Prova usucapione: gli atti del proprietario contano

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 19674/2024, ha rigettato il ricorso di un soggetto che rivendicava l’acquisto per usucapione di un immobile. Il caso riguardava una proprietà formalmente intestata a un fratello, ma posseduta dall’altro. La Suprema Corte ha chiarito che la prova dell’usucapione viene meno se il proprietario formale compie atti che manifestano il suo diritto, come iscrivere ipoteche o pagare imposte. Tali atti, pur non interrompendo il possesso, ne negano il carattere esclusivo, requisito fondamentale per l’usucapione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Prova Usucapione: Perché gli Atti del Proprietario Formale Contano

L’acquisto di un immobile per usucapione è un istituto giuridico complesso, la cui riuscita dipende da una rigorosa dimostrazione dei requisiti di legge. La prova usucapione richiede non solo di dimostrare un possesso prolungato nel tempo, ma anche che tale possesso sia stato esclusivo, come se si fosse il vero proprietario. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: gli atti compiuti dal proprietario formale, anche se non interrompono direttamente il possesso, possono essere decisivi per negare l’usucapione.

Il Caso: Possesso di Fatto contro Proprietà Formale

La vicenda giudiziaria ha origine dalla domanda di un uomo, poi proseguita dalla sua erede, volta a far dichiarare l’acquisto per usucapione di un appartamento. L’immobile, parte di un fabbricato più grande, era stato formalmente assegnato al fratello in seguito a un atto di divisione legato al fallimento del padre. Il ricorrente sosteneva che tale assegnazione fosse fittizia, poiché era stato lui a pagare il prezzo e a possedere l’immobile in via esclusiva per oltre vent’anni. Successivamente, il fratello, proprietario sulla carta, vendeva l’appartamento a una terza persona, contro la quale veniva intentata la causa.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello respingevano la domanda. I giudici di merito ritenevano non provato il possesso esclusivo necessario per l’usucapione, valorizzando una serie di atti compiuti dal fratello intestatario, come l’iscrizione di ipoteche, il pagamento di imposte e il fatto di essere stato trovato nel possesso del bene da un ufficiale giudiziario durante un pignoramento.

La prova usucapione e i motivi del ricorso in Cassazione

L’erede del possessore ha presentato ricorso in Cassazione basandosi su quattro motivi principali:

1. Simulazione e confessione: Si sosteneva che il fratello avesse confessato in un interrogatorio formale la natura fittizia dell’intestazione dell’immobile.
2. Efficacia di un precedente giudicato: Si invocava una precedente sentenza che, secondo la ricorrente, aveva già accertato l’usucapione dell’intero stabile a favore del suo dante causa.
3. Violazione delle norme sull’usucapione: Si criticava la decisione della Corte d’Appello per aver erroneamente attribuito valore interruttivo ad atti come ipoteche e pignoramenti.
4. Omesso esame di prove: Si lamentava che i giudici non avessero considerato prove a favore (certificati di residenza, domanda di ristrutturazione) e avessero dato peso solo a quelle contrarie.

La decisione della Suprema Corte: la prova usucapione e il ruolo del proprietario

La Corte di Cassazione ha rigettato tutti i motivi del ricorso, confermando la decisione dei giudici di merito. La sua analisi offre chiarimenti cruciali sulla prova usucapione.

Motivazioni della Decisione

La Suprema Corte ha smontato ogni censura con argomentazioni precise. In primo luogo, ha dichiarato inammissibile il motivo sulla confessione per mancanza di autosufficienza, poiché la ricorrente non aveva riportato nel dettaglio il contenuto del verbale. Inoltre, ha sottolineato che un’eventuale simulazione in un negozio trilaterale (acquirente, prestanome e venditore) avrebbe richiesto l’accordo di tutte le parti.

Sul secondo punto, ha escluso l’applicabilità del giudicato riflesso, spiegando che la precedente sentenza riguardava altre unità immobiliari e, soprattutto, non vedeva come parte in causa l’attuale acquirente, titolare di un diritto autonomo che non poteva essere pregiudicato da una decisione a cui era rimasta estranea.

