Provvigione prelazione agraria: chi paga il mediatore?

La Corte di Cassazione stabilisce che il coltivatore che esercita il diritto di prelazione agraria non è tenuto a pagare la provvigione al mediatore immobiliare, anche se tale obbligo era previsto nel contratto preliminare stipulato tra il venditore e il promissario acquirente originario. La Corte ha chiarito che l’obbligo di pagare la provvigione non rientra nelle “pari condizioni” di vendita e costituisce un onere ingiustificato per chi esercita un diritto previsto dalla legge. Pertanto, la clausola relativa alla provvigione prelazione agraria è inefficace nei confronti del prelazionante.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Provvigione e Prelazione Agraria: Chi Paga il Mediatore?

La questione della provvigione prelazione agraria è un tema che genera spesso dubbi e contenziosi. Se un coltivatore acquista un terreno esercitando il diritto di prelazione, è tenuto a pagare anche la commissione all’agenzia immobiliare che aveva curato la trattativa iniziale con un altro acquirente? Con una recente sentenza, la Corte di Cassazione ha fornito una risposta chiara e definitiva, stabilendo un principio fondamentale a tutela di chi esercita questo diritto.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dalla richiesta di pagamento di una provvigione da parte di un’agenzia immobiliare nei confronti di una coltivatrice diretta. L’agenzia aveva mediato la vendita di alcuni terreni agricoli, portando alla stipula di un contratto preliminare tra i proprietari e un terzo acquirente. Tale contratto, come prassi, era subordinato al mancato esercizio del diritto di prelazione da parte degli aventi diritto, tra cui la coltivatrice di un fondo confinante.

Informata della vendita, la coltivatrice decideva di esercitare il proprio diritto di prelazione, acquistando i terreni alle stesse condizioni economiche previste nel preliminare. L’agente immobiliare, ritenendo che l’accettazione delle condizioni si estendesse anche alla clausola che prevedeva il pagamento della sua commissione, citava in giudizio la coltivatrice per ottenere il compenso.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello davano ragione all’agente, affermando che, subentrando nel contratto, l’acquirente prelazionante ereditava tutti gli obblighi, incluso quello di pagare il mediatore. La coltivatrice, non condividendo tale interpretazione, ricorreva in Cassazione.

Il Diritto alla Provvigione nella Prelazione Agraria

Il nodo centrale della questione era stabilire se l’obbligo di pagare la provvigione prelazione agraria rientrasse nel concetto di “parità di condizioni” richiesto dalla legge per l’esercizio del diritto di prelazione. Secondo la ricorrente, tale obbligo era estraneo al sinallagma contrattuale della compravendita (scambio di cosa contro prezzo) e rappresentava un onere ingiustificato, non previsto dalla normativa speciale in materia agraria.

Il mediatore, al contrario, sosteneva che la clausola sulla provvigione fosse parte integrante delle condizioni di vendita e che, esercitando la prelazione, la coltivatrice le avesse accettate in toto, sostituendosi al promissario acquirente originario in ogni aspetto del contratto.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della coltivatrice, ribaltando le decisioni dei giudici di merito. Le motivazioni della Corte si fondano su principi cardine del diritto agrario e del rapporto di mediazione.

In primo luogo, la Corte ha sottolineato che il diritto di prelazione agraria non nasce da un contratto, ma direttamente dalla legge (è un diritto ex lege). La sua finalità è di ordine pubblico: favorire l’accorpamento dei fondi agricoli e lo sviluppo delle imprese coltivatrici. Chi esercita la prelazione non è parte del rapporto di mediazione, che intercorre esclusivamente tra il mediatore e le parti originarie (venditore e primo promissario acquirente).

Di conseguenza, il prelazionante rimane un soggetto terzo rispetto all’attività del mediatore. Non vi è alcun nesso di causalità tra l’opera dell’agente e la decisione del coltivatore di acquistare; quest’ultimo acquista in virtù di un diritto potestativo conferitogli dalla legge, non perché messo in contatto con il venditore dal mediatore.

