Provvigione mediatore: quando è dovuta senza accordo?

Una società di mediazione immobiliare ha citato in giudizio un’acquirente per il mancato pagamento della provvigione. L’acquirente aveva inizialmente sottoscritto una proposta d’acquisto, con annesso impegno a versare una provvigione del 4%, che però era decaduta per mancata accettazione. Successivamente, la stessa acquirente ha concluso l’acquisto dello stesso immobile a un prezzo superiore, senza sottoscrivere un nuovo accordo per la provvigione. Il Tribunale di Milano ha stabilito che, nonostante la decadenza del primo accordo scritto, la provvigione è comunque dovuta poiché l’attività del mediatore è stata la causa della conclusione dell’affare. In assenza di un patto specifico, l’importo è stato determinato secondo gli usi locali (2,75% del prezzo di vendita), condannando l’acquirente al pagamento.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 agosto 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Provvigione Mediatore Immobiliare: Diritto al Compenso Anche Senza Accordo Scritto?

Il percorso che porta all’acquisto di un immobile è spesso complesso e scandito da diversi passaggi formali, tra cui le proposte d’acquisto e gli accordi con l’agenzia. Ma cosa succede se la prima proposta, che include l’impegno a pagare la provvigione del mediatore immobiliare, non va a buon fine, ma l’affare si conclude comunque in un secondo momento? Il mediatore ha ancora diritto al suo compenso? Una recente sentenza del Tribunale di Milano fa luce su questo scenario, ribadendo un principio fondamentale: ciò che conta è il nesso causale tra l’attività dell’intermediario e la conclusione dell’affare.

I Fatti di Causa

Una società di mediazione immobiliare ha assistito un’acquirente nella ricerca di un immobile. L’acquirente ha sottoscritto una prima proposta d’acquisto per un valore di 570.000 euro, impegnandosi contestualmente a versare una provvigione del 4% all’agenzia. Questa proposta, tuttavia, non è stata accettata dai venditori ed è quindi decaduta.

Poco tempo dopo, la stessa acquirente ha formulato una nuova proposta per il medesimo immobile, questa volta per un importo superiore di 590.000 euro, che è stata accettata dai venditori, portando alla stipula del contratto preliminare e, successivamente, al rogito definitivo. In questa seconda fase, però, non è stato firmato un nuovo accordo scritto per la provvigione. Di fronte al mancato pagamento, l’agenzia immobiliare ha agito in giudizio per ottenere il compenso pattuito.

La Posizione delle Parti e il Diritto alla Provvigione del Mediatore Immobiliare

L’acquirente si è difesa sostenendo che l’impegno a pagare la provvigione era legato esclusivamente alla prima proposta, ormai decaduta. Pertanto, a suo avviso, non esisteva alcun obbligo contrattuale per la seconda trattativa. Ha inoltre lamentato una presunta violazione dei doveri di informazione da parte del mediatore riguardo ad alcune pertinenze dell’immobile.

L’agenzia, dal canto suo, ha rivendicato il proprio diritto al compenso, affermando che il proprio intervento era stato determinante per la conclusione della compravendita, a prescindere dalla formalizzazione di un secondo accordo scritto sulla provvigione.

Le Motivazioni della Decisione

Il Tribunale ha accolto la domanda dell’agenzia immobiliare, seppur con importanti precisazioni. I giudici hanno innanzitutto confermato che il primo accordo scritto sulla provvigione del 4% era effettivamente decaduto insieme alla prima proposta d’acquisto non accettata. La sua efficacia era strettamente accessoria a quella specifica proposta.

Tuttavia, il venir meno dell’accordo scritto non elimina il diritto del mediatore a ricevere un compenso. Il Tribunale ha ribadito il principio consolidato secondo cui il diritto alla provvigione sorge quando vi è un nesso causale tra l’attività di intermediazione e la conclusione dell’affare. Poiché era incontestato che l’agenzia avesse messo in contatto le parti e che questo contatto avesse portato alla compravendita, il suo diritto al compenso era fondato.

