Prova vizi costruzione: la Cassazione e la presunzione

Un acquirente cita in giudizio un’impresa costruttrice per gravi vizi su un immobile. Dopo una decisione favorevole in appello, l’impresa ricorre in Cassazione. La Suprema Corte rigetta il ricorso, confermando la condanna e chiarendo i limiti della prova dei vizi di costruzione tramite presunzioni e l’inammissibilità di nuove domande in appello. La decisione sottolinea che la valutazione sulla gravità delle presunzioni spetta al giudice di merito e non è sindacabile in sede di legittimità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Prova dei Vizi di Costruzione: la Cassazione sui Limiti della Presunzione

La prova dei vizi di costruzione rappresenta uno degli aspetti più complessi nelle controversie immobiliari. Stabilire la responsabilità di un’impresa edile per i difetti di un’opera richiede un’analisi attenta dei fatti e delle prove. Con l’ordinanza n. 12320/2024, la Corte di Cassazione è tornata su questo tema, offrendo chiarimenti cruciali sui limiti del ragionamento presuntivo del giudice e sulla corretta gestione delle prove nel processo.

I Fatti del Caso: Vizi su un Immobile in Costruzione

La vicenda ha origine dalla causa intentata da un privato acquirente contro una società costruttrice. L’acquirente, dopo aver acquistato un immobile in corso di costruzione e averne completato i lavori, riscontrava gravi difetti, in particolare nel piano seminterrato e sull’intonaco esterno. Di conseguenza, chiedeva in giudizio la condanna della società venditrice al risarcimento dei danni, quantificati da una consulenza tecnica preventiva, oltre a un’ulteriore somma per il degrado subito dall’immobile.

Il Percorso Giudiziario: Dal Tribunale alla Corte d’Appello

In primo grado, il Tribunale rigettava le domande dell’acquirente. Per i vizi del seminterrato, il giudice riteneva l’acquirente decaduto dalla garanzia, in quanto i difetti erano riconoscibili al momento dell’acquisto. Per l’intonaco esterno, invece, il Tribunale concludeva che non vi era prova che la sua realizzazione fosse imputabile alla società costruttrice, dato che al momento della vendita non era stato ancora completato.

L’acquirente impugnava la decisione e la Corte d’Appello di Bologna accoglieva parzialmente il gravame. Pur confermando la decisione sui vizi del seminterrato, la Corte riformava la sentenza riguardo ai difetti dell’intonaco esterno. Ritenendo provata la responsabilità della società costruttrice, la condannava al pagamento di una somma pari a circa 19.000 euro a titolo di risarcimento.

L’Analisi della Cassazione e la prova vizi costruzione

La società costruttrice, insoddisfatta della decisione d’appello, proponeva ricorso per Cassazione, articolandolo in tre motivi principali. La Suprema Corte li ha esaminati nel dettaglio, rigettandoli tutti.

La questione dei ‘nova’ in appello

Il primo motivo lamentava la violazione del divieto di domande nuove in appello (art. 345 c.p.c.). Secondo la ricorrente, la richiesta di rimborso basata su una specifica fattura di una ditta terza era stata avanzata per la prima volta in secondo grado. La Cassazione ha respinto questa tesi, chiarendo che la domanda originaria era di risarcimento del danno per i vizi. La fattura, già acquisita in primo grado, era stata utilizzata non per fondare una nuova domanda, ma semplicemente come prova per dimostrare la congruità della somma richiesta rispetto a quella stimata dal consulente tecnico.

Il vizio di motivazione e i limiti del giudizio di legittimità

Con il secondo motivo, la società lamentava un vizio di motivazione, sostenendo che la Corte d’Appello avesse accolto la domanda di rimborso senza un’adeguata analisi di merito. La Suprema Corte ha dichiarato questo motivo inammissibile, specificando che i parametri di ‘illogicità’ e ‘contraddittorietà’ della motivazione non sono più applicabili ratione temporis alla versione attuale dell’art. 360 n. 5 c.p.c., che consente di censurare solo l’omesso esame di un fatto decisivo.

La prova vizi costruzione tramite presunzioni

Il terzo motivo, il più rilevante, contestava la violazione delle norme sulle presunzioni (artt. 2727 e 2729 c.c.) e il divieto di praesumptum de praesumpto. La società sosteneva che la Corte d’Appello avesse illegittimamente dedotto la sua responsabilità da una serie di presunzioni concatenate. La Cassazione ha smontato questa argomentazione, spiegando che il giudice di merito non aveva ricavato una presunzione da un’altra, ma aveva valutato due distinti fatti noti e autonomi: la realizzazione dell’intonaco da parte di una ditta terza e l’assunzione di responsabilità per il completamento dei lavori da parte della società ricorrente.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha ribadito un principio fondamentale: il giudizio sulla gravità, precisione e concordanza delle presunzioni, elementi che costituiscono la base per la prova vizi costruzione, spetta esclusivamente al giudice di merito. Questo tipo di valutazione, che attiene all’analisi dei fatti, non è sindacabile in sede di legittimità, a meno che non si traduca in un vizio logico-giuridico macroscopico, che nel caso di specie non è stato ravvisato. Inoltre, la Corte ha precisato che l’eventuale falsità dei documenti posti a fondamento della decisione non può essere fatta valere in Cassazione, ma deve essere oggetto di un apposito giudizio di revocazione ai sensi dell’art. 395 c.p.c.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

