Prova usucapione: coltivazione non basta, dice la Cassazione

Due fratelli rivendicavano la proprietà di un terreno per usucapione, basandosi sulla coltivazione, la costruzione di una strada e l’inclusione del bene in un atto di divisione. La Corte di Cassazione ha annullato la decisione favorevole dei giudici di merito, stabilendo che la semplice coltivazione non è una prova di usucapione sufficiente a dimostrare il possesso come proprietari. La Corte ha inoltre censurato la mancata valutazione di una prova decisiva sull’effettiva data di costruzione della strada. Il caso è stato rinviato per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Prova Usucapione: La Semplice Coltivazione Non Basta

L’acquisto di una proprietà per usucapione è un tema complesso che richiede una prova usucapione rigorosa e inequivocabile. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale: la semplice coltivazione di un terreno agricolo non è, di per sé, sufficiente a dimostrare il possesso utile a usucapire. Questo caso chiarisce quali elementi sono necessari per provare di essersi comportati come veri proprietari e quali, invece, non hanno rilevanza.

I Fatti di Causa: una Controversia sulla Proprietà di un Terreno

La vicenda giudiziaria ha origine dalla richiesta di due fratelli di veder riconosciuto il loro acquisto per usucapione di un terreno agricolo. Essi sostenevano di aver posseduto il fondo in modo continuato, pubblico e pacifico, unendo il loro possesso a quello del loro genitore. La proprietaria legittima del terreno si opponeva fermamente alla richiesta, rivendicando la sua esclusiva titolarità.

Il Tribunale di primo grado aveva dato ragione ai due fratelli, ma la Corte d’Appello, pur dichiarando nulla la prima sentenza per un vizio di motivazione, era giunta alla stessa conclusione nel merito. I giudici d’appello avevano fondato la loro decisione su tre elementi principali: la costante attività di coltivazione del fondo (un noccioleto), la realizzazione di una strada di collegamento con la via pubblica e l’inclusione del terreno in un atto notarile di divisione tra i due fratelli.

La Prova Usucapione secondo la Cassazione

La proprietaria del terreno ha impugnato la decisione della Corte d’Appello dinanzi alla Corte di Cassazione, lamentando l’errata applicazione delle norme in materia di possesso e usucapione. La Suprema Corte ha accolto il ricorso, smontando pezzo per pezzo le argomentazioni dei giudici di merito.

Secondo la Cassazione, gli elementi valorizzati dalla Corte d’Appello non erano idonei a fornire una solida prova usucapione.

1. La coltivazione del fondo: La Corte ha ribadito il suo orientamento consolidato secondo cui la mera coltivazione di un terreno agricolo non è sufficiente a dimostrare il cosiddetto possesso uti dominus (cioè, con l’animo del proprietario). Tale attività, infatti, è pienamente compatibile con una relazione basata sulla semplice tolleranza del proprietario o su un contratto (ad esempio, un affitto verbale). Per provare l’intenzione di possedere come proprietari, è necessario compiere atti che manifestino in modo inequivocabile la volontà di escludere chiunque altro dal godimento del bene, come ad esempio recintare la proprietà.

2. L’atto di divisione: Anche l’inclusione del terreno nell’atto notarile con cui i fratelli dividevano i beni ereditati dal padre è stata ritenuta irrilevante. Un atto di parte, per sua natura, non può costituire una prova del possesso esercitato nei confronti del terzo proprietario. Non manifesta un potere di fatto sul bene, ma solo un’intenzione che non si traduce in un’attività esterna e visibile a tutti.

L’Omesso Esame di un Fatto Decisivo

Il colpo di grazia alla sentenza d’appello è arrivato sull’analisi del terzo elemento: la costruzione della strada. La ricorrente aveva prodotto in giudizio un documento dell’Agenzia del Territorio da cui risultava che una strada vicinale in quella stessa posizione esisteva almeno dal 1928. Questa circostanza, se verificata, avrebbe reso impossibile attribuire la costruzione della strada ai due fratelli, minando uno dei pilastri della decisione.

