosto 2012, n. 135, e 8, comma 1, lett. F), del d.l. n. 95/2012.

In particolare, come evidenziato dal ricorrente alle pagine 19 e 20 del ricorso, con la lettera raccomandata del 28 maggio 2013, avente ad oggetto ‹‹disdetta contratto di locazione per gravi motivi. Immobile situato in Maglie alla INDIRIZZO››, a giustificazione del recesso anticipato è stata addotta la necessità di perseguire gli obiettivi di contenimento della spesa pubblica imposti alle P.A. dal legislatore e di razionalizzazione degli spazi di cui all’art. 3 del d.l. 6 luglio 2012, n. 95; con la comunicazione del 22 gennaio 2014, è stata ribadita la sussistenza dei gravi motivi, richiamando espressamente l’art. 8, primo comma, lett. F), del d.l. n. 95/2012.
Nelle comunicazioni di recesso non è stato, invece, dedotto quale grave motivo la sopravvenuta insostenibilità del pagamento del canone in dipendenza di sopravvenute disposizioni normative che imponevano tagli di spesa, sicché, del tutto correttamente, la Corte d’appello, nel valutare la ricorrenza dei presupposti per il valido esercizio del recesso anticipato ha tenuto conto RAGIONE_SOCIALE sole ragioni evidenziate dall’Istituto conduttore, senza pronunciarsi sulle altre disposizioni legislative che vengono invocate per la prima volta in questa sede, al fine di supportare la doglianza, il cui esame è precluso, stante la novità della censure, non essendo consentito individuare i ‘gravi motivi’ in altre circostanze di fatto non dedotte dal conduttore all’atto del recesso, anche là dove si tratti di
disposizioni normative astrattamente suscettibili di integrare ragioni idonee a giustificare lo scioglimento anticipato dal rapporto contrattuale.

Del tutto inconferenti risultano, pertanto, i precedenti giurisprudenziali richiamati dall’Istituto ricorrente (Cass., n. 2867/15; Cass. n. 6895/15), dal momento che afferiscono a fattispecie nelle quali la parte conduttrice (RAGIONE_SOCIALE) aveva comunicato la volontà di recedere facendo espressa menzione di disposizioni normative che, imponendo una contrazione RAGIONE_SOCIALE risorse economiche nella misura del 15 per cento per effetto della legge finanziaria, non rendevano più sostenibile l’onere di corrispondere il canone pattuito ; trattasi, a ben vedere, di vicende fattuali del tutto diverse da quella che ci occupa.
La decisione qui impugnata non incorre, dunque, nella contestata violazione, in quanto, dopo una puntuale ricognizione della disciplina normativa richiamata dall’RAGIONE_SOCIALE nelle comunicazioni di recesso e dal giudice di primo grado a fondamento del proprio convincimento, con motivazione del tutto esaustiva, ne ha accertato l’irrilevanza ed inconferenza, ponendo in rilievo che si tratta di disposizioni normative che non possono in alcun modo giustificare l’anticipata cessazione del rapporto di locazione.
In ogni caso, il giudice d’appello ha rilevato , con apprezzamento di fatto non scrutinabile in sede di legittimità e, comunque non idoneamente censurato sotto il profilo motivazionale, che l’Istituto non ha offerto idonea prova del preteso perseguimento RAGIONE_SOCIALE esigenze di razionalizzazione degli spazi ed economicità del bilancio.

5. Il secondo motivo è inammissibile.

L a Corte d’appello, diversamente da quanto pretende l’Istituto ricorrente, nel valutare la legittimità del recesso anticipato, non avrebbe potuto fare applicazione di disposizioni di legge diverse da

quelle espressamente invocate nelle comunicazioni di recesso, dovendo il giudice di merito limitare la propria indagine alla sola verifica della sussistenza dei presupposi fattuali sui quali la parte conduttrice fonda la dichiarazione di recesso. In altri termini, i motivi di recesso devono intendersi cristallizzati in quelli manifestati nella lettera di recesso, tra i quali non rientrava il ‘risparmio di spesa’, che è stato dedotto solo in sede giudiziale.