Il punto centrale della decisione, tuttavia, riguarda il terzo motivo. La Cassazione ha chiarito la distinzione fondamentale tra atti interruttivi del possesso (che devono consistere in un’azione giudiziaria volta a recuperare il bene) e atti che manifestano l’esercizio del diritto di proprietà. Iscrivere ipoteche, accendere mutui, pagare le imposte o subire pignoramenti non sono atti che interrompono il possesso altrui, ma sono la prova che il proprietario formale non è rimasto inerte. Essi dimostrano l’esercizio del suo potere di fatto sull’immobile, un comportamento che è incompatibile con l’esclusività del possesso del soggetto che invoca l’usucapione. Di conseguenza, la prova usucapione fallisce non perché il termine sia stato interrotto, ma perché manca uno dei suoi requisiti essenziali: il possesso esclusivo uti dominus.

Infine, la Corte ha respinto l’ultimo motivo come un tentativo mascherato di ottenere un riesame del merito, vietato in sede di legittimità.

Conclusioni

Questa ordinanza ribadisce un principio cardine in materia di usucapione: per acquistare la proprietà di un bene, non è sufficiente dimostrare di averlo utilizzato per vent’anni. È indispensabile provare che tale possesso sia stato esclusivo e incontrastato, manifestandosi in un’attività corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà. Se, durante questo periodo, il proprietario formale compie atti significativi che riaffermano il suo diritto dominicale, la pretesa di chi possiede il bene è destinata a fallire. La prova usucapione deve essere completa e inequivocabile, e l’attività del proprietario formale rappresenta l’ostacolo più significativo al suo perfezionamento.

Gli atti del proprietario formale, come pagare le tasse o iscrivere un’ipoteca, interrompono il termine per l’usucapione?
No, la Corte chiarisce che non sono tecnicamente atti interruttivi del possesso. Tuttavia, sono considerati atti che manifestano l’esercizio del diritto di proprietà, negando così il carattere esclusivo del possesso altrui, che è un requisito essenziale per poter usucapire.

Una sentenza che accerta l’usucapione su un immobile ha effetto anche su un altro immobile nello stesso edificio, ma di proprietà di un’altra persona?
No, l’efficacia di una sentenza (il cosiddetto giudicato) di norma non si estende a soggetti che erano estranei a quel processo e che vantano un diritto autonomo. In questo caso, la precedente sentenza non poteva vincolare l’acquirente del diverso appartamento.

La confessione del proprietario formale sull’esistenza di un accordo fittizio è sufficiente a provare la simulazione?
Non automaticamente. Nel caso specifico, la Corte ha ritenuto la prova inammissibile perché il ricorso non era ‘autosufficiente’, cioè non riportava i dettagli necessari per valutarla. Inoltre, è stato specificato che in un accordo a tre parti, la simulazione deve essere voluta da tutti i soggetti coinvolti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 19674 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 19674 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso 31265/2020 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME AVV_NOTAIO, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME giusta procura in atti;

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME AVV_NOTAIO, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME giusta procura in atti;

-controricorrente – avverso la sentenza n. 216/2020 della CORTE D’APPELLO di ANCONA, depositata il 27/02/2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 15/05/2024 dal Consigliere NOME COGNOME;

Osserva

NOME COGNOME, al quale in corso di causa subentrerà ‘iure hereditatis la moglie’, NOME COGNOME, citò in giudizio NOME COGNOME, chiedendo che fosse dichiarato il di lui acquisto per usucapione d’un immobile, facente parte di un più ampio fabbricato, venduto alla convenuta da NOME COGNOME, fratello dell’attore, anche quest’ultimo chiamato in giudizio.

