Rappresentanza amministratore condominio: i poteri

La Cassazione chiarisce i confini della rappresentanza amministratore condominio, stabilendo che questi può resistere in giudizio per difendere le delibere senza previa autorizzazione assembleare. Il caso riguardava la sostituzione di tubazioni in un garage privato, dove il consenso della proprietaria è stato ravvisato in comportamenti concludenti, escludendo la necessità di un atto scritto per la semplice manutenzione di impianti preesistenti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 marzo 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Rappresentanza amministratore condominio: i poteri in giudizio

Il tema della rappresentanza amministratore condominio è spesso al centro di accese dispute legali, specialmente quando si tratta di stabilire se l’amministratore possa agire o resistere in giudizio senza una specifica delibera dell’assemblea. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito importanti chiarimenti su questo aspetto, analizzando anche il valore del consenso prestato per fatti concludenti dai singoli condomini.

Il caso: la disputa sulla sostituzione delle tubazioni

La vicenda trae origine dalla richiesta di una proprietaria di un garage che chiedeva la rimozione di una tubazione di scarico installata all’interno del proprio locale. Secondo la ricorrente, i lavori erano stati decisi autonomamente dall’amministratore e mancava un consenso scritto per la costituzione di quella che considerava una nuova servitù.

Il Tribunale, in primo grado, aveva accolto le ragioni della donna, ritenendo inammissibile la costituzione del condominio per mancanza di autorizzazione assembleare. Tuttavia, la Corte d’Appello ha ribaltato la decisione, stabilendo che la rappresentanza amministratore condominio coprisse pienamente la resistenza in giudizio in questo contesto.

La legittimazione e la rappresentanza amministratore condominio

La Corte di Cassazione ha confermato l’orientamento secondo cui l’amministratore ha il potere-dovere di curare l’esecuzione delle delibere e di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni. Pertanto, la rappresentanza amministratore condominio gli permette di resistere all’impugnazione di una delibera o di difendere il condominio in controversie che rientrano nelle sue normali attribuzioni, senza necessità di una ratifica o autorizzazione preventiva.

Nel caso specifico, le delibere contestate riguardavano la ripartizione delle spese per lavori di manutenzione di tubazioni preesistenti, un’attività che rientra pienamente nei compiti gestionali ordinari dell’amministratore.

Consenso per fatti concludenti e manutenzione

Un punto cruciale della decisione riguarda la forma del consenso per i lavori in proprietà privata. La ricorrente sosteneva la necessità della forma scritta (ex art. 1350 c.c.) per la costituzione di una servitù. La Suprema Corte ha però precisato che, trattandosi della sostituzione di un tubo già esistente per fini di manutenzione, non si era in presenza di una nuova servitù.

In tale scenario, il consenso della proprietaria può essere manifestato per facta concludentia. Il fatto che il coniuge della proprietaria avesse consegnato le chiavi del garage e assistito al sopralluogo durante i lavori è stato considerato una manifestazione inequivocabile di assenso.

Le motivazioni

La Corte ha basato la sua decisione sulla distinzione tra la costituzione di nuovi diritti reali e la semplice manutenzione di impianti comuni esistenti. Le motivazioni principali risiedono nel fatto che la difesa delle delibere assembleari è un’attribuzione propria dell’amministratore ex lege. Inoltre, è stato rilevato che l’azione della ricorrente non era configurabile come una negatoria servitutis, bensì come una mera pretesa di rimozione basata su una contestazione della ripartizione spese e della modalità di esecuzione dei lavori, per la quale il comportamento concludente della parte è sufficiente a legittimare l’intervento.

Le conclusioni

In conclusione, la Suprema Corte ha rigettato il ricorso, riaffermando che la rappresentanza amministratore condominio è ampia quando si tratta di tutelare gli interessi comuni e l’operatività delle decisioni assembleari. La sentenza sottolinea l’importanza del comportamento delle parti: chi collabora attivamente all’esecuzione di lavori manutentivi non può successivamente invocarne l’illegittimità per difetto di forma scritta, se l’opera non altera la situazione giuridica preesistente degli immobili coinvolti.

L’amministratore può difendere il condominio in una causa senza il voto dell’assemblea?
Sì, l’amministratore può resistere in giudizio senza autorizzazione assembleare se la causa riguarda la difesa di delibere o atti conservativi delle parti comuni che rientrano nelle sue attribuzioni legali.