La Cassazione ha poi chiarito il significato di “a parità di condizioni”. Questo principio si riferisce esclusivamente agli elementi essenziali e inerenti alla causa della vendita, come il prezzo e le modalità di pagamento dello stesso, ma non può estendersi a clausole accessorie e personali, come l’obbligo di pagare un mediatore con cui il prelazionante non ha mai avuto rapporti.

Imporre al coltivatore il pagamento della provvigione si tradurrebbe in una condizione di pagamento più onerosa rispetto a quelle previste dalla legge, andando contro la ratio stessa della normativa sulla prelazione agraria, che mira a tutelare e incentivare l’attività agricola.

Le Conclusioni della Corte

In conclusione, la Corte di Cassazione ha enunciato il seguente principio di diritto: il confinante che esercita il diritto di prelazione agraria si sostituisce al promissario acquirente nel contratto preliminare, assumendo solo le obbligazioni conformi e inerenti alla causa della vendita. Di conseguenza, non è tenuto al pagamento della provvigione dovuta al mediatore, anche se regolata nello stesso contratto preliminare.

La sentenza impugnata è stata cassata e, decidendo nel merito, la domanda del mediatore è stata rigettata. Questa decisione rappresenta un importante punto fermo, che protegge i coltivatori da oneri non dovuti e rafforza la natura pubblicistica del diritto di prelazione agraria.

Chi esercita il diritto di prelazione agraria deve pagare la provvigione al mediatore immobiliare?
No. Secondo la Corte di Cassazione, il soggetto che esercita la prelazione agraria non è tenuto a pagare la provvigione al mediatore, poiché questo obbligo non è inerente alla causa della vendita e il prelazionante è estraneo al rapporto di mediazione.

Perché la clausola sulla provvigione nel contratto preliminare non vincola chi esercita la prelazione?
Perché il diritto di prelazione agraria è un diritto che nasce dalla legge e non dal contratto. L’obbligo di pagare il mediatore è una clausola che riguarda il rapporto tra le parti originarie e il mediatore, ma non può imporre un onere economico aggiuntivo e ingiustificato a un terzo che esercita un diritto previsto dalla legge per finalità di interesse pubblico.

Il principio di acquistare “a parità di condizioni” include anche il pagamento della commissione dell’agenzia?
No. La Corte ha chiarito che l’espressione “a parità di condizioni” si riferisce agli elementi essenziali del contratto di compravendita, come il prezzo del terreno. Non si estende a clausole accessorie che comporterebbero condizioni di pagamento più onerose di quelle previste dalla legislazione speciale a tutela della proprietà coltivatrice.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10500 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 2 Num. 10500 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 22/04/2025

SENTENZA

sul ricorso n. 1413/2023 R.G. proposto da:

NOME COGNOME c.f. MBCKRN76C66A952F, rappresentata e difesa dall’avv. NOME COGNOME e dall’avv. NOME COGNOME ricorrente

contro

RAGIONE_SOCIALE c.f. NNRFBN92A04A952T, rappresentato e difeso dall’avv. NOME COGNOME e dall’avv. NOME COGNOME controricorrente

avverso la sentenza n. 145/2022 della Corte d’Appello di Trento sezione distaccata di Bolzano, depositata il 16-9-2022, udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 3-42025 dal consigliere NOME COGNOME

udito il Pubblico Ministero, nella persona del Sostituto Procuratore Generale NOME COGNOME il quale ha concluso per il rigetto del ricorso, udito l’avv. NOME COGNOME in sostituzione dell’avv. COGNOME per la ricorrente e l’avv. COGNOME per il controricorrente

OGGETTO:

mediazione – diritto alla provvigione in caso di prelazione agraria RG. 1413/2023