Ma come quantificare la provvigione in assenza di un patto valido? Il giudice ha fatto ricorso all’articolo 1755 del codice civile, il quale stabilisce che, in mancanza di un accordo, la misura della provvigione si determina sulla base delle tariffe professionali o, in mancanza, degli usi locali. Respingendo la richiesta del 4%, ritenuta non più valida, il Tribunale ha applicato gli usi vigenti nella provincia di Milano per l’anno di riferimento, stabilendo una percentuale del 2,75% del prezzo di vendita (590.000 euro), ritenuta congrua data la non particolare complessità dell’attività svolta. Le contestazioni dell’acquirente sulla presunta negligenza del mediatore sono state respinte perché generiche e non provate.

Conclusioni: Cosa Impariamo da Questa Sentenza

La decisione del Tribunale di Milano offre spunti pratici cruciali sia per gli acquirenti che per i mediatori. In primo luogo, conferma che il diritto alla provvigione del mediatore immobiliare non è legato alla sopravvivenza di un singolo documento, ma all’effettivo contributo dato alla conclusione dell’affare. Se un mediatore vi presenta un immobile che poi acquistate, è molto probabile che gli dobbiate una provvigione, anche se gli accordi iniziali sono cambiati. In secondo luogo, evidenzia l’importanza di accordi chiari e scritti: in loro assenza, sarà il giudice a determinare il compenso basandosi su fonti esterne come gli usi locali, con esiti che potrebbero non soddisfare pienamente nessuna delle parti. Infine, chi intende contestare il diritto del mediatore per presunte inadempienze deve essere in grado di fornire prove concrete e specifiche a sostegno delle proprie affermazioni.

Se la proposta d’acquisto che contiene l’accordo sulla provvigione scade, il mediatore perde il diritto al compenso se la vendita si conclude comunque?
No. Secondo la sentenza, il diritto alla provvigione non dipende dalla validità continua dell’accordo scritto, ma dal nesso causale tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare. Se l’intervento del mediatore è stato determinante per la vendita, ha diritto al compenso.

Come viene calcolata la provvigione del mediatore immobiliare se non c’è un accordo scritto valido?
In assenza di un patto specifico tra le parti, la provvigione viene determinata in base alle tariffe professionali o agli usi locali, come previsto dall’art. 1755 del codice civile. Nel caso specifico, il giudice ha applicato gli usi della provincia di Milano, stabilendo una percentuale del 2,75% sul prezzo di vendita.

L’acquirente può rifiutarsi di pagare la provvigione sostenendo che il mediatore ha violato i suoi doveri di informazione?
Sì, l’acquirente può sollevare questa contestazione, ma deve provarla con elementi concreti. In questo caso, il tribunale ha ritenuto le accuse dell’acquirente generiche e non provate, confermando quindi il diritto del mediatore alla provvigione.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI MILANO N. 6216 2025 – N. R.G. 00009673 2022 DEPOSITO MINUTA 25 07 2025 PUBBLICAZIONE 25 07 2025

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO

QUINTA CIVILE

in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa NOME COGNOME ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa promossa da:

(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’avv. NOME COGNOME presso il cui studio in Milano, INDIRIZZO è elettivamente domiciliata; P.

attrice;

nei confronti di

(C.F.

), rappresentata e

difesa dall’avv. NOME COGNOME presso il cui studio in Bologna, INDIRIZZO è elettivamente domiciliata;

. convenuta;

C.F.

sulle seguenti conclusioni delle parti:

come rassegnate per l’udienza di precisazione delle conclusioni del 17/04/2025.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La società

conveniva in giudizio

per vederla condannare al pagamento delle provvigioni dovute per effetto della compravendita immobiliare conclusa dalla convenuta.

L’attrice, esercente l’attività di intermediazione immobiliare, esponeva di aver espletato i suoi servizi a favore della convenuta nella seconda metà del 2020 per il reperimento di un immobile da acquistare; riferiva che detta attività aveva portato la convenuta alla sottoscrizione di formale proposta d’acquisto alla proprietà dell’immobile sito in Milano, INDIRIZZO con contestuale sottoscrizione di impegno al versamento della provvigione dovuta al mediatore pari al 4 % del valore del bene. Il trasferimento immobiliare si era perfezionato poi in data 22.02.2021, con atto a rogito notaio di Milano, con attestazione dell’intervento del mediatore, ma la provvigione pattuita non era stata versata, nonostante i solleciti e le diffide. Affermando il proprio diritto alla provvigione dovuta, parametrata al valore del trasferimento immobiliare, l’attrice rassegnava le seguenti conclusioni: ‘Nel Merito: Accertare e Dichiarare la signora
tenuta e, per l’effetto, condannarla al pagamento della somma di €. 23.600,00, oltre IVA 22% od altra maggiore o minore importo ritenuto di giustizia, a

