Pubblicità ordinanza di vendita: quando è valida?

Un debitore ha contestato un’asta immobiliare sostenendo che una modifica alle condizioni di vendita (relativa alla cauzione) fosse invalida per mancata e formale pubblicità dell’ordinanza di vendita. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che l’inserimento della modifica nell’avviso di vendita regolarmente pubblicato era sufficiente, dato che la variazione era marginale e la possibilità di una cauzione maggiorata era già contemplata nell’ordinanza originale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Pubblicità ordinanza di vendita: basta l’avviso per le modifiche?

La corretta pubblicità dell’ordinanza di vendita è un pilastro fondamentale delle esecuzioni immobiliari, poiché garantisce la massima trasparenza e partecipazione. Ma cosa succede quando le condizioni di vendita vengono modificate dopo l’emissione dell’ordinanza originaria? È sempre necessaria una nuova e integrale pubblicazione del provvedimento modificato? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali su questo punto, bilanciando il rigore formale con la ragionevolezza procedurale.

I Fatti di Causa

Il caso trae origine dall’opposizione di un debitore esecutato avverso il decreto di trasferimento di un suo immobile, venduto all’asta. Il debitore lamentava l’illegittimità dell’avviso di vendita, in quanto questo prevedeva una cauzione pari al 50% del prezzo offerto, discostandosi dall’ordinanza di vendita originaria. Quest’ultima, infatti, stabiliva una cauzione del 10%, da elevare al 50% solo dopo due inadempienze da parte di precedenti aggiudicatari. La modifica, autorizzata dal Giudice dell’Esecuzione su istanza del professionista delegato, aveva abbassato a una sola inadempienza la soglia per l’innalzamento della cauzione.

Il punto centrale della contestazione era che questa modifica, sebbene autorizzata, non era stata oggetto di una nuova pubblicazione formale dell’ordinanza, ma era stata recepita direttamente nell’avviso di vendita. Secondo il debitore, tale omissione viziava l’intera procedura. Il Tribunale di primo grado aveva rigettato l’opposizione, ritenendo che la mancata pubblicazione della modifica non determinasse alcuna nullità, e il caso è quindi giunto all’esame della Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte, con la sua ordinanza, ha dichiarato il ricorso infondato, confermando la decisione del Tribunale. I giudici hanno stabilito che, nel caso di specie, non era necessaria una nuova e integrale pubblicizzazione dell’ordinanza di vendita modificata. La Corte ha ritenuto che l’inserimento della condizione aggiornata direttamente nell’avviso di vendita, regolarmente pubblicato, fosse una modalità idonea a garantire la corretta informazione di tutti i potenziali interessati.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha basato la sua decisione su una distinzione fondamentale tra modifiche sostanziali e modifiche marginali delle condizioni di vendita.

Il ragionamento dei giudici poggia sui seguenti punti cardine:

1. Natura Marginale della Modifica: La modifica apportata non ha stravolto l’impianto della vendita. L’ordinanza originaria prevedeva già la possibilità che la cauzione fosse elevata al 50%. La variazione riguardava unicamente il presupposto per tale innalzamento (una sola decadenza anziché due). Non si trattava, quindi, di introdurre una condizione completamente nuova e imprevedibile, ma di regolare diversamente una possibilità già contemplata.

2. Sufficienza dell’Avviso di Vendita: La Corte ha sottolineato che l’avviso di vendita, pubblicato secondo le prescrizioni di legge, conteneva chiaramente la condizione aggiornata della cauzione al 50%. Di conseguenza, la platea dei potenziali offerenti era stata correttamente e pienamente informata delle regole effettive della gara. La finalità della pubblicità dell’ordinanza di vendita, ovvero assicurare la trasparenza e la parità di condizioni, è stata pienamente raggiunta attraverso la pubblicità data all’avviso.

3. Principio di Ragionevolezza: Imporre una nuova e integrale pubblicazione dell’ordinanza per una modifica di tale portata sarebbe stato contrario ai principi di economia processuale e ragionevolezza. L’essenziale è che le condizioni del subprocedimento di vendita siano, fin dal suo avvio, chiare e pubblicizzate nelle forme previste, cosa che è avvenuta tramite l’avviso di vendita.

La Corte ha quindi distinto il caso in esame da precedenti in cui era stata censurata un’omessa pubblicità, precisando che in quelle ipotesi la carenza informativa era stata totale, mentre qui tutte le condizioni, incluse quelle modificate, erano state rese note.