La Corte di Cassazione ha rilevato che i giudici d’appello avevano completamente ignorato questo fatto, che era stato oggetto di discussione tra le parti e che era chiaramente decisivo. L’omesso esame di un fatto così rilevante costituisce un grave vizio della sentenza, che ne impone l’annullamento.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha cassato la sentenza impugnata con rinvio ad un’altra sezione della Corte d’Appello di Roma. Le motivazioni si fondano su principi giuridici chiari. In primo luogo, la prova del possesso ad usucapionem deve essere rigorosa. Non basta dimostrare di aver utilizzato il bene; è necessario provare di averlo fatto con l’intenzione di essere il proprietario (animus possidendi), manifestando tale intenzione con atti concreti e visibili di esclusione del diritto altrui. La coltivazione, la pulizia del fondo e la raccolta dei frutti sono considerate attività ambigue, che non escludono la possibilità di una mera detenzione o di un possesso tollerato. In secondo luogo, gli atti giuridici compiuti tra i possessori, come una divisione, non hanno efficacia probatoria nei confronti del proprietario estraneo a tali atti. Infine, il giudice di merito ha l’obbligo di esaminare tutti i fatti storici decisivi che sono stati allegati e discussi dalle parti. Omettere tale esame vizia la sentenza per violazione di legge.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza offre importanti lezioni pratiche. Chi intende agire in giudizio per far dichiarare l’usucapione di un immobile, specialmente se agricolo, deve essere in grado di fornire prove concrete e inequivocabili di un possesso esclusivo. Non è sufficiente dimostrare di aver coltivato il terreno per decenni. È invece cruciale poter provare atti che solo il proprietario avrebbe il diritto di compiere, come recintare il fondo, modificarne la destinazione, o impedire attivamente l’accesso a terzi, incluso il proprietario catastale. Per chi si difende da una pretesa di usucapione, è fondamentale contestare la natura del possesso altrui e fornire prove che dimostrino come esso sia derivato da semplice tolleranza o da specifici accordi, anche verbali.

La coltivazione di un terreno è sufficiente per ottenerne l’usucapione?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la mera coltivazione di un fondo agricolo non è sufficiente a provare il possesso uti dominus (cioè, come proprietario), poiché è un’attività compatibile anche con la semplice tolleranza del proprietario o con un rapporto contrattuale. È necessario dimostrare atti che manifestino l’intenzione di escludere gli altri, come la recinzione del fondo.

Un atto privato, come una divisione ereditaria in cui viene menzionato il terreno conteso, ha valore di prova per l’usucapione?
No. L’inclusione di un bene in un atto di divisione tra le parti che aspirano a usucapire non ha rilevanza ai fini della prova del possesso. Si tratta di un atto interno tra le parti che non costituisce un esercizio del potere di fatto sul bene opponibile al proprietario legittimo.

Cosa succede se un giudice non esamina una prova documentale che potrebbe cambiare l’esito della causa?
Se un giudice omette di esaminare un fatto storico decisivo, che è stato oggetto di discussione tra le parti e la cui valutazione avrebbe potuto portare a una decisione diversa, la sentenza è viziata. In tal caso, la Corte di Cassazione può annullare la sentenza e rinviare la causa a un altro giudice per un nuovo esame che tenga conto di tale fatto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 20409 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 20409 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 21/07/2025

Oggetto: usucapione

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 8282/2022 R.G. proposto da COGNOME NOME COGNOME rappresentata e difesa dall’avv. prof. NOME COGNOME e dall’avv. NOME COGNOME ed elettivamente domiciliata presso lo studio del primo in Roma, INDIRIZZO

-ricorrente –

contro

DI NOME COGNOME E DI NOME COGNOME rappresentati e difesi dall’avv. NOME COGNOME presso il cui studio in Roma, INDIRIZZO sono elettivamente domiciliati

-controricorrenti –

Avverso la sentenza n. 438/2022, resa dalla Corte d’Appello di Roma, pubblicata il 21/01/2022, notificata il 23/01/2023. udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 9

luglio 2025 dalla dott.ssa NOME COGNOME

Rilevato che:

1. Con atto di citazione notificato il 12/5/2010, COGNOME e COGNOME Bruno convennero in giudizio, dinanzi al Tribunale di Rieti, COGNOME NOME al fine di ottenere l’accertamento dell’intervenuto acquisto per usucapione del diritto di proprietà sull’immobile sito in Borgovelino (RI), distinto e censito al N.C.T. al Foglio 13, part. 152.

