Purgazione ipoteche: no nel preliminare del fallito

La Corte di Cassazione, con una recente sentenza, ha stabilito che l’ordine di purgazione ipoteche non è applicabile quando il curatore fallimentare si limita a dare esecuzione a un contratto preliminare di vendita immobiliare già stipulato dalla società poi fallita. Il trasferimento della proprietà, in questo caso, non rientra nelle procedure di liquidazione coattiva che giustificano la cancellazione dei gravami, ma costituisce un mero adempimento contrattuale. La Corte ha chiarito che il potere purgativo del giudice delegato è strettamente legato alle vendite competitive dell’attivo fallimentare e non può essere esteso a vendite di natura privatistica.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 7 dicembre 2025 in Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Purgazione Ipoteche: No alla Cancellazione se il Curatore Adempie un Preliminare

Quando un’impresa costruttrice fallisce, cosa succede al promissario acquirente che ha firmato un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile? Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha affrontato un nodo cruciale: la possibilità di ottenere la purgazione ipoteche se il curatore fallimentare decide di procedere con la vendita. La Corte ha stabilito un principio netto, distinguendo tra l’adempimento di un contratto privato e una vera e propria vendita fallimentare.

I Fatti del Caso

Un cittadino aveva stipulato un contratto preliminare per l’acquisto di un’unità immobiliare da una società costruttrice, versando una cospicua parte del prezzo. Sull’immobile gravava un’ipoteca iscritta a favore di una banca finanziatrice. Successivamente, la società costruttrice veniva dichiarata fallita.

Il curatore fallimentare, autorizzato dal giudice delegato, decideva di subentrare nel contratto preliminare. L’acquirente versava il saldo del prezzo e il curatore procedeva al trasferimento della proprietà, ottenendo dal giudice un decreto che ordinava anche la cancellazione dell’ipoteca, come se si trattasse di una vendita liquidatoria.

La società cessionaria del credito bancario, tuttavia, si opponeva a tale cancellazione, sostenendo che la vendita non avesse i caratteri di una procedura competitiva fallimentare e che, pertanto, il potere di purgazione non potesse essere esercitato. La questione è così giunta fino alla Corte di Cassazione.

La Distinzione Chiave: Vendita Contrattuale vs. Liquidazione Fallimentare e la Purgazione Ipoteche

Il cuore della controversia risiede nella natura dell’atto compiuto dal curatore. Il Tribunale, in prima istanza, aveva ritenuto che il subentro del curatore nel contratto trasformasse la vendita in un atto di natura coattiva, rendendo applicabile l’articolo 108 della Legge Fallimentare, che prevede appunto il potere del giudice di ordinare la cancellazione dei gravami.

La tesi della società creditrice era opposta: il curatore, subentrando nel contratto ai sensi dell’art. 72 della Legge Fallimentare, agisce come un semplice sostituto del fallito, adempiendo a un’obbligazione di natura privatistica. Non si tratterebbe, quindi, di una vendita nell’ambito della liquidazione dell’attivo, che richiede procedure competitive e trasparenti (come previsto dall’art. 107 L. Fall.). Di conseguenza, mancherebbe il presupposto fondamentale per esercitare il potere di purgazione ipoteche.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della società creditrice, basando la sua decisione su un recente e fondamentale intervento delle Sezioni Unite (sent. n. 7337/2024). I giudici hanno chiarito che il potere purgativo previsto dall’art. 108, comma 2, della Legge Fallimentare è un’eccezione con una finalità precisa: agevolare la liquidazione dell’attivo fallimentare rendendo i beni più appetibili sul mercato.

Questo potere è indissolubilmente legato alle procedure di vendita competitive disciplinate dall’art. 107 L. Fall. (aste, procedure competitive, ecc.). Quando, invece, il curatore sceglie di subentrare in un contratto preliminare pendente, non sta liquidando un bene nell’interesse della massa dei creditori, ma sta semplicemente eseguendo un’obbligazione già assunta dal fallito. In questo scenario, il curatore agisce come un normale contraente privato e la vendita che ne consegue è una vendita negoziale, non una vendita esecutiva concorsuale.