1.1. Si trae dalla sentenza d’appello che l’attore aveva dedotto che l’assegnazione dell’immobile di cui si tratta al fratello NOME, con contratto di divisione, stipulato in uno all’atto di cessione dell’intero fabbricato da parte della curatela del RAGIONE_SOCIALE di NOME COGNOME, padre di entrambi, sarebbe stato fittizio, in quanto che l’unico proprietario, era NOME, che aveva corrisposto il prezzo dell’assegnazione. In ogni caso, esclusivo possessore dell’immobile con efficacia usucapiente era stato quest’ultimo.
Il Tribunale adito, per quel che ancora qui rileva, accertati atti di signoria protratti nel tempo da parte del titolare NOME COGNOME e che la prova per testi non aveva comprovato la pretesa, rigettò la domanda.

NOME COGNOME impugnò la sentenza di primo grado. NOME COGNOME si costituì chiedendo il rigetto dell’appello e proponendo impugnazione incidentale nei confronti dell’appellante principale e dell’appellato.

Deceduto NOME COGNOME, il processo venne riassunto nei confronti dei di lui eredi legittimi.

In sede di precisazione delle conclusioni l’appellante principale, NOME COGNOME, e quella incidentale, NOME COGNOME, rinunciarono alle rispettive domande avanzate nei confronti degli eredi di NOME COGNOME.

L’appellante censurò la sentenza del Tribunale esponendo che:

-in un parallelo giudizio si era affermato, con forza di giudicato, che s’imponeva anche nel presente giudizio, che NOME COGNOME aveva usucapito lo stabile;

che il fratello NOME, che aveva disertato larga parte del processo, aveva confessato che il contratto di divisione, intervenuto nel 1984, era fittizio;

che non poteva assegnarsi valore interruttivo del tempo utile all’usucapione alle intervenute iscrizioni ipotecarie, ai pignoramenti immobiliari, alle accensioni di mutui e ai pagamenti d’imposte;

-che l’escussione testimoniale aveva confermato il possesso legittimante di NOME.

3.1. La Corte di Ancona, dichiarato estinto il giudizio nei confronti degli eredi di NOME COGNOME, rigettò l’appello principale e quello incidentale.

NOME COGNOME ricorre sulla base di quattro motivi.

NOME COGNOME resiste con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative.

Con il primo motivo la ricorrente denuncia violazione degli artt. 228 e 113 cod. proc. civ., 2730, 1414, 1415, 1350 e 2725 cod. civ.

Si assume che la Corte di merito aveva errato a rigettare <>, essendo stata una tal natura del negozio confessata da NOME COGNOME in sede d’interrogatorio formale.

Siffatta confessione, tenuto conto dell’orientamento espresso dalle Sezioni unite con la sentenza n. 6459/2020, rivestiva pieno valore probatorio, trattandosi di accordo fiduciario, la cui prova poteva essere data anche in assenza di controscrittura.

5.1. La doglianza non supera il vaglio d’ammissibilità essendo priva della necessaria specificità sotto il profilo dell’autosufficienza,

non avendo la ricorrente prodotto il verbale di causa, dal quale assume doversi trarre l’asserita confessione, riportandone una sintesi confusa e priva di agevole comprensibilità, peraltro puntualmente avversata dal controricorso.

In disparte, val la pena soggiungere che la natura trilaterale del negozio, che vedeva come parti i due fratelli COGNOME e la Curatela del RAGIONE_SOCIALE, avrebbe imposto la condivisa volontà di fare figurare come acquirente-assegnatario NOME COGNOME, invece che NOME COGNOME. Peraltro, il patto fiduciario appare impropriamente richiamato, stante che esso costituisce un accordo sottostante a un acquisto successivamente effettuato dal fiduciario per conto del fiduciante, con patto di ritrasferire in futuro il bene al fiduciante. Negozio, questo, al quale resta del tutto estraneo l’alienante.
Con il secondo motivo viene denunciata violazione e falsa applicazione degli artt. 1158 e 2909 cod. civ.

La COGNOME afferma che l’evocata sentenza passata in giudicato, al contrario di quanto sostenuto dalla Corte di Ancona, faceva pieno stato nel presente giudizio.

La Corte d’appello aveva superficialmente valutato la vicenda, stante che, già prima del <> del 1984, NOME COGNOME aveva posseduto ‘uti dominus’ l’intero stabile, il quale costituiva <>.