Per sostituire tubi condominiali in un garage privato serve sempre un contratto scritto?
No, se si tratta di manutenzione o sostituzione di impianti preesistenti e non di una nuova servitù, il consenso del proprietario può essere manifestato anche tramite comportamenti concludenti.

Cosa si intende per consenso per fatti concludenti in ambito condominiale?
Si intende un consenso espresso attraverso azioni pratiche, come la consegna delle chiavi dei locali per permettere l’accesso ai tecnici o la partecipazione attiva ai sopralluoghi durante l’esecuzione dei lavori.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 4549 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 2 Num. 4549 Anno 2026

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 28/02/2026

ORDINANZA

sul ricorso 3657 – 2019 proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO, giusta procura a margine del ricorso, con indicazione degli indirizzi pec;

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in INDIRIZZO/INDIRIZZO , in PISTOIA, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, con indicazione degli indirizzi pec;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2865/2017 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, pubblicata il 19/12/2017;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 12/2/2025 dal consigliere COGNOME;

letta la memoria della ricorrente.

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 20 ottobre 2003, NOME COGNOME convenne in giudizio, dinnanzi al Tribunale di Pistoia, il RAGIONE_SOCIALE di INDIRIZZO, in Pistoia, chiedendone la condanna alla rimozione della tubazione di scarico delle acque nere installato nel garage di sua proprietà, con riduzione in pristino dello stato dei luoghi, unitamente alla dichiarazione di nullità delle delibere assembleari del 27 giugno 2002 e del 19 giugno 2003 relative ai lavori di allacciamento alla fognatura comunale.
Il RAGIONE_SOCIALE si costituì in giudizio, chiedendo il rigetto della domanda.

Con sentenza n. 331/11, il Tribunale di Pistoia, in accoglimento dell’eccezione di COGNOME, dichiarò inammissibile la costituzione in giudizio dell’amministratore del RAGIONE_SOCIALE per difetto di autorizzazione dell’assemblea e, poi, di successiva ratifica; dichiarò poi la nullità delle delibere per la parte relativa ai lavori di allacciamento alla fognatura comunale, condannando il convenuto RAGIONE_SOCIALE alla rimozione del tubo di scarico delle acque nere installato nel garage di proprietà dell’attrice e alla r iduzione in pristino del locale.
Il RAGIONE_SOCIALE ha proposto appello, lamentando l’errata interpretazione della sentenza delle Sezioni Unite n. 18331/2010 sulla rappresentanza dell’amministratore in giudizio e, in merito, l’errata qualificazione giuridica dei fatti oggetto delle delibere impugnate e la presenza del consenso della condomina all’installazione del tubo di scarico nel proprio garage.

Con sentenza n. 2865/2017 la Corte d’appello di Firenze , in accoglimento del l’appello, ha dichiarato ammissibile la costituzione in giudizio dell’amministratore per conto del RAGIONE_SOCIALE e respinto le domande dell’appellata COGNOME, condannandola al rimborso delle spese, anche della c.t.u. svolta primo grado.

Ha ritenuto la Corte che l’amministratore del condominio era legittimato ad agire in giudizio per resistere alle impugnazioni di una delibera senza necessità di una specifica autorizzazione assembleare, trattandosi di una controversia rientrante nelle sue normali attribuzioni; ha rilevato inoltre che risultava agli atti una delibera condominiale del 21 novembre 2011 di ratifica del l’operato dell’amministratore .

Nel merito Corte d’appello ha evidenziato che le delibere impugnate non avevano ad oggetto l’installazione dell’impianto di smaltimento delle acque nere del condominio nella proprietà dell’appellata (essendo la tubazione preesistente), ma soltanto la ripartizione delle relative spese e che NOME COGNOME aveva corrisposto le somme da lei dovute secondo quanto stabilito dall’approvata ripartizione; era stato, invece, il consiglio del RAGIONE_SOCIALE, riunitosi il 31 ottobre 2002, a deliber are l’esecuzione dei lavori; doveva, pertanto, escludersi un vizio di nullità o inesistenza delle delibere impugnate.
Infine, quanto all’esistenza del consenso di COGNOME all’installazione del tubo di scarico nel proprio garage in sostituzione di quello preesistente, la Corte ha rilevato che l’appellata aveva avuto piena contezza dei lavori e che il consenso era stato manifestato quantomeno per facta concludentia , considerando che il marito di NOME COGNOME aveva consegnato le chiavi del garage ed effettuato pure un sopralluogo durante l’esecuzione della sostituzione della

tubazione: la tubazione di scarico era, infatti, preesistente, tant ‘è che COGNOME aveva lamentato la fuoriuscita di acque nere nel proprio garage.

