Quietanza di pagamento: non prova il saldo del prezzo

In una controversia su una compravendita immobiliare, la Corte di Cassazione ha stabilito che la quietanza di pagamento contenuta nell’atto pubblico non costituisce prova assoluta dell’avvenuto saldo. L’onere di dimostrare il pagamento grava sempre sull’acquirente, e la dichiarazione resa davanti al notaio può essere contestata dal venditore con ogni mezzo di prova, senza necessità di una querela di falso. La Corte ha quindi rigettato il ricorso degli acquirenti, confermando la decisione di merito che aveva riconosciuto il diritto del venditore al risarcimento per il mancato pagamento.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Atto Notarile e Quietanza di Pagamento: Quando la Firma Non Basta

Nell’immaginario comune, la firma davanti a un notaio per una compravendita immobiliare rappresenta il sigillo definitivo di un affare concluso e pagato. Ma cosa succede se, nonostante la dicitura “prezzo quietanzato” nell’atto, il venditore sostiene di non aver mai ricevuto il denaro? La recente ordinanza della Corte di Cassazione, n. 29871/2019, chiarisce i limiti probatori della quietanza di pagamento e riafferma un principio fondamentale sull’onere della prova.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da una serie di contratti preliminari e atti pubblici di compravendita immobiliare. La parte venditrice conveniva in giudizio gli acquirenti sostenendo di non aver mai ricevuto il pagamento del prezzo pattuito. Chiedeva, quindi, che i contratti fossero dichiarati nulli o invalidi e che le venisse riconosciuto il risarcimento dei danni. Gli acquirenti, dal canto loro, si difendevano producendo gli atti pubblici di vendita, nei quali la stessa venditrice aveva dichiarato di aver già ricevuto l’intero importo, rilasciando ampia e liberatoria quietanza.

Mentre il Tribunale di primo grado rigettava la domanda della venditrice, la Corte d’Appello ribaltava la decisione. I giudici di secondo grado ritenevano che l’onere di provare l’effettivo pagamento gravasse sugli acquirenti e che la dichiarazione contenuta nell’atto pubblico non fosse sufficiente a dimostrarlo, in quanto non coperta da fede privilegiata rispetto alla sua veridicità intrinseca. Gli acquirenti, insoddisfatti, proponevano quindi ricorso in Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso degli acquirenti, confermando in toto la linea interpretativa della Corte d’Appello. Gli Ermellini hanno ritenuto infondati i motivi di ricorso incentrati sulla presunta violazione delle norme sull’onere della prova (art. 2697 c.c.) e sull’efficacia probatoria dell’atto pubblico (art. 2700 c.c.).

Le Motivazioni della Decisione

La decisione si fonda su due pilastri giuridici interconnessi: la ripartizione dell’onere della prova e la corretta interpretazione del valore di un atto pubblico.

L’Onere della Prova nella Quietanza di Pagamento

La Cassazione ha ribadito un principio consolidato, sancito dalle Sezioni Unite (sent. n. 13533/2001): il creditore che agisce in giudizio (in questo caso, la venditrice) ha solo l’onere di provare la fonte del suo diritto (il contratto di vendita). Spetta invece al debitore (gli acquirenti) dimostrare di aver estinto l’obbligazione, ossia di aver effettivamente pagato il prezzo. La dichiarazione di avvenuto pagamento inserita nel rogito non inverte questo onere. Essa è una dichiarazione della parte, non un fatto accertato dal notaio.

Il Valore Probatorio dell’Atto Pubblico

Il punto cruciale della motivazione riguarda l’efficacia dell’atto pubblico. Ai sensi dell’art. 2700 c.c., l’atto pubblico fa piena prova, fino a querela di falso, della provenienza del documento dal pubblico ufficiale che lo ha formato, nonché delle dichiarazioni delle parti e degli altri fatti che il pubblico ufficiale attesta avvenuti in sua presenza.

Tuttavia, questa “fede privilegiata” non si estende alla veridicità del contenuto delle dichiarazioni rese dalle parti. Il notaio attesta che la venditrice ha dichiarato di aver ricevuto il prezzo, ma non può attestare che abbia effettivamente ricevuto tale somma. La quietanza è, quindi, una confessione stragiudiziale che può essere contestata e vinta con ogni mezzo di prova, senza la necessità di intraprendere il complesso procedimento della querela di falso.

