Quietanza di pagamento e oneri condominiali

La Corte di Cassazione ha chiarito il valore probatorio della quietanza di pagamento rilasciata dall’amministratore di condominio uscente in favore del venditore di un immobile. Nel caso analizzato, l’acquirente pretendeva il rimborso di oneri condominiali che la venditrice sosteneva di aver già saldato, esibendo apposite ricevute. Il Tribunale aveva ignorato tali documenti basandosi sulla presunta maggiore attendibilità del nuovo amministratore. La Suprema Corte ha stabilito che la quietanza, pur essendo una prova atipica verso terzi, non può essere disattesa senza una motivazione logica che ne accerti la falsità o la simulazione, specialmente se non vi è prova che le somme richieste riguardino ammanchi di cassa anziché quote ordinarie.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Quietanza di pagamento e oneri condominiali: la guida legale

La quietanza di pagamento rappresenta un documento cruciale nelle compravendite immobiliari, specialmente quando sorge il dubbio su chi debba farsi carico delle spese condominiali pregresse. Spesso, il venditore garantisce l’assenza di debiti, ma l’amministratore subentrante potrebbe richiedere somme non risultanti dalla contabilità ufficiale. In questo contesto, la validità delle ricevute rilasciate dal precedente amministratore diventa il fulcro della disputa legale.

Il valore della quietanza di pagamento nelle liti condominiali

Quando un acquirente scopre pendenze condominiali dopo il rogito, la prima azione è solitamente la richiesta di rimborso al venditore. Se quest’ultimo esibisce una quietanza di pagamento firmata dal vecchio amministratore, si pone il problema della sua efficacia probatoria. La giurisprudenza chiarisce che tali documenti, se provenienti da terzi estranei alla lite (come l’amministratore uscente), non hanno valore di confessione piena contro l’acquirente, ma costituiscono prove atipiche.

Prove atipiche e libero convincimento del giudice

Le prove atipiche hanno un valore indiziario. Ciò significa che il giudice può utilizzarle per formare il proprio convincimento, ma deve farlo analizzando l’intero quadro probatorio. Non è possibile scartare una ricevuta scritta solo perché il nuovo amministratore sostiene di non aver trovato traccia del denaro nelle casse condominiali. La mancanza di riscontro contabile può infatti dipendere da una cattiva gestione del mandatario precedente e non necessariamente dalla falsità della quietanza di pagamento.

La distinzione tra quote insolute e ammanchi di cassa

Un punto fondamentale riguarda la natura del debito richiesto. La venditrice è tenuta a garantire il pagamento delle quote condominiali ordinarie e straordinarie deliberate prima della vendita. Tuttavia, non può essere chiamata a rispondere di generici ammanchi di cassa o appropriazioni indebite del precedente amministratore, a meno che non sia provato che tali somme corrispondano a quote di sua specifica competenza mai versate.

Le motivazioni

La Suprema Corte ha censurato la decisione del Tribunale poiché quest’ultimo aveva basato il proprio giudizio esclusivamente sulla “diversa attendibilità” tra il vecchio e il nuovo amministratore. Tale criterio è stato ritenuto privo di logica giuridica. Secondo gli Ermellini, una quietanza di pagamento non può essere dichiarata falsa o priva di valore senza elementi concreti che ne dimostrino la simulazione o la falsità ideologica. Il semplice fatto che il denaro non sia stato rinvenuto nella cassa condominiale non prova che il condomino non abbia pagato, ma solo che la somma non è stata correttamente registrata o conservata dall’amministratore che l’ha ricevuta.

Le conclusioni

In conclusione, la quietanza di pagamento rilasciata dall’amministratore uscente conserva una rilevanza probatoria che il giudice non può ignorare arbitrariamente. Per superare l’efficacia di tale documento, la controparte deve fornire prove rigorose della sua non veridicità. Per i proprietari e gli acquirenti, questo significa che la conservazione diligente delle ricevute di pagamento rimane la miglior difesa contro pretese economiche tardive o infondate da parte del condominio. La sentenza ribadisce la necessità di un iter logico rigoroso nella valutazione delle prove documentali, proteggendo il venditore da doppie richieste di pagamento non giustificate.

Quale valore ha la ricevuta del vecchio amministratore in una causa tra venditore e acquirente?
Ha valore di prova atipica e indiziaria. Non è una prova assoluta come la confessione, ma il giudice deve considerarla seriamente e non può scartarla senza una motivazione logica sulla sua falsità.

Il venditore deve pagare per gli ammanchi di cassa del condominio?
No, il venditore risponde solo delle quote condominiali deliberate e maturate fino alla vendita. Gli ammanchi di cassa generici o le sparizioni di denaro imputabili all’amministratore non gravano automaticamente sul venditore.