Si costituì la convenuta, chiedendo il rigetto della domanda attrice. Il Tribunale, con sentenza n. 692/2015, accolse le richieste degli attori dichiarando l’avvenuto acquisto a titolo originario, ex art. 1159 cod. civ., in capo a COGNOME e COGNOME COGNOME, della proprietà dell’immobile rivendicato e ordinando alla Conservatoria dei Registri immobiliari di Rieti e all’ufficio Tecnico Erariale la voltura di accatastamento e la relativa trascrizione, con condanna della convenuta al pagamento delle spese legali.
NOME NOME impugnò la predetta sentenza dinanzi alla Corte d’Appello di Roma, chiedendo, preliminarmente, la declaratoria di nullità del provvedimento per carenza di motivazione; l’accertamento dell’omissione in merito alla liquidazione delle spese del giudizio possessorio dichiarato inammissibile; l’accertamento della mancata allegazione delle visure ipocatastali riferite ai titolari del diritto di proprietà sul terreno e l’improcedibilità della domanda, nonché, nel merito, la riforma della sentenza, con diniego dell’acquisto della proprietà del terreno per intervenuta usucapione e conferma dell’esclusiva proprietà dello stesso in capo ad essa.
Si costituirono in giudizio COGNOME e COGNOME Bruno, proponendo appello incidentale e concludendo per il rigetto del gravame, con compensazione delle spese del giudizio possessorio e accertamento del diritto di proprietà, in capo a loro, per maturata usucapione ex art. 1158 cod. civ. e comunque ex art. 1159bis , primo comma, cod. civ.

Con sentenza n. 438/2022, pubblicata il 21/1/2022, la Corte d’Appello di Roma dichiarò la nullità della sentenza impugnata e, nel merito, in accoglimento della domanda avanzata in primo grado da COGNOME e COGNOME COGNOME accertò e dichiarò l’intervenuto acquisto per usucapione ex art. 1158 cod. civ. del diritto di proprietà pro indiviso sul terreno conteso, ordinò, per l’effetto, al Conservatore dei RRII di Rieti di procedere alla trascrizione della sentenza, compensò tra le parti le spese di lite del primo grado di giudizio e condannò l’appellante al pagamento di quelle relative al grado di appello in favore degli appellati.
Per quel che qui rileva, i giudici di secondo grado – premessa la dichiarazione di nullità della sentenza del tribunale in quanto priva di motivazione – accolsero la domanda originaria di usucapione, sostenendo che, alla stregua delle prove acquisite, fosse rimasto dimostrato il possesso pubblico, pacifico, continuo e non interrotto, unito a quello del genitore COGNOME NOME, dell’immobile (costituito da un fondo coltivato a noccioleto) da parte degli attori e che questo si fosse manifestato sia attraverso la costante cura, pulizia, coltivazione e raccolta dei frutti, sia attraverso la realizzazione di una strada di collegamento tra detto fondo e la via pubblica, senza che assumessero rilevanza gli atti interruttivi dedotti dalla COGNOME, siccome intervenuti in data successiva al già maturato acquisto per usucapionem.
COGNOME NOME propone ricorso per cassazione sulla base di quattro motivi. Di COGNOME COGNOME e COGNOME Bruno resistono con controricorso.

Fissata l’adunanza in camera di consiglio le parti hanno depositato, memoria illustrativa.

Considerato che :

Con il primo motivo, si lamenta la violazione e/o falsa applicazione degli artt. degli artt. 1140 e 1158 cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., perché la Corte di merito aveva ritenuto sufficiente, ai fini della prova del possesso ad usucapionem , la mera coltivazione e la correlata gestione e cura di un fondo, in contrasto con la giurisprudenza di legittimità che considera dette attività inidonee ai fini voluti in assenza di un atto di apprensione del bene, e l’accertata edificazione di una strada di collegamento tra il fondo e la pubblica via, sebbene questa consentisse di dimostrare al più una servitù di passaggio, ma non anche la proprietà del bene.
Con il secondo motivo di ricorso, si lamenta l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5 (secondo motivo), cod. proc. civ., perché i giudici di merito avevano del tutto ignorato la circostanza, evidenziata nell’atto di citazione in appello, secondo cui la strada a cui essi avevano dato rilievo esisteva almeno dal 1/7/1928, come risultante dalla nota prot. n. 3856 del 28/8/2012, sicché la relativa edificazione non poteva attribuirsi alle controparti quantomeno per motivi anagrafici.
Con il terzo motivo, si lamenta la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 116 cod. proc. civ. e dell’art. 2700 cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., perché, quand’anche la circostanza di cui al precedente motivo fosse stata implicitamente considerata e disattesa, i giudici avevano errato nel valutare secondo il loro prudente apprezzamento una prova soggetta a diverso regime legale, ossia quello dell’atto pubblico ex art. 2700 cod. civ., il quale è fidefacente fino a querela di falso.
Con il quarto motivo, si lamenta, infine, la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1140, 1158 e 1163 cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., per avere la Corte

