Provvigione mediatore immobiliare: il nesso causale

Un’agenzia immobiliare chiedeva il pagamento della provvigione per una compravendita, ma la sua richiesta è stata respinta. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno negato il diritto alla provvigione mediatore immobiliare, poiché l’acquirente era venuto a conoscenza dell’immobile e aveva concluso l’affare grazie all’intervento determinante di una seconda agenzia. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, ribadendo che per maturare il diritto alla provvigione è indispensabile un nesso di causalità adeguato tra l’attività del mediatore e la conclusione effettiva del contratto, nesso che in questo caso era stato interrotto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Provvigione Mediatore Immobiliare: Quando il Diritto non Sorge

L’attività di mediazione è cruciale nel mercato immobiliare, ma quando sorge effettivamente il diritto alla provvigione mediatore immobiliare? La recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale: non basta aver messo in contatto le parti. È necessario che l’intervento del mediatore sia la causa efficiente della conclusione dell’affare. Analizziamo insieme questo caso, che vede contrapposte due agenzie immobiliari e chiarisce i confini del diritto al compenso.

I Fatti del Caso: L’intervento di due Agenzie

La vicenda ha origine dalla richiesta di pagamento di una provvigione da parte di un’agenzia immobiliare (che chiameremo Agenzia A) nei confronti sia dei venditori che dell’acquirente di un immobile. L’Agenzia A sosteneva di aver svolto l’attività di mediazione che aveva portato alla compravendita.

Tuttavia, sia i venditori che l’acquirente si sono opposti alla richiesta, sostenendo che l’affare si era in realtà concluso grazie all’intervento di un’altra agenzia (Agenzia B). L’acquirente, infatti, era venuta a conoscenza dell’immobile e aveva avviato le trattative tramite l’Agenzia B, la quale aveva anche gestito la fase decisiva della riduzione del prezzo che ha permesso di raggiungere un accordo.

La Decisione dei Giudici di Merito

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello hanno dato ragione ai venditori e all’acquirente. I giudici hanno stabilito che l’intervento dell’Agenzia A non era stato determinante per la conclusione della compravendita. La conoscenza dell’immobile da parte dell’acquirente e il raggiungimento dell’accordo finale sul prezzo erano da attribuire all’operato dell’Agenzia B. Di conseguenza, nessuna provvigione era dovuta all’Agenzia A.

Il Nesso Causale e la Provvigione Mediatore Immobiliare

Il cuore della questione, affrontato dalla Corte di Cassazione, è il concetto di “nesso di causalità”. Secondo l’art. 1755 del Codice Civile, il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. Questo significa che deve esistere un legame diretto di causa-effetto tra l’attività del mediatore e la stipula del contratto.

L’intervento non determinante

Nel caso in esame, la Cassazione ha ritenuto che l’attività dell’Agenzia A, pur esistente, si fosse inserita in un processo già avviato dall’Agenzia B e che, soprattutto, non avesse prodotto risultati concreti. Anzi, l’intervento dell’Agenzia A si era interrotto senza portare a un accordo. La successiva conclusione dell’affare è avvenuta per iniziative nuove e indipendenti, riconducibili all’operato dell’Agenzia B, che ha portato le parti a un’intesa sul prezzo.

Pluralità di Mediatori: come si divide la provvigione?

