Prova usucapione: quando coltivare non basta

Un cittadino ha rivendicato la proprietà di un terreno per usucapione, sostenendo di averlo coltivato e usato per il pascolo per oltre vent’anni. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che tali attività non sono sufficienti a fornire la prova dell’usucapione. La decisione sottolinea che l’utilizzo del fondo era compatibile con una mera tolleranza del proprietario e che mancava la dimostrazione di un possesso esercitato con l’intenzione di essere il vero proprietario (animus possidendi), come la costruzione di una recinzione per escludere terzi.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Prova Usucapione: Perché Coltivare un Terreno non è Sufficiente per Diventarne Proprietari

L’acquisto di una proprietà tramite usucapione è un istituto giuridico che affascina e talvolta induce in errore. Molti credono che utilizzare un terreno per un lungo periodo sia sufficiente a sancirne la proprietà. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci ricorda che la realtà è ben più complessa e che la prova usucapione richiede elementi concreti e inequivocabili. Analizziamo questo caso per capire quali sono i requisiti essenziali e perché semplici attività agricole possono non bastare.

I Fatti di Causa

Un uomo citava in giudizio un’azienda di trasporti, affermando di aver posseduto una porzione di terreno per oltre vent’anni, svolgendo attività di coltivazione e pascolo fin dalla giovane età. Sulla base di questo possesso prolungato, chiedeva al Tribunale di accertare il suo acquisto della proprietà per usucapione. L’azienda, legittima proprietaria, si opponeva, sostenendo che le attività svolte dal ricorrente non integravano un possesso utile ai fini dell’usucapione.

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello respingevano la domanda. Secondo i giudici di merito, le attività di coltivazione e pascolo erano compatibili con una mera disponibilità materiale del terreno, tollerata dal proprietario, e non dimostravano un’effettiva “signoria di fatto” sul bene. Inoltre, non era stato provato che una recinzione presente sul terreno dal 1987 fosse stata realizzata dal ricorrente o dalla sua famiglia come espressione del diritto di escludere terzi.

La Decisione della Corte: la Prova Usucapione è Rigorosa

La Corte di Cassazione ha confermato le decisioni dei gradi precedenti, rigettando il ricorso. Gli Ermellini hanno ribadito un principio fondamentale: per usucapire un bene non basta esercitare un potere di fatto su di esso, ma è necessario che tale potere corrisponda all’esercizio del diritto di proprietà (possesso uti dominus).

L’attore non è riuscito a superare questo scoglio probatorio. La sua richiesta si fondava su due motivi principali, entrambi respinti:

1. Violazione della presunzione di possesso: Il ricorrente sosteneva che i giudici avessero errato nel non applicare la presunzione legale secondo cui chi esercita un potere di fatto su una cosa si presume ne sia il possessore. La Corte ha chiarito che questa presunzione non opera quando le attività svolte sono ambigue e compatibili anche con una semplice detenzione o tolleranza.
2. Valore probatorio della recinzione: Si affermava che la recinzione fosse una prova evidente del ius escludendi alios. Tuttavia, la Cassazione ha sottolineato che, non essendo stato provato chi avesse materialmente eretto la recinzione, essa non poteva essere considerata un atto inequivocabile di possesso.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte ha smontato la tesi del ricorrente punto per punto. Innanzitutto, ha evidenziato come le attività di coltivazione e pascolo, di per sé, non escludono che possano essere avvenute per mera tolleranza del proprietario o in base a un accordo non formale. Manca la prova dell’elemento psicologico del possesso, ovvero l’animus possidendi, la volontà di comportarsi come unico e vero proprietario.

Un altro aspetto cruciale è stato il rapporto con la posizione del padre. Il ricorrente non ha dimostrato quando il suo possesso sia diventato autonomo rispetto a quello paterno. Poiché il padre è deceduto nel 2000 e la causa è iniziata nel 2009, il lasso di tempo di possesso autonomo provato era inferiore ai vent’anni necessari per l’usucapione. La Corte ha specificato che il ricorrente non aveva nemmeno chiesto di unire il proprio possesso a quello del genitore, una facoltà prevista dalla legge (accessio possessionis).

Infine, riguardo alla recinzione, i giudici hanno ribadito che la sua sola esistenza non prova nulla se non si dimostra chi l’ha realizzata e con quale finalità. La sua costruzione da parte del possessore sarebbe stata una chiara manifestazione della volontà di escludere gli altri, ma questa prova è mancata.