a titolo di compenso provvigionale per l’attività di mediazione prestata in suo favore in occasione della contrattazione preliminare all’atto di compravendita relativo all’immobile posto in Milano, INDIRIZZO che ha avuto luogo mediante rogito a ministero notar in data 22 febbraio 2021. Con vittoria di spese, competenze professionali di causa’.

Ritualmente costituitasi in giudizio, la convenuta contestava la ricostruzione dei fatti avversaria, precisando di aver sottoscritto in data 13.07.2020 una prima proposta d’acquisto dell’immobile in INDIRIZZO al prezzo di Euro 570.000, sottoscrivendo contestualmente, quale allegato a detta proposta, l’impegno alla provvigione ex adverso richiesta. Detta proposta era decaduta per mancata accettazione da parte della proprietà, e con essa l’allegato impegno alla provvigione. Successivamente la convenuta aveva formulato nuova
proposta d’acquisto in data 18.07.2020 ad un prezzo superiore (Euro 590.000) accettata dai proprietari del bene in data 23.07.2020, ma l’agenzia in tale occasione non aveva richiesto la sottoscrizione di alcun nuovo impegno al versamento della provvigione. Solo dopo il perfezionamento del preliminare l’attrice aveva richiesto il compenso, e comunque negli incontri propedeutici avuti con il notaio prescelto per il rogito, la convenuta era stata informata ‘dell’impossibilità di acquistare l’appartamento ogg etto di compravendita separatamente dal box di pertinenza (anch’esso di proprietà dei promittenti venditori ma non ricompreso nella vendita), e dei rischi di annullabilità del contratto di compravendita legati alla ridetta inscindibilità’. Era seguita formale contestazione da parte dei promissari acquirenti con mail del 25.01.2021, sia per omissione dei doveri di informazione sulla validità e sicurezza dell’affare, sia per il comportamento del mediatore, lamentando la mancata risposta ai quesiti inerenti alle pertinenze dell’immobile, e sottolineando che le ultime fasi di interlocuzione con il notaio rogante erano state condotte solo dal legale della convenuta, e non dall’attrice. Lamentando pertanto a) la violazione del dovere di informativa e violazione dei doveri di imparzialità e diligenza qualificata, ed affermando b) l’assenza di accordo contrattuale sull’entità del compenso di mediazione, e comunque l’eccessiva onerosità della richiesta ex adverso formulata, e chiedendo in subordine che le venisse applicata la medesima percentuale di provvigione pattuita dall’attrice con i proprietari dell’immobile, la convenuta concludeva nei seguenti termini: ‘nel merito: accertare, con riferimento alla proposta d’acquisto formulata dalla promissaria acquirente il 18.07.2020 ed accettata dai promittenti venditori in data 23.07.2020, l’assenza di un formale accordo sull’obbligo di corresponsione delle provvigioni di mediazione a carico della Sig.ra
e l’assenza di qualsivoglia pattuizione relativa all’entità dei medesimi; accertare che la nell’espletamento dell’attività di mediazione prestata nella compravendita avente ad oggetto l’immobile sito in Milano INDIRIZZO ha violato il dovere di imparzialità e di diligenza qualificata, altresì incorrendo in responsabilità ex art. 1759 c.c. per aver omesso di comunicare ai promissari acquirenti tutte le informazioni, relative alla valutazione

ed alla sicurezza dell’affare, che avrebbero potuto influire sulla conclusione dello stesso, e per l’effetto rigettare le domande attoree poiché assolutamente infondate in fatto ed in diritto.

