Prova usucapione: coltivare non basta, serve di più

Q: Cosa deve dimostrare chi vuole ottenere l'usucapione di un terreno che coltiva?

Deve fornire la prova di aver esercitato un possesso *uti dominus*, cioè con l'animo del proprietario. Questo si manifesta attraverso atti materiali inequivocabili di 'opposizione' al diritto del titolare, che mostrino la volontà di escludere quest'ultimo dal godimento del bene.

Un soggetto sosteneva di aver acquisito per usucapione una porzione di terreno basandosi sulla sua coltivazione per oltre vent’anni. Dopo una decisione favorevole in secondo grado, la Corte di Cassazione ha annullato la sentenza, stabilendo che per la prova usucapione non è sufficiente la semplice coltivazione. È indispensabile dimostrare atti concreti che manifestino un’opposizione al diritto del proprietario, ovvero un possesso esercitato con l’animo e le azioni di un vero titolare del diritto. La causa è stata rinviata alla Corte d’Appello per una nuova valutazione basata su questi principi.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Prova Usucapione: la Cassazione ribadisce che coltivare un terreno non basta

L’usucapione è un istituto giuridico che permette di diventare proprietari di un bene altrui attraverso il possesso prolungato nel tempo. Tuttavia, la prova usucapione richiede requisiti rigorosi, che vanno ben oltre la semplice utilizzazione materiale del bene. Con la recente ordinanza n. 11663/2024, la Corte di Cassazione ha riaffermato un principio fondamentale: coltivare un terreno agricolo, anche per decenni, non è di per sé sufficiente a dimostrare l’esistenza di un possesso valido per l’acquisto della proprietà. Vediamo insieme i dettagli di questa importante decisione.

I Fatti di Causa

La vicenda ha inizio quando un privato cita in giudizio una società immobiliare, sostenendo di aver usucapito una porzione di terreno di circa 800 mq, acquistata dalla società alcuni anni prima. Il privato affermava di aver coltivato quel terreno ininterrottamente per oltre vent’anni, maturando così il diritto di proprietà.

Il Tribunale di primo grado accoglie la domanda, dichiarando l’usucapione addirittura sull’intera particella catastale, ben più ampia di quella richiesta. Successivamente, la Corte d’Appello riforma parzialmente la decisione, limitando l’usucapione alla sola porzione di 800 mq, ma confermando il principio secondo cui l’attività di coltivazione fosse una manifestazione sufficiente del possesso uti dominus (cioè, con l’animo del proprietario).

La società immobiliare, non soddisfatta, decide di ricorrere in Cassazione, lamentando che i giudici di merito non avessero correttamente valutato i requisiti necessari per la prova dell’usucapione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto i motivi di ricorso della società, cassando la sentenza d’appello e rinviando la causa a un’altra sezione della stessa Corte d’Appello per un nuovo esame. La decisione si fonda su una rigorosa interpretazione dei presupposti dell’usucapione, chiarendo i limiti della rilevanza della mera coltivazione del fondo.

Le Motivazioni: la prova usucapione richiede un ‘quid pluris’

Il cuore della pronuncia risiede nelle motivazioni con cui la Cassazione ha smontato la decisione dei giudici di merito. I punti chiave sono i seguenti:

1. La Coltivazione è un’attività ‘non univoca’: La Corte ha ribadito un orientamento consolidato secondo cui la coltivazione di un terreno non è un’attività che, da sola, esprime in modo inequivocabile l’intenzione di possedere il bene come proprietario. Tale attività, infatti, è pienamente compatibile con altre situazioni giuridiche, come un contratto di affitto, un comodato o la semplice tolleranza del proprietario. Non manifesta, quindi, quella necessaria ‘opposizione’ al diritto del titolare effettivo.

