Recesso anticipato locazione: i gravi motivi specifici

Un professionista ha tentato di recedere anticipatamente da un contratto di locazione di un ufficio condiviso. La Corte di Cassazione ha dichiarato il suo ricorso inammissibile, confermando la decisione dei giudici di merito. Il recesso anticipato è stato ritenuto inefficace perché la prima comunicazione era priva di motivazioni e la seconda, che le specificava, è stata giudicata una tardiva e inammissibile integrazione. Inoltre, i motivi addotti sono stati considerati troppo generici. La sentenza sottolinea l’importanza di comunicare i gravi motivi in modo specifico e contestuale all’atto di recesso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Recesso Anticipato: La Necessità di Gravi e Specifici Motivi

Il recesso anticipato da un contratto di locazione commerciale è una facoltà importante per il conduttore, ma è subordinata a regole precise, in particolare alla presenza di ‘gravi motivi’. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce che tali motivi non solo devono esistere, ma devono essere comunicati in modo specifico e tempestivo, pena l’inefficacia del recesso. Analizziamo insieme questo caso per capire le implicazioni pratiche per professionisti e imprenditori.

I Fatti del Caso

Un avvocato condivideva un immobile ad uso professionale con uno studio legale associato, con un contratto di locazione cointestato al 50%. A un certo punto, l’avvocato decide di porre fine al rapporto e invia una comunicazione di recesso al locatore, senza però specificarne le ragioni. Il locatore respinge il recesso, ricordando che è consentito solo per gravi motivi e che la responsabilità per il canone è solidale.

Successivamente, l’avvocato invia una seconda comunicazione, questa volta indicando come gravi motivi un ‘grave calo di fatturato’ e la ‘necessità di trasferirsi per motivi familiari’. Tredici mesi dopo la prima comunicazione, rilascia l’immobile. Lo studio legale associato, rimasto nell’immobile, paga l’intero canone e agisce in regresso contro l’avvocato per ottenere la sua quota. Ne scaturisce una causa che arriva fino in Cassazione.

La Questione del Recesso Anticipato e i Gravi Motivi

La legge (art. 27, L. 392/1978) consente al conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto di locazione commerciale se ricorrono ‘gravi motivi’. La giurisprudenza ha costantemente chiarito che questi motivi devono essere:
* Sopravvenuti: Verificatisi dopo la stipula del contratto.
* Involontari: Non dipendenti dalla volontà del conduttore.
* Oggettivi: Verificabili e non basati su considerazioni soggettive.
* Gravosi: Tali da rendere la prosecuzione del rapporto un peso eccessivo.

Il punto cruciale del caso in esame non è tanto l’esistenza dei motivi, quanto la modalità e la tempistica della loro comunicazione.

L’Analisi della Corte sul Recesso Anticipato

La Corte di Cassazione dichiara il ricorso dell’avvocato inammissibile, confermando le decisioni dei giudici di merito. Le ragioni di questa decisione sono fondamentali per comprendere come gestire correttamente un recesso anticipato.

La Specificità dei Motivi come Requisito Essenziale

Il primo grande errore del professionista è stato inviare una comunicazione di recesso senza motivazione. La seconda comunicazione, pur indicando delle ragioni, è stata giudicata inefficace. La Corte d’Appello, con una motivazione non contestata in Cassazione, ha ritenuto i motivi addotti (‘calo di fatturato’ e ‘trasferimento per motivi familiari’) enunciati in modo troppo generico.

La specificità è un requisito che serve a perfezionare la dichiarazione di recesso. Essa permette al locatore di verificare la serietà e la veridicità delle ragioni addotte e, eventualmente, di contestarle tempestivamente. Una motivazione vaga non consente questo controllo e, pertanto, rende il recesso inefficace.

L’Inammissibilità del Ricorso per Pluralità di Ragioni

Un aspetto processuale decisivo è stato l’errore del ricorrente nel non impugnare tutte le autonome ‘rationes decidendi’ (le ragioni giuridiche a fondamento della decisione) della sentenza d’appello. La Corte d’Appello aveva basato la sua decisione su più argomentazioni indipendenti. Una di queste era proprio la genericità dei motivi indicati nella seconda lettera. Poiché il ricorrente non ha mosso una critica specifica contro questa motivazione, essa è diventata definitiva. Secondo un principio consolidato, se anche una sola delle ragioni autonome che sorreggono una sentenza non viene impugnata, il ricorso diventa inammissibile perché, anche accogliendo le altre censure, la decisione resterebbe comunque valida sulla base della ragione non contestata.