L’atto con cui si trasferisce la proprietà è solo l’adempimento di un obbligo preesistente. Pertanto, non può beneficiare degli effetti straordinari, come la purgazione, previsti per le vendite coattive. Il curatore, subentrando, assume la stessa identica posizione del fallito, compreso l’obbligo, se previsto nel preliminare, di consegnare l’immobile libero da ipoteche. Tuttavia, per farlo, dovrà utilizzare gli strumenti ordinari (come trattare con la banca creditrice), senza poter ricorrere alla scorciatoia del decreto di cancellazione del giudice.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

La sentenza stabilisce un principio di diritto di grande importanza pratica. Chi acquista un immobile tramite un preliminare da una società che poi fallisce non può più contare sul fatto che il subentro del curatore porti automaticamente alla cancellazione delle ipoteche.

Il promissario acquirente è tutelato, poiché il curatore è obbligato a rispettare il contratto, ma l’eliminazione dei gravami non è un effetto automatico della procedura. Il curatore dovrà adempiere all’obbligo di trasferire il bene libero da pesi, ma attraverso canali ordinari, il che potrebbe complicare e allungare i tempi della definizione dell’acquisto. Questa decisione rafforza la distinzione tra la gestione privatistica di un contratto e la funzione pubblicistica della liquidazione fallimentare, limitando l’applicazione di poteri eccezionali solo a quest’ultima ipotesi.

Se il curatore fallimentare subentra in un contratto preliminare di vendita, il giudice può ordinare la cancellazione dell’ipoteca sull’immobile?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che in questo caso la vendita è l’adempimento di un’obbligazione contrattuale privata e non una vendita liquidatoria. Pertanto, il giudice delegato non ha il potere di ordinare la purgazione delle ipoteche, che è riservato alle vendite competitive nell’ambito della liquidazione dell’attivo fallimentare.

Qual è la differenza tra l’esecuzione di un preliminare da parte del curatore e una vendita fallimentare?
L’esecuzione di un preliminare (ex art. 72 L. Fall.) vede il curatore agire come un sostituto del fallito per adempiere a un contratto già esistente. Una vendita fallimentare (ex art. 107 L. Fall.) è una procedura pubblica e competitiva finalizzata a vendere i beni al miglior prezzo per soddisfare la massa dei creditori. Solo quest’ultima gode di effetti speciali come la purgazione delle ipoteche.

Cosa deve fare il curatore per liberare l’immobile dall’ipoteca in caso di subentro nel preliminare?
Il curatore, essendo subentrato negli obblighi del venditore fallito, è tenuto a trasferire l’immobile libero da ipoteche, se così previsto nel contratto. Tuttavia, deve raggiungere questo risultato con mezzi ordinari, come negoziare e pagare il creditore ipotecario per ottenere il suo consenso alla cancellazione, non potendo avvalersi del potere purgativo del giudice.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 20863 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 1 Num. 20863 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 25/07/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 6939/2019 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, con sede in San Donato Milanese, in persona del legale rappresentante pro tempore , in qualità di procuratrice di RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, che la rappresenta e difende, unitamente all’AVV_NOTAIO, giusta procura speciale a margine del ricorso

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in Milano, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, che lo rappresenta e difende giusta procura speciale in calce al controricorso

– controricorrente –

nonché contro

FALLIMENTO di RAGIONE_SOCIALE

– intimato –

avverso il decreto del Tribunale di Monza nella procedura fallimentare n. 47/2015 R.G. depositato il 23/1/2019; udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 17/5/2024 dal AVV_NOTAIO; udito l’AVV_NOTAIO che ha concluso chiedendo l’accoglimento del ricorso ; udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore chiedendo

Generale NOME COGNOME, che ha concluso l’accoglimento del ricorso.

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE, con contratto preliminare del 7 novembre 2013, prometteva in vendita a NOME COGNOME un’unita immobiliare ubicata nel fabbricato da essa realizzato in Mezzago, obbligandosi a trasferire il bene libero dall’ ipoteca, non frazionata, iscrittavi in favore della banca finanziatrice RAGIONE_SOCIALE (poi RAGIONE_SOCIALE).