2. Necessità dell’ ‘Opposizione al Proprietario’: Per integrare la prova usucapione, chi invoca l’acquisto del diritto deve dimostrare di aver compiuto atti che manifestino esteriormente e in modo inequivocabile la volontà di escludere il proprietario dal godimento del bene. Si parla in questo caso di ‘interversione del possesso’: il detentore deve compiere un atto con cui rende noto al possessore, in modo concreto, che non intende più possedere in suo nome, ma per sé stesso.

3. Carenza di Indagine Istruttoria: La Corte d’Appello, secondo la Cassazione, ha errato nel non indagare a fondo la natura dell’attività svolta. Non ha accertato che tipo di attività fosse, quando fosse iniziata esattamente, con quale frequenza fosse stata compiuta e, soprattutto, in che modo si fosse manifestata la suddetta ‘opposizione al proprietario’, specialmente considerando che in passato il terreno era stato concesso in affitto a un terzo.

4. Verifica del Compimento del Ventennio: Un ulteriore errore della corte territoriale è stato quello di non aver verificato con certezza il completamento del periodo di vent’anni necessario per usucapire. Il giudice ha il dovere, anche d’ufficio, di accertare che il possesso si sia protratto continuativamente per l’intero arco temporale previsto dalla legge, fornendo una prova rigorosa di tale decorso.

Le Conclusioni

Questa ordinanza della Corte di Cassazione rappresenta un monito importante per chi intende far valere l’usucapione di un bene immobile. La decisione chiarisce che non ci si può limitare a provare un’attività materiale, per quanto prolungata nel tempo, come la coltivazione. È necessario fornire una prova usucapione robusta e circostanziata, dimostrando di aver posto in essere atti concreti, visibili e inequivocabili che segnalino al mondo esterno, e in primo luogo al legittimo proprietario, l’intenzione di comportarsi come il vero ed unico titolare del diritto. Per i proprietari, d’altra parte, emerge la conferma che la mera tolleranza di un’attività altrui sul proprio fondo non comporta automaticamente il rischio di perderne la proprietà, sebbene la vigilanza rimanga sempre la miglior forma di tutela.

È sufficiente coltivare un terreno per vent’anni per diventarne proprietari per usucapione?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la sola coltivazione è un’attività non sufficiente, poiché compatibile con un semplice rapporto di detenzione (es. affitto) o con la mera tolleranza del proprietario. È necessario dimostrare atti ulteriori.

Cosa deve dimostrare chi vuole ottenere l’usucapione di un terreno che coltiva?
Deve fornire la prova di aver esercitato un possesso uti dominus, cioè con l’animo del proprietario. Questo si manifesta attraverso atti materiali inequivocabili di ‘opposizione’ al diritto del titolare, che mostrino la volontà di escludere quest’ultimo dal godimento del bene.

Il giudice deve verificare il completamento esatto del ventennio per l’usucapione?
Sì. La Corte ha chiarito che il giudice ha il potere e il dovere di accertare, anche d’ufficio, che il possesso continuativo e ininterrotto si sia protratto per l’intero periodo di vent’anni richiesto dalla legge, essendo un elemento costitutivo del diritto fatto valere.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 11663 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 11663 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 30/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso 5507 – 2019 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del pro tempore, elettivamente domiciliato presso lo studio dell’AVV_NOTAIO dal quale è rappresentato e difeso, giusta procura in calce al ricorso, con indicazione de ll’ indirizzo pec;

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO dalla quale è rappresentato e difeso con l’AVV_NOTAIO , giusta procura allegata al controricorso, con indicazione degli indirizzi pec;

– controricorrente –

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati presso lo studio dell’AVV_NOTAIO dal quale sono rappresentati e difesi, giusta procura in calce al controricorso, con indicazione dell’indirizzo pec;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 1267/2018 della CORTE D’APPELLO di ANCONA, pubblicata il 6/7/2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 26/10/2023 dal consigliere COGNOME; lette le memorie della società ricorrente.

