Prova diritto di enfiteusi: non basta la menzione

Due sorelle acquistano un immobile, ma due fratelli rivendicano un antico diritto di enfiteusi. La Corte d’Appello dà ragione ai fratelli basandosi su semplici menzioni in vecchi atti. La Corte di Cassazione ribalta la decisione, affermando che la prova del diritto di enfiteusi richiede inderogabilmente la produzione dell’atto costitutivo originale in forma scritta, non potendo essere sostituita da atti meramente ricognitivi. La causa viene rinviata per un nuovo giudizio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Prova Diritto di Enfiteusi: Perché l’Atto Scritto Originale è Indispensabile

L’acquisto di un immobile può talvolta riservare sorprese che affondano le radici nel passato. Un recente provvedimento della Corte di Cassazione ci offre uno spunto fondamentale sulla prova del diritto di enfiteusi e, più in generale, sulla necessità di rigore formale nella dimostrazione dei diritti reali. La Suprema Corte ha chiarito un principio cruciale: per provare l’esistenza di un diritto come l’enfiteusi, non bastano semplici menzioni o riferimenti in altri documenti, ma è indispensabile produrre l’atto costitutivo originale, redatto in forma scritta.

I Fatti di Causa: Un Acquisto e un Diritto Conteso

La vicenda ha inizio quando due sorelle acquistano da una società un immobile, convinte di averne ottenuto la piena ed esclusiva proprietà. Poco dopo, però, due fratelli si fanno avanti, sostenendo di essere titolari di un antico diritto di enfiteusi su quello stesso bene. Le sorelle, allora, si rivolgono al Tribunale per far accertare l’inesistenza di tale diritto. I fratelli, di tutta risposta, non solo si difendono ma propongono una domanda riconvenzionale per vedere riconosciuto il loro diritto e ottenere la restituzione del bene.

Il Tribunale di primo grado dà ragione alle acquirenti, ritenendo che i fratelli non avessero fornito una prova adeguata del loro diritto. La Corte d’Appello, tuttavia, ribalta la decisione. I giudici di secondo grado ritengono provata l’esistenza dell’enfiteusi sulla base di alcuni documenti, tra cui vecchi atti di compravendita e una denuncia di successione, in cui si faceva generica menzione del diritto. Di conseguenza, condannano le sorelle a restituire l’immobile.

La Prova del Diritto di Enfiteusi e il Ricorso in Cassazione

Le sorelle, insoddisfatte della sentenza, decidono di ricorrere in Cassazione. Il loro motivo principale di contestazione è proprio il modo in cui la Corte d’Appello ha ritenuto raggiunta la prova del diritto di enfiteusi. Sostengono che, per la legge italiana, la costituzione di un diritto reale come l’enfiteusi richiede un atto scritto a pena di nullità (forma scritta ad substantiam). Di conseguenza, l’unico modo per provarne l’esistenza è produrre in giudizio proprio quel contratto originale, e non altri documenti che vi facciano semplicemente riferimento.

Le Motivazioni della Suprema Corte: La Forma è Sostanza

La Corte di Cassazione accoglie pienamente la tesi delle ricorrenti, giudicando il loro primo motivo di ricorso fondato. Gli Ermellini riaffermano un principio consolidato e fondamentale per la certezza dei traffici giuridici immobiliari: quando la legge richiede una forma specifica per la validità di un contratto, la prova della sua esistenza non può che passare attraverso la produzione di quel documento.

La Corte chiarisce che atti successivi, come altre compravendite o denunce di successione che menzionano l’esistenza di un diritto di enfiteusi, hanno al massimo un valore ricognitivo. Essi, cioè, riconoscono una situazione giuridica preesistente, ma non possono in alcun modo sostituire l’atto che quella situazione l’ha creata. In altre parole, una confessione o un’ammissione della controparte, anche se messa per iscritto, non può sanare la mancata produzione del titolo costitutivo originale richiesto dalla legge a pena di nullità. La Corte d’Appello ha quindi errato nel ritenere sufficienti tali ‘indizi’ documentali, discostandosi da un principio cardine del nostro ordinamento.