P.U. 3-4-2025

FATTI DI CAUSA

1.NOME COGNOME nella qualità di titolare dell’Agenzia Immobiliare RAGIONE_SOCIALE, ha convenuto avanti il Tribunale di Bolzano Katrin Ambach, chiedendone la condanna al pagamento di euro 28.000,00, oltre iva, a titolo di provvigione pari al 2% del prezzo indicato nel contratto preliminare di data 6-122018. L’attore ha dedotto che i proprietari NOME e NOME COGNOME l’avevano incaricato della vendita di immobili pp.ff. 3218/2, 3218/3, e p.ed. 1261, pp.mm.3, 4 e 5 CC Caldaro; grazie all’attività da lui prestata era stato stipulato il contratto preliminare di compravendita del 6-12-2018 tra i proprietari ed NOME COGNOME il contratto era stato condizionato al mancato esercizio del diritto di prelazione agraria da parte della convenuta confinante e coltivatrice diretta, alla quale era stata notificata copia d el contratto preliminare con l’invito a esercitare la prelazione ove lo avesse ritenuto, come confermato dalla stessa convenuta con pec 19-4-2019 del suo legale di fiducia; la convenuta aveva esercitato il diritto di prelazione alle stesse condizioni contrattuali a lei notificate, stipulando il contratto definitivo il 17-12019. L’attore ha dichiarato che, esercitando il diritto di prelazione, la convenuta si era sostituita alla promissaria acquirente, accettando tutte le condizioni economiche di cui al contratto preliminare, tra le quali anche quella dell’art. 10 che prevedeva l’obbligo di pagare al mediatore la provvigione pari al 2% del prezzo di compravendita di Euro 1.400.000,00.
Si è costituita la convenuta NOME COGNOME chiedendo il rigetto della domanda e con sentenza n.902/2020 il Tribunale di Bolzano ha accolto la domanda, condannando la convenuta a pagare la provvigione richiesta, con gli interessi e la rifusione delle spese di lite.

2.Avvero la sentenza NOME COGNOME ha proposto appello, che la Corte d’appello di Trento sezione distaccata di Bolzano ha rigettato con

sentenza n. 145/2022 depositata il 16-9-2022, condannando l’appellante alla rifusione a favore dell’appellato NOME COGNOME delle spese di lite del grado.

La sentenza ha rigettato la tesi dell’appellante secondo la quale l’esercizio della prelazione integrava, in riferimento al contratto preliminare del 6-122018, una condizione risolutiva che aveva l’effetto di caducare il contratto e di fare venire meno an che l’obbligo di pagamento della provvigione. Ha dichiarato che l’esercizio del diritto di prelazione comportava il trasferimento della proprietà, rispetto al quale il pagamento del prezzo costituiva condizione legale e l’atto notarile era necessario per l ‘intavolazione; l’accettazione della proposta di alienazione comportava, per l’esercente la prelazione, il subentro nel preliminare trasmessogli, che doveva essere adempiuto secondo le sue clausole; quindi la causa dell’obbligo della compratrice che aveva esercitato il diritto di prelazione di eseguire il pagamento della provvigione non era nell’attività di mediazione svolta in suo favore, ma faceva parte delle condizioni di vendita contenute nel preliminare, sulla base del quale l’appellante aveva esercita to la prelazione, per cui si attagliava alla fattispecie il precedente di Cass. 19226/2016, relativo alla prelazione ex art. 38 legge 392/1978 dell’affittuario, richiamato dalla sentenza impugnata.
La sentenza ha concluso che l’esercizio del diritto di prelazione da parte dell’appellante, pacificamente avvenuto e incontestato tra le parti, presupponeva il subentro dell’esercente la prelazione nella posizione del promissario acquirente del contratto preliminare, con riguardo a tutte le condizioni, tra le quali quella relativa all’obbligo di pagamento del compenso provvigionale al mediatore; quindi non rilevava né il modo né l’ambito con il quale la proposta di alienazione era stata portata a conoscenza dell’appellante. Ha aggiunto che comunque nella lettera 19-4-2019 del suo difensore si leggeva che
l’appellante aveva avuto la denuntiatio del contratto preliminare e pure la comunicazione mail del 14-122018 contraddiceva l’affermazione secondo la quale l’appellante avesse avuto notizia dell’intenzione dei proprietari di vendere solo a gennaio 2019.

3.NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione affidato a cinque motivi.

NOME COGNOME ha resistito con controricorso.

Il ricorso è stato avviato alla trattazione camerale ex art. 380bis.1 c. p.c. e in prossimità dell’adunanza in camera di consiglio entrambe le parti hanno depositato memoria illustrativa.