FATTI DI CAUSA

1.Con atto di citazione notificato in data 16.01.2009, NOME COGNOME convenne in giudizio RAGIONE_SOCIALE per sentir dichiarare l’avvenuto acquisto della proprietà, per maturata usucapione ventennale, di una porzione di mq. 803 di una più ampia particella (la n. 1525 del f oglio 6, dell’estensione totale di mq. 1750) identificativa di un terreno sito a Sirolo, acquistato in data 14.01.2003 dalla società convenuta.

Il contraddittorio fu integrato, ad istanza di TBI, nei confronti dei suoi danti causa NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, per garanzia in caso di evizione, riduzione del prezzo d’acquisto e risarcimento del danno.

Con sentenza n. 1161/2013, il Tribunale di Ancona dichiarò l’usucapione, in favore di COGNOME, dell’intera particella, ma rigettò la domanda di evizione, pur ritenendola fondata ne ll’ an , per difetto di prova sul quantum .

Con sentenza n.1267/2018, la Corte d’appello di Ancona, in parziale accoglimento dell’appello principale e dell’appello incidentale, limitò l’usucapione alla minore estensione di mq. 803 della particella n.

1525, confermando, con diversa motivazione, il rigetto della domanda di evizione.

In particolare, la Corte territoriale affermò che «la coltivazione del terreno configura un’attività senza dubbio corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà vantato dall’appellante, in quanto coltivare il terreno significa disporre materialmente di esso» (così in sentenza), che «per possesso continuo non deve intendersi un possesso esercitato mediante un’ingerenza assidua sul bene », essendo invece necessaria «una situazione in cui il possessore conservi la possibilità di esperire, quando lo voglia, atti di signoria relativamente alla cosa», che « non ricorre nella fattispecie un’ipotesi di evizione in considerazione del fatto che l’inizio della decorrenza del termine utile ad usucapire, individuata negli anni 1982/1983, non consente di ritenere provato che alla data della compravendita, avuta il 14/01/2003, gli alienanti non fossero più proprietari del frustolo di terreno per intervenuta maturazione dei venti anni richiesti dall’art. 1158 c.c.», potendo anche assumersi che il ventennio sia maturato dopo l’acquisto del terreno.
Avverso questa sentenza ha proposto ricorso per cassazione RAGIONE_SOCIALE, affidandolo a sei motivi, a cui hanno resistito con controricorso NOME COGNOME e, con unico atto, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Preliminarmente deve rilevarsi che, come ripetutamente affermato da questa Corte (Sez. 1, n. 3551 del 02/06/1981, Sez. U, n. 6311 del 22/06/1990, Sez. 6 – 3, n. 8973 del 15/05/2020) la morte di una parte, nelle more del giudizio di legittimità, dichiarata dal suo difensore e intervenuta a contraddittorio già instaurato, non produce alcuna conseguenza interruttiva, in considerazione della particolare struttura e della disciplina proprie del procedimento di legittimità che,

dopo la notificazione e il deposito del ricorso, prosegue per impulso d’ufficio: l’istanza di interruzione del giudizio per morte di NOME COGNOME, pertanto, non può trovare accoglimento.

Con il primo motivo, la RAGIONE_SOCIALE ha denunciato la nullità della sentenza ex art. 360, comma 1, n. 4, cod. proc. civ. , in relazione all’art. 112 cod. proc. civ., per difetto di motivazione in ordine alla censura di mancato compimento del ventennio utile ad usucapire: in particolare, la società ricorrente ha rappresentato che su questa questione, sollevata nell’atto di appello alle pag. 4 e 5, la Corte ha omesso di pronunciare, considerando soltanto la data di inizio, gli anni tra il 19 82 e il 1983, dell’attività identificata come esercizio del possesso senza individuare il compimento del ventennio, seppure esplicitamente contestato.
1.2. Con il secondo motivo, articolato in riferimento al n. 3 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., la società ha lamentato la violazione e falsa applicazione degli artt. 1141, 1158 e 1164 cod. civ. e dell’ art. 115 cod. proc. civ., per avere la Corte ritenuto idonea ad integrare il possesso utile all’usucapione di un fondo , avente peraltro destinazione edificabile, l’attività di coltivazione che è, invece, in sé non inequivoca manifestazione di un comportamento uti dominus .