Le Conclusioni

La decisione della Cassazione è di grande importanza pratica. Essa annulla la sentenza d’appello e rinvia la causa a un’altra sezione della stessa Corte, che dovrà riesaminare i fatti attenendosi al principio di diritto enunciato. Questo provvedimento ribadisce che la sicurezza nella circolazione dei beni immobili si fonda sulla chiarezza e sulla validità formale dei titoli. Per chiunque vanti un diritto reale, non è sufficiente fare affidamento su riferimenti indiretti o su vecchie carte che ne parlano: è essenziale essere in possesso dell’atto originale che ha dato vita a quel diritto. In sua assenza, la pretesa, come in questo caso, è destinata a vacillare di fronte a un’attenta analisi giuridica.

Per provare l’esistenza di un diritto di enfiteusi è sufficiente una menzione in un altro atto di compravendita?
No, non è sufficiente. La Corte di Cassazione ha stabilito che per i diritti reali che richiedono la forma scritta per la loro validità, come l’enfiteusi, è necessaria la produzione in giudizio del titolo costitutivo originale.

Un atto ricognitivo o una confessione possono sostituire il contratto originale che costituisce un diritto reale?
No. Secondo la sentenza, l’efficacia probatoria di un atto ricognitivo o confessorio non può sopperire alla mancata produzione del documento che la legge richiede a pena di nullità per la costituzione del diritto.

Cosa succede se un giudice di grado inferiore basa la sua decisione su prove non idonee a dimostrare un diritto reale?
La sua sentenza può essere cassata dalla Corte di Cassazione. In questo caso, la Corte ha annullato la decisione della Corte d’Appello e ha rinviato il caso ad un’altra sezione della stessa Corte per un nuovo esame basato sul principio di diritto corretto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 30954 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 30954 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME NOME

Data pubblicazione: 07/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18591/2019 R.G. proposto da:

NOME COGNOME, NOME COGNOME , elettivamente domiciliate in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME che l e rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME

-ricorrenti –

contro

NOME COGNOME, NOME COGNOME , elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME che li rappresenta e difende

-controricorrenti –

nonché contro

RAGIONE_SOCIALE

Oggetto: Proprietà –

Rivendica – Enfiteusi

R.G.N. 18591/2019

Ud. 27/10/2023 CC

-intimata –

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO ROMA n. 8005/2018 depositata il 14/12/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del giorno 27/10/2023 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

RITENUTO IN FATTO

Con sentenza n. 8005 del 14 dicembre 2018 – pronunciata sull’appello di NOME e COGNOME nella regolare costituzione delle appellate NOME e NOME COGNOME e nella contumacia della RAGIONE_SOCIALE -la Corte d’appello di Roma, in riforma integrale della sentenza del Tribunale di Tivoli, Sezione Distaccata di Palestrina, ha:

-respinto le domande originariamente proposte da NOME e NOME COGNOME nei confronti di NOME e NOME COGNOME NOME;

-in accoglimento della domanda riconvenzionale dei medesimi COGNOME e COGNOME, accertato che i medesimi erano titolari della quota di ¼ pro indiviso del diritto di enfiteusi sull’immobile sito in ZagaraoloINDIRIZZO;

-condannato NOME e NOME COGNOME all’immediata consegna del bene in favore di NOME e NOME COGNOME COGNOME;

-accolto la domanda di garanzia proposta da NOME e NOME COGNOME, dichiarando risolto il contratto di compravendita concluso tra le medesime e la RAGIONE_SOCIALE e condannando quest’ultima alla corresponsione alle stesse NOME e NOME COGNOME

della somma di € 141.500,00, oltre rivalutazione ed interessi;

-gravato NOME e NOME COGNOME delle spese di entrambi i gradi di giudizio in favore di NOME e COGNOME COGNOME e, parimenti, gravato la RAGIONE_SOCIALE delle spese di entrambi i gradi di giudizio in favore di NOME e NOME COGNOME.

Queste ultime, infatti, avevano adito il Tribunale di Tivoli riferendo di avere acquistato dalla RAGIONE_SOCIALE, con atto del 16 gennaio 2007, la piena proprietà di un immobile sito nel Comune di Zagarolo alla INDIRIZZO – costituto da un rustico con circostante terreno agricolo della superficie catastale di mq 8.880 -e, dopo aver premesso che COGNOME e COGNOME avevano dichiarato, con due missive del proprio patrono, di essere titolari di un ‘utile dominio’ sugli immobili in questione, avevano chiesto di accertare e dichiarare l’inesistenza dei diritti vantati dai convenuti.
Si erano costituiti COGNOME e COGNOME deducendo, in particolare che le attrici avevano in realtà acquistato unicamente la titolarità della sola quota pari a ½ pro indiviso del diritto del concedente, quota sulla quale i convenuti medesimi rivendicavano, appunto, la titolarità del diritto di enfiteusi.