La decisione della Cassazione consolida importanti principi in materia di contenzioso immobiliare e processuale. Per gli acquirenti, conferma che la prova della responsabilità del costruttore può essere raggiunta anche attraverso un percorso logico-presuntivo basato su elementi indiziari, purché gravi, precisi e concordanti. Per le imprese costruttrici, sottolinea l’importanza di contestare tempestivamente nel merito la valenza probatoria degli elementi portati dalla controparte, poiché il giudizio sulla loro gravità è difficilmente censurabile in Cassazione. Infine, la sentenza ribadisce i confini netti tra il giudizio di merito, dedicato all’accertamento dei fatti, e quello di legittimità, volto a garantire la corretta applicazione del diritto.

Presentare in appello una fattura a sostegno di una richiesta di risarcimento già formulata in primo grado costituisce una domanda nuova?
No. Secondo la Corte di Cassazione, se la domanda originaria è di risarcimento del danno, la produzione di una fattura in appello non costituisce una domanda nuova, ma serve solo a dimostrare la congruità della spesa sostenuta e a quantificare il danno già richiesto.

La Corte di Cassazione può riesaminare il modo in cui un giudice di merito ha utilizzato le presunzioni per decidere un caso?
No, di regola la Cassazione non può riesaminare il giudizio sulla gravità, precisione e concordanza delle presunzioni. Questa valutazione spetta al giudice di merito ed è considerata un accertamento di fatto, non sindacabile in sede di legittimità, salvo casi di manifesta illogicità del ragionamento.

Cosa si può fare se una sentenza si basa su documenti che si scoprono essere falsi?
La falsità delle prove su cui si fonda una sentenza non può essere contestata con un ricorso in Cassazione. Lo strumento corretto per impugnare la decisione è la revocazione della sentenza, un mezzo di impugnazione straordinario previsto dall’articolo 395 del codice di procedura civile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 12320 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 12320 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 07/05/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 22907/2019 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE ora RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in ROMAINDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrente-

contro

COGNOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA n. 2262/2018, depositata il 07/09/2018. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/01/2024

dal Consigliere NOME COGNOME.

PREMESSO CHE

NOME COGNOME conveniva in giudizio RAGIONE_SOCIALE, esponendo di avere acquistato dalla convenuta un immobile in corso di costruzione, di avere terminato la costruzione e che, dopo poco tempo, l’immobile aveva manifestato gravi difetti; chiedeva la condanna della convenuta al pagamento della somma quantificata dal consulente tecnico d’ufficio in sede di accertamento tecnico preventivo (euro 34.149,36), a titolo di risarcimento per i difetti, oltre al pagamento di euro 33.000 per il degrado subito dall’immobile.
Con sentenza n. 223/2015 il Tribunale di Piacenza rigettava le domande: riteneva che l’attore fosse decaduto dalla garanzia per i vizi manifestatisi al piano seminterrato, vizi che – come aveva accertato il consulente d’ufficio – erano riconoscibili al momento dell’acquisto dell’immobile; quanto ai difetti dell’intonaco esterno, tempestivamente denunciati, si trattava di vizi non imputabili alla convenuta, in quanto al momento della vendita l’intonaco esterno non risultava ancora realizzato e l’attore non aveva provato che la successiva realizzazione fosse stata posta essere dalla convenuta.
La sentenza è stata impugnata da COGNOME. Con la sentenza 7 settembre 2018, n. 2262, la Corte d’appello di Bologna ha parzialmente accolto il gravame: disatteso il motivo che contestava la riconoscibilità dei vizi relativi alla realizzazione delle murature del piano seminterrato, ha accolto il motivo relativo ai difetti dell’intonaco esterno e ha condannato RAGIONE_SOCIALE a pagare all’appellante la somma di euro 19.121,71.

Avverso la sentenza la RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE, ricorre per cassazione.

Resiste con controricorso NOME COGNOME.

Memoria è stata depositata dalla ricorrente, che ‘porta all’attenzione’ della Corte ‘la falsità di due documenti, posti a fondamento della decisione di secondo grado’, ossia il ‘certificato di regolare esecuzione a firma del direttore dei lavori e dell’impresa esecutrice e del titolare’ del 24 gennaio 2006 e della ‘scheda tecnica descrittiva dell’unità immobiliare’ datata 25 gennaio 2006, entrambi acquisiti dal consulente d’ufficio nell’espletamento della consulenza tecnica svoltasi in primo grado; la falsità è stata accertata dalla sentenza n. 18/2022 del Tribunale di Piacenza, davanti al quale era stata proposta querela di falso in via principale dalla ricorrente.
CONSIDERATO CHE

Il ricorso è articolato in tre motivi.