Conclusioni

L’ordinanza in esame offre un importante monito per chi acquista un immobile: la quietanza di pagamento inserita nel rogito notarile non è uno scudo invalicabile. Sebbene sia una prassi comune, essa non solleva l’acquirente dall’onere di poter dimostrare, con prove concrete (come le contabili di bonifico o la tracciabilità degli assegni), di aver effettivamente saldato il prezzo. Per il venditore, invece, questa pronuncia conferma la possibilità di agire per tutelare i propri diritti anche quando, magari per prassi o accordi fiduciari, abbia rilasciato una dichiarazione di saldo non corrispondente al vero. La verità sostanziale dei fatti, dunque, prevale sulla dichiarazione formale contenuta nell’atto.

Una quietanza di pagamento inserita in un atto notarile di compravendita è una prova assoluta dell’avvenuto pagamento?
No. Secondo la Corte di Cassazione, essa fa prova solo del fatto che la dichiarazione di aver ricevuto il pagamento è stata resa davanti al notaio, ma non prova la veridicità di tale dichiarazione. Il venditore può contestarla e dimostrare il mancato pagamento con altri mezzi di prova.

Su chi grava l’onere di provare il pagamento del prezzo in una compravendita?
L’onere di provare l’avvenuto pagamento grava sempre sull’acquirente (il debitore). Il venditore (creditore) deve solo provare l’esistenza del contratto che ha dato origine al suo diritto di credito.

Per contestare la veridicità di una quietanza in un atto pubblico è necessaria la querela di falso?
No. La querela di falso è necessaria solo per contestare ciò che il pubblico ufficiale attesta essere avvenuto in sua presenza o da lui compiuto. Poiché la quietanza è una dichiarazione della parte, la sua veridicità può essere contestata con ogni mezzo di prova consentito dalla legge, senza ricorrere alla querela di falso.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 29871 Anno 2019

Civile Ord. Sez. 2 Num. 29871 Anno 2019

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 18/11/2019

ORDINANZA

sul ricorso 11857-2018 proposto da: COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME, COGNOME, COGNOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO presso l’AGENZIA COGNOME, rappresentati e difesi dagli avvocati NOME COGNOME NOME COGNOME; da : COGNOME COGNOME NOME

– ricorrenti –

2019 GLYPH

contro

intimata –

1609 GLYPH NOME COGNOME

avverso la sentenza n. 15/2018 della CORTE D’APPELLO di di

MESSINA, depositata il 15/01/2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 12/06/2019 dal Consigliere COGNOME. di COGNOME

, GLYPH

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione, notificato in data 21.06.2006, NOME COGNOME in pro e quale erede di COGNOME NOME, conveniva in giudizio COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME per sentire dichiarare l nullità/inefficacia/invalidità di una serie di contratti preliminari di immobili e dei successivi atti pubblici stipulati tra le parti, la l’annullamento di alcune cessioni di credito, nonché la condanna dei convenut al risarcimento dei danni subiti.

Relativamente ai contratti preliminari ed ai successivi atti pubblici, la M deduceva che non risultavano essere stati effettuati i pagamenti da parte d NOMECOGNOME.

1.1 Si costituivano in giudizio i convenuti i quali contestavano la ricostru dei fatti e chiedevano il rigetto delle domande; in via riconvenzion chiedevano la condanna della Marino al pagamento di una somma di denaro (lire. 270.000.000) relativa ad un atto di cessione di credito del 15.04.1996

1.2 n Tribunale di Messina rigettava la domanda principale e la domanda riconvenzionale.

La Corte d’Appello di Messina, con sentenza non definitiva n. 15/2018 del 01.02.2018, accogliendo parzialmente l’appello proposto da NOME COGNOME, riformava la sentenza n. 485/2010, dichiarava la nullità delle scritture priv dei successivi atti pubblici e riconosceva, altresì, il diritto i dell’appellante ad ottenere il risarcimento dei danni subiti per essere alcuni immobili ceduti a terzi.

2.1 La corte territoriale rilevava l’erroneità della sentenza del Tribun Messina nella parte in cui non aveva ritenuto provato, da parte della Marino, mancato pagamento del prezzo dei trasferimenti immobiliari. Pertanto, statuiva che dovesse gravare sugli appellati l’onere di provare l’adempimento del pagamento, ad esempio producendo copia delle ricevute di pagamento.