Avevano, quindi, chiesto non solo il rigetto della domanda attorea, ma anche, in via riconvenzionale, l’accertamento del proprio diritto di enfiteusi, quantomeno nella quota pari ad ¼, e la condanna delle attrici all’immediata riconsegna del bene immobile nonché al risarcimento dei danni per il mancato godimento del bene.

Autorizzata, su richiesta delle attrici, la chiamata in causa della RAGIONE_SOCIALE, rimasta tuttavia contumace, il Tribunale adito

aveva accolto la domanda attorea, ritenendo non assolto l’onere probatorio in ordine alla sussistenza del diritto vantato dai convenuti.

Nel riformare la decisione di prime cure, la Corte capitolina ha:

-ritenuto provato il diritto vantato dagli appellanti, stimando che lo stesso emergesse: 1) da un primo atto di compravendita in data 12 febbraio 1971 concernente anche gli immobili oggetto del contendere, dal quale ‘si evinceva’ che ‘l’utile dominio’ spettava agli enfiteuti ‘eredi di COGNOME‘; 2) da un secondo atto di compravendita in data 24 aprile 1996, col quale la RAGIONE_SOCIALE aveva acquistato dal titolare di ½ indiviso del diritto del concedente tutti i diritti quest’ultimo vantati; 3) dalla denuncia di successione di NOME COGNOME, presentata in data 20 settembre 1965, da cui risultava che il medesimo era ‘livellario’ e tra i suoi eredi figurava il padre di NOME e COGNOME;
-escluso che potesse incidere sulla decisione del gravame la definizione di un precedente giudizio possessorio tra le parti, stante la diversità tra accertamento del possesso ed accertamento del diritto reale;

-dichiarato tardiva ed inammissibile l’eccezione di estinzione del diritto, sollevata dalle appellate in primo grado, in quanto dedotta unicamente nella prima memoria ex art. 183, sesto comma, c.p.c.;

-escluso – in relazione alla domanda formulata da NOME NOME COGNOME nei confronti della RAGIONE_SOCIALE che l’accertamento de l diritto degli appellanti venisse ad integrare evizione ex art. 1483 c.c., concludendo che nella specie trovava applicazione l’art. 1489 c.c.

Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello di Roma ricorrono ora NOME e NOME COGNOME.

Resistono con controricorso NOME e NOME COGNOME COGNOME. È rimasta intimata RAGIONE_SOCIALE

La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, a norma degli artt. 375, secondo comma, e 380 bis.1, c.p.c.

Le parti hanno depositato memorie.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è affidato a sette motivi.

2.1. Con il primo motivo il ricorso deduce:

-in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., la violazione o falsa applicazione degli artt. 957, 1376 e 1350 c.c.;

-in relazione all’art. 360, n. 5, c.p.c., l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti ‘in relazione alla ritenuta dimostrazione della sussistenza del diritto di enfiteusi pur in difetto di allegazione del titolo costitutivo’ .

Le ricorrenti censurano la decisione della Corte capitolina

-nella parte in cui la medesima ha ritenuto provato il diritto degli odierni controricorrenti, sebbene i medesimi non avessero prodotto l’atto che costituiva il diritto medesimo, contestando, a tal fine, la valenza probatoria delle dichiarazioni contenute negli atti richiamati nella decisione impugnata, in quanto in ogni caso non idonei a provare l’esistenza del diritto;

-per avere in ogni caso omesso di accertare l’effettiva consistenza del diritto rivendicato dai controricorrenti

2.2. Con il secondo motivo il ricorso deduce, in relazione all’art. 360, n. 5, c.p.c., l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti ‘ovvero la mancata trascrizione del diritto di enfiteusi e delle accettazioni dell’eredità che hanno riguardato tale diritto con conseguente inopponibilità del medesimo diritto reale (indimostrato) ai successivi acquirenti del fondo’ .

Argomenta, in particolare, il ricorso che la Corte territoriale avrebbe omesso di valutare il fatto che il contratto costitutivo dell’enfiteusi non risultava trascritto così come non risultava trascritta alcuna accettazione di eredità relativa al diritto reale, con la conseguenza che in ogni caso il diritto vantato dagli odierni controricorrenti COGNOME e COGNOME doveva ritenersi inopponibile alle ricorrenti.