1.3. Con il terzo motivo, articolato in riferimento al n. 3 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., la ricorrente ha quindi lamentato la violazione e falsa applicazione degli artt. 1141, 1158 e 1164 cod. civ., per non avere la Corte, considerato che, in ogni caso, l’esercizio dell’asserito possesso aveva carattere occasionale e non vi era alcuna apparenza dell’uso perdurante del bene.

1.4. Con il quarto motivo, articolato in riferimento al n. 3 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., la TBI ha quindi prospettato la violazione e falsa applicazione degli art. 112, 324 e 329 cod. proc. civ., per vizio di ultrapetizione, per avere la Corte d’appello escluso la

fondatezza della domanda di evizione anche nell’ an , sebbene sul punto non vi fosse stata impugnazione.

1.5. Con il quinto motivo, articolato in riferimento al n. 3 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., la società ha prospettato la violazione e falsa applicazione degli artt. 1484 e 1487 cod. civ. soltanto in considerazione della posteriorità del fatto evittivo (il compimento dell’usucapione) rispetto all’atto di vendita , laddove quest’ultimo, in ipotesi di compimento dell’usucapione, avrebbe dovuto essere imputato alla negligenza dei proprietari.

1.6. Con il sesto motivo, articolato in riferimento al n. 3 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., la TBI ha, infine, lamentato la violazione e falsa applicazione degli artt. 1484, 1480 e art. 1479 cod. civ. nonché degli art. 112 e 115 cod. proc. civ., in riferimento al difetto di prova sulla entità di prezzo da ridurre in conseguenza dell’evizione.

Il primo, secondo e terzo motivo, che possono essere trattati congiuntamente per continuità di argomentazione, sono fondati.

In relazione alla domanda di accertamento dell’intervenuta usucapione della proprietà di un fondo destinato ad uso agricolo non è sufficiente, ai fini della prova del possesso uti dominus del bene, la sua mera coltivazione, poiché tale attività è pienamente compatibile con una relazione materiale fondata su un titolo convenzionale o sulla mera tolleranza del proprietario e non esprime, comunque, un’attività idonea a realizzare esclusione dei terzi dal godimento del bene che costituisce l’espressione tipica del diritto di proprietà (così, per indirizzo consolidato, Sez. 2, n. 1796 del 20/01/2022, Sez. 6 – 2, n. 6123 del 05/03/2020, Sez. 2, n. 18215 del 29/07/2013, Sez. 2, n. 19478 del 20/09/2007).
È necessario, allora, che il Giudice individui in che modo sia stata manifestata «l’opposizione al proprietario», perché «a fini della prova degli elementi costitutivi dell’usucapione – il cui onere grava su chi

invoca la fattispecie acquisitiva – l’intento del coltivatore di possedere deve realizzarsi in un’attività materiale inequivocabilmente svolta uti dominus : l’interversione nel possesso non può avere luogo, infatti, mediante un semplice atto di volizione interna, ma deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore, dalla quale sia possibile desumere che il detentore abbia iniziato ad esercitare il potere di fatto sulla cosa esclusivamente in nome proprio e non più in nome altrui e detta manifestazione deve essere rivolta specificamente contro il possessore, in maniera che questi sia posto in grado di rendersi conto dell’avvenuto mutamento e della concreta opposizione al suo possesso (Cass. Sez. 2, n. 17376 del 03/07/2018).
Costituisce, quindi, accertamento di fatto, rimesso al giudice del merito, valutare, caso per caso, l’intero complesso dei poteri esercitati su un bene, non limitandosi a considerare l’attività di chi si pretende possessore, ma considerando anche il modo in cui tale attività si correla con il comportamento concretamente esercitato del proprietario (Cass. Sez. 6 – 2, n. 6123 del 05/03/2020).