All’esito della camera di consiglio del 26 -3-2024 con ordinanza interlocutoria n. 12348/2024 la Corte ha disposto la trattazione della causa in pubblica udienza; per la pubblica udienza del 3-4-2025 il Pubblico Ministero ha depositato , oltre il termine di cui all’art. 378 c.p.c., memoria con le sue conclusioni ed entrambe le parti hanno depositato tempestivamente memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Preliminarmente si dà atto che non si deve provvedere sull’istanza di rimessione in termini formulata dal Pubblico Ministero con riguardo al deposito tardivo della sua memoria, asseritamente causato da malfunzionamento del sistema informatico, in quanto il Pubblico Ministero ha esposto oralmente le sue conclusioni motivate nella pubblica udienza.

2.Con il primo motivo di ricorso , rubricato ‘ in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.: omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti (mancata prova della conoscenza, da parte della sig.ra NOME COGNOME del contratto preliminare del 6-12-2018 tra i sig.ri NOME COGNOME e NOME COGNOME e la sig.ra NOMECOGNOME, la ricorrente lamenta che sia stato rigettato il suo motivo di appello sull’assenza di prova circa l’assunzione
da parte di NOME COGNOME dell’obbligo di pagare la provvigione, non essendo stato dimostrato il contenuto della denuntiatio.

3 .Con il secondo motivo, rubricato ‘ in relazione all’art. 360, comma 1, n.3 c.p.c.: errata applicazione dell’art. 8 L. 590/1965 in relazione agli artt. 1418 e 1419 c.c. -nullità parziale del contratto preliminare per contrarietà a norme imperative ‘, la ricorrente lamenta che la sentenza impugnata non abbia dichiarato la nullità per contrarietà a norme imperative dell’art. 10 del contratto preliminare, in quanto riferita all’obbligo di pagamento della provvigione al mediatore da parte del titolare del diritto di prelazione. Evidenzia che le disposizioni sulla prelazione e sul riscatto agrario sono di ordine pubblico e sostiene che, aderendo all’interpretazione della Corte d’appello secondo la quale il titolare del diritto di prelazione deve accettare tutte le condizioni poste dal venditore, si consente l’imposizione al titolare del diritto di prelazione di clausole estranee alla vendita; aggiunge che il riconoscimento di provvigione al mediatore, che non ha svolto alcuna attività causalmente collegabile al diritto di prelazione, è estraneo rispetto all’esercizio del diritto di prelazione e si risolve nell’imporre al titolare del diritto di prelazione un onere economico ingiustificato e che non trova riscontro nelle disposizioni sulla prelazione agraria.
4 .Il terzo motivo è intitolato ‘ in relazione all’art. 360, comma 1, n.3 c.p.c.: falsa applicazione dell’art. 8 della L. 26.05.2965 n. 590 esteso, per effetto dell’art. 7 della legge n. 817/1971, anche al coltivatore diretto proprietario dei terreni confinanti, per avere la Corte d’appel lo di Bolzano ritenuto che la denuntiatio integri una formale proposta di alienazione ai sensi dell’art. 1326 c.c. e che l’accettazione di tale proposta realizzi il trasferimento di proprietà, con conseguente accettazione di tutte le condizioni contenute nel contratto preliminare di compravendita, compresa la clausola che prevede il pagamento della
provvigione al mediatore’; con esso la ricorrente evidenzia che la ricostruzione del meccanismo della prelazione agraria eseguita nella sentenza impugnata non è pacifica e comunque sostiene che da tale meccanismo non consegua automaticamente il diritto del mediatore alla provvigione per la conclusione dell’affare. Sostiene che l’esercizio della prelazione configuri una ipotesi di acquisto ex lege, per un diritto preesistente alla stipulazione del contratto preliminare che costituisce solo l’occasione per es ercitarlo; evidenzia che nella fattispecie le parti hanno stipulato il contratto di compravendita che parzialmente diverge dal preliminare, perché nel contratto di compravendita le parti hanno dichiarato che il trasferimento di proprietà era avvenuto senza intervento di agente immobiliare, avevano stabilito il pagamento di acconto al momento del rogito e fissato termine per il pagamento del saldo più favorevole al venditore rispetto a quello legale.
5 .Il quarto motivo è rubricato ‘ in relazione all’art. 360 comma 1, n.3 c.p.c.: falsa applicazione dell’art. 1757 c.c. per avere la Corte d’appello di Bolzano non considerato che -a causa del mancato avveramento della condizione sospensiva negativa dell’esercizio del diritto di prelazione- il diritto alla provvigione in favore del mediatore non è nemmeno sorto’; con esso la ricorrente evidenzia che, in caso di esercizio del diritto di prelazione agraria da parte dell’avente diritto, il contratto preliminare resta inefficace, per cui non può sopravvivere a tale inefficacia la clausola che prevede la provvigione al mediatore, in forza della previsione dell’art. 1757 c. c.; richiama a sostegno della sua tesi Cass. 20-2-1979 n. 1092 e precedenti della giurisprudenza di merito, per escludere un obbligo del titolare del diritto di prelazione nei confronti del mediatore.
6.Il quinto motivo è rubricato ‘ in relazione all’art. 360 co.1 n. 3 c.p.c.: falsa applicazione dell’art. 8 L. 590/1965 per mancanza del nesso di causalità tra intervento del mediatore e stipulazione del