2.3 . Con il terzo motivo il ricorso deduce, in relazione all’art. 360, n. 5, c.p.c., l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti ‘ovvero la mancata prova dell’adempimento degli obblighi tipici dell’enfiteuta’ .

Le ricorrenti contestano l’omesso esame, da parte della Corte di Appello, del fatto consistente nell’assenza di prova dell’adempimento, da parte di NOME e COGNOME NOME, degli obblighi tipici dell’enfiteuta tale da legittimare l’esistenza nonché la sopravvivenza del diritto invocato e, conseguentemente, la fondatezza della domanda riconvenzionale svolta.

Argomentano, per contro, che dalla lettura degli atti di causa emergerebbe che gli odierni controricorrenti, a partire dall’anno 1965, non avrebbero pagato alcun canone e non avrebbero coltivato il fondo facente parte dell’immobile rivendicato dalle ricorr enti.

2.4 . Il quarto motivo di ricorso, formulato in relazione all’art. 360, nn. 4 e 5, c.p.c., è rubricato deducendo, testualmente ‘l’omessa pronuncia e dunque la violazione dell’art. 112 c.p.c. e contestualmente

l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti: ovvero l’avvenuta usucapione breve ovvero speciale per la piccola proprietà rurale dei beni compravenduti da parte della dante causa RAGIONE_SOCIALE e, dunque, di cui hanno beneficiato come acquirenti in buona fede le sigg.re COGNOME, così come domandato di accertarsi e dichiararsi nell’atto di appello, ex actis rilevabile di ufficio’ .

Le ricorrenti evidenziano di avere formulato nell’ipotesi in cui venisse accertata la titolarità in capo a COGNOME e COGNOME del diritto di enfiteusi -domanda di accertamento dell’intervenuto acquisto della piena proprietà dell’immobile per c ui è causa da parte della RAGIONE_SOCIALE per effetto di usucapione ex art. 1159 c.c. o ex art. 1159bis c.c.

Si dolgono che la Corte d’appello non abbia statuito su tale domanda, con esiti che avrebbero viziato l’intero percorso motivazionale della decisione.

2.5 . Con il quinto motivo il ricorso deduce, in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., la violazione o falsa applicazione dell’art. 183, sesto comma, c.p.c.

Le ricorrenti impugnano la decisione della Corte capitolina nella parte in cui la stessa ha ritenuto inammissibile l’eccezione di prescrizione del diritto di enfiteusi, dalle ricorrenti medesime sollevata, in quanto tale eccezione era stata formulata unicamente nella prima memoria ex art. 183, sesto comma, c.p.c. e non in sede di prima udienza di trattazione, ex art. 183, quinto comma, c.p.c.

Il ricorso impugna tale statuizione sulla base di una triplice argomentazione sintetizzata dalle stesse ricorrenti, e cioè:

-‘la sentenza Sass. SS.UU. n. 3567/2011 richiamata ed impiegata dal giudice dell’appello costituisce un imprevedibile ‘overruling”

-‘la sentenza Cass. SS.UU. n. 3567/2011, richiamata ed impiegata dal giudice dell’appello riguarda una disciplina processuale come normata dalla L. 339/1990. Tale disciplina legislativa è difforme da quella che discplina il caso di specie attesa la riforma del processo civile intervenuta con il dl 14.3.2005 n.35 (convertito con modificazioni nella L. 14.5.2005 n.80 come modificato dall’art. 1, comma 1, lett. A) della L. 28.12.2005 n.263) e pertanto è ratione temporis applicabile al procedimento di negatoria avviato dalle sigg.re COGNOME una differente normazione processuale e non quella di cui al decisum delle SSUU del 2011′
-‘la sentenza Cass. SS.UU. n. 3567/2011 richiamata ed impiegata dal giudice dell’appello è stata superata e ribaltata dalla pronuncia Cass. SS.UU. n. 12310/2015, alla luce del cui contenuto l’eccezione di prescrizione del diritto di enfiteusi non costituisce affatto inammissibile estensione del thema decidendum. il casus belli scrutinato nella SSUU. n. 3577/11 è anteriore alla novellazione del diritto processuale del 2005, ratione temporis invece applicabile alla procedura avviata dalle attrici COGNOME. inoltre è superata dalle ulteriori e più recenti pronunce’ .
2.6 . Con il sesto motivo il ricorso deduce, in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 1483 c.c. e la falsa applicazione dell’art. 1489 c.c.