L’Agenzia A ha anche sostenuto, in via subordinata, di aver diritto a una quota della provvigione ai sensi dell’art. 1758 c.c., che disciplina il caso di intervento di più mediatori. La Corte ha respinto anche questa tesi, chiarendo un principio importante: il diritto alla divisione della provvigione sorge solo se più mediatori hanno cooperato simultaneamente o in modo consequenziale, giovandosi l’uno dell’attività dell’altro, in un’unica catena causale che porta alla conclusione dell’affare. Nel caso di specie, invece, gli interventi delle due agenzie sono stati ritenuti separati e non interconnessi, con due fasi di trattative distinte e non comunicanti.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’Agenzia A, confermando le sentenze precedenti. I giudici hanno ribadito che il diritto alla provvigione sorge solo se la conclusione dell’affare può essere considerata una conseguenza diretta dell’opera del mediatore. Quando, dopo una prima fase di trattative infruttuose avviata da un mediatore, le parti concludono l’affare grazie a iniziative nuove e indipendenti (in questo caso, l’intervento di un secondo mediatore che ottiene una riduzione del prezzo), il nesso causale con l’attività del primo mediatore si interrompe. Quest’ultimo, pertanto, non ha diritto ad alcuna provvigione.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza offre spunti pratici importanti per tutti gli operatori del settore immobiliare. Per un mediatore, non è sufficiente presentare un immobile o mettere in contatto le parti. Per avere la certezza di maturare il diritto alla provvigione mediatore immobiliare, è essenziale seguire attivamente la trattativa e contribuire in modo efficace e dimostrabile al superamento degli ostacoli, in particolare per quanto riguarda il raggiungimento di un accordo sul prezzo. La semplice anteriorità del proprio intervento non costituisce, di per sé, titolo per pretendere un compenso se l’affare si conclude per merito determinante di altri.

Quando un mediatore immobiliare ha diritto alla provvigione?
Un mediatore ha diritto alla provvigione solo quando la conclusione dell’affare è in rapporto di causalità adeguata con l’attività di intermediazione da lui svolta. L’intervento deve essere stato un antecedente necessario per la conclusione del contratto, tale per cui senza di esso l’affare non si sarebbe concluso.

Cosa succede se più agenzie immobiliari intervengono nella stessa trattativa?
Il diritto alla divisione della provvigione tra più mediatori sorge solo se questi hanno cooperato simultaneamente e di comune intesa, oppure se hanno agito autonomamente ma in modo tale che l’attività di uno si sia giovata di quella dell’altro, creando un nesso di concausalità. Se gli interventi sono distinti e non interconnessi, solo il mediatore il cui operato è stato determinante per la conclusione ha diritto al compenso.

Il solo fatto di aver messo in contatto le parti è sufficiente per ottenere la provvigione?
No, la semplice messa in relazione delle parti non è di per sé sufficiente. È necessario che l’intervento del mediatore sia stato utile e abbia avuto un’efficienza causale nella conclusione dell’affare, ad esempio intervenendo efficacemente nelle varie fasi della trattativa per facilitare il raggiungimento di un accordo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 31187 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 31187 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 05/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 28378/2020 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME del foro di Perugia, in forza di procura speciale rilasciata in calce al ricorso ed elettivamente domiciliata agli indirizzi PEC dei difensori iscritti nel REGINDE;

– ricorrente –

contro

NOME e NOME NOME, rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME del foro di Perugia, con procura speciale in calce al controricorso ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Roma, INDIRIZZO

-controricorrenti-

COGNOME, rappresentata e difesa dagli avvocati NOME COGNOME del foro di Perugia e NOME COGNOME del foro di Roma, con procura speciale in calce al controricorso ed elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO presso lo studio del secondo difensore;

– controricorrente –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Perugia n. 111/2020, pubblicata il 3 febbraio 2020.

Udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio del 26 marzo 2024.

Rilevato che:

-con atto di citazione notificato il 12 dicembre 2012 l’agenzia immobiliare RAGIONE_SOCIALE evocava, dinanzi al Tribunale di Perugia, NOME e NOME COGNOME nonché NOME COGNOME chiedendo la condanna dei primi due al pagamento di euro 7.560,00, oltre IVA e accessori, e della somma di euro 6.806,25, oltre IVA e accessori, nei confronti della terza, a titolo di provvigione per l’attività di mediazione svolta in relazione alla compravendita di immobile di proprietà dei primi, con contratto concluso dagli stessi con la COGNOME e il coniuge della medesima;
instaurato il contraddittorio, nella resistenza dei convenuti, il Tribunale adito, con sentenza n. 1944/2016, rigettava le domande attoree, ritenendo non determinante l’intervento dell’agenzia attrice alla conclusione della compravendita immobiliare;