Avverso la sentenza, la RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione affidandolo a tre motivi, illustrati da successiva memoria; il RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo, NOME COGNOME ha lamentato, in riferimento al n. 3 del primo comma dell’art. 360 cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1130 e 1131, commi II e III, cod. civ., per avere la Corte d’appello errato nel ritenere che l’amministratore del RAGIONE_SOCIALE potesse stare in giudizio senza l’autorizzazione dell’assemblea; ha aggiunto che, dopo la notifica del suo atto di citazione, era stata convocata un’ assemblea straordinaria, in data 1° dicembre 2003, il cui ordine del giorno prevedeva il conferimento dell’incarico a un legale per proporre una domanda riconvenzionale di costituzione di una servitù di scarico coattivo attraverso la sua proprietà; dal verbale si evincerebbe che l’esecuzione dei lavori di allacciamento alla fognatura comunale non fu deliberata dall’assemblea ma è stata autonomamente decisa dall’amministratore del RAGIONE_SOCIALE.
Pertanto, secondo la ricorrente, la Corte d’appello avrebbe erroneamente ritenuto che la resistenza in giudizio alle domande da lei proposte «quanto alla rimozione del tubo, al ripristino del locale e al risarcimento dei danni» (così in ricorso) non esorbitasse dalle attribuzioni dell’amministratore (e di ciò l’amministratore sarebbe stato consapevole visto che aveva insistito per ottenere una ratifica dall’ assemblea).

Il motivo è in parte inammissibile e in parte infondato.

La Corte d’appello ha qualificato la domanda, sebbene proposta con citazione, come diretta alla impugnazione di due delibere

condominiali e alla rimozione della tubazione; ha quindi precisato che le delibere avevano unicamente ad oggetto soltanto la ripartizione delle spese per i lavori fognari e che i lavori sono consistiti non nella installazione di un nuovo scarico, implicante servitù, ma nella sostituzione di una tubatura preesistente, già collocata nella proprietà della ricorrente RAGIONE_SOCIALE che aveva lamentato una perdita di acque nere (pag. 3 e 5 della sentenza impugnata); in conseguenza, la Corte territoriale ha ritenuto sig nificativo, per ravvisare l’assenso ai lavori, un comportamento concludente del marito della proprietaria.
Occorre premettere che alla fattispecie sono applicabili gli art. 1130 e 1131 cod. civ. nella formulazione antecedente la legge 220/2012. Ciò precisato, il n. 4 dell’art. 1130 cod. civ., in questa formulazione, prevedeva che l’amministratore dovesse «compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio»; quindi, secondo il successivo art. 1131, egli poteva (può) agire e resistere in giudizio nei limiti delle sue attribuzioni.

In particolare, questa Corte ha precisato che l’amministratore può resistere all’impugnazione della delibera assembleare e può gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, giacché l’esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni sue proprie (Cass. Sez. 2, n. 1451 del 23/01/2014 e success. conformi).

Innanzitutto, allora, nella specie, come acclarato in sentenza e non contestato, le due delibere impugnate del 27/6/2002 e del 19/6/2003 non hanno avuto ad oggetto una nuova installazione dell’impianto di smaltimento delle acque nere del RAGIONE_SOCIALE, quanto piuttosto la ripartizione delle spese: nell’assemblea del 27/6/02, a cui la ricorrente aveva partecipato a mezzo del delegato NOME COGNOME, era stata deliberata l’approvazione delle spese dei lavori fognari, mentre nella successiva assemblea del 19/6/03, in assenza di RAGIONE_SOCIALE,
erano state deliberate le spese in aumento rivelatesi necessarie; la ricorrente, quindi, aveva corrisposto tutte le somme da lei dovute come da ripartizione approvata.

In tal senso, allora, correttamente la Corte d’appello ha escluso che all’amministratore fosse necessaria, per costituirsi in giudizio e proporre appello, la ratifica dell’assemblea e sul punto il motivo è infondato.

La Corte d’appello, quindi, ha esplicitamente rimarcato che l’installazione della tubazione che in realtà, come detto, in altra parte della sentenza è specificata come «sostituzione» del tubo di scarico che già «esisteva in precedenza» – non è stata oggetto di alcuna delibera assembleare perché decisa dal Consiglio dei condomini, sicché RAGIONE_SOCIALE «appellata avrebbe dovuto tutelare con altra azione i propri diritti se ritenuti lesi dal RAGIONE_SOCIALE» (così in sentenza).