Le ricorrenti denunciano che il provvedimento impugnato, nel decidere in merito alla domanda di garanzia proposta dalle odierne

ricorrenti nei confronti della RAGIONE_SOCIALE, avrebbe errato nel ritenere applicabile nella fattispecie la disposizione di cui all’art. 1489 c.c. c.c. anziché quella di cui all’art. 1483 c.c., escludendo, quindi, erroneamente la sussistenza nel caso in esame di un’ipotesi di evizione.

2.7. Con il settimo motivo il ricorso deduce:

-in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 92 c.p.c. e la falsa applicazione dell’art. 91 c.p.c.;

-in relazione all’art. 360, n. 5, c.p.c., la ‘motivazione sul punto contraddittoria’ .

Argomenta il ricorso che la Corte d’appello, sebbene abbia affermato di dover statuire sulle spese ‘considerato l’esito complessivo del giudizio’ , le abbia condannate all’integrale rifusione delle spese in favore di COGNOME e COGNOME, sebbene la stessa Corte avesse respinto la domanda di risarcimento danni formulata da questi ultimi.

Deduce, quindi, non solo la violazione dell’art. 92 c.p.c., ma anche il vizio di contraddittorietà della motivazione.

Il primo motivo di ricorso è fondato.

Questa Corte ha reiteratamente affermato il principio per cui quando, per l’esistenza di un determinato contratto, la legge richieda, a pena di nullità, la forma scritta, alla mancata produzione in giudizio del relativo documento non può supplire il deposito di una scrittura contenente la confessione della controparte in ordine alla pregressa stipulazione del contratto de quo , nemmeno se da essa risulti che quella stipulazione fu fatta per iscritto (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5148 del 07/10/1982; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8611 del 29/08/1998).
Il principio, peraltro, è stato ribadito anche recentemente, proprio in una ipotesi in cui a venire in rilievo, era l’accertamento dell’esistenza

di un diritto di enfiteusi (Cass. Sez. 2 – Ordinanza n. 4431 del 21/02/2017).

Detto principio, del resto, si ricollega all’ulteriore principio per cui ai sensi dell’art. 2720 c.c., l’efficacia probatoria dell’atto ricognitivo, avente natura confessoria, si esplica, nei casi espressamente previsti dalla legge, soltanto in ordine ai fatti produttivi di situazioni o rapporti giuridici sfavorevoli al dichiarante, con la conseguenza che a tale atto non può riconoscersi valore di prova circa l’esistenza del diritto di proprietà o, al di fuori dei casi previsti, di altri diritti reali (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 13625 del 11/06/2007; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 9687 del 18/06/2003).
Da tali principi la sentenza della Corte d’appello di Roma risulta essersi radicalmente discostata, avendo la stessa ritenuto esistente il diritto vantato dagli odierni controricorrenti sulla mera scorta di una serie di atti -tra i quali gli atti di provenienza del bene poi pervenuto alle odierne ricorrenti -nei quali, a tacere di ogni altra considerazione, era unicamente fatta generica menzione dell’esistenza di un diritto di enfiteusi in capo a NOME COGNOME.

Tali atti in nessun modo potevano surrogare la necessaria produzione del titolo sulla sola base del quale gli odierni controricorrenti avrebbero potuto rivendicare il diritto da essi vantato, e cioè un negozio, rivestito della forma scritta ex art. 1350, n. 2), c.c. con il quale detto diritto veniva essere costituito, in disparte il profilo -pur sollevato dalle ricorrenti -dell’assoggettamento di tale negozio agli oneri di pubblicità immobiliare.

Né è il caso di richiamare l’istituto della ricognizione dell’enfiteusi di cui all’ art. 969 c.c. – la quale, se piena e completa, fa fede dell’esistenza dell’enfiteusi e si sostituisce al titolo originario, ove esso manchi -in quanto detto istituto è previsto a favore del concedente, e quindi

‘suppone, comunque, che il riconoscimento del diritto da parte di chi si trova nel possesso del fondo enfiteutico sia reso nei confronti del concedente’ (Cass. Sez. 2 – Ordinanza n. 4431 del 21/02/2017).

L’accoglimento del primo motivo di ricorso determina l’assorbimento dei motivi ulteriori .

In conclusione la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, la quale

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