Provvigione mediatore prelazione: spetta all'agente?

Un’agenzia immobiliare chiede il pagamento della provvigione a una coltivatrice che ha acquistato un terreno esercitando il diritto di prelazione agraria, subentrando così a un precedente accordo preliminare. I tribunali di merito hanno dato ragione all’agenzia, sostenendo che l’esercizio della prelazione comporti l’accettazione di tutte le condizioni del contratto, inclusa la clausola sulla commissione. La Corte di Cassazione, tuttavia, ha ritenuto la questione sulla provvigione del mediatore in caso di prelazione agraria nuova e complessa, rinviando la causa a una pubblica udienza per una decisione approfondita.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Provvigione Mediatore e Prelazione Agraria: Un Diritto Automatico?

Il tema della provvigione del mediatore in caso di prelazione agraria rappresenta un nodo giuridico complesso e di grande interesse pratico. Quando un soggetto esercita il diritto di essere preferito nell’acquisto di un immobile, è tenuto a pagare la commissione all’agente immobiliare che aveva curato la trattativa con il promissario acquirente originario? Con l’ordinanza interlocutoria n. 12348/2024, la Corte di Cassazione ha deciso di esaminare a fondo questa domanda, rinviando la decisione a una pubblica udienza data la novità e la rilevanza della questione.

I Fatti del Caso: Una Compravendita Sostituita

La vicenda ha origine dalla richiesta di pagamento di una provvigione avanzata da un’agenzia immobiliare nei confronti di una coltivatrice diretta. L’agenzia era stata incaricata dai proprietari di alcuni immobili di curarne la vendita. Grazie alla sua attività, era stato stipulato un contratto preliminare di compravendita con una terza acquirente. Il contratto, tuttavia, era condizionato al mancato esercizio del diritto di prelazione agraria da parte degli aventi diritto, tra cui la coltivatrice di un fondo confinante.

Quest’ultima, una volta ricevuta la comunicazione (la cosiddetta denuntiatio) del preliminare, decideva di esercitare il proprio diritto, acquistando gli immobili alle stesse condizioni pattuite con la promissaria acquirente originaria. A seguito della stipula del contratto definitivo, l’agenzia immobiliare le chiedeva il pagamento della provvigione del 2%, come previsto nel contratto preliminare. Al suo rifiuto, l’agenzia avviava un’azione legale.

Le Decisioni dei Giudici di Merito e la questione della provvigione mediatore in caso di prelazione

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello hanno dato ragione all’agenzia immobiliare. Secondo i giudici di merito, esercitando il diritto di prelazione, la coltivatrice non si era limitata ad acquistare l’immobile, ma era subentrata nella posizione contrattuale della promissaria acquirente originaria. Questo subentro, a loro avviso, comportava l’accettazione di tutte le condizioni economiche contenute nel contratto preliminare, inclusa la clausola che prevedeva il pagamento della commissione al mediatore.

La tesi della coltivatrice, secondo cui l’obbligo di pagare la provvigione non poteva sorgere in assenza di un incarico diretto al mediatore, è stata quindi respinta. Per le corti di merito, la causa dell’obbligo non risiedeva nell’attività di mediazione svolta a suo favore, ma nell’accettazione integrale delle condizioni di vendita, di cui la provvigione faceva parte.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

La parte soccombente ha presentato ricorso in Cassazione basandosi su diversi motivi. Ha sostenuto, tra l’altro:

* La nullità della clausola sulla provvigione per contrarietà a norme imperative, poiché imporrebbe un onere economico ingiustificato a chi esercita un diritto previsto dalla legge (la prelazione agraria) per finalità di ordine pubblico.
L’errata interpretazione del meccanismo della prelazione, che configurerebbe un acquisto ex lege* e non un subentro automatico nel contratto preliminare.
* La mancanza di nesso causale tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare con lei, dato che la stipula del preliminare era stata solo l’occasione per esercitare un diritto preesistente.

Le Motivazioni dell’Ordinanza Interlocutoria della Cassazione

La Suprema Corte, con questa ordinanza, non fornisce una risposta definitiva, ma prende atto della complessità e della novità della questione. I giudici rilevano che i precedenti giurisprudenziali citati non sono perfettamente calzanti, poiché riguardano la prelazione di immobili urbani o il diritto di riscatto, fattispecie diverse dalla prelazione agraria.