Il tutto con condanna della in persona del legale rapp.te pro tempore, Sig. , al pagamento delle spese e dei compensi di lite.

in subordine: accertare, con riferimento alla proposta d’acquisto formulata dalla promissaria acquirente il 18.07.2020 ed accettata dai promittenti venditori in data 23.07.2020, l’assenza di un formale accordo sull’obbligo di corresponsione delle provvigioni di mediazione a carico della Sig.ra e l’assenza di qualsivoglia pattuizione relativa all’entità dei medesimi,

accertare che, in relazione alla vendita dell’immobile sito in Milano, INDIRIZZO, i Sigg. e , nella loro qualità di promittenti venditori, hanno corrisposto alla una provvigione di mediazione del complessivo importo di € 4.026,00 IVA inclusa, pari allo 0,56% del valore dell’affare, e per l’effetto

dichiarare, nella denegata e non creduta ipotesi di riconoscimento dell’obbligo di pagamento della provvigione di mediazione, che la Sig.ra sia tenuta al pagamento nei confronti della in persona del legale rapp.te pro tempore, del medesimo importo di € 4.026,00 IVA inclusa corrisposto dai promittenti venditori.

Il tutto con condanna in persona del legale rapp.te pro tempore, Sig. , al pagamento delle spese e dei compensi di lite o, in alternativa, con compensazione delle stesse tra le parti in lite’.

Assegnati i termini per il deposito delle memorie ex art. 183 comma VI c.p.c., e ritenuta la causa matura per la decisione senza necessità di istruttoria orale, la causa stessa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni.

La domanda dell’attrice risulta, all’esito del presente giudizio, in ampia parte fondata e merita pertanto accoglimento nei limiti di seguito indicati.

Si osserva in primo luogo che non è contestato dalla convenuta che l’attrice abbia svolto attività di mediazione immobiliare a suo favore, consentendo l’incontro tra domanda ed offerta in relazione all’immobile sito in Milano, INDIRIZZO successivamente oggetto nella compravendita del 22.02.2021.

Cio’ posto, si deve valutare se l’impegno sottoscritto dalla convenuta in data 13.07.2020 al versamento di una provvigione pari al 4 % del valore del trasferimento immobiliare sia valido ed applicabile alla vendita de qua.

All’esito del vaglio documentale del caso, si ritiene che detto impegno formale sia in effetti decaduto unitamente alla prima proposta d’acquisto sottoscritta dalla convenuta in pari data, per l’importo di Euro 570.000 e non accettata dalla proprietà. La stretta accessorietà dell’impegno di cui al doc. 4 fasc. attrice alla proposta d’acquisto sopra citata è chiaramente evincibile dall’intestazione stessa della dichiarazione, in cui si legge: ‘Allegato alla proposta d’acquisto sottoscritta in data 13/07/2020 dalla Sig.ra , relativa all’immobile sito a Milano in INDIRIZZO proprietà (nuda proprietà)

(usufruttuaria)’.

Deve pertanto concludersi che, in assenza di rinnovo od estensione scritta del predetto impegno, lo stesso non è applicabile alla diversa successiva proposta d’acquisto per Euro 590.000 sottoscritta dalla convenuta in data 18.07.2020 ed accettata dalla proprietà in data 23.07.2020, divenuta pertanto contratto preliminare di compravendita a tutti gli effetti.

Tale conclusione però non implica certo -come vorrebbe la convenuta – l’assenza dell’obbligo di corresponsione di una provvigione per l’attività svolta dal mediatore, ma esclusivamente la mancanza di uno specifico accordo scritto inter partes contenente la determinazione pattizia della percentuale di provvigione dovuta.

Posto infatti che la provvigione spetta comunque al mediatore ogni qualvolta sussiste un nesso causale tra l’attività di intermediazione da lui svolta e la conclusione dell’affare, individuata nella stipulazione di un contratto preliminare, pagina 6 di 9 (cfr. i.a. ex multis Cass. II, 08.01.2024 n. 538 ord.; Cass. II, 08.04.2022 n.11443 ord.; Cass. II, 16.01.2018 n. 869 ord.) come nel caso di specie deve affermarsi il

diritto dell’attrice ad ottenere la provvigione per l’attività svolta, con l’unico correttivo che, in assenza di specifica pattuizione sulla sua entità, è necessario applicare i’art. 1755 cod.civ. che prevede, in assenza di patto tra le parti, il ricorso alle tariffe professionali o agli usi, ed in estremo subordine alla valutazione del giudice secondo equità.