Al fine di non procurare un insanabile contrasto fra decisioni si sarebbe dovuto assegnare valore di giudicato riflesso all’anzidetta statuizione.

6.1. La censura è infondata.

Correttamente la Corte di Ancona spiega che il giudizio definito dalla sentenza n. 299/2011, emessa dal Tribunale di Ascoli Piceno, non aveva visto in causa NOME COGNOME e riguardò l’acquisto per usucapione di altre e distinte unità immobiliari (pur facenti parte del medesimo fabbricato) rispetto all’appartamento posto al secondo piano, venduto da NOME COGNOME ad NOME COGNOME nel 2003.

L’efficacia riflessa del giudicato presuppone un nesso di pregiudizialità-dipendenza giuridica (che si ha solo allorché un rapporto giuridico, pregiudiziale o condizionante, rientra nella fattispecie di altro rapporto giuridico, condizionato, dipendente), il quale solo legittima l’efficacia riflessa del giudicato nei confronti di soggetti in tutto o in parte diversi, nel rispetto dei diritti costituzionali del contraddittorio e di difesa (S.U. n. 6523, 12/3/2008). Successivamente si è puntualmente spiegato, in termini qui esattamente sovrapponibili, che il giudicato può spiegare efficacia riflessa nei confronti di soggetti rimasti estranei al giudizio quando contenga l’affermazione di una verità che non ammette un diverso accertamento e il terzo non vanti un diritto autonomo rispetto a quello su cui il giudicato è intervenuto (Sez. 6, 08/10/2013, Rv. 627887 -01).
Tali presupposti – ineludibili per giustificare la deroga alla forza del giudicato, limitata solo alle parti in causa e alla vicenda controversa, come non hanno mancato di spiegare le Sezioni unite con la sentenza sopra richiamata – qui mancano del tutto: il terzo (la COGNOME) vanta un diritto autonomo rispetto a quello su cui il giudicato è intervenuto e quell’accertamento non ha carattere di pregiudizialità e, di conseguenza, il diritto di cui qui si discute non ne è dipendente.
Con il terzo motivo la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 1158 cod. civ., nonché <>.

La ricorrente sottopone a critica il passaggio motivazionale con il quale la sentenza impugnata aveva negato che la svolta istruttoria non consentiva di affermare che NOME COGNOME avesse posseduto ininterrottamente il bene per il ventennio previsto dalla legge, senza aver considerato che l’unico atto che avrebbe potuto avere efficacia interruttiva avrebbe dovuto avere natura giudiziaria diretta al recupero del possesso.

7.1. Il motivo è inammissibile.

La sentenza ha chiaramente spiegato gli atti sulla base dei quali poteva affermarsi che NOME COGNOME aveva mantenuto il possesso dell’immobile (iscrizioni ipotecarie, pignoramento immobiliare – e proprio il medesimo venne trovato nel possesso dall’ufficiale giudiziario -, pagamento imposte, ecc.).

Non si tratta, al contrario di quel che si asserisce con il motivo in esame, di atti interruttivi, bensì, come ha spiegato il Giudice d’appello, di atti manifestanti l’esercizio del potere di fatto del proprietario.

Come noto la giustificazione motivazionale è di esclusivo dominio del giudice del merito, con la sola eccezione del caso in cui essa debba giudicarsi meramente apparente; apparenza che ricorre, come di recente ha ribadito questa Corte, allorquando essa, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture (Sez. 6, n. 13977, 23/5/2019, Rv.
654145; ma già S.U. n. 22232/2016; Cass. n. 6758/2022 e, da ultimo, S.U. n. 2767/2023, in motivazione).

A tale ipotesi deve aggiungersi il caso in cui la motivazione non risulti dotata dell’ineludibile attitudine a rendere palese (sia pure in via mediata o indiretta) la sua riferibilità al caso concreto preso in esame, di talché appaia di mero stile, o, se si vuole, standard; cioè un modello argomentativo apriori, che prescinda dall’effettivo e specifico sindacato sul fatto.