Conclusioni

Questa pronuncia offre un’importante indicazione pratica: non ogni modifica all’ordinanza di vendita richiede una sua ripubblicazione integrale. Se la modifica è marginale e non altera la struttura fondamentale della vendita, e soprattutto se viene adeguatamente e chiaramente riportata nell’avviso di vendita, la procedura rimane valida. Questa interpretazione salvaguarda l’efficienza delle procedure esecutive, evitando che vengano bloccate da formalismi eccessivi, pur garantendo sempre il diritto fondamentale all’informazione per tutti i partecipanti all’asta. La decisione rafforza il ruolo centrale dell’avviso di vendita come strumento informativo primario per i potenziali offerenti.

È sempre necessaria una nuova pubblicazione formale dell’ordinanza di vendita se vengono modificate le condizioni?
No, secondo la Corte, per modifiche marginali che non alterano la sostanza della vendita, è sufficiente che la modifica sia chiaramente indicata nell’avviso di vendita regolarmente pubblicato.

Quale tipo di modifica è considerata ‘marginale’ in questo contesto?
La modifica del presupposto per innalzare la cauzione (da due a un’inadempienza), quando la possibilità di tale innalzamento era già prevista nell’ordinanza originale, è stata considerata marginale.

La mancata pubblicazione della modifica dell’ordinanza di vendita causa sempre la nullità della vendita?
No. In questo caso, la Corte ha stabilito che non c’era nullità perché l’avviso di vendita conteneva tutte le informazioni corrette e aggiornate, garantendo la trasparenza e la corretta informazione dei potenziali offerenti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 8427 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 8427 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 31/03/2025

ha pronunciato la seguente

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 13549/2023 R.G. proposto da:

COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME presso il cui indirizzo di posta elettronica certificata è domiciliato per legge;

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE nella persona del legale rappresentante in atti indicato, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOMECOGNOME presso il cui indirizzo di posta elettronica certificata è domiciliata per legge;

-controricorrente-

RAGIONE_SOCIALE nella persona del legale rappresentante in atti indicato, già rappresentata e difesa dagli avvocati COGNOME e COGNOME ed attualmente rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME presso l’indirizzo di posta elettronica certificata della quale è domiciliata per legge;

-controricorrente-

trasferimento

Ad. cc 26 marzo 2025

nonché contro

CREDITO COOPERATIVO RAGIONE_SOCIALE, COMUNE DI TRICESIMO, RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE COGNOME RAGIONE_SOCIALE AGENZIA DELLE ENTRATE E RISCOSSIONE, RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE

-intimati- avverso la SENTENZA del TRIBUNALE di UDINE n. 1103/2022 depositata il 13/12/2022; udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 26/03/2025 dal

Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

In data 5 aprile 2022, nel procedimento di espropriazione immobiliare R.G. n. 600/2012, pendente nei confronti del debitore esecutato NOME COGNOME il giudice dell’esecuzione del Tribunale di Udine pronunciava decreto di trasferimento dell’immobile lotto 3, avverso il quale il COGNOME presentava reclamo il successivo 26 aprile.

Lo stesso giudice dell’esecuzione con ordinanza 16 giugno 2022, nel respingere l’istanza cautelare, assegnava termine per l’introduzione del giudizio di merito.