in virtù di appello interposto dalla medesima attrice, nella resistenza degli appellati, la Corte d’Appello di Perugia, con sentenza n. 111/2020, rigettava il gravame, confermando per l’effetto la sentenza di primo grado, rilevando che l’agenzia non aveva conferito alcun apporto alla conclusione dell’affare, per essere l’acquirente venuta a conoscenza della vendita da più fonti,

non solo dalla RAGIONE_SOCIALE, ma anche tramite l’agenzia RAGIONE_SOCIALE, con la quale i coniugi acquirenti avevano sottoscritto proposta di acquisto, precisando altresì che l’appellante non aveva neanche contribuito a far raggiungere alle parti un accordo sul prezzo;

-avverso tale decisione l’agenzia RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, cui hanno resistito con separati controricorsi i coniugi COGNOME e la COGNOME;

-in prossimità dell’adunanza camerale tutte le parti hanno depositato memorie illustrative.

Considerato che:

1.Con il primo motivo la ricorrente denuncia l’omesso esame di plurimi fatti decisivi per il giudizio, in relazione dell’art. 360 n. 5 c.p.c., per non aver il giudice d’appello esaminato le questioni della pubblicizzazione dell’immobile, le svariate visite effettuate dall’acquirente e il ribasso del prezzo dell’immobile che veniva concordato nel maggio 2011 ad opera del l’agenzia.

Con il secondo motivo la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1754 e 1755 c.c., in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., per aver la Corte di Appello escluso l’efficienza causale dell’attività di mediazione espletata dall’agenzia ai fini della conclusione dell’affare, dando erroneamente rilevanza all’attività mediatrice svolta da RAGIONE_SOCIALE, sia prima che dopo l’intervento dell’odierna ricorrente.

Le prime due censure vanno esaminate unitariamente, afferendo entrambe alla medesima circostanza del contributo fornito dall’agenzia ricorrente al fine della conclusione dell’affare, seppure sotto diversa prospettiva.

Esse sono prive di pregio, in quanto nella sostanza presuppongono un accertamento in fatto non censurabile in sede di legittimità.

È noto che, ferma l’autonoma configurabilità di una mediazione negoziale atipica o unilaterale, fondata su un contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche ad una soltanto delle parti interessate, ravvisabile qualora una parte, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un’attività volta alla ricerca di una persona interessata alla sua conclusione a determinate e prestabilite condizioni (Cass., Sez. Un., n. 19161 del 2017), il diritto del mediatore alla provvigione ex art. 1755 c.c. sussiste, comunque, nei confronti di ‘ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento’, indipendentemente, dunque, da un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, purché l’uno o l’altro abbiano accettato l’attività del mediatore avvantaggiandosene, e sia, quindi, dimostrato il nesso di causa fra l’attività svolta dal richiedente e la conclusione dell’affare (tra le tante, Cass. n. 11656 del 2018; Cass. n. 25851 del 2014; Cass. n. 23842 del 2008).La Corte d’appello ha argomentato il proprio convincimento su circostanze quali la previa conoscenza dell’immobile da parte della RAGIONE_SOCIALE per il tramite dell’agenzia RAGIONE_SOCIALE (con la conseguenza che il suo interesse era nato fin da quel momento), il rifiuto da parte dei Dominici di accettare la proposta della RAGIONE_SOCIALE pervenuta per l’opera di mediazione dell’agenzia RAGIONE_SOCIALE, l’interruzione della collaborazione da parte della predetta agenzia con la cliente, sul presupposto che vi era altra persona interessata all’acquisto, e la nuova pubblicizzazione dell’immobile a cura di RAGIONE_SOCIALE al minor prezzo di euro 252.000,00, che non risultano smentite dall’agenzia. La ricorrente, infatti, si limita ad offrire solo una diversa valutazione dei medesimi fatti.
Secondo l’orientamento di questa Corte, da ultimo confermato in numerose pronunce, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia utilmente messo in relazione le parti intervenendo nelle varie fasi delle trattative, così da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, nel senso che quest’ultima possa ritenersi conseguenza dell’opera prestata dall’intermediario, tale che, senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso. Per contro non sussiste il diritto alla provvigione quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l’intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell’affare in maniera indipendente da quell’originario intervento, per effetto d’iniziative nuove, non ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate. Poiché il diritto alla provvigione da parte del mediatore consegue non alla conclusione del negozio giuridico, ma dell’affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, la condizione perché sorga il diritto alla provvigione è, dunque, l’identità dell’affare proposto con quello concluso, vi deve essere continuità nella operazione e la conclusione dell’affare sia collegabile al contatto determinato dal mediatore tra le parti (Cass. n. 7626 del 2023; Cass. n. 3165 del 2023; Cass. n. 27185 del 2022; Cass. n. 11443 del 2022; Cass. n. 22426 del 2020).
La decisione della Corte d’appello è conforme a tali principi avendo ribadito che al fine del sorgere del diritto alla provvigione ex art. 1755, comma 1, c.c., è necessario che tra l’utile intervento del mediatore nelle fasi delle trattative e la conclusione dell’affare vi sia un nesso di causalità adeguata, alla stregua di giudizio da compiere ex post, ad affare compiuto, e incombendo sul mediatore l’onere della relativa prova, senza che l’aver messo le parti in
relazione tra loro sia di per sé sufficiente a conferire all’intervento il carattere dell’adeguatezza.