Le motivazioni

La Suprema Corte ha ritenuto inammissibili i primi tre motivi del ricorso perché non affrontavano una delle argomentazioni centrali e autonome della Corte d’Appello. Quest’ultima aveva stabilito che i motivi indicati nella comunicazione del 31 luglio 2015 erano espressi in modo generico, senza alcuna indicazione circostanziata che permettesse una valutazione concreta. Tale motivazione, essendo di per sé sufficiente a sorreggere la decisione di rigetto dell’appello, doveva essere specificamente contestata. La sua mancata impugnazione ha reso inutile l’esame delle altre critiche, consolidando la decisione di secondo grado. La Corte ha ribadito che una dichiarazione di recesso deve essere completa fin dall’inizio e che una comunicazione successiva non può ‘sanare’ una precedente dichiarazione invalida, configurandosi come un’integrazione inammissibile. Gli altri motivi sono stati parimenti giudicati inammissibili in quanto tendevano a una rivalutazione dei fatti, attività preclusa in sede di legittimità.

Le conclusioni

Questa ordinanza offre due lezioni pratiche di grande importanza. In primo luogo, chi intende esercitare il recesso anticipato da una locazione commerciale deve comunicare i gravi motivi in modo contestuale alla dichiarazione di recesso, descrivendoli con precisione e dettaglio. Non è possibile inviare una comunicazione ‘in bianco’ e specificare le ragioni in un secondo momento. In secondo luogo, dal punto di vista processuale, in sede di impugnazione è fondamentale attaccare tutte le autonome ragioni giuridiche su cui si fonda la decisione che si contesta. Trascurarne anche solo una può rendere l’intero ricorso inammissibile, con conseguente spreco di tempo e risorse.

È possibile integrare o correggere una comunicazione di recesso anticipato priva di gravi motivi con una lettera successiva?
No. La sentenza chiarisce che la specificazione dei gravi motivi è un requisito per il perfezionamento della dichiarazione di recesso. Una comunicazione successiva non può sanare la mancanza originaria, ma costituisce un’inammissibile integrazione di un primo recesso già inefficace.

Quali caratteristiche devono avere i ‘gravi motivi’ indicati nella comunicazione di recesso?
I motivi devono essere specifici e circostanziati. Indicazioni generiche come ‘grave calo di fatturato’ o ‘necessità di trasferirsi per motivi familiari’, senza dettagli concreti, non sono sufficienti a consentire al locatore una valutazione e rendono il recesso illegittimo.

Cosa succede se un ricorso in Cassazione non contesta tutte le ragioni autonome su cui si fonda la sentenza d’appello?
Il ricorso viene dichiarato inammissibile per difetto di interesse. Se una sentenza è sorretta da più ragioni, ciascuna di per sé sufficiente a giustificarla, la mancata impugnazione anche di una sola di esse rende definitiva quella parte della motivazione, rendendo inutile l’esame delle altre censure.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 4644 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 4644 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 21/02/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 7955/2021 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (EMAIL), giusta procura speciale in calce al ricorso.

–

ricorrente – contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (EMAIL), giusta procura in calce al controricorso.

-c ontroricorrente –

avverso la sentenza della Corte d’Appello di Milano n. 3383/2020 depositata il 31/12/2020. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 08/11/2023

dal Consigliere dr.ssa NOME COGNOME.

Rilevato che

Gli AVV_NOTAIO NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, membri dello RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE si accordavano per condividere un immobile destinato all’esercizio dell’attività professionale; in tale contesto di <> l’AVV_NOTAIO accettava di intestarsi il 50% del contratto di locazione dell’immobile, il restante 50% rimanendo intestato allo RAGIONE_SOCIALE.

1.1. Successivamente, in data 24/06/2015 l’AVV_NOTAIO, inviava alla società locatrice una comunicazione di recesso dal contratto di locazione, così espressa >.