Il primo motivo denuncia violazione e/o falsa applicazione dell’art. 345 c.p.c.: la Corte d’appello ha accolto la domanda dell’appellante in palese violazione del divieto dei nova in appello; la fattura cui ha fatto richiamo è stata emessa dall’impresa RAGIONE_SOCIALE ed è stata introdotta nel giudizio di primo grado solo nel corso della consulenza d’ufficio, oltre il termine di decadenza previsto dall’art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c., e per questo la domanda di rimborso, proposta per la prima volta in appello, è stata tempestivamente contestata dalla ricorrente.
Il motivo non può essere accolto. La Corte d’appello, a fronte dell’eccezione di inammissibilità per novità della domanda di parte appellata, secondo la quale COGNOME avrebbe per la prima volta avanzato in appello la richiesta di pagamento della somma di euro 19.723 a titolo di rimborso della fattura da lui pagata per il ripristino degli intonaci, ha osservato come l’attore aveva chiesto in

primo grado la condanna della ricorrente al pagamento della somma indicata dal consulente tecnico d’ufficio nel procedimento di accertamento tecnico preventivo, a titolo di risarcimento dei danni conseguenti ai vizi e ai difetti riscontrati, ossia anche ai vizi relativi alla realizzazione dell’intonaco esterno, così che l’acquisizione già in primo grado della suddetta fattura è avvenuta ‘al solo fine di dimostrare che la spesa effettivamente sostenuta è del tutto in linea con quella ipotizzata dal consulente tecnico d’ufficio’.
2. Il secondo motivo lamenta illogicità e contraddittorietà della motivazione ai sensi del n. 5 dell’art. 360 c.p.c.: la Corte d’appello ha erroneamente accolto la domanda di rimborso della somma indicata nella fattura, senza che sia stato preliminarmente effettuato in primo grado un vaglio di merito circa l’identificazione nel dettaglio dei lavori compresi o meno nel saldo della fattura; si sarebbe così configurato un palese vizio di motivazione della sentenza impugnata, non avendo la Corte correttamente e in termini esaustivi motivato le ragioni che l’hanno portata a ritenere che l’importo della fattura fosse completamente ascrivibile al rifacimento dell’intonaco.
Il motivo è inammissibile in quanto denuncia un parametro, l’illogicità e la contraddittorietà della motivazione, che non è applicabile ratione temporis al caso in esame, al quale trova applicazione la formulazione del n. 5 dell’art. 360 introdotta dal d.l. 83/2012.

3. Il terzo motivo lamenta ‘violazione degli artt. 2727 e 2729 c.c. e del divieto del praesumptum de praesumpto’ : la Corte d’appello ha fatto discendere la prova legale, dell’avvenuta realizzazione dell’intonaco da parte dell’impresa ricorrente, dalla (errata) presunzione semplice dell’avvenuto completamento dei lavori da parte di RAGIONE_SOCIALE; la Corte d’appello ha desunto prima la realizzazione dell’intonaco da parte della ditta RAGIONE_SOCIALE e poi dalla firma palesemente falsa ed esplicitamente
riconosciuta come tale dall’autore del falso ha ricavato l’inadempimento della ricorrente.

Il motivo non può essere accolto. È escluso il configurarsi nel caso in esame della discussa possibilità di ricavare una presunzione da un’altra presunzione (al riguardo si veda, da ultimo, Cass. n. 32829/2023), dato che la ricorrente contesta la prova di due distinti fatti noti, ossia la realizzazione dell’intonaco da parte della ditta RAGIONE_SOCIALE e l’assunzione di responsabilità dell’ultimazione dei lavori da parte della ricorrente, che non sono tra loro collegati ma autonomi. La censura della ricorrente investe quindi il giudizio di gravità delle due presunzioni, ma secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte il giudizio di gravità della presunzione è giudizio che spetta al giudice di merito, di per sé non sindacabile da parte di questa Corte di legittimità (sui limiti del controllo in cassazione del ragionamento presuntivo v., da ultimo, Cass. 9054/2022). In particolare, sul profilo della falsità delle sottoscrizioni dei due documenti oggetto della querela di falso proposta in via principale, cui fa riferimento la memoria depositata in prossimità dell’adunanza in camera di consiglio, va rilevato che la falsità delle prove sulla cui base si è giudicato deve essere oggetto di revocazione della sentenza ai sensi del numero 2 dell’art. 395 c.p.c. ed è profilo che, attenendo all’accertamento dei fatti non può essere esaminato da questa Corte (cfr. Cass., sez. un., n. 2735/2017).
II. Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio in favore del controricorrente, che liquida in euro 2.600, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.

Sussistono, ex art. 13, comma 1 -quater del d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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