Provvigione mediazione: quando spetta il compenso

Un proprietario immobiliare ha contestato il pagamento della provvigione mediazione a un’agenzia, sostenendo che un accordo scritto vincolasse il compenso alla vendita congiunta di due immobili. Poiché solo uno dei beni era stato alienato, il venditore riteneva nullo il diritto al compenso. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito, i quali avevano riconosciuto all’agenzia una provvigione parziale basata sugli usi locali per l’affare effettivamente concluso. La Corte ha inoltre respinto le eccezioni sulla legittimità dei giudici ausiliari e ha dichiarato inammissibili le censure sui fatti a causa della cosiddetta doppia conforme.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 marzo 2026 in Diritto Civile, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Provvigione mediazione: il diritto al compenso tra accordi e usi

La provvigione mediazione è spesso oggetto di aspre contese tra venditori e agenzie immobiliari. Il punto di attrito principale riguarda quasi sempre il momento in cui sorge il diritto al compenso, specialmente quando esistono accordi scritti che sembrano derogare alle norme generali del Codice Civile. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatto chiarezza su come interpretare questi contratti e sulla validità delle decisioni assunte dai giudici d’appello.

Il caso della provvigione mediazione negata

La vicenda nasce dall’opposizione a un decreto ingiuntivo ottenuto da un’agenzia immobiliare contro un proprietario. Il venditore sosteneva che, in base a una scrittura privata, la provvigione sarebbe stata dovuta solo in caso di vendita congiunta di due immobili a un prezzo prestabilito. Essendo stato venduto un solo immobile, il proprietario riteneva che la condizione sospensiva non si fosse avverata e che, dunque, nulla fosse dovuto all’intermediario.

I giudici di merito, tuttavia, hanno riconosciuto all’agenzia il diritto a una provvigione del 2%, calcolata secondo gli usi locali sul prezzo dell’unico immobile venduto. Secondo i magistrati, l’accordo non impediva il riconoscimento del compenso per l’attività effettivamente prestata e andata a buon fine.

La decisione sulla provvigione mediazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso del proprietario, confermando la legittimità della sentenza d’appello. Un aspetto procedurale rilevante ha riguardato la figura del giudice ausiliario: il ricorrente ne contestava la legittimità costituzionale, ma la Cassazione ha ricordato che la Corte Costituzionale ha già salvato tale figura, fissando un termine per il riordino della magistratura onoraria.

Sul piano del merito, la Corte ha evidenziato come le contestazioni relative all’interpretazione della scrittura privata fossero, in realtà, tentativi di riesaminare i fatti di causa, operazione preclusa in sede di legittimità, specialmente in presenza di una doppia conforme.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla distinzione tra errore di diritto e valutazione dei fatti. Il ricorrente lamentava la violazione delle norme sulla condizione sospensiva (Art. 1353 c.c.) e sulla mediazione (Art. 1755 c.c.), ma la Cassazione ha chiarito che il giudice di merito ha il potere esclusivo di interpretare la volontà delle parti espressa nei contratti. Se il giudice ritiene che l’accordo non escluda il compenso per un affare parziale, tale valutazione non può essere ribaltata in Cassazione se logicamente motivata. Inoltre, in assenza di una prova rigorosa di un patto contrario sulla misura del compenso, è corretto fare riferimento agli usi locali.

Le conclusioni

Le conclusioni tratte dalla Suprema Corte confermano che il diritto alla provvigione sorge ogni volta che l’attività del mediatore sia stata determinante per la conclusione dell’affare, anche se questo si realizza solo parzialmente rispetto alle previsioni iniziali. Per i proprietari, questo significa che clausole limitative devono essere scritte con estrema precisione per essere efficaci. Per le agenzie, la sentenza ribadisce la tutela del lavoro svolto, che trova negli usi locali un paracadute normativo solido anche quando gli accordi contrattuali sono ambigui o incompleti.

La provvigione è dovuta se viene venduto solo uno dei due immobili previsti?
Sì, se l’attività del mediatore è stata determinante per la conclusione dell’affare relativo al singolo bene, il giudice può riconoscere un compenso proporzionato basato sugli usi locali.

Cosa succede se l’accordo scritto sulla provvigione è ambiguo?
In mancanza di una prova certa su un accordo specifico che escluda il compenso, il calcolo della provvigione avviene secondo le tariffe professionali o gli usi della Camera di Commercio.