di merito ritenuto che l’inclusione del terreno conteso nell’atto notarile intercorso tra NOME COGNOME e NOME COGNOME, col quale i predetti avevano proceduto alla divisione dei beni relitti dal padre, benché questo non fosse incluso nella dichiarazione di successione, fosse dimostrativa dell’ animus possidendi , senza considerare che il possesso utile ad usucapire deve palesarsi pubblicamente e che tale requisito non può considerarsi esistente in caso di mera menzione degli estremi catastali di un bene in un atto di parte, non costituendo esercizio del potere di fatto sul bene, né manifestando la volontà di ingerenza esclusiva che deve essere pubblicamente esercitata e inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui.
5.1 I motivi, che possono essere trattati congiuntamente in quanto afferenti tutti alla prova del possesso del bene, sono fondati.

Si è già detto che i giudici d’appello hanno ritenuto dimostrato il possesso utile ad usucapire, valorizzando, per un verso, le attività di coltivazione del fondo svolte dagli originari attori, per altro verso, l’avvenuta edificazione da parte loro della strada di collegamento alla pubblica via e per altro verso ancora l’inclusione del bene nell’atto di divisione.

Orbene, il primo elemento valorizzato si pone senz’altro in contrasto col principio più volte affermato da questa Corte, secondo cui, in relazione alla domanda di accertamento dell’intervenuta usucapione della proprietà di un fondo destinato ad uso agricolo, non è sufficiente, ai fini della prova del possesso uti dominus del bene, la sua mera coltivazione (e, evidentemente, le attività ad essa correlate, come la pulizia del fondo), poiché tale attività è pienamente compatibile con una relazione materiale fondata su un titolo convenzionale o sulla mera tolleranza del proprietario e non esprime, comunque, un’attività idonea a realizzare l’esclusione dei terzi dal godimento del bene, che
costituisce l’espressione tipica del diritto di proprietà. A tal fine, pur essendo possibile in astratto per colui che invochi l’accertamento dell’intervenuta usucapione del fondo agricolo conseguire senza limiti la prova dell’esercizio del possesso uti dominus del bene, la prova dell’intervenuta recinzione del fondo costituisce, in concreto, la più rilevante dimostrazione dell’intenzione del possessore di esercitare sul bene immobile una relazione materiale configurabile in termini di ius excludendi alios e, dunque, di possederlo come proprietario, escludendo i terzi da qualsiasi relazione di godimento con il cespite predetto (Cass., Sez. 2, 20/1/2022, n. 1796; Cass., Sez. 6-2, 5/3/2020, n. 6123; Cass., Sez. 2, 3/7/2018, n. 17376).
Pertanto, posto che l’onere di provare gli elementi costitutivi dell’usucapione grava su chi invoca la fattispecie acquisitiva, spetta al giudice di merito, cui è rimesso l’accertamento di fatto, valutare, caso per caso, l’intero complesso dei poteri esercitati su un bene, non limitandosi a considerare l’attività di chi si pretende possessore, ma considerando anche il modo in cui tale attività si correla con il comportamento concretamente esercitato dal proprietario (Cass., Sez. 6-2, 5/3/2020, n. 6123).
Ciò comporta che i giudici di merito hanno errato nel porre a fondamento del giudizio sulla sussistenza del possesso ad usucapionem l’acquisizione della prova delle attività di coltivazione del fondo da parte degli attori.