Il predetto accertamento non appare peraltro validamente inficiato dalle ulteriori contestazioni della convenuta, che assume la violazione da parte del mediatore dei doveri di informazione, in relazione alla affermata ‘scoperta’ solo in limine della necessità di risolvere il problema della sorte del box singolo in quanto pertinenziale all’immobile trasferendo..

Si rileva in primo luogo che il contratto definitivo di compravendita ha realizzato esattamente le previsioni del contratto preliminare (acquisto del box doppio al prezzo complessivo indicato in sede di preliminare di Euro 590.000), quindi non vi è stata alcuna alterazione delle pattuizioni originarie; né si osserva dalla soluzione della vendita da parte della proprietà a terzi del box singolo pertinenziale è derivato alcun pregiudizio patrimoniale per i promissari acquirenti.
In secondo luogo, dalla produzione documentale in atti si rileva che in sede di offerta l’immobile de quo veniva proposto con il box singolo (doc. 14 fasc, attrice), mentre sia la prima proposta d’acquisto del 13.07.2020 non accettata (doc. 3 fasc. attrice) che la seconda del 18.07.2020, divenuta poi contratto preliminare (doc. 5 fac. Attrice) avevano ad oggetto tra l’altro il box doppio: ne consegue che dal solo passaggio dall’offerta pubblicizzata alla redazione delle proproste di acquisto, la semplice scelta di optare per il box doppio era già stata operata dai promissari acquirenti, che pertanto dovevano essere stati necessariamente già resi edotti del problema del box singolo pertinenziale -problema poi comunque risolto.
Ne consegue che nessuna violazione dei doveri di informazione incombenti sul mediatore è concretamente ravvisabile in capo all’attrice. Neanche emergono elementi concreti tali da suffragare in qualche modo la contestazione di mancata imparzialità del mediatore, contestazione rimasta del tutto generica ed indimostrata.

Alle predette statuizioni consegue che il mediatore ha diritto alla provvigione secondo gli usi vigenti nella provincia di Milano nell’anno 2020: detti usi indicano per le compravendite tra privati fino ad Euro 1.000.000 percentuali comprese tra il 2,5 ed il 3 %.

Nessun rilievo per contro può essere attribuito alla percentuale di provvigioni eventualmente corrisposte dai promittenti venditori, non vertendosi nel caso di specie in una mediazione codicistica connotata da un semplice rapporto di fatto, e non essendoci alcuna norma che imponga al mediatore che, per il caso di pattuizione specifica di percentuali di provvigioni ‘favorevoli’ accordate ad una delle parti nell’ambito dell’autonomia negoziale, debba essere applicata la medesima provvigione anche all’altro contraente.
In virtu’ degli usi applicabili al caso di specie, la convenuta dev’essere pertanto condannata al pagamento, a titolo di provvigione dovuta, dell’importo di Euro 16.225,00 calcolata nella percentuale del 2,75 % del prezzo complessivo di acquisto dell’immobile di Euro 590.000. Detto importo, ritenuto congruo alla luce dell’attività in concreto svolta, che non pare essere stata di complessità tale da raggiungere i massimi previsti dagli usi, dev’essere poi maggiorato dell’i.v.a e degli interessi di legge dalla data della domanda al saldo effettivo.
Avuto riguardo all’esito della controversia, la convenuta dev’essere altresi condannata al pagamento delle spese di lite come liquidate in dispositivo, avuto riguardo al valore della controversia ed all’assenza di attività istruttorie.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa promossa dalla società nei confronti di , nel contraddittorio delle parti, ogni ulteriore domanda od eccezione disattesa o assorbita, così provvede:

I – accerta il diritto dell’attrice al versamento della provvigione in relazione alla compravendita immobiliare dedotta in giudizio, e per l’effetto

II -condanna la convenuta al pagamento a favore

dell’attrice dell’importo di Euro 16.225,00 oltre i.v.a. ed interessi di legge dalla data della domanda al saldo effettivo;

III – condanna la convenuta

al pagamento delle spese

di lite, liquidate in complessivi Euro 4.000,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario per spese generali ed accessori di legge.

Milano, 25 luglio 2025

Il Giudice dott. NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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