Ed è quanto è stato accertato dalla Corte di merito, per essere state le parti del contratto di compravendita messe in contatto dall’agenzia RAGIONE_SOCIALE, la quale in un tempo successivo ha anche operato per la riduzione del prezzo, così da avvicinare la domanda all’offerta.

2.Con il terzo motivo la ricorrente denuncia la violazione dell’art. 1758 c.c., in relazione all’art. 360 n.3 c.p.c., per non aver la Corte di appello riconosciuto in via subordinata che l’affare si era concluso per il tramite degli interventi concorrenti di entrambe le agenzie. Sostiene infatti che, seppure si voglia riconoscere il nesso causale dell’attività dell’agenzia RAGIONE_SOCIALE, sussisterebbe un nesso di causalità obiettiva anche per quella svolta dalla ricorrente, sicché ad ogni mediatore spetterebbe una quota della provvigione. La censura è infondata.
Per orientamento consolidato, il diritto alla divisione per quote della provvigione tra più mediatori sorge unicamente nel caso in cui gli stessi abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, ma giovandosi l’uno dell’attività espletata dall’altro, secondo un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell’affare. Tutto ciò in contrario avviso rispetto a quanto affermato dalla ricorrente, laddove è stato evidenziato una prima fase di trattative avviate con l’intervento della RAGIONE_SOCIALE e una ulteriore con l’intervento della RAGIONE_SOCIALE, tra loro non interconnesse, non avendo in entrambi i casi le parti raggiunto l’accordo sul prezzo, che solo con l’autonoma determinazione dei venditori a pubblicizzare l’immobile ad un prezzo inferiore in epoca successiva è stato concluso l’affare (Cass. n. 16157 del 2010; Cass. n. 1507 del 2007; Cass. n. 5952 del 2005; Cass. n. 8443 del 2000).
La Corte d’appello ha, altresì, evidenziato che nessun altro apporto era stato fornito dalla RAGIONE_SOCIALE, che anzi aveva dato risposta negativa alla richiesta della RAGIONE_SOCIALEdi vagliare altre possibilità di continuare la trattativa’, interrompendo qualsiasi rapporto per esservi terzi interessati all’affare (v. pag 6 della sentenza impugnata).

In conclusione, il ricorso va rigettato.

Le spese del giudizio di cassazione, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater del d.P.R. 115 del 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;

condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida per ciascuna parte controricorrente in euro 3.700,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre alle spese generali e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis del citato art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile, in data 26 marzo 2024.

La Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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