Il promissario acquirente, immesso nel possesso d ell’immobile, corrispondeva acconti per la somma di € 240.000 alla promittente venditrice in bonis.

Il 27 febbraio 2015 il Tribunale di Monza dichiarava il fallimento di RAGIONE_SOCIALE

Il G.D. autorizzava il curatore a subentrare nel contratto preliminare pendente col COGNOME e successivamente, preso atto che questi aveva versato il saldo del prezzo di vendita (pari a € 50.620) , gli trasferiva l’immobil e promesso in vendita dalla fallita e ordinava al conservatore dei registri immobiliari la cancellazione, limitatamente a tale bene, dell’ipoteca iscritta in favore della banca.

RAGIONE_SOCIALE (cessionaria del credito vantato dal RAGIONE_SOCIALE ed ammessa in via privilegiata ipotecaria allo stato passivo della procedura) proponeva reclamo, ex art. 26 l. fall., contro il provvedimento del G.D..

Il Tribunale di Monza, con decreto del 23 gennaio 2019, rigettava l’impugnazione.

O sservava che l’art. 72, comma 8, l. fall. d eve inevitabilmente trovare coordinamento con l’art. 108, comma 2, l. fall., giacché solo la purgazione delle ipoteche iscritte sull’immobile oggetto del preliminare è idonea a preservare la ratio di tutela del promissario acquirente cui è ispirata la prima norma.

Aggiungeva che, essendo il subentro nel preliminare un atto dovuto da parte del curatore, il trasferimento di proprietà che consegue alla stipulazione del contratto definitivo assume in ogni caso natura di vendita coattiva, rendendo così del tutto logica l ‘applicazione dell’art. 108, comma 2, l. fall..

Evidenziava, infine, che l’obbligo di subentro del curatore, a mente dell’art. 72, comma 8, l. fall., impone che lo stesso assuma in tale contratto la stessa identica posizione giuridica del fallito ed implica che questi sia soggetto a tutte le obbligazioni che derivano dal contratto preliminare, ivi incluso, nel caso di specie, l’impegno dell’alienante al trasferimento dell’immobile libero da ogni pregiudizio di natura ipotecaria.

RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per la cassazione del decreto prospettando un unico, articolato, motivo di doglianza, al quale ha resistito con controricorso NOME COGNOME.

L’intimato Fallimento di RAGIONE_SOCIALE non ha svolto difese.

Il ricorso, fissato per la trattazione all’adunanza camerale del 15 giugno 2023, è stato rinviato a nuovo ruolo in attesa che le Sezioni Unite di questa Corte definissero la questione concernente l’applicabilità dell’art. 108, comma 2, l. fall. anche alla vendita attuata non all’esito di una procedura competitiva pubblicizzata e svoltasi sulla base di valori di stima, ma in forma contrattuale in adempimento di un contratto preliminare in cui il curatore sia subentrato ex lege , in applicazione del disposto d ell’art. 72, comma 8, l. fall..
Il Procuratore Generale ha depositato conclusioni scritte, ex art. 380 bis .1 c.p.c., sollecitando l’accoglimento del ricorso.

Parte ricorrente ha depositato memoria ai sensi dell’art. 378 cod. proc. civ..

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il motivo di ricorso proposto denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 72, comma 8, e 108, comma 2, l. fall., il cui disposto – in tesi -sarebbe stato illegittimamente esteso a una vendita privatistica come quella perfezionata dal curatore a seguito del subentro nel contratto preliminare.

In questa ipotesi, ove il curatore, subentrando, si vincola alla legge del contratto ed è tenuto ad adempiere tutte le obbligazioni che facevano carico al fallito, non è possibile ravvisare una vendita fallimentare, dato che al trasferimento non sono applicabili le disposizioni di cui all’art. 107 l. fall., che per il realizzo dell’attivo fallimentare richiede un programma di liquidazione, a cui facciano seguito la stima dei beni da liquidare e una procedura competitiva o, in alternativa, le vendite secondo le disposizioni sull’esecuzione forzata contenute nel codice di procedura civile.
Di conseguenza, in presenza di un negozio privatistico, il giudice delegato non dispone del potere di purgazione delle ipoteche previsto dall’art. 108, comma 2, l. fall..