Conclusioni: Cosa Insegna Questa Sentenza sulla Prova Usucapione

Questa ordinanza è un monito importante per chiunque intenda avviare una causa di usucapione. La prova richiesta è estremamente rigorosa e non può basarsi su elementi equivoci. Non è sufficiente dimostrare di aver “usato” un bene, ma bisogna provare di averlo “posseduto” come se si fosse il proprietario, compiendo atti che solo il titolare del diritto avrebbe il potere di fare. La coltivazione, il pascolo o anche la pulizia di un fondo possono essere interpretati come semplici atti di gestione tollerati. Per una prova usucapione solida, sono necessari atti inequivocabili, come la costruzione di manufatti, la recinzione del fondo (provandone la paternità) o il pagamento di imposte relative all’immobile, che manifestino in modo chiaro e inconfutabile l’intenzione di appropriarsi del bene.

È sufficiente coltivare un terreno per molti anni per diventarne proprietari per usucapione?
No. Secondo la Corte di Cassazione, attività come la coltivazione o il pascolo non sono sufficienti da sole a dimostrare un possesso utile per l’usucapione, poiché possono essere compatibili con una mera tolleranza del legittimo proprietario.

La presenza di una recinzione su un terreno è una prova decisiva per l’usucapione?
Non necessariamente. La recinzione è una prova rilevante solo se si dimostra che è stata realizzata da chi intende usucapire il bene, in quanto tale atto manifesta la volontà di escludere terzi (ius escludendi alios). La sua semplice esistenza, senza prova della sua origine, non è sufficiente.

Cosa si intende per prova di un possesso autonomo ai fini dell’usucapione?
Significa dimostrare di aver esercitato il possesso in modo indipendente e non in virtù di un rapporto con altri (ad esempio, un genitore). Nel caso esaminato, il ricorrente non ha provato il momento esatto in cui il suo possesso è diventato autonomo da quello del padre, rendendo incerto il calcolo del periodo ventennale necessario per usucapire.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 4197 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 4197 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 18/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 459/2024 R.G. proposto da :

COGNOME elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE -ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO ROMA n. 6792/2023 depositata il 23/10/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 05/02/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME affermando di aver posseduto una porzione di terreno uti dominus per oltre venti anni, effettuando coltivazioni e attività di pascolo, conveniva dinanzi al Tribunale di Velletri la RAGIONE_SOCIALE per l’accertamento dell’acquisto della proprietà del fondo per usucapione. COGNOME sosteneva di aver iniziato a esercitare il possesso sul terreno fin dalla giovane età. La convenuta contestava, sottolineando l’insufficienza delle attività svolte da COGNOME per configurare un possesso utile all’usucapione. Nel 2017 il Tribunale di Velletri rigettava la domanda per difetto di prova. Tra i motivi della decisione, il Tribunale ha evidenziato che le attività dedotte da Biancu, come il pascolo e la coltivazione, erano compatibili con una mera disponibilità materiale del terreno, senza dimostrare un’effettiva signoria di fatto. La Corte di appello ha rigettato l’appello, confermando la decisione del Tribunale. Ha ritenuto che le attività dedotte da Biancu, quali la coltivazione a rotazione di cereali e il pascolo, non integrassero un possesso dominicale idoneo ai fini dell’usucapione, essendo compatibili con una relazione materiale basata su tolleranza o su un titolo convenzionale. Inoltre, non risultava provato che la recinzione del terreno, risalente al 1987, fosse stata realizzata dalla famiglia COGNOME, né che fosse espressione dello ius escludendi alios.
Ricorre in cassazione l’attore con due motivi, illustrati da memoria. Resiste la convenuta con controricorso. Il Consigliere delegato ha formulato proposta di definizione del ricorso per manifesta inammissibilità o manifesta infondatezza. Il ricorrente ne ha chiesto la decisione.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. – Del collegio fa legittimamente parte, in qualità di Presidente, il Consigliere Dr. NOME COGNOME che ha redatto la proposta di definizione. Infatti, secondo Cass. SU 9611/2024: « Nel procedimento per la decisione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati ex art. 380-bis c.p.c. (come novellato dal d.lgs. n. 149 del 2022), il presidente della sezione o il consigliere