NOME COGNOME introduceva il giudizio di merito ex art. 618 c. 2 c.p.c., chiedendo di dichiarare la nullità o di revocare il decreto di trasferimento 5 aprile 2022, proponendo, quali motivi di opposizione, le contestazioni già inutilmente sollevate con il reclamo ex art. 591 ter c.p.c. al giudice dell’esecuzione avverso gli atti del professionista delegato per la vendita. Precisamente, deduceva: a) l’illegittimità dell’avviso di vendita del 19.10.2021, per violazione degli artt. 134, 177, 569 c.p.c., in quanto indicava una cauzione nella misura del 50% del prezzo offerto, anziché in quella del 10% prevista dall’ordinanza del 14.2.2020 del giudice dell’esecuzione, mai modificata; tale ordinanza stabiliva che soltanto dopo due inadempienze ex art. 587 c.p.c.
l’importo della cauzione fosse elevato al 50% del prezzo offerto; b) l’illegittimità della non accettazione del rilancio del prezzo ad € 285.000,00 operato dal rappresentante di RAGIONE_SOCIALE, che, nel corso della gara del 19.1.2022, aveva manifestato al cinquantanovesimo secondo la volontà di rilanciare, correggendo il lapsus del suo interprete nell’indicazione dell’importo qualche secondo dopo lo scadere dell’ultimo minuto; c) quand’anche si potesse ritenere che l’ordinanza di vendita del 14.2.2020 fosse stata modificata, ciò era avvenuto senza che la modifica fosse stata pubblicizzata ai sensi degli artt. 490, 570 c.p.c. e senza alcuna ragione oggettiva di interesse per la procedura, invece indispensabile secondo la giurisprudenza di legittimità.
Si costituiva l’aggiudicataria RAGIONE_SOCIALE, eccependo preliminarmente il difetto di interesse ad agire dell’esecutato e l’abuso del processo da parte dello stesso; nel merito, contestava i motivi di opposizione addotti dall’esecutato, evidenziando che l’ordinanza di vendita era stata modificata dal giudice dell’esecuzione, con i successivi provvedimenti relativi alle istanze formulate dal professionista delegato, che l’ulteriore offerta di importo pari alla precedente era stata singolarmente formulata allo scadere del minuto, mentre i trentasei precedenti erano stati espressi, senza errore alcuno, con congruo anticipo rispetto allo scadere del minuto previsto.
RAGIONE_SOCIALE creditrice intervenuta nel procedimento esecutivo, si costituiva per sollecitare il rigetto dell’opposizione definita quale espressione dell’ostinazione del debitore nell’ostacolare lo svolgimento dell’esecuzione pendente dal 2012, dopo le interferenze dei familiari dello stesso nelle procedure di vendita – argomentando in ordine all’infondatezza dei motivi di opposizione svolti dall’attore.

Altra creditrice intervenuta nell’esecuzione, RAGIONE_SOCIALE si limitava a rimettersi alle determinazioni del Tribunale.

Gli ulteriori convenuti, creditori intervenuti nella procedura, rimanevano contumaci.

Il Tribunale di Udine, con sentenza n. 1103/2022, rigettava l’opposizione, condannando parte opponente alla rifusione delle spese processuali nei confronti delle convenute che si erano costituite. Nella motivazione, il Tribunale in sintesi affermava che l’ordinanza originaria era stata modificata dai provvedimenti di autorizzazione del Giudice dell’esecuzione e che la mancata pubblicazione dei provvedimenti di modifica – circostanza non contestata dall’aggiudicataria e dai creditori costituitisi – non determinava alcuna nullità, in quanto l’originaria ordinanza già prevedeva che la cauzione potesse essere elevata al 50%, sia pure al verificarsi di due decadenze e non di una.
Avverso la sentenza del Tribunale di Udine ha proposto ricorso il COGNOME, articolando due motivi.

Al ricorso hanno resistito con distinti controricorsi la RAGIONE_SOCIALE, che ha anche chiesto in via preliminare dichiararsi la tardività del ricorso, e la RAGIONE_SOCIALEche si è costituita a mezzo di nuovo difensore).

È stata proposta la definizione del ricorso ai sensi dell’art. 380 bis cpc.

Il ricorrente ha depositato richiesta di decisione del ricorso, rinunciando al primo motivo (con il quale aveva denunciato: <> nella parte in cui il Tribunale di Udine aveva affermato che: <>), ma insistendo nell’accoglimento del secondo.
Per l’odierna adunanza i Difensori del ricorrente e delle due società resistenti hanno depositato memoria.

La Corte si è riservata il deposito della motivazione entro il termine di giorni sessanta dalla decisione.

RAGIONI DELLA DECISIONE.

Preliminarmente deve essere respinta l’eccezione di tardività del ricorso, formulata dalla resistente RAGIONE_SOCIALE in sede di controricorso.

Invero – poiché la sentenza impugnata è stata pubblicata in data 13 dicembre 2022 e non risulta essere stata notificata – il ricorso è stato ritualmente notificato in data 9 giugno 2023, quando ancora non era decorso il termine semestrale, previsto dall’art. 327 c.p.c.

Ciò posto, NOME COGNOME insiste nell’accoglimento del secondo motivo di ricorso con il quale denuncia >>violazione degli art.li 570 e 490 cpc >>, nella parte in cui Tribunale di Udine ha affermato: <>.
Sostiene che, anche ammettendo l’intervenuta modifica dell’originaria ordinanza, in occasione della vendita del 19.01.22 non vi

era stata alcuna pubblicità della nuova ordinanza che andava a modificare appunto la precedente.