La società locatrice riscontrava la suddetta comunicazione, dichiarando di non accettare la disdetta/recesso dal contratto poiché illegittimo, essendo il recesso anticipato dal contratto consentito solo per gravi motivi, e precisando che l’obbligazione di pagamento del canone di locazione e delle spese era posta a carico di entrambi i conduttori in via solidale tra loro fino alla naturale scadenza del contratto.

1.2. L’AVV_NOTAIO quindi trasmetteva alla proprietà una ulteriore comunicazione, con la quale ribadiva e confermava il

proprio recesso del 24/06/2015, così espressa ‘…riscontro la Vostra comunicazione del 16 luglio u.s. per specificare che il recesso dal contratto di locazione comunicatovi a mezzo pec in data 24.06.2015 non è stato formulato ai sensi dell’art. 3 del contratto di locazione, bensì ai sensi dell’art. 27 della L. 392/78. Al riguardo Vi preciso che i gravi motivi che hanno determinato tale recesso anticipato sono costituiti dal grave calo di fatturato oltre che dalla necessità, per motivi familiari, di trasferirmi in altra città’.
AVV_NOTAIO rilasciava poi l’immobile tredici mesi dopo, in data 1/08/2016, cessando di corrispondere la propria quota del canone di locazione.

Con ricorso ex art. 633 cod. proc. civ. RAGIONE_SOCIALE (di seguito RAGIONE_SOCIALE) chiedeva ed otteneva ingiunzione di pagamento nei confronti dell’AVV_NOTAIO a titolo di regresso per una quota del canone di locazione dell’immobile.

Allegava che lo COGNOME aveva rilasciato l’immobile anzitempo senza essere stato autorizzato dal locatore che aveva quindi preteso il pagamento dell’intero canone dal coobbligato fino a ruota.

Con ricorso ex art. 447bis cod. proc. civ. l’AVV_NOTAIO proponeva opposizione, negando dover pagare il canone, adducendo la legittimità del suo recesso anticipato dal contratto; inoltre chiedeva, in via riconvenzionale, il rimborso ex art. 2033 cod. civ. di somme pagate per lavori ‘di ristrutturazione e arredamento’ dell’immobile locato rimasto nella disponibilità dell’esponente.

2.2. Con sentenza del 27 marzo 2019 il Tribunale di Milano respingeva l’opposizione spiegata dall’AVV_NOTAIO, ivi compresa la domanda riconvenzionale, e confermava il decreto ingiuntivo opposto.

Avverso questa sentenza l’AVV_NOTAIO proponeva

appello avanti alla Corte d’Appello di Milano, ribadendo la legittimità del recesso dal contratto di locazione e proponendo le medesime domande riconvenzionali, nonché una ulteriore domanda, avente ad oggetto la ripetizione di quanto asseritamente pagato da altro professionista che si trovava nell’immobile locato.

3.1. Con sentenza n. 3383/2020, pubblicata il 31 dicembre e notificata il 7 gennaio 2021, la Corte d’Appello di Milano rigettava il gravame e confermava integralmente la sentenza appellata, con condanna dell’appellante al pagamento delle spese di lite.

Avverso tale sentenza l’AVV_NOTAIO propone ora ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi.

Resiste con controricorso RAGIONE_SOCIALE.

La trattazione del ricorso è stata fissata in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380 -bis .1, cod. proc. civ.

Il Pubblico Ministero non ha depositato conclusioni.

La ricorrente e le resistenti hanno depositato memorie illustrative.

Considerato che

Con il primo motivo il ricorrente denuncia <>.

Lamenta che la corte di merito non ha considerato che, a differenza della disdetta, il recesso anticipato non ha un termine entro cui deve essere comunicato, per cui la comunicazione di recesso anticipato per gravi motivi può essere inviata più di una volta.

Erroneamente dunque la corte d’appello ha interpretato la seconda comunicazione del 31 luglio 2015 come una mera

integrazione a specificazione della qualificazione giuridica e dei motivi del recesso esercitato con la prima comunicazione del 24 giugno 2015, invece che come valida dichiarazione di recesso ai sensi dell’art. 27 legge 392/1978.

1.1. Deduce inoltre che, secondo orientamento consolidato della Suprema Corte, come il conduttore ha l’onere di manifestare i gravi motivi per cui intende recedere dal contratto di locazione, così il locatore ha l’onere di una contestazione tempestiva e specifica dei motivi stessi.