In ordine al valore probatorio degli atti pubblici, il giudice d’appello aff che l’atto pubblico fa fede delle sole dichiarazioni rese davanti al pub ufficiale, ma che non risultano altresì coperte dalla pubblica l’interpretazione delle dichiarazioni rese nel documento e la loro genuinità.

i 3. Per la cassazione della sentenza, hanno proposto ricorso NOME, NOME NOME COGNOME e NOME, e COGNOME NOME

3.1 NOME COGNOME è rimasta intimata.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, si deduce, ai sensi dell’art. 360, co. 1 c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 2697 c.c., per avere la territoriale invertito l’onere della prova del pagamento, ponendolo a car degli acquirenti, o dei promittenti acquirenti, nonostante il loro adempime risultasse dagli atti pubblici di vendita dei beni.

Con il secondo motivo di ricorso, si deduce, ai sensi dell’art. 360, co. 1, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 2700 c.c., per avere l territoriale erroneamente attribuito rilevanza probatoria alle dichiarazion venditori in ordine al pagamento del prezzo riportate negli atti pubb ritenendo che dette dichiarazioni, anche se contenute in un atto pubblico, no fossero coperte da fede pubblica e dovessero essere interpretate secondo i normali criteri ermeneutici.

I motivi, da trattare congiuntamente per la loro connessione, non son fondati.

4.1 Ha affermato questa Corte che il creditore che agisca per la risoluzio contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l’adempimento, dev soltanto provare la fonte negoziale o legale del suo diritto, limitandos mera allegazione della circostanza dell’inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall’onere della prova del fatto estin dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento. Il principio presunzione di persistenza del diritto, desumibile art. 2697 c.c., per il q una volta provata dal creditore l’esistenza di un diritto destinato ad es soddisfatto, che comporta che gravi sul debitore l’onere di provare l’esisten del fatto estintivo costituito dall’adempimento, opera non solo nel caso in c creditore agisca per l’adempimento, ma anche nel caso in cui agisca per la risoluzione o per il risarcimento del danno (Cass. Sez. Unite del 30.10.2001 13533; Cass. civ. Sez. II, n. 9351/2007; Cass. civ. n. 982/2002).
. 4.2 La corte territoriale ha fatto corretta applicazione dei principi affermati da questa Corte, in materia di onere della prova in caso di risoluzi contrattuale, ritenendo che gli attori avessero provato la fonte negoziale diritto al pagamento e che spettasse ai debitori fornire la prova del f estintivo.

Detta prova non poteva essere fornita attraverso la produzione degli at pubblici, da cui risultava che il pagamento era stato effettuato, in qu l’efficacia probatoria privilegiata di un atto pubblico, a norma dell’art c.c., concerne la provenienza del documento dal pubblico ufficiale che lo h formato e i fatti che egli attesti essere avvenuti in sua presenza, ma non anc la veridicità ed esattezza delle dichiarazioni rese dalle parti, le quali, pe possono essere contrastate ed accertare con tutti i mezzi di prova consenti dalla legge, senza che all’uopo occorra o possa proporsi querela di fals (Cassazione civile sez. II, 29/09/2017, n.22903; Cass. civ. Sez. 12/05/2000, n. 6090).
Con il terzo motivo di ricorso, si deduce, ai sensi dell’art. 360, co. 1, violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1442 e 1149 c.c., per aver la C territoriale omesso di pronunciarsi in ordine all’eccezione di prescriz dell’azione di risoluzione per inadempimento, nonché all’eccezione d prescrizione dell’azione di rescissione.

3.1 n motivo è inammissibile sotto diversi profili.

3.2 Esso difetta di specificità, in quanto non indica se dette eccezioni fu proposte nel giudizio di merito, con l’indicazione della sede processuale in furono sollevate.

3.3 Inoltre, i ricorrenti deducono la violazione dell’art. 360, comma 1, c.p.c., che prevede l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, censurare l’omessa pronuncia su domande ed eccezioni, che affermano genericamente di aver sollevato nel giudizio di merito, mentre avrebber dovuto dedurre la violazione dell’art. 112 c.p.c.

3.4 Del tutto incongruente è la deduzione del vizio di violazione di legg relazione agli artt. 1442 e 1419 c.c., trattandosi di eccezioni che il g

d’appello non ha mai esaminato, sicché non è configurabile la violazione di una norma che non è stata applicata.

Il ricorso va, pertanto.

Ricorrono i presupposti di cui all’art. 13 comma 1-quater D.P.R. n. 115/2002 (applicabile ratione temporis, essendo stato il ricorso proposto dopo il 30 gennaio 2013) per il raddoppio del versamento del contributo unificato.

P. Q. M.

rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorren dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovut ricorso.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, in data 12 giugno 2019.

I DIZIARIO COGNOME Dott.ssa li

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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