5.2 Anche il terzo elemento, ossia l’inclusione del fondo nell’atto di divisione, non assume rilevanza ai fini dell’acquisto della proprietà del fondo per usucapione, atteso che l’atto di divisione non costituisce esso stesso esercizio del possesso del bene assegnato (si veda, sia pure per diversa fattispecie, Cass., Sez. 2, 13/3/2013, n. 6371).

5.3 Resta da vedere se l’accertamento possa reggersi sulla sola realizzazione della strada di collegamento del fondo alla pubblica via, accertata dai giudici d’appello.

Al riguardo, occorre premettere che non si verte, nella specie, nell’ipotesi della c.d. «doppia conforme», prevista dall’art. 348 -ter , quinto comma, cod. proc. civ. (applicabile, ai sensi dell’art. 54, comma 2, del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, ai giudizi d’appello introdotti con ricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazione dal giorno 11 settembre 2012), la quale impone al ricorrente in cassazione -per evitare l’inammissibilità del motivo di cui all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. (nel testo riformulato dall’art. 54, comma 3, del d.l. n. 83 cit. ed applicabile alle sentenze pubblicate dal giorno 11 settembre 2012) -di indicare le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (per tutte, Cass., Sez. 5, 18/12/2014, n. 26860; Cass., Sez. 5, 11/05/2018, n. 11439; Cass., sez. 1, 22/12/2016, n. 26774; Cass., sez. L., 06/08/2019, n. 20994).
Infatti, questa Corte ha da tempo chiarito che il presupposto di applicabilità della norma risiede nella cd. ‘ doppia conforme ‘ in facto , la quale ricorre non solo quando la decisione di secondo grado è interamente corrispondente a quella di primo grado, ma anche quando le due statuizioni siano fondate sul medesimo iter logico-argomentativo in relazione ai fatti principali oggetto della causa, non ostandovi che il giudice di appello abbia aggiunto argomenti ulteriori per rafforzare o precisare la statuizione già assunta dal primo giudice (Cass., Sez. 6-2, 9/3/2022, n. 7724; Cass., Sez. 3, 11/12/2024, n. 32019), aspetto questo che non può dirsi sussistente nella specie, atteso che i giudici d’appello hanno
ritenuto nulla la sentenza di primo grado in ragione della laconicità e contraddittorietà della relativa motivazione e, dunque, in base ad un aspetto processuale.

Ciò detto, si osserva altresì che l’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., così come riformulato nel 2012, introduce nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo, vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia (Cass., Sez. 2, 29/10/2018, n. 27415), ‘… dovendosi intendere per “fatto” non una “questione” o un “punto” della sentenza, ma un fatto vero e proprio e, quindi, un fatto principale, ex art. 2697 cod. civ., (cioè un fatto costitutivo, modificativo, impeditivo o estintivo) od anche un fatto secondario (cioè un fatto dedotto in funzione di prova di un fatto principale), purché controverso e decisivo’ (Cass., Sez. 1, 08/09/2016, n. 17761, Rv. 641174; cfr. anche Cass. Sez. 5, 05/02/2011, n. 2805, Rv. 616733). Non sono quindi ‘fatti’ nel senso indicato dall’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., né le singole questioni decise dal giudice di merito, né i singoli elementi di un accadimento complesso, comunque apprezzato, né le mere ipotesi alternative, e, infine, neppure le singole risultanze istruttorie, ove comunque risulti un complessivo e convincente apprezzamento del fatto svolto dal giudice di merito sulla base delle prove acquisite nel corso del relativo giudizio (Cass., Sez. 2, 31/3/2022, n. 10525).
Nella specie, è evidente che i giudici di merito hanno del tutto omesso di verificare se la strada vicinale della ‘Foresta a Pingue’, indicata nel foglio 13 ed esistente fin dal 1/7/1928, come risultante dal documento dell’Agenzia del Territorio, corrispondesse a quella

da essi attribuita agli appellati, circostanza questa che, ove accertata, avrebbe avuto senz’altro valenza decisiva, stante l’equivocità degli altri elementi posti a fondamento della decisione, come si è visto.

Consegue da quanto detto la fondatezza delle tre censure.

6. In conclusione, dichiarata la fondatezza dei motivi, il ricorso deve essere accolto e la sentenza cassata, con rinvio alla Corte d’Appello di Roma, in diversa composizione, che dovrà statuire

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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