Il punto cruciale, evidenziato dalla Corte, è se l’obbligo di pagare un compenso al mediatore, che nasce da un rapporto specifico tra questo e le parti originarie, possa essere trasferito automaticamente su un soggetto terzo (il prelazionante) che interviene nell’affare non per libera scelta negoziale, ma per l’esercizio di un diritto conferitogli dalla legge. La Corte sottolinea che la questione merita un’analisi approfondita, che solo una discussione in pubblica udienza può garantire.

Conclusioni: Una Questione Aperta in Attesa di Decisione

La decisione della Cassazione di rinviare la causa a nuovo ruolo per la trattazione in pubblica udienza è significativa. Segnala che non esiste una soluzione ovvia e che la Corte intende ponderare attentamente tutti gli interessi in gioco: da un lato, il diritto del mediatore al compenso per il lavoro svolto che ha portato alla conclusione di un affare; dall’altro, la tutela del diritto di prelazione agraria, che potrebbe essere indebitamente gravato da oneri non previsti dalla legge. La sentenza finale avrà importanti implicazioni pratiche, definendo con chiarezza i confini del diritto alla provvigione del mediatore in caso di prelazione e fornendo un punto di riferimento essenziale per operatori immobiliari e titolari di diritti di prelazione.

Chi esercita la prelazione agraria è obbligato a pagare la provvigione all’agente immobiliare?
L’ordinanza non dà una risposta definitiva. I tribunali di primo e secondo grado hanno affermato di sì, sostenendo che l’esercizio della prelazione comporta l’accettazione di tutte le condizioni del contratto preliminare, inclusa la commissione. La Corte di Cassazione, tuttavia, ha ritenuto la questione nuova e complessa, rinviandola a una pubblica udienza per una decisione approfondita.

L’esercizio del diritto di prelazione equivale a un subentro in tutte le clausole del contratto preliminare?
Secondo l’interpretazione dei giudici di merito riportata nell’ordinanza, sì. L’idea è che chi esercita la prelazione si sostituisce al promissario acquirente originario, accettando l’intero pacchetto di condizioni economiche. Questo specifico punto, però, è al centro delle contestazioni e sarà oggetto di attenta valutazione da parte della Cassazione nella futura udienza.

Perché la Corte di Cassazione ha rinviato la causa a una pubblica udienza?
La Corte ha optato per il rinvio perché ritiene che la questione relativa al diritto alla provvigione del mediatore in caso di esercizio della prelazione agraria non sia mai stata specificamente affrontata dalla giurisprudenza di legittimità. Data la novità, la complessità e la rilevanza della questione, è necessaria una trattazione più approfondita in pubblica udienza prima di emettere una decisione.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 12348 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 12348 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 07/05/2024

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 1413/2023 R.G. proposto da: NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO che la rappresenta e difende unitamente all’AVV_NOTAIO

ricorrente

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME

contro

ricorrente avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO SEZ.DIST. DI BOLZANO n. 145/2022 depositata il 16/09/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 26/03/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

RILEVATO CHE:

1.NOME COGNOME , nella qualità di titolare dell’RAGIONE_SOCIALE, ha convenuto avanti il Tribunale di Bolzano NOME NOME, chiedendone la condanna al pagamento di euro 28.000,00 a titolo di provvigione del 2% indicata nel contratto preliminare sottoscritto in data 6-12-2018.

L’attore ha dedotto che i proprietari NOME e NOME COGNOME l’avevano incaricato della vendita di immobili pp.ff. 3218/2, 3218/3, e p.ed. 1261, pp.mm.3, 4 e 5 CC Caldaro; grazie all’attività da lui prestata era stato stipulato il preliminare di compravendita del 6-12-2018 tra i proprietari e NOME COGNOME; il contratto era stato condizionato al mancato esercizio del diritto di prelazione agraria da parte della convenuta confinante e coltivatrice diretta, alla quale era stata notificata copia del contratto preliminare con l’invito a esercitare la prelazione ove lo avesse ritenuto; tale circostanza era stata confermata dalla stessa convenuta con pec 19-4-2019 del suo legale di fiducia e la convenuta aveva esercitato il diritto di prelazione alle stesse condizioni contrattuali a lei notificate, stipulando il contratto definitivo il 17-12019. L’attore ha dichiarato che, esercitando il diritto di prelazione, la convenuta si era sostituita alla promissaria acquirente, accettando tutte le condizioni economiche di cui al contratto preliminare, tra le quali anche quella dell’art. 10 che prevedeva l’obbligo di pagare al mediatore il 2% della provvigione sul prezzo di compravendita di Euro 1.400.000,00.
Si è costituita la convenuta NOME chiedendo il rigetto della domanda e con sentenza n.902/2020 il Tribunale di

Bolzano ha accolto la domanda, condannando la convenuta a pagare la provvigione richiesta con gli interessi e le spese di lite.