Da tanto discende l’ irrilevanza del richiamo alla disciplina di cui all’art. 2 -bis del d.l. n. 120 del 15 ottobre 2013, convertito in legge n. 137 del 13 dicembre 2013, sia perché la dichiarazione di recesso non poggiava su tale normativa, sia perché l’ambito applicativo della norma è ristretto soltanto alle Amministrazioni dello Stato, alle regioni, agli enti locali e agli organi costituzionali nell’ambito della propria autonomia e non può, dunque, operare in favore del l’odierno Istituto ricorrente.
Anche il terzo motivo non si sottrae alla declaratoria d’inammissibilità.

6.1. Relativamente al primo profilo di doglianza si osserva che costituisce principio acquisito nella giurisprudenza di questa Corte quello secondo cui, in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, l’onere, per il conduttore, di specificare i gravi motivi contestualmente alla dichiarazione di recesso ai sensi dell’art. 27 della legge n. 392 del 1978, ancorché non espressamente previsto da detta norma, deve ritenersi conseguente alla logica dell’istituto, atteso che al conduttore è consentito di sciogliersi dal contratto solo se ricorrano gravi motivi e il locatore deve poter conoscere tali motivi già al momento in cui il recesso è esercitato, dovendo egli assumere le proprie determinazioni sulla base di un chiaro comportamento dell’altra parte del contratto, anche al fine di organizzare una precisa e tempestiva contestazione dei
relativi motivi sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso stesso (Cass., sez. 6-3, 27/10/2011, n. 22392; Cass., sez. 06/06/2008, n. 15058; Cass., sez. 29/03/2006, n. 7241; Cass., sez. 26/11/2002, n. 16676). E’ stato in particolare precisato che – pur non avendo il conduttore l’onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, né di darne la prova perché queste attività devono essere svolte in caso di contestazione da parte del locatore – si tratta pur sempre di recesso “titolato”, per cui la comunicazione del conduttore non può prescindere dalla specificazione dei motivi, con la conseguenza che tale requisito inerisce al perfezionamento della stessa dichiarazione di recesso e, al contempo, risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei relativi motivi sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo (Cass., n. 549/2012, cit.).
La Corte d’appello non si è discostata da siffatti principi , avendo correttamente circoscritto la propria valutazione ai motivi addotti con la lettera di recesso, non potendo questi essere integrati con quelli postulati, solo in sede giudiziale, afferenti al “risparmio di spesa”.

A ciò deve aggiungersi, come già precisato da questa Corte (Cass., sez. 3, 27/08/2015, n. 17215), che, seppure è indubbio che la scelta di recedere non può prescindere dall’apprezzamento dell’attività esercitata dal conduttore, quale indicata dall’art. 27, oppure contemplata direttamente o indirettamente nell’art. 42 della medesima legge, con la conseguenza che, ove la scelta di recedere sia operata da un ente pubblico, non può prescindersi dal profilo RAGIONE_SOCIALE attività e dei compiti ad esso affidati, è altrettanto certo che la qualificazione pubblicistica del conduttore, una volta che lo stesso si sia avvalso dello strumento privatistico, non consente di ritenere che la legittimità del recesso sia apprezzata, dando rilievo esclusivamente
alle determinazioni perseguite dal soggetto pubblico, seppure nell’adempimento RAGIONE_SOCIALE sue funzioni (Cass., sez. 3, 19/12/2014, n. 26892, che – in una fattispecie non dissimile a quella di cui al presente ricorso – ha ritenuto che la decisione di un Comune di far costruire un proprio immobile per ospitarvi detta scuola non costituisse, di per sé, motivo idoneo di recesso anticipato dal contratto in corso, benché il completamento dell’edificio fosse avvenuto prima della scadenza convenzionale dello stesso e l’operazione fosse economicamente conveniente, essendo necessario che tale scelta fosse stata determinata da un’esigenza oggettiva, finalizzata a soddisfare l’interesse pubblico in questione in modo più idoneo rispetto a quanto già non avvenisse tramite l’utilizzo del bene condotto in locazione).
6.2. Anche gli altri profili di doglianza sono inammissibili.