Sottolinea che, quanto ad ordinanze di vendita, il sito delle vendite giudiziarie riportava esclusivamente quella originaria del 14.02.2020.

Si duole che nel giudizio di merito si era lamentato della violazione delle suddette norme, ma il Tribunale ha ritenuto la circostanza irrilevante, affermando che l’ordinanza originaria già contemplava il possibile aumento della cauzione al 50%, ‘sia pure al verificarsi di due decadenze ex art. 587 cpc’ .

3. Il motivo è infondato.

Indubbio essendo che l’ordinanza di vendita, quale lex specialis del successivo subprocedimento, deve essere rigorosamente osservata (in quanto decisiva per le determinazioni degli offerenti e finalizzata a mantenere la parità delle condizioni tra i partecipanti alla gara ed a tutelare il loro affidamento, pena l’invalidità dei conseguenti atti esecutivi), è altrettanto indubbio che essa può essere modificata o revocata dal giudice dell’esecuzione, purché ciò avvenga prima dell’esperimento di vendita e per ragioni oggettive, dando pubblicità nei modi prescritti dall’art. 490 c.p.c.
Secondo il ricorrente – anche a voler ammettere che i timbri ‘ Visto agli atti ‘ e ‘ Visto si autorizza ‘ apposti dal G.E. sull’istanza del 28/05/2021 del Delegato e sul verbale di asta deserta del 06/10/2021 costituiscono modifiche dell’originaria ordinanza di vendita del 14/02/2020 – l’ordinanza di vendita modificata avrebbe dovuto essere pubblicizzata nelle forme di legge.

Il Tribunale ha risolto la questione nella sentenza impugnata rilevando che: <>. Il giudice di merito ha anche aggiunto che i precedenti di legittimità, invocati dall’opponente, si riferivano tutti a casi di omessa pubblicità, mentre <>
Contrariamente a quanto sostiene il ricorrente, la sentenza impugnata è corretta, in quanto le marginali modifiche apportate dal Giudice dell’Esecuzione all’ordinanza di vendita, incidendo soltanto sul presupposto per l’innalzamento della cauzione (possibilità che l’ordinanza già prevedeva), non imponevano una nuova integrale pubblicizzazione dell’ordinanza come modificata e, comunque, idoneo è il richiamo ad esse operato, che risulta adeguatamente inserito nell’avviso di vendita, come già – sommariamente, ma chiaramente evidenziato nella proposta di definizione anticipata.
Per le ragioni che precedono, dato atto della rinuncia al primo motivo, il ricorso deve essere dichiarato infondato, conformemente all’originaria proposta di definizione accelerata.

Le spese di lite seguono la soccombenza della parte ricorrente e, essendo la presente pronuncia conforme all’originaria proposta di definizione anticipata, ai sensi dell’art. 380 bis , comma 3, cod. proc. civ., la stessa deve essere condannata ai sensi dell’art. 96, commi 3 e 4, codice di rito (sulla cui applicabilità v. Cass. Sez. U. n. 10955/2024; e reputata equa la parametrazione della condanna ai sensi dell’art. 96 comma 3 c.p.c. all’importo della condanna alle spese di lite), con liquidazione delle spese e delle ulteriori somme ai detti titoli come in dispositivo, in considerazione del valore della controversia e dell’attività processuale espletata.
Infine, al rigetto del ricorso consegue la declaratoria della sussistenza dei presupposti processuali per il pagamento dell’importo al competente ufficio del merito, previsto per legge ed indicato in dispositivo, se dovuto (Cass. Sez. U. 20 febbraio 2020 n. 4315).

P. Q. M.

La Corte:

rigetta il ricorso;

condanna parte ricorrente:

alla rifusione, in favore di ciascuna delle parti resistenti, delle spese del presente giudizio, spese che liquida in euro 7.000 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200 ed agli accessori di legge; nonché

b) al pagamento, in favore di ciascuna delle parti resistenti, della somma di euro 7.000 ai sensi dell’art. 96, comma 3, cod. proc. civ.

al pagamento, in favore della cassa delle ammende, della somma di euro 1.000 ai sensi dell’art. 96, comma 4, cod. proc. civ.;

-ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,

ad opera di parte ricorrente al competente ufficio di merito, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato a norma del comma 1-bis del citato art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 26 marzo 2025, nella camera di consiglio

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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