È necessaria la querela di falso per contestare la ricevuta di un terzo?
No, se la quietanza proviene da un soggetto che non è parte nel processo, la sua autenticità e veridicità possono essere contestate liberamente senza dover ricorrere obbligatoriamente alla querela di falso.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 29740 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 29740 Anno 2023

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 26/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 14858/2018 R.G. proposto da

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO, con domicilio in Roma, INDIRIZZO.

-RICORRENTE –

contro

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO, co n domicilio in Roma, INDIRIZZO.

-CONTRORICORRENTE –

avverso la sentenza del Tribunale di Torino n. 5512/2017, depositata il 16.11.2017.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 8.9.2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME ha adito il Giudice di pace di Torino, deducendo di aver acquistato dalla convenuta, in data 25.10.2012, un immobile sito alla INDIRIZZO Torino e che la venditrice aveva garantito di essere in regola con il pagamento degli oneri condominiali, che non vi erano spese di manutenzione ordinaria o

Oggetto: condominio

straordinaria deliberate e non ancora saldate, impegnandosi a tener indenne l’acquirente da ogni responsabilità al riguardo, fatti salvi gli obblighi verso i terzi ai sensi dell’art. 1104, comma terzo, c.c.; che tuttavia il Condominio aveva preteso il pagamento di quote condominiali insolute e di somme di cui si era appropriato il precedente amministratore , per l’importo di € 1589,59 , somma di cui l’attrice ha chiesto la restituzione, con aggravio di spese processuali.

Il giudice di pace ha respinto la domanda, regolando le spese.

La pronuncia è stata riformata in appello.

Il Tribunale ha affermato che, in virtù della clausola di garanzia contenuta nel rogito, la venditrice era obbligata a tenere indenne la controparte per il pagamento delle quote insolute maturate in data anteriore alla vendita, non anche per eventuali ammanchi di cassa, evidenziando che effettivamente Iva COGNOME aveva dovuto corrispondere al Condominio gli importi oggetto di domanda, non avendo trovato alcun riscontro contabile i presunti versamenti documentati dalle quietanze rilasciate alla COGNOME dal precedente amministratore.
Avverso la sentenza NOME COGNOME propone ricorso in tre motivi.

NOME COGNOME ha notificato controricorso.

In prossimità dell’adunanza camerale le parti hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo denuncia la violazione degli artt. 1199, 1299, 1414, 1417, 1988, 2702, 2721, 2722, 2726, 2732, 2733, 2735, 2697 c.c. 63 disp. att. c.c., 112, 115 c.p.c., per aver il Tribunale ritenuto che la resistente avesse versato le quote condominiali insolute pur in mancanza di prova di un’approvazione assembleare

di un nuovo riparto delle spese per le gestioni 2011/2012, non potendo valere le richieste di pagamento inviate dal nuovo amministratore, non aventi valore di quietanza, essendo le somme versate pertinenti a debiti maturati dopo la vendita. Non vi era prova, inoltre, che il precedente amministratore si fosse appropriato di liquidità del condominio, né che l’assemblea avesse deliberato di ripianare gli ammanchi, deliberando i riparti.

Infine, secondo la ricorrente, la valenza probatoria delle quietanze di pagamento rilasciatele dall’amministratore non più in carica poteva essere superata solo mediante querela di falso o dimostrandone il carattere simulato.

Il secondo motivo denuncia la violazione degli artt. 116 c.p.c., 2727 c.c., 132, comma secondo, n. 4 c.p.c. per aver il giudice distrettuale ritenuto, con motivazione gravemente viziata ed in totale carenza di riscontri processuali, che le quietanze rilasciate alla ricorrente dal precedente amministratore non comprovassero il pagamento delle quote ammesse a rimborso e ciò sulla base di una presunta ‘ben diversa attendibilità dei due soggetti’ , non considerando inoltre che le quote corrisposte dalla ricorrente non erano state versate in contanti, non potendovi essere alcun riscontro contabile dei pagamenti.
Sono infondate le eccezioni di inammissibilità del ricorso, essendo osservati i requisiti di specificità imposti dall’art. 366 c.p.c., senza che risulti sollecitato un non consentito riesame delle sole questioni in fatto.

Il primo motivo si palesa non fondato.

La Corte di merito ha stabilito che gli unici oneri di cui la ricorrente doveva rispondere verso la controparte in virtù della clausola di garanzia contenuta nel rogito di vendita erano pertinenti a quote condominiali già maturate, relative ad annualità precedenti al

contratto (che la venditrice aveva sostenuto di aver già corrisposte), con esclusione dei soli ammanchi di cassa.