Si può contestare in Cassazione l’interpretazione di un contratto fatta in Appello?
No, l’interpretazione delle clausole contrattuali è un accertamento di fatto riservato ai giudici di merito e non può essere riesaminato se la motivazione è logica e coerente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 32488 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 32488 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 22/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso n. 12880/2020 R.G. proposto da:

NOME, c.f. CODICE_FISCALE, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliato in Roma presso l’AVV_NOTAIO, nel suo studio in Roma in INDIRIZZO

ricorrente

contro

RAGIONE_SOCIALE, P_IVA, in persona del legale rappresentante pro tempore intimata

avverso la sentenza n. 577/2020 della Corte d’appello di Palermo pubblicata il 15-4-2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 12-7-2023 dal consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

OGGETTO: mediazione

R.G. 12880/2020

C.C. 12-7-2023

1.Con decreto ingiuntivo, depositato il 26-3-2012, il Tribunale di Palermo, accogliendo il ricorso di RAGIONE_SOCIALE, ingiunse a NOME COGNOME il pagamento della somma di Euro 37.800,00, quale somma spettante per lo svolgimento dell’incarico di intermediazione immobiliare per la vendita di due immobili siti a Palermo in INDIRIZZO di proprietà di NOME COGNOME.

L’ingiunto p ropose opposizione sostenendo che il pagamento non fosse dovuto in quanto con scrittura privata del 3-3-2011 RAGIONE_SOCIALE si era impegnata alla vendita congiunta dei due immobili e pertanto, essendone stato venduto uno solo, il compenso non era dovuto. A sua volta RAGIONE_SOCIALE costituendosi sostenne di avere dato esecuzione all’incarico, perché per il secondo immobile lo stesso COGNOME aveva rifiutato la proposta di acquisto sottoscritta dal promissario acquirente senza motivazione.
Con sentenza n. 5203/2015, il Tribunale di Palermo accolse parzialmente l ‘opposizione , riconoscendo a RAGIONE_SOCIALE la somma di Euro 15.000,00, pari alla percentuale del 2% prevista dagli usi, sul prezzo dell’immobile che era stato venduto.

2.Propose appello NOME COGNOME, che è stato rigettato dalla Corte d’appello di Palermo con sentenza n. 577 pubblicata il 15-4-2020.

La Corte d’appello, facendo propria la valutazione del giudice di primo grado, ha ritenuto il diritto di RAGIONE_SOCIALE al pagamento della provvigione per l’attività di

intermediazione svolta, seppure limitata l’attività alla cessione di uno solo dei due immobili.

3.NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione affidato a cinque motivi.

RAGIONE_SOCIALE è rimasta intimata, a fronte del ricorso ritualmente notificato a mezzo pec il 18-5-2020 presso il difensore domiciliatario AVV_NOTAIO all’indirizzo pec EMAIL (documentata anche la cancellazione dall’albo dell’altro difensore nel giudizio di appello NOME COGNOME).

Il ricorso è stato avviato alla trattazione camerale ex art. 380-bis.1 cod. proc. civ. e all’esito dell’adunanza della camera di consiglio del giorno 12-7-2023 la Corte ha riservato il deposito dell’ordinanza.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1 .Con il primo motivo il ricorrente deduce ‘ illegittimità costituzionale degli articoli 62, comma 1, 65, commi 1 e 4, 66, 67, commi 1 e 2, e 68, commi 1, e 72, comma 1, del decreto legge 21 Giugno 2013 n. 69, convertito, con modificazioni, nella legge 9 Agosto 2013, n.98, nella parte in cui conferiscono al ‘giudice ausiliario’ lo status di componente dei collegi nelle sezioni in cui è articolata la Corte di Appello, per contrasto con gli articoli 102, comma 1 e 106, commi 1 e 2, della costituzione’; con articolate argomentazioni e richiamando le ordinanze interlocutorie n. 32032/2019 e n. 32033/2019 della Suprema Corte che hanno sollevato questione di legittimità costituzionale degli artt. 62 -72 d.l. 21 giugno 2013 n.69 conv.
con mod. dalla legge 9 agosto 2013 n. 98 in riferimento all’art. 106 Cost., rileva che la dichiarazione di illegittimità costituzionale delle disposizioni che hanno istituito il giudice ausiliario di corte d’appello compor terebbe la nullità della sentenza impugnata per vizi relativi alla costituzione del giudice ex art. 158 cod. civ., in ragione della composizione del collegio con il giudice ausiliario, relatore ed estensore, AVV_NOTAIO.