Rispetto a tale motivazione, il motivo risulta inammissibile perché non conferente.

Dall’infondatezza del primo motivo consegue la dichiarazione di inammissibilità per difetto di interesse del secondo motivo, con cui la ricorrente ha denunciato, in riferimento al n. 3 del primo comma dell’art. 360 cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione degli artt. 101 e 345 cod. proc. civ. e dell’art. 87 disp. att. cod. proc. civ. per avere la Corte d’appello ritenuto che l’assemblea avesse ratificato la proposizione dell’impugnazione da parte dell’amministratore con la delibera del 21 novembre 2011, nonostante tale documento non fosse stato ritualmente prodotto con la costituzione in giudizio, né in udienza, ma soltanto allegato alla memoria conclusionale di replica depositata telematicamente, dopo che la causa era stata trattenuta in decisione all’udienza del 13 giugno 2017 ; l’acquisizione del documento avrebbe evidentemente violato il suo diritto al contraddittorio.
La considerazione della delibera di ratifica, invero, costituisce unicamente una presa d’atto ulteriore da parte della Corte d’appello, ma non incide sulla ratio principale e decisiva secondo cui «l’amministratore era legittimato a resistere alla domanda» (pag. 5 della sentenza).

Per principio consolidato, qualora la decisione di merito si fondi su di una pluralità di ragioni, tra loro distinte e autonome, singolarmente idonee a sorreggerla sul piano logico e giuridico, la ritenuta infondatezza delle censure mosse ad una delle rationes decidendi (nella specie quella scrutinata con il primo motivo) rende inammissibili, per sopravvenuto difetto di interesse, le censure relative alle altre ragioni esplicitamente fatte oggetto di doglianza, in quanto queste ultime non potrebbero comunque condurre, stante l’intervenuta definitività delle altre, alla cassazione della decisione stessa (Cass. Sez. 3, n. 2108 del 14/02/2012 e successive conformi).
3. Con il terzo motivo, la ricorrente ha prospettato, in riferimento al n. 3 del primo comma dell’art. 360 cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione dell’art. 1350, n. 4 cod. civ. per avere la Corte d’appello ritenuto sufficiente la manifestazion e per facta concludentia del consenso all’installazione della tubazione, invece che in forma scritta, come previsto dal codice a pena di nullità per la costituzione di una servitù; in particolare, la ricorrente ha osservato che non vi era una preesistente tubazione, contrariamente a quanto sostenuto dal RAGIONE_SOCIALE e che ciò risulterebbe dagli atti di causa, in particolare dal verbale dell’assemblea del 1° dicembre 2003, in cui si sarebbe discussa l’affidamento al legale dell’incarico di proporre domanda riconvenzionale, in risposta alla citazione, per la costituzione coattiva della servitù di scarico fognario.
Il motivo è infondato.

La Corte d’appello ha riportato il terzo motivo di appello, ove si affermava che la tubazione di scarico già preesisteva, tanto che RAGIONE_SOCIALE si era lamentata della fuoriuscita di acque nere nel suo garage (pag. 3 della sentenza): in tal senso, l’ordine del giorno del verbale dell’assemblea del 1° dicembre 2003 in cui è riportato, tra l’altro, il conferimento dell’incarico a un legale per la proposizione di una domanda riconvenzionale di costituzione di una servitù coattiva non è documento decisivo per una diversa ricostruzione dei fatti perché non costituisce un diverso accertamento dello stato dei luoghi ma unicamente un intento su cui, peraltro, non è intervenuta alcuna deliberazione (nessuna riconvenzionale è stata, infatti, proposta nel presente giudizio).
A pagina 6 della sentenza la Corte ribadisce che il terzo motivo di appello si riferiva alla installazione del tubo di scarico in garage in sostituzione del tubo preesistente.

D’altro canto, la Corte d’appello ha qualificato l’azione della ricorrente non come negatoria servitutis , ma soltanto quale pretesa di rimozione della tubazione, precisando che, evidentemente, per la sostituzione della tubazione preesistente -cioè per l’opera di manutenzione dell’impianto era certamente sufficiente anche un consenso per facta concludentia ; in sentenza non è riferito che si sia discusso di costituzione o di modifica di servitù, sicché è fuori luogo il richiamo alla necessità della forma scritta dei contratti in materia di servitù.
Il ricorso è perciò respinto, con inevitabile addebito di spese alla parte soccombente.

Stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello

previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in €. 3.800,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in €. 200,00 e agli accessori di legge.

Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte suprema di Cassazione del 12 febbraio 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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