2.Avvero la sentenza NOME COGNOME ha proposto appello, che la Corte d’appello di Trento – Sezione distaccata di Bolzano ha rigettato con sentenza n. 145/2022 depositata il 16-9-2022, condannando l’appellante alla rifusione a favore dell’appellato NOME COGNOME delle spese di lite del grado.

La sentenza ha rigettato la tesi dell’appellante secondo la quale l’esercizio della prelazione integrava, in riferimento al contratto preliminare del 6-12-2018, una condizione risolutiva che aveva l’effetto di caducarlo e di fare venire meno anche l’obbligo di pagamento della provvigione. Ha dichiarato che l’esercizio del diritto di prelazione comportava il trasferimento della proprietà, rispetto al quale il pagamento del prezzo costituiva condizione legale e l’atto notarile era necessario per l’intavolazione; l’accettazione della proposta di alienazione comportava, per l’esercente la prelazione, il subentro nel preliminare trasmessogli, che doveva essere adempiuto secondo le sue clausole; quindi la causa dell’obbligo della compratrice che aveva esercitato il diritto di prelazione di eseguire il pagamento della provvigione non era nell’attività di mediazione svolta in suo favore, ma faceva parte delle condizioni di vendita contenute nel preliminare, sulla base del quale l’appellante aveva esercitato la prelazione, per cui si attagliava alla fattispecie il precedente di Cass. 19226/2016, relativo alla prelazione dell’affittuario, richiamato dalla sentenza impugnata.
La sentenza ha concluso che l’esercizio del diritto di prelazione da parte dell’appellante, pacificamente avvenuto e incontestato tra le parti, presupponeva il subentro dell’esercente la prelazione nella posizione del promissario acquirente del contratto preliminare, con riguardo a tutte le condizioni, tra le quali quella relativa all’obbligo di pagamento del compenso

provvigionale al mediatore; quindi non rilevava né il modo né l’ambito con il quale la proposta di alienazione era stata portata a conoscenza dell’appellante. Ha aggiunto che comunque nella lettera 19-42019 del suo difensore si leggeva che l’appellante aveva avuto la denuntiatio del contratto preliminare e pure la comunicazione mail del NUMERO_DOCUMENTO contraddiceva l’affermazione secondo la quale l’appellante ave va avuto notizia dell’intenzione dei proprietari di vendere solo a gennaio 2019.
3.NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione, notificato il 3-1-2023, affidato a cinque motivi.

NOME COGNOME ha resistito con controricorso.

Il ricorso è stato avviato alla trattazione camerale ex art. 380bis.1 cod. proc. civ. e in prossimità dell’adunanza in camera di consiglio entrambe le parti hanno depositato memoria illustrativa.

CONSIDERATO CHE:

1.Con il primo motivo, rubricato ‘ in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.: omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti (mancata prova della conoscenza, da parte della sig.ra NOME, del contratto preliminare del 6-12-2018 tra i sig.ri NOME COGNOME e NOME COGNOME e la sig.ra COGNOME NOME‘), la ricorrente lamenta che sia stato rigettato il suo motivo di appello sull’assenza di prova circa l’assunzione da parte di NOME dell’obbligo di pagare la provvigione, non essendo stato dimostrato il contenuto della denuntiatio.
2.Con il secondo motivo, rubricato ‘ in relazione all’art. 360, comma 1, n.3 c.p.c.: errata applicazione dell’art. 8 L. 590/1965 in relazione agli artt. 1418 e 1419 c.c. -nullità parziale del contratto preliminare per contrarietà a norme imperative ‘, la ricorrente lamenta che la sentenza impugnata non abbia dichiarato la nullità per contrarietà a norme imperative dell’art.