2.Con il secondo motivo il ricorrente deduce ‘ violazione, falsa applicazione dell’art. 106, comma secondo, della Costituzione (in relazione all’art. 360, comma 3, c.p.c.). Nullità della sentenza per vizi relativi alla costituzione del giudice ex art. 158 c.p.c. (in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c.)’ e sostiene che la sentenza, avendo tra i componenti del collegio, quale relatore ed estensore, un giudice ausiliario, ha violato l’art. 106 co. 2 Cost. e perciò risulta affetta da nullità insanabile ex art. 158 cod. proc civ.
3.Il primo e il secondo motivo, da esaminare congiuntamente stante la connessione, sono infondati, alla luce della sentenza della Corte costituzionale n. 41/2021, che ha dichiarato l’illegittimità costituzionale degli artt. 62, 63, 64, 65 , 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72 d.l. 21-6-2013 n.69 conv. con mod. dalla legge 9-8-2013 n.98, che hanno istituito e disciplinato l’impiego della figura del giudice ausiliario d’appello, nella parte in cui non prevedono che le disposizioni si applichino fino a quando sarà completato il riordino del ruolo e delle funzioni della magistratura onoraria nei tempi stabiliti dall’art. 32 del d . lgs.
13 luglio 2017 n. 116. La pronuncia ha operato una reductio ad legitimitatem secondo la tecnica della pronuncia manipolativa (inserendo nella normativa censurata un termine finale entro e non oltre il quale il legislatore è chiamato a intervenire, individuato nel 31-10-2025); il che comporta il riconoscimento della legittimità, medio tempore, dell’impiego dei giudici ausiliari d’appello, con conseguente esclusione della configurabilità del vizio di costituzione del giudice (Cass. Sez. Un. 12 maggio 2021 n. 12603; Cass. Sez. 2 22 novembre 2021 n. 35857).
4.Con il terzo motivo ‘ violazione e falsa applicazione dell’art. 1353 e 1757, comma 1, c.c. (in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.)’ il ricorrente lamenta che la sentenza abbia riconosciuto a RAGIONE_SOCIALE il diritto alla provvigione omettendo completamente di considerare che le parti in causa con la scrittura privata sottoscritta il 2-3-2011, che costituiva il contratto che regolamentava la fattispecie, avevano espressamente convenuto di subordinare il diritto della società alla provvigione all’avveramento della condizione sospensiva della procurata vendita, da parte della società, di entrambi gli immobili a prezzo superiore a quello di Euro 1.059.000,00, per cui in mancanza nessuna provvigione sarebbe spettata. Evidenzia che, ai sensi dell’art. 1353 cod. civ., le parti possono subordinare l’efficacia del contratto o di un patto a un avvenimento futuro e incerto e che , ai sensi dell’art. 1757 cod. civ., nella mediazione, se il contratto è sottoposto a
condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione.

5.Con il quarto motivo ‘omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio (in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c.)’ il ricorrente lamenta che la sentenza impugnata abbia omesso completamente di esaminare se la condizione sospensiva alla quale le parti avevano subordinato il diritto al pagamento della provvigione alla società si fosse o meno avverata.

6.Con il quinto motivo ‘ violazione e falsa applicazione dell’art. 1755 c.c. (in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.)’ il ricorrente evidenzia che nella fattispecie vi era stata una espressa pattuizione scritta anche sulla misura della provvigione, pari al ‘sovraprezzo’ che fosse stato corrisposto dall’acquirente rispetto alla somma di Euro 1.059.000,00 pretesa dal venditore COGNOME quale prezzo per la vendita dei due immobili; rileva che per questa ragione non poteva legittimamente farsi ricorso ai criteri delle tariffe professionali o degli usi previsti dall’art. 1755 co.2 cod. civ. in via sussidiaria.
Il quarto motivo , formulato ai sensi dell’art. 360 co.1 n. 5 cod. proc. civ., è inammissibile.

La censura di omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio non è ammessa nel caso, come quello in esame, nel quale il capo della sentenza della Corte d’Appello oggetto di impugnazione sia conforme a quella di primo grado (c.d. ‘doppia conforme’), ai sensi dell’art. 348 ter co.5 cod. proc. civ. nella formulazione ratione temporis applicabile alla fattispecie, in quanto il giudizio di appello è stato introdotto dopo il termine