Nel caso di specie, in violazione dei suindicati principi, la corte di merito non ha considerato né che la comunicazione di recesso inviata da esso esponente conteneva l’indicazione dei motivi, né che mai il locatore l’aveva riscontrata.

Con il secondo motivo il ricorrente denuncia <>.

Lamenta che la corte territoriale ha ritenuto che il locatore avesse contestato il recesso del conduttore, erroneamente attribuendo rilievo in tal senso alla risposta del locatore intervenuta dopo ben due comunicazioni di recesso anticipato ed in ogni caso decorso addirittura un anno.

La corte di merito ha quindi <> (v. p. 21 del ricorso).

Con il terzo motivo il ricorrente denuncia <>.

Lamenta che la corte d’appello ha erroneamente ritenuto che il mancato rilascio dell’immobile da parte dell’AVV_NOTAIO alla scadenza da lui indicata e la prosecuzione nella detenzione per i successivi tredici mesi, con pagamento del relativo canone, fosse incompatibile con i gravi motivi da lui addotti e comunque inconciliabile con l’urgenza di porre termine alla locazione.

Deduce che solo la proprietà aveva il diritto e l’onere di contestare i motivi del recesso, il che non è mai avvenuto; lamenta che invero lo studio associato fino a RAGIONE_SOCIALE pretenderebbe di agire in regresso nei confronti del debitore solidale per ottenere la restituzione del 50% del canone di locazione <>.

Precisa che ciascun conduttore può recedere dal contratto, anche senza che gli altri facciano lo stesso, ed in tal caso il contratto si scioglierà limitatamente al conduttore che recede, il quale resterà obbligato al pagamento del canone fino all’intervenuta recesso, ovvero fino al termine del preavviso che in caso di <> e di almeno sei mesi dalla ricezione della comunicazione di regresso; il contratto resta efficace nei confronti del conduttore restante, nel caso di specie lo studio RAGIONE_SOCIALE COGNOME, che sarà obbligato al pagamento dell’intero canone a fronte dell’occupazione dell’intero immobile.
Con il quarto motivo il ricorrente denuncia <>

Deduce che parte del canone da lui dovuto sarebbe stato pagato dall’AVV_NOTAIO, e ciò sia sulla base di una sentenza intervenuta tra lo stesso COGNOME ed esso esponente, sia in forza di una serie di calcoli e di deduzioni di fatto, asseritamente non

valutate dalla corte di merito.

I primi tre motivi del ricorso si espongono ad un rilievo preliminare di inammissibilità.

In ordine al recesso di cui discutono, facendosi carico -i primi due- della motivazione che individua il recesso nella prima lettera del 24 giugno 2015, il terzo di quella che individua il recesso nella seconda lettera, quella del 31 luglio 2015, si deve rilevare che nella sentenza impugnata le due motivazioni criticate sono enunciate in modo alternativo rispetto a quella enunciata in via intermedia a partire dalla terza proposizione della pag. 8, che recita <>. Ebbene tale motivazione non viene fatta oggetto di alcuna critica ed è completamente autonoma, in quanto, pur concedendo che il recesso fosse da considerare integrato e dunque identificabile con la seconda lettera, quella indicante i motivi, rileva che quelli come tali indicati erano del tutto generici e dunque inidonei ad integrare il requisito della specificità del recesso stesso.
Orbene, tale motivazione non viene in alcun modo censurata e risulta dunque consolidata, così rendendo inutile lo scrutinio delle altre due, secondo consolidato orientamento di questa