Siccome ha già avuto modo questa Corte di più volte chiarire, la riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., disposta dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 delle preleggi, come riduzione al “minimo costituzionale” del sindacato di legittimità sulla motivazione, con la conseguenza che è pertanto, denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali; anomalia che si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione (S.U., n. 8053, 7/4/2014, Rv. 629830; S.U. n. 8054, 7/4/2014, Rv. 629833; Sez. 6-2, n. 21257, 8/10/2014, Rv. 632914).
Qui non ricorre alcuna delle ipotesi sopra richiamate, avendo la sentenza, come si è visto, reso giustificazione motivazionale pienamente pertinente e del tutto ripercorribile.

Infine, è del tutto palese che attraverso la denunzia di violazione di legge (in ispecie dell’art. 1158 cod. civ.) la ricorrente sollecita – non determinando essa, nel giudizio di legittimità lo scrutinio della questione astrattamente evidenziata sul presupposto che l’accertamento fattuale operato dal giudice di merito giustifichi il rivendicato inquadramento normativo, essendo, all’evidenza, occorrente che l’accertamento fattuale, derivante dal vaglio probatorio, sia tale da doversene inferire la sussunzione nel senso auspicato dal ricorrente – un improprio riesame di merito (da ultimo, S.U. n. 25573, 12/11/2020, Rv. 659459).
Con il quarto motivo si denuncia il <> , in relazione all’art. 360, n. 5 cod. proc. civ., nonché violazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ.

La ricorrente, in sostanza, lamenta che la Corte d’appello non aveva preso in considerazione la sentenza, dalla quale sostiene essere derivato giudicato riflesso, la produzione delle chiavi da parte di NOME in primo grado, i certificati di residenza, la domanda di ristrutturazione edilizia presentata da NOME.

Per contro il Giudice d’appello aveva assegnato valore di prova alle azioni esecutive ai danni di NOME COGNOME, attribuendo ad esse efficacia interruttiva. Aveva, inoltre <>.

8.1. Il motivo risulta palesemente inammissibile.

Con esso s’invoca un improprio un riesame di merito.

La ricostruzione probatoria, come noto, anche qualora sostenuta dall’asserita violazione degli artt. 115 e 116, cod. proc. civ., non può essere contestata in questa sede, poiché, come noto, l’apprezzamento delle prove effettuato dal giudice del merito non è,

in questa sede, sindacabile, neppure attraverso l’escamotage dell’evocazione dell’art. 116, cod. proc. civ., in quanto, come noto, una questione di violazione o di falsa applicazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. non può porsi per una erronea valutazione del materiale istruttorio compiuta dal giudice di merito (cfr., da ultimo, Sez. 6, n. 27000, 27/12/2016, Rv. 642299). Punto di diritto, questo, che ha trovato recente conferma nei principi enunciati dalle Sezioni unite in epoca recente (sent. n. 20867, 30/09/2020, conf. Cass. n. 16016/2021), essendosi affermato che in tema di ricorso per cassazione, la doglianza circa la violazione dell’art. 116 c.p.c. è ammissibile solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato – in assenza di diversa indicazione normativa – secondo il suo “prudente apprezzamento”, pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione (Rv. 659037). E inoltre che per dedurre la violazione dell’art. 115 c.p.c., occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio), mentre è inammissibile la
diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività valutativa consentita dall’art. 116 c.p.c. (Rv. 659037).

Infine, è appena il caso di soggiungere, che la ricorrente, ancora una volta, mostra di confondere gli atti interruttivi del possesso con quelli che manifestano il possesso del proprietario.

Rigettato il ricorso nel suo complesso, il regolamento delle spese segue la soccombenza e le stesse vanno liquidate, tenuto conto del valore e della qualità della causa, nonché delle svolte attività, siccome in dispositivo.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità in favore della controricorrente, che liquida in euro 6.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori di legge;

ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari

a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma il giorno 15 maggio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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