Nella sentenza impugnata, invece, non risulta esattamente ricostruito che tipo di attività sia stata svolta, quando sia esattamente iniziata e con quale frequenza sia stata compiuta e, soprattutto, in che modo sia stata manifestata la suindicata «opposizione al proprietario».

In tal senso la Corte d’appello, pur dando atto che la porzione oggetto di domanda era stata concessa in affitto a un terzo che lo deteneva, ha ritenuto l’attività di coltivazione sufficiente ad integrare il possesso utile, senza spiegare se l’attore COGNOME avesse avuto accesso al fondo per coltivarlo dal terzo conduttore -come detto, mero detentore – o se il terzo avesse abbandonato il terreno, cessandone di fatto la gestione.

A ciò si aggiunga che il possesso richiesto dall’art. 1158 cod. civ., oltre ad essere non equivoco, pacifico e pubblico, accompagnato

dall’animo di tenere la cosa come propria, deve essere continuo e non interrotto e deve protrarsi per oltre venti anni.

Il requisito della continuità, evidentemente necessario, diversamente da quanto affermato in sentenza, si fonda sulla necessità che il possessore esplichi costantemente il potere di fatto corrispondente al diritto reale posseduto e lo manifesti con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità ed alla destinazione della cosa e tali da rivelare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria di fatto sulla res .

La continuità si distingue, pertanto, dall’interruzione del possesso, giacché per la prima rileva unicamente il comportamento del possessore, e non già la volontà contraria del proprietario, mentre la seconda deriva dal fatto del terzo che privi il possessore del possesso (interruzione naturale) o dall’attività del titolare del diritto reale, il quale compia un atto di esercizio del diritto medesimo (così Sez. 2, n. 27376 del 2021, con richiamo a Cass. Sez. 2, 13/12/1994, n. 10652; Cass. Sez. 2, 17/07/1998, n. 6997; Cass. Sez. 2, 09/10/2003, n. 15092).
Infine, sarebbe stato altresì necessario individuare quando si fosse concluso il ventennio necessario ad usucapire: il Giudice ha, infatti, il potere/dovere di accertare in ogni caso, anche d’ufficio e indipendentemente dall’attività processuale del convenuto, la sussistenza degli elementi costitutivi del diritto fatto valere dall’attore, e l’art. 1158 cod. civ. pone, tra gli elementi costitutivi dell’usucapione, proprio il protrarsi continuativo del possesso per il previsto periodo ventennale: l’attore che intenda avvalersene, pertanto, è onerato della prova del l’intero decorso di tale periodo (cfr. Cass. Sez. 2, n. 5487 del 18/03/2004).
Nella sentenza impugnata, invece, la Corte d’appello non ha proprio verificato il compimento del ventennio, fissandone una incerta

decorrenza iniziale tra il 1982/83 (pur dando atto che a tale epoca il bene era ancora detenuto in affitto dal terzo COGNOME) e pur tuttavia ritenendo che alla data della compravendita, nel 2003, non vi fosse prova della compiuta usucapione.

Per queste considerazioni è evidente che la Corte d’appello non ha statuito sulla domanda in corretta applicazione di principi consolidati in materia di usucapione.

Dalla fondatezza dei primi tre motivi deriva il logico assorbimento delle censure concernenti la statuizione sulla domanda di evizione.

Il ricorso è perciò, accolto e la sentenza impugnata deve essere cassata, con conseguente rinvio alla Corte d’appello di Ancona in diversa composizione perché esamini la domanda in applicazione dei principi suesposti, statuendo anche sulle spese di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo, secondo e terzo motivo di ricorso, assorbiti i restanti; cassa la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Ancona in diversa composizione, anche per le spese di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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