del giorno 11-92012 previsto dall’art. 54 co. 2 e 3 -bis d.l. 226-2012 n.83 conv. in legge 7-8-2012 n. 124 e il ricorso per cassazione è stato proposto prima del termine del 28-2-2023 previsto dall’art. 35 co. 1 e 4 d.lgs. 10 -10-2022 n. 149. Deve darsi continuità al principio di diritto secondo il quale il ricorrente, per evitare l’inammissibilità del motivo ex art. 360 co.1 n.5 cod. proc. civ., deve dimostrare che le ragioni di fatto poste a base della decisione di primo grado e della decisione di rigetto dell’appello sono tra loro diverse (Cass. Sez. 3 28-22023 n.5947 Rv. 667202-01, Cass. Sez. 1 22-12-2016 n. 26774 Rv. 643244-03); nella fattispecie il ricorrente nel ricorso non ha neppure allegato questa diversità, limitandosi invece a lamentare che la Corte di Appello avesse omesso di esaminare il fatto che la condizione sospensiva non si era avverata.
8.Il terzo e il quinto motivo formulati ai sensi dell’art. 360 co.1 n. 3 cod. proc. civ., esaminati congiuntamente in quanto strettamente connessi, sono infondati.

Non è configurabile violazione o falsa applicazione degli artt. 1353 cod. civ., 1757 co.1 e 1755 cod. civ. prospettata nei motivi, dovendosi considerare che il vizio di violazione di legge investe immediatamente la regola di diritto, risolvendosi nella neg azione o affermazione erronea dell’esistenza o inesistenza di una norma, ovvero nell’attribuzione a essa di un contenuto che non possiede, avuto riguardo alla fattispecie in essa delineata; il vizio di falsa applicazione di legge consiste o nell’assumere l a fattispecie concreta giudicata sotto una norma che non le si addice perché la fattispecie astratta da essa prevista non è
idonea a regolarla, o nel trarre dalla norma, in relazione alla fattispecie concreta, conseguenze giuridiche che contraddicano la sua interpretazione pur correttamente eseguita; invece, non rientra nell’ambito applicativo dell’art. 360 co.1 n. 3 cod. proc. civ. l’allegazione di una erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa, che è esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta perciò al sindacato di legittimità (Cass. Sez. 1 14-1-2019 n. 640 Rv. 652398-01).
Nella fattispecie il ricorrente deduce un’erronea ricognizione della fattispecie concreta e non una erronea interpretazione e falsa applicazione delle disposizioni in quanto, con riguardo agli artt. 1353 e 1757 co.1 cod. civ., lamenta che la sentenza impugnata ‘non abbia considerato’ che nella scrittura privata le parti avevano sottoposto il diritto alla provvigione alla condizione sospensiva della vendita di entrambi gli immobili; in questo modo il ricorrente non intercetta un errore nell’interpretazione o nell’applicazione della disposizione che disciplina la condizione sospensiva, ma in sostanza lamenta l’omesso esame del fatto ch e nella fattispecie il diritto alla provvigione era sottoposto a condizione sospensiva. Però il motivo ex art. 360 co.1 n. 5 cod. proc. civ. è inammissibile nella fattispecie per le ragioni già esposte, per cui non ricorre neppure un mero errore classificatorio che consenta una diversa qualificazione del motivo.
Analoghe considerazioni valgono per la violazione e la falsa applicazione lamentata con riguardo all’art. 1755 cod. civ.,

perché la sentenza impugnata ha espressamente dato atto dell’esistenza dei criteri previsti in ordine successivo dall’art. 1755 cod. civ. e ha dichiarato che ‘in assenza di prova di accordo negoziale’ (così testualmente a pag. 5) la determinazione dell’importo della provvigione da parte del Tribunale era stata corretta. Quindi, gli argomenti del ricorrente non individuano errore né nell’interpretazione né nell’applicazione dell’art. 1755 cod. civ. ma in sostanza -come con le deduzioni svolte in relazione agli artt. 1353 e 1751 cod. civ.lamentano che la Corte d’appello non abbia considerato le previsioni della scrittura privata. Però la Corte territoriale, confermando la sentenza di primo grado, ha ritenuto che la conclusione di quell’accordo non fosse ostativo al riconoscimento al mediatore della provvigione per l’attività effettivamente svolta, seppure non corrispondente a quella prevista dall’accordo e tale accertamento in fatto non è stato attinto da motivi di ricorso ammissibili.
9.In conclusione il ricorso è integralmente rigettato, nulla disponendo sulle spese del giudizio di legittimità in quanto la controparte è rimasta intimata.

In considerazione dell’esito del ricorso, ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater d.P.R. 115/2002 si deve dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

La Corte rigetta il ricorso.

Sussistono ex art.13 co.1-quater d.P.R. 30 maggio 2002 n.115 i presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi del co.1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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