delegato che ha formulato la proposta di definizione può far parte ed eventualmente essere nominato relatore – del collegio investito della definizione del giudizio ai sensi dell’art. 380-bis.1 c.p.c., non versando in situazione di incompatibilità agli effetti degli artt. 51, comma 1, n. 4, e 52 c.p.c., atteso che tale proposta non rivela una funzione decisoria e non è suscettibile di assumere valore di pronuncia definitiva, né la decisione in camera di consiglio conseguente alla richiesta del ricorrente si configura quale fase distinta, che si sussegue nel medesimo giudizio di cassazione con carattere di autonomia e con contenuti e finalità di riesame e di controllo sulla proposta stessa » .
2. Il primo motivo denuncia la violazione dell’art. 1141 co. 1 c.c. in rapporto agli artt. 1140 e 1158 c.c. Si afferma che i giudici di merito avrebbero erroneamente richiesto la prova positiva del momento iniziale del possesso autonomo da parte di COGNOME, sovvertendo la presunzione legale di cui all’art. 1141 co. 1 c.c., secondo cui il potere di fatto esercitato su un bene si presume possesso, salvo prova contraria. Si sostiene che il periodo dal 1989 (in cui l’attore è diventato maggiorenne) al 2009, riconosciuto dai giudici come caratterizzato da un potere di disponibilità materiale esercitato dall’attore , avrebbe dovuto essere considerato utile ai fini dell’usucapione, indipendentemente dal mancato accertamento del momento iniziale dell’autonomia della posizione dell’attore rispetto a quella di suo padre. I giudici, non applicando correttamente la presunzione legale, avrebbero errato nel non riconoscere l’acquisto per usucapione.
La parte della sentenza censurata dal motivo argomenta (p. 3): «non assume alcun rilievo il periodo successivo o addirittura coincidente con il raggiungimento della maggiore età dell’appellante/attore, compreso tra il maggio 1989 ed il maggio 2009, utile per la maturazione del possesso in suo favore. In ogni caso, resterebbe da risolvere il problema del rapporto con il padre. In citazione, non è stato chiesto di unire il proprio possesso a quello del genitore e

non risulta dedotto quando il figlio sarebbe subentrato nella sua posizione; il genitore è deceduto solo nell’anno 2000, nove anni prima rispetto al termine finale del periodo di riferimento» .

Il primo motivo è infondato.

L ‘argomentazione della Corte resiste alla censura del ricorrente. I giudici di merito hanno escluso che COGNOME esercitasse un potere di fatto corrispondente all’esercizio della proprietà . Già ciò sarebbe di per sé dirimente. Hanno aggiunto che il ricorrente non ha provato il momento in cui in ipotesi sarebbe iniziato il suo possesso autonomo rispetto a quello esercitato dal padre. Infine, tra il decesso del padre (nel 2000) e l’inizio del processo (nel 2009) vi è un lasso di tempo inferiore a quello utile ad usucapire.
Il primo motivo è rigettato.

3. – Il secondo motivo denuncia la violazione degli artt. 1140 e 1158 c.c. in relazione alla valutazione della recinzione come elemento probatorio. Si afferma che la Corte d’appello avrebbe erroneamente escluso la rilevanza della recinzione presente sul terreno dal 1987, basandosi sull’impossibilità di accertare chi l’avesse realizzata. Si sostiene che, indipendentemente dal soggetto che ha eretto la recinzione, essa costituisce una manifestazione evidente dello ius escludendi alios, in quanto si accompagna a ulteriori comportamenti tipici d el possesso, quali la coltivazione, il pascolo e l’utilizzo del terreno. Secondo il ricorrente, la Corte avrebbe dovuto considerare la recinzione e tali comportamenti come prova sufficiente dell’esercizio del possesso ultraventennale e, di conseguenza, accogliere la domanda di usucapione.
Il secondo motivo è infondato.

Dietro la censura di violazione di legge si scorge la sollecitazione ad un ulteriore accertamento dei fatti rilevanti. La Corte di appello ha considerato determinante il fat to che l’attore non ha fornito alcuna prova circa la realizzazione della recinzione da parte sua o del

padre, circostanza ritenuta determinante per accertare il possesso.

Tale valutazione non si espone a censure in sede di legittimità.

Il secondo motivo è rigettato.

– Il ricorso è rigettato. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo, anche ai sensi dell’art. 93 co. 3 e 4 c.p.c.

Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1 -quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo uni ficato a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente a rimborsare alla parte controricorrente le spese del presente giudizio, che liquida in € 3.000 , oltre a € 200 per esborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi, e agli accessori di legge. Inoltre, condanna la parte ricorrente al pagamento ex art. 96 co. 3 c.p.c. di € 3.000 in favore della parte controricorrente, nonché al pagamento ex art. 96 co. 4 c.p.c. di € 3.000 in favore della cassa delle ammende.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 05/02/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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