contratto di compravendita in esito all’esercizio del diritto di prelazione’. La ricorrente, dando atto che la sentenza impugnata aveva dichiarato assorbito il relativo motivo di appello, ripropone le deduzioni volte a sostenere l’inesistenza del collegamento causale tra l’intervento del mediatore e l’esercizio del diritto di prelaz ione, in quanto NOME COGNOME era venuta a sapere della vendita dai proprietari del fondo e la stipulazione del contratto preliminare era stata solo l’occasione per l’esercizio d el diritto di prelazione, preesistente ex lege.
7.Il secondo, terzo e quarto motivo, esaminati unitariamente stante la stretta connessione, sono fondati per le ragioni di seguito esposte, assorbenti rispetto a ogni altra deduzione e alla disamina degli altri motivi di ricorso.

E’ acquisito in causa che la ricorrente ha acquist at o l’immobile esercitando il diritto di prelazione ex art. 7 legge 14 agosto 1971 n. 817, il quale ha esteso a favore del coltivatore diretto proprietario di fondo confinante il diritto di prelazione già previsto dall’art. 8 co. 3 legge 26 maggio 1965 n.590 per il coltivatore diretto insediato sul fondo. Le disposizioni sulla prelazione e sul riscatto agrario hanno carattere di norme di ordine pubblico con finalità sociali, economiche nonché di tutela e sviluppo delle imprese agrarie (Cass. Sez. 3 16-31991 n. 2830 Rv. 471299-01); nel ricorrere delle condizioni poste dall’art. 8 legge 590/1965 per l’insorgenza del diritto alla prelazione in questione, il diritto di prelazione può essere esercitato dal confinante, secondo la previsione dello stesso art. 8 legge 590/1965, entro il termine di trenta giorni decorrente dalla data in cui in cui egli riceve la proposta di vendita comunicata mediante trasmissione di copia del contratto preliminare di compravendita fra il proprietario del fondo rustico e un terzo (Cass. Sez. 3 16-11-2023 n. 31946 Rv. 669311-01, per tutte). Quindi, il diritto di prelazione in questione trova titolo nella legge, la stipulazione di contratto preliminare tra il proprietario del
fondo e il terzo costituisce il presupposto per l’esercizio del diritto del coltivatore diretto, il quale rimane terzo rispetto al contratto preliminare concluso in forza dell’attività del mediatore . Inoltre, tale diritto di prelazione realizza una obiettiva situazione giuridica che non si esaurisce nell’ambito delle parti ma assume un aspetto di realità, in quanto collegata con lo strumento del riscatto del fondo nei confronti del terzo acquirente. L ‘art. 8 legge 590/1965 riconosce diritto potestativo di procedere all’esecuzione coattiva in forma specifica del diritto di prelazione violato; sulla base di questo dato Cass. Sez. 3 202-1979 n. 1092 (Rv. 397292-01) ha affermato che l’acquisto del terzo è sottoposto alla condicio iuris che il coltivatore titolare del diritto di prelazione rinunci o decada da quel diritto potestativo, con la conseguenza che il diritto del mediatore alla provvigione nei confronti del venditore e dell’acquirente in forza di contratto stipulato in violazione del diritto di prelazione legale sorge soltanto al momento in cui il titolare del diritto di prelazione rinunci o decada dal diritto.
Con riguardo alla questione che si pone in causa, in ordine all’esistenza del diritto del mediatore di ottenere la provvigione dal soggetto che esercita il suo diritto di prelazione, si impone l’ulteriore rilievo che l’art. 8 co.1 legge 590/1965 attribuisce il diritto di prelazione, testualmente, ‘ a parità di condizioni ‘. Sulla base di questa previsione la Cassazione ha già più volte statuito che il titolare del diritto di prelazione è posto nell’alternativa tra il sostituirsi nel contratto preliminare al promissario acquirente, facendo proprie tutte le obbligazioni previste a carico di questi nel preliminare, e quindi non solo l’obbligazione di pagamento del prezzo, oppure rifiutare la proposta, senza potere discriminare nell’ambito delle clausole contrattuali tra quelle favorevoli e quelle sfavorevoli e tra quelle intuitu personae e quelle obiettive; però, ciò la Cassazione ha dichiarato con riguardo alle clausole comunque conformi alla causa astratta del