10 del contratto preliminare, in quanto riferita all’obbligo di pagamento della provvigione al mediatore da parte del titolare del diritto di prelazione. Evidenzia che le disposizioni sulla prelazione e sul riscatto agrario sono di ordine pubblico e sostiene che, aderendo all’interpretazione della Corte d’appello secondo la quale il titolare del diritto di prelazione deve accettare tutte le condizioni poste dal venditore, si consente l’imposizione al titolare del diritto di prelazione di clausole estranee alla vendita; aggiunge che il riconoscimento di provvigione al mediatore, che non ha svolto alcuna attività causalmente collegabile al diritto di prelazione, è estraneo rispetto all’esercizio del diritto di prelazione e si risolve nell’imporre al titolare del diritto di prelazione un onere economico ingiustificato e che non trova riscontro nelle disposizioni sulla prelazione agraria.
3.Il terzo motivo è rubricato ‘ in relazione all’art. 360, comma 1, n.3 c.p.c.: falsa applicazione dell’art. 8 della L. 26.05.2965 n. 590 esteso, per effetto dell’art. 7 della legge n. 817/1971, anche al coltivatore diretto proprietario dei terreni confinanti, per avere la Corte d’appello di Bolzano ritenuto che la denuntiatio integri una formale proposta di alienazione ai sensi dell’art. 1326 c.c. e che l’accettazione di tale proposta realizzi il trasferimento di proprietà, con conseguente accettazione di tutte le condizioni contenute nel contratto preliminare di compravendita, compresa la clausola che prevede il pagamento della provvigione al mediatore’. La ricorrente evidenzia che la ricostruzione dei termini del meccanismo della prelazione agraria eseguita nella sentenza impugnata non è pacifica e comunque rileva che da tale meccanismo non consegue automaticamente il diritto del mediatore alla provvigione per la conclusione dell’affare. Sostiene che l’esercizio della prelazione configuri un ipotesi di acquisto ex lege, per un diritto preesistente alla stipulazione del contratto preliminare che costituisce solo
l’occasione per esercitarlo e che il trasferimento della proprietà richieda la stipulazione del contratto avanti il AVV_NOTAIO; evidenzia che nella fattispecie le parti hanno stipulato il contratto di compravendita che parzialmente diverge dal preliminare, perché nel contratto di compravendita le parti hanno dichiarato che il trasferimento di proprietà era avvenuto senza intervento di agente immobiliare, avevano stabilito il pagamento di acconto al momento del rogito e fissato termine per il pagamento del saldo più favorevole al venditore rispetto a quello legale.
4.Il quarto motivo è rubricato ‘ in relazione all’art. 360 comma 1, n.3 c.p.c.: falsa applicazione dell’art. 1757 c.c. per avere la Corte d’appello di Bolzano non considerato che -a causa del mancato avveramento della condizione sospensiva negativa dell’esercizio del diritto di prelazione – il diritto alla provvigione in favore del mediatore non è nemmeno sorto’. Il ricorrente evidenzia che, in caso di esercizio del diritto di prelazione agraria da parte dell’avente diritto, il contratto preliminare resta inefficace, per cui non può sopravvivere a tale inefficacia la clausola che prevede la provvigione al mediatore, in forza della previsione dell’art. 1757 cod. civ.; richiama a sostegno della sua tesi Cass. 20-2-1979 n. 1092 e precedenti della giurisprudenza di merito per escludere un obbligo del titolare del diritto di prelazione nei confronti del mediatore.
5.Il quinto motivo è rubricato ‘ in relazione all’art. 360 co.1 n. 3 c.p.c.: falsa applicazione dell’art. 8 L. 590/1965 per mancanza del nesso di causalità tra intervento del mediatore e stipulazione del contratto di compravendita in esito all’esercizio del diritto di prelazione’. La ricorrente, dando atto che la sentenza impugnata aveva dichiarato assorbito il relativo motivo di appello, ripropone le deduzioni volte a sostenere l’inesistenza del collegamento causale tra l’intervento del mediatore e l’esercizio del diritto di prelazione, in quanto NOME era
venuta a sapere della vendita dai mediatori e la stipulazione del contratto preliminare era stata solo l’occasione per l’esercizio del diritto di prelazione, preesistente ex lege.

6.Si rileva che la questione relativa alla spettanza al mediatore della provvigione nel caso di esercizio della prelazione ex artt. 8 legge 590/1965 e 7 legge 817/1971 non è stata ancora specificamente affrontata da questa Corte, in quanto si rinvengono solo due precedenti non completamente aderenti: Cass. Sez. 3, Sentenza n. 1092 del 20-2-1979 (Rv. 397292-01) relativamente al diritto di riscatto del coltivatore affittuario e Cass. Sez. 2, Sentenza n. 19226 del 28-9-2016 (Rv. 641339-01) in tema di prelazione di immobili locati a uso diverso da quello abitativo. La novità della questione, la sua rilevanza e complessità in relazione al contenuto della sentenza impugnata e ai motivi di ricorso giustificano la trattazione della causa in pubblica udienza.

P.Q.M.

La Corte dispone il rinvio della causa a nuovo ruolo per la fissazione in pubblica udienza.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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