5. Il motivo è fondato.

Le Sezioni Unite di questa Corte (con la sentenza n. 7337/2024) hanno recentemente chiarito che nel sistema della legge fallimentare l’art. 108, comma 2, prevede il potere purgativo del giudice delegato in stretta ed esclusiva consonanza con l’espletamento della liquidazione concorsuale dell’attivo disciplinata nella Sezione II del Capo VI secondo le alternative indicate nell’art. 107, perché in essa il curatore esercita la funzione di legge secondo il parametro di

legalità dettato nell’interesse esclusivo del ceto creditorio, mediante gli appositi procedimenti destinati a un simile fine.

Si deve, invece, escludere che la norma possa essere applicata -e il potere purgativo esercitato dal giudice delegato – nei diversi casi in cui il curatore agisca nell’ambito dell’art. 72, ultimo comma, l. fall. quale semplice sostituto del fallito, nell’ adempimento di obblighi contrattuali da questo assunti con un preliminare di vendita.

In quest’ultimo caso, infatti, viene in risalto il mero subentro ex lege del curatore nel preliminare stipulato dal fallito; l’atto col quale è poi eseguita la vendita resta avvinto dall’ordinaria funzione di adempimento delle obbligazioni discendenti dal preliminare; per tale ragione la vendita non costituisce un atto esecutivo di liquidazione dell’attivo fallimentare, a prescindere dal fatto che il prezzo sia stato versato interamente o meno, e che il curatore, in luogo del fallito, possa ottenere a sua volta il pagamento di un residuo.
Pertanto, ai fini dell’effetto purgativo è necessario che la vendita sia stata attivata nel senso indicato dall’art. 107, perché questo rende la vendita declinabile in senso procedimentale come atto di liquidazione dell’attivo, per effetto della messa in e secuzione di un programma di liquidazione all’esito delle conseguenti possibilità offerte dalla norma.

Per contro l’esecuzione del preliminare, da un lato, è sempre tecnicamente qualificabile come vendita negoziale (e non come vendita esecutiva concorsuale), dall’altro non è in grado (ontologicamente) di garantire la realizzazione dell’effetto pratico che la vendita concorsuale persegue per il tramite della sua procedimentalizzazione.

Ne discende che l’atto al quale è tenuto il curatore, dopo il subentro ex lege nel preliminare, esaurisce la sua funzione nel contesto del preesistente rapporto obbligatorio, cosa che ne impedisce la ventilata comune prospettiva funzionale rispetto alla disciplina dei trasferimenti coattivi, quali che siano.

In tale evenienza il curatore è tenuto a eseguire la vendita; ed è tenuto anche ad adempiere l’eventuale obbligazione accessoria – di far conseguire il bene al promissario libero dalle ipoteche, che sia già stata assunta dal promittente venditore.

Giova, infine, ricordare come le Sezioni Unite abbiano sottolineato che la soluzione accolta dall’art. 173, comma 4, C.C.I.I. si pone in discontinuità rispetto alla regolamentazione contenuta nell’art. 108, comma 2, l. fall. e non può, pertanto, essere utilizzata al fine di estendere detto potere purgativo al di là delle ipotesi di liquidazione dell’attivo fallimentare ivi previste, considerato altresì che l’interpretazione di una disposizione di legge, anche ove intesa in senso evolutivo, non può che trovare un limite nel significante testuale della disposizione normativa che il legislatore ha posto.
6. All’accoglimento del ricorso conseguono la cassazione del decreto impugnato e il rinvio del giudizio al Tribunale di Monza in diversa composizione, il quale, nel procedere a nuovo esame, si atterrà ai principi sopra illustrati, avendo cura anche di provvedere sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa il decreto impugnato e rinvia la causa al Tribunale di Monza in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma in data 17 maggio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.