contratto di compravendita (Cass. Sez. 3 10-12-1994 n. 10586 Rv. 489128-01, Cass. Sez. 3 23-2-2000 n. 2050 Rv. 534284-01, Cass. Sez. 3 28-11-2001 n. 15087 Rv. 550675-1). Per di più, sussiste in ogni caso il limite secondo il quale il soggetto che esercita la prelazione non è tenuto a osservare clausole che stabiliscano condizioni di pagamento maggiormente onerose rispetto a quelle previste nei suoi confronti dalla legislazione relativa allo sviluppo della proprietà coltivatrice (Cass. Sez. 3 18-2-1980 n. 1185 Rv. 404680-01, Cass. Sez. 3 24-111986 n. 6907 Rv. 449017-01, Cass. Sez. 3 6-12-2007 n. 25448 Rv. 600799-01, per tutte); sulla base di tale principio, la Cassazione ha statuito, con riguardo al caso di preliminare che preveda pagamento immediato di parte del prezzo, che il soggetto che esercita il diritto di prelazione rimane tenuto a corrispondere la somma entro il termine di pagamento stabilito dal medesimo art. 8 (Cass. Sez. 3 21-11-1981 n. 6219 Rv. 417005-01, Cass. Sez. 3 24-11-2007 n. 24460 Rv. 60031401).
Quindi, si esclude che l ‘obbligo di pagamento della provvigione al mediatore, seppure inserito nel contratto preliminare dai contraenti, possa vincolare il soggetto che esercita il diritto di prelazione, sia perché il rapporto di mediazione rimane distinto rispetto alla compravendita, sia perché la relativa clausola si risolve nel comportare condizioni di pagamento più onerose rispetto a quelle legali. Né nella fattispecie è sostenibile che sulla fonte negoziale del diritto del mediatore alla provvigione si sia formato il giudicato interno, come prospettato dal controricorrente nella memoria illustrativa: con il secondo motivo di ricorso è stata espressamente posta la questione della contrarietà a norme imperative della clausola del contratto preliminare che prevedeva l’obbligo del pagamento della provvigione a carico del titolare del diritto di prelazione.
La soluzione alla quale si giunge non si risolve in una ingiusta negazione dei diritti del mediatore, perché non è superabile il dato che il titolare del diritto di prelazione rimane estraneo al rapporto con il mediatore, il quale non può vantare di avere svolto alcuna attività a suo favore; infatti, l’attività del mediatore, di messa in contatto delle parti al fine della conclusione dell’affare è stata eseguita dal mediatore soltanto nei confronti del promittente venditore e del promissario acquirente e non a favore del titolare del diritto di prelazione, il quale -come già esposto- ha diritto di acquistare la proprietà in virtù della previsione legislativa. E’ vero che è stato più volte affermato il principio secondo il quale il diritto del mediatore alla provvigione consegue alla conclusione dell’affare, mentre non rileva che l’affare sia concluso dalle medesime parti, ovvero da parti diverse da quelle alle qual i l’affare è stato proposto; però il principio è stato enunciato esclusivamente nel caso in cui sussista legame, anche se non necessariamente di rappresentanza, ma di continuità, tra la parte originaria che ha avuto rapporti con il mediatore e quella con cui è stato successivamente concluso l’affare, tale da giustificare, nell’ambito di reciproci rapporti economici, lo spostamento della trattativa o la stessa conclusione dell’affare su altri soggetti (Cass. Sez. 3 3-4-2009 n. 8126 Rv. 60793401, Cass. Sez. 2 16-3-2018 n. 6552 Rv. 647854-01, Cass. Sez. 2 206-2024 n. 16973 Rv. 671704-01). Nella fattispecie tale legame evidentemente non sussiste, in quanto il confinante titolare del diritto di prelazione ha esercitato diritto proprio, che trova titolo nella legge ed è del tutto estraneo alle precedenti trattative sfociate nella stipulazione del contratto preliminare.
Non può giungersi a diversa conclusione neppure sulla base del precedente di Cass. Sez. 2 28-9-2016 n. 19226 (Rv. 641339-01), valorizzato dalla sentenza impugnata e dal controricorrente. Quel precedente, riferendosi a esercizio della prelazione ex art. 38 legge