Difatti, anche a voler ritenere che il giudice d’appello avrebbe dovuto porre a fondamento della propria decisione le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza e, nello specifico, anche il dedotto ‘eccezionale stato di crisi economico -finanziaria ‘ che, indiscutibilmente, costituisce ‘fatto notorio’ e che emerge da tutta la normativa dettata dal legislatore in materia di spending review -come sostenuto dal ricorrente -il Collegio non po’ che ribadire che il ricorso alle nozioni di comune esperienza attiene all’esercizio di un potere discrezionale riservato al giudice di merito, il cui giudizio può essere censurato in sede di legittimità solo se sia stata posta a base della decisione una inesatta nozione del notorio, da intendere come fatto conosciuto da un uomo di media cultura, in un dato tempo e luogo, e non anche per inesistenza o insufficienza di motivazione, non essendo il giudice tenuto ad indicare gli elementi sui quali la determinazione si fonda (Cass., sez. 6 – 3, n. 13715 del 22/05/2019). Ciò comporta che il ricorso, da parte del giudice, alle
nozioni di fatto di comune esperienza, le quali riguardano fatti acquisiti alla conoscenza della collettività con tale grado di certezza da apparire indubitabili ed incontestabili, e non anche elementi valutativi che implicano cognizioni particolari ovvero nozioni che rientrano nella scienza privata del giudice, attiene all’esercizio di un potere discrezionale; pertanto, la violazione dell’art. 115, secondo comma, cod. proc. civ. può configurarsi solo quando il giudice ne abbia fatto positivamente uso e non anche ove non abbia ritenuto necessario avvalersene, venendo in tal caso la censura ad incidere su una valutazione di merito insindacabile in sede di legittimità (Cass., sez. 6 – 3, 20/03/2019, n. 7726).
Quanto appena detto impone di escludere anche la configurabilità della violazione del precetto di cui all’art. 2697 cod. civ., che ricorre soltanto nell’ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era onerata secondo le regole di scomposizione RAGIONE_SOCIALE fattispecie basate sulla differenza tra fatti costitutivi ed eccezioni e non invece laddove oggetto di censura sia la valutazione che il giudice abbia svolto RAGIONE_SOCIALE prove proposte dalle parti (sindacabile, quest’ultima, in sede di legittimità, entro i ristretti limiti del riformulato art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ.) (Cass., sez. 3, 29/05/2018, n. 13395; Cass., sez. 6 -3, 23/10/2018, n. 26769).
6.3. Deve, infine, rilevarsi che anche con il terzo motivo la parte ricorrente omette di censurare la ratio decidendi enunciata dalla Corte territoriale nelle ultime quattro righe della terzultima pagina e nelle prime due righe della pagina successiva della motivazione, là dove si afferma che, mancando un esonero normativo, nel caso de quo , l’ente ricorrente non ha né provato, né chiesto di provare l’asserito perseguimento RAGIONE_SOCIALE esigenze di razionalizzazione degli spazi ed economicità di bilancio, pur a fronte di una specifica contestazione, da
parte della società locatrice, RAGIONE_SOCIALE ragioni di recesso addotte.

La mancanza di censura sul punto consolida la motivazione in parte qua e ciò è sufficiente a far ritenere l’inammissibilità dei motivi formulati .

7. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato.

Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna il ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità che liquida in euro 4.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi, liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge, con distrazione a favore del difensore della controricorrente.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte RAGIONE_SOCIALE ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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