Non occorreva, per la natura del debito, né una nuova delibera assembleare di ripart o delle spese, né un’ulteriore formale richiesta di pagamento da parte del nuovo amministratore, trattandosi di quote già determinate nel quantum, il che implica l’avvenuta ripartizione assembleare della spesa, essendo perciò pienamente esigibili dal nuovo amministratore in mancanza di riscontri contabili del pagamento.

3.1. Le quietanze rilasciate alla venditrice dal precedente amministratore, che non è stato parte della causa, erano prive di forza confessoria verso l’a cquirente.

E’ noto che le scritture provenienti da terzi estranei alla lite possono essere liberamente contestate dalle parti, non applicandosi né la disciplina sostanziale di cui all’art. 2702 c.c., né quella processuale di cui all’art. 214 c.p.c.; costituiscono prove atipiche il cui valore probatorio è meramente indiziario, potendo contribuire a fondare il convincimento del giudice unitamente agli altri dati probatori acquisiti al processo (Cass. s.u. 15169/2010; Cass. 76/2010; Cass. 23155/2014; Cass. 21554/2018).
Legittimamente la resistente aveva dunque contestato l’autenticità della sottoscrizione delle quietanze e la veridicità delle dichiarazioni dell’amministratore cessato dalla carica , contenute nelle quietanze che, non avendo forza probatoria privilegiata, non dovevano essere necessariamente contestate mediante la querela di falso o deducendone il carattere simulato (cfr. Cass. s.u. 19888/2014 per la distinzione tra i casi in cui la non veridicità della quietanza corrisponde ad una determinazione unilaterale del creditore quietanzante dai casi in cui essa riflette una programmazione negoziale, vale a dire un accordo tra creditore e debitore volto a
rendere ostensibile ai terzi l’attestazione dell’avvenuto pagamento, la cui non conformità alla realtà è nota alle parti e da queste condivisa, dai casi di semplice), dovendo inoltre evidenziarsi che anche in caso di simulazione della quietanza, quale confessione stragiudiziale, il terzo estraneo all’accordo non soggiace a limiti di prova, che operano solo nei rapporti tra il mandatario (amministratore) e il terzo avente causa (per un’applicazione del principio, Cass. 10743/2008 e 13234/2017, secondo cui il terzo, e lo stesso Condominio, possono fornire la prova della simulazione della quietanza di pagamento delle quote condominiali ril asciate dall’amministratore “senza limiti”, ai sensi dell’art. 1417 c.c., e, quindi, sia a mezzo di testimoni, sia tramite presunzioni, dovendosi inoltre escludere che, in dipendenza della natura di confessione stragiudiziale della quietanza, possano valere, riguardo alla sua posizione, i limiti di impugnativa della confessione stabiliti dall’art. 2732 c.c.).
4. Il secondo motivo è fondato.

La Corte di merito ha ritenuto del tutto prive di valenza probatoria le dichiarazioni di quietanza resa dal precedente amministratore, dando prevalenza alle attestazioni del nuovo amministratore per l’assenza di riscontri contabili dei pagamenti effettuati dalla ricorrente ed in ragione della ben diversa attendibilità dei due soggetti .

Avendo il precedente amministratore rilasciato la quietanza di pagamento per le quote insolute, atti di cui non è stato accertato il carattere simulato, le verifiche contabili effettuate ex post dall’amministratore subentrato potevano logicamente dar conto del mancato rinvenimento delle somme nelle casse condominiali o del fatto che l’amministratore non avesse lasciato traccia dei versamenti -che la ricorrente sostiene, peraltro, di aver eseguito

in contanti – non anche, in mancanza di altri elementi, della dichiarata falsità delle dichiarazioni di quietanza, non potendo soccorrere, poiché del tutto immotivata, la ‘ ben diversa attendibilità dei due soggetti (vecchio e nuovo amministratore)’, valorizzata dalla pronuncia.

Nulla dice – in realtà – la sentenza impugnata neppure su quali verifiche contabili avesse svolto l’amministratore in carica e in base a quali criteri e risultanze siano stati distinti gli ammanchi di cassa, (dei quali -secondo lo stesso giudice di merito – la ricorrente non doveva rispondere), dalle quote rimaste insolute (al cui pagamento era tenuta la venditrice in virtù delle previsioni del rogito), risultando, anche sotto tale profilo, impossibile individuare l’iter logico che ha determinato l’accoglimento delle domande di rimborso nei confronti della ricorrente.
E’ pertanto accolto il secondo motivo di ricorso, con rigetto del primo.

La sentenza è cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio ella causa al Tribunale di Torino, in persona di altro Magistrato, cui compete anche la regolazione delle spese di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il secondo motivo di ricorso, respinge il primo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa al Tribunale di Torino, in persona di altro Magistrato, anche per la regolazione delle spese di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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