392/1978 da parte del conduttore di immobile locato a uso diverso da quello abitativo, ha statuito nel senso che la previsione del versamento di una determinata somma al terzo mediatore a titolo di provvigione facesse parte delle condizioni di vendita fissate dal venditore, per cui la causa dell’obbligo del comprat ore di effettuare tale versamento non risiedeva nell’attività di mediazione , ma nell’obbligazione assunta dal soggetto che aveva esercitato la prelazione aderendo alle condizioni di vendita. Quella sentenza è giunta a tale conclusione espressamente evidenziando che l’art. 38 legge 392/1978 non contiene alcuna pre scrizione in ordine alle condizioni di vendita dell’immobile locato, limitando l’autonomia negoziale del proprietario venditore solo in relazione alla scelta del compratore; sulla base di tale dato la sentenza ha rilevato come non vi fosse ragione per escludere che tra le condizioni che potevano essere liberamente definite vi fosse quella della previsione di un versamento a favore di un terzo estraneo al contratto. Si tratta di affermazioni che non possono essere estese alla presente fattispecie, in ragione del principio già esposto secondo il quale il soggetto che esercita la prelazione agraria non è tenuto a osservare clausole che stabiliscano condizioni di pagamento maggiormente onerose rispetto a quelle previste nei suoi confronti dalla legislazione relativa allo sviluppo della proprietà coltivatrice.
Nei termini che seguono il principio di diritto di cui agli artt. 384 co.1 c.p.c. e 143 disp. att. c.p.c.:

il confinante che esercita il diritto di prelazione di cui all’art. 7 legge 14 agosto 1971 n. 817 -che ha esteso a favore del coltivatore diretto proprietario di fondo confinante il diritto di prelazione già previsto dall’art. 8 co. 3 legge 26 maggio 1965 n.590 per il coltivatore diretto insediato sul fondo stesso -si sostituisce al promissario acquirente nel contratto preliminare stipulato con il proprietario del fondo, assumendo le sole obbligazioni ivi previste che siano conformi e
inerenti alla causa della vendita; conseguentemente, egli non è tenuto al pagamento della provvigione dovuta al mediatore, ancorché regolata nello stesso contratto preliminare.

9.In conclusione, in accoglimento del ricorso, la sentenza impugnata deve essere cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, la causa è decisa nel merito ex art. 384 co.2 c.p.c., rigettando la domanda di NOME COGNOME in quanto non sussiste il diritto di ottenere il pagamento della provvigione da parte di NOME COGNOME per le ragioni esposte.

Si compensano integralmente le spese di lite dei due gradi di merito e del giudizio di legittimità, in considerazione della novità della questione giuridica trattata.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo, terzo e quarto motivo di ricorso, assorbiti gli altri motivi; cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta la domanda e compensa interamente le spese dei gradi di merito e del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione

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