Corte, per cui, appunto, ove la sentenza sia sorretta, come nella specie, da una pluralità di ragioni, distinte ed autonome, ciascuna delle quali giuridicamente e logicamente sufficienti a giustificare la decisione adottata, l’omessa impugnazione di una di esse rende inammissibile, per difetto di interesse, la censura relativa alle altre, la quale, essendo divenuta definitiva l’autonoma motivazione non impugnata, in nessun caso potrebbe produrre l’annullamento della sentenza ( ex plurimis Cass., 10/11/2022, n. 33200; Cass., 18119/2020; Cass., 9752/2017; Cass., 15399/2018, che evidenzia che il giudice di merito che, dopo avere aderito ad una prima ratio decidendi , esamini ed accolga anche una seconda ratio , al fine di sostenere la propria decisione, non si spoglia della potestas iudicandi , atteso che l’art. 276 c.p.c., distingue le questioni pregiudiziali di rito dal merito, ma non stabilisce, all’interno di quest’ultimo, un preciso ordine di esame delle questioni; in tale ipotesi, pertanto, la sentenza risulta sorretta da due diverse rationes decidendi , distinte ed autonome, ciascuna delle quali giuridicamente e logicamente sufficiente a giustificare la decisione adottata, sicché l’omessa impugnazione di una di esse rende inammissibile la censura relativa alle altre).
Va comunque, aggiuntivamente, rilevato che il primo motivo, là dove parrebbe confusamente sostenere che il recesso manifestato con la prima lettera fosse stato validamente integrato dalla seconda e, dunque, che con essa la fattispecie fosse stata compiuta, sebbene dal momento di essa, si scontra con lo stesso tenore letterale della seconda comunicazione, il quale, lungi dall’assumere i panni di ‘nuovo recesso’, propone solo una inammissibile integrazione del primo recesso immotivato.
6.1. Per il resto, il motivo si connota non già come vizio di violazione o falsa applicazione delle norme di diritto, posto che

non contiene argomenti identificabili in questo senso (secondo il consolidato orientamento di questa Corte per cui quando nel ricorso per cassazione, pur denunciandosi violazione e falsa applicazione della legge, con richiamo di specifiche disposizioni normative, non siano indicate le affermazioni in diritto contenute nella sentenza gravata che si assumono in contrasto con le disposizioni indicate -o con l’interpretazione delle stesse fornita dalla giurisprudenza di legittimità o dalla prevalente dottrina- il motivo è inammissibile, poiché non consente alla Corte di Cassazione di adempiere il compito istituzionale di verificare il fondamento della denunziata violazione: Cass., 26/06/2020, n. 16038; Cass., 06/04/2006, n. 8106; Cass., 15/02/2003, n. 2312; Cass., 28/10/2002, n. 15177; Cass., 16/07/2002, n. 10276), bensì come prospettazione di una sollecitazione ad apprezzare la vicenda fattuale, sindacato invece precluso nella presente sede di legittimità (v., tra le tante, Cass., 27/04/2021, n. 11109, secondo cui il vizio di falsa applicazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e quindi implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; viceversa, l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è esterna all’esatta interpretazione della norma di legge e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, la cui censura è possibile, in sede di legittimità, soltanto sotto l’aspetto del vizio di motivazione).
Il secondo motivo, che si duole dell’affermazione che la società locatrice avrebbe espressamente contestato il recesso, omette di farsi carico del riferimento al doc. n. 2 del fascicolo di primo grado di parte appellante, che non identifica, sicché le considerazioni che svolge risultano prive di pertinenza con la motivazione, a prescindere da ogni considerazione nuovamente

sul loro carattere sollecitatorio della rivalutazione della quaestio facti .

La stessa natura ha l’illustrazione del terzo motivo: esso svolge solo considerazioni che si risolvono in apprezzamenti sulla vicenda in fatto.

Il quarto motivo è inammissibile.

In disparte il non marginale rilievo per cui il motivo è dedotto in riferimento al n. 5 dell’art. 360 cod. proc. civ., nonostante l’impugnata sentenza abbia integralmente confermato la sentenza di primo grado, nella prima parte il motivo medesimo si fonda su una serie di circostanze fattuali delle quali si sollecita l’apprezzamento, e non individua il fatto omesso oggetto di discussione tra le parti.

Nella seconda parte il motivo deborda in una doglianza che si risolve in una censura di omessa lettura dell’atto di appello da parte della corte di merito, censura che, però, viene formulata in modo del tutto generico, mediante la mera allusione di avere <>, omettendo tuttavia, in violazione dell’art. 366, n. 6, cod. proc. civ., di riprodurre il relativo contenuto e di indicare la parte dell’appello corrispondente, posto che si passa, infatti, unicamente a dire della precisazione delle conclusioni.
In conclusione, il ricorso va dichiarato inammissibile.

Le spese del giudizio di legittimità, che si liquidano nella misura indicata in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso.

Condanna il ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 3.200,00 per compensi, oltre spese forfettarie nella misura del 15 per cento, esborsi, liquidati in euro 200,00, ed accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Terza

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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