Prova della proprietà: la Cassazione fa il punto

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 5261/2024, ha rigettato il ricorso di un cittadino che rivendicava la proprietà di una cavità sotterranea a Napoli. La Corte ha ribadito un principio fondamentale: nell’azione di accertamento, l’onere della prova della proprietà grava interamente su chi agisce in giudizio. Documenti come un testamento o comunicazioni di enti terzi non sono stati ritenuti sufficienti a fornire tale prova. La decisione sottolinea che le argomentazioni della parte convenuta, anche se deboli, non esonerano l’attore dal suo onere probatorio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 3 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Prova della proprietà: Chi deve dimostrarla in giudizio?

La questione della prova della proprietà è uno dei temi più complessi del diritto civile. Chi afferma di essere proprietario di un bene, specialmente un immobile, deve essere in grado di dimostrarlo in modo inconfutabile. La recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 5261 del 28 febbraio 2024 offre un chiaro riepilogo dei principi che regolano questa materia, confermando la rigidità dell’onere probatorio che grava su chi agisce in giudizio per l’accertamento del proprio diritto.

I Fatti di Causa: La Disputa su una Cavità Sotterranea

Il caso trae origine dalla domanda di un privato cittadino volta a ottenere l’accertamento della sua proprietà su una cavità tufacea situata nel sottosuolo di un palazzo a Napoli. Sia il Tribunale di primo grado che la Corte di Appello avevano rigettato la sua richiesta, ritenendo che non fosse stata fornita una prova adeguata del diritto di proprietà. L’uomo ha quindi deciso di ricorrere in Cassazione, basando le sue argomentazioni su quattro motivi principali.

I Motivi del Ricorso e la Decisione della Corte

Il ricorrente lamentava la mancata considerazione di alcuni documenti che, a suo dire, avrebbero attestato la sua proprietà: una nota del Comune, una della Soprintendenza e un testamento del 1963. Sosteneva inoltre che la Corte d’Appello avesse errato nel considerare la cavità come bene demaniale solo perché utilizzata come rifugio antiaereo durante la guerra. Infine, criticava la valutazione delle prove testimoniali e la sua condanna al pagamento delle spese legali.

La Corte di Cassazione ha dichiarato i motivi inammissibili o li ha rigettati, confermando le decisioni dei giudici di merito. Vediamo nel dettaglio il ragionamento della Suprema Corte.

La Prova della Proprietà e la sua Insufficienza

Il cuore della decisione riguarda la prova della proprietà. La Corte ha stabilito che i documenti prodotti dal ricorrente (comunicazioni di enti pubblici e un testamento) non avevano una “forza probante nei confronti dei terzi del diritto di proprietà”. In altre parole, non erano sufficienti a dimostrare in modo inequivocabile il suo titolo. Questi documenti, provenienti da soggetti terzi, non hanno il potere di attestare la titolarità di un bene con efficacia erga omnes.

Il Principio della “Doppia Conforme”

La Cassazione ha inoltre richiamato il principio della “doppia conforme”. Quando due tribunali di merito (primo grado e appello) giungono alla stessa conclusione basandosi sulle medesime ragioni di fatto, il ricorso in Cassazione per omesso esame di un fatto decisivo diventa inammissibile. Il ricorrente avrebbe dovuto dimostrare che le motivazioni delle due sentenze erano diverse, cosa che non è avvenuta.

L’Uso come Rifugio Antiaereo: un Argomento non Decisivo

Anche l’argomento secondo cui la cavità sarebbe diventata demaniale per il suo uso come rifugio antiaereo è stato ritenuto non pertinente. La Corte ha spiegato che la ragione principale (la ratio decidendi) della sconfitta del ricorrente non era l’accertamento della proprietà in capo allo Stato, ma la sua incapacità di dimostrare la propria. L’affermazione sulla demanialità era quindi ultronea, cioè aggiuntiva e non essenziale per la decisione finale.

Le Motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sul principio cardine dell’articolo 2697 del Codice Civile, che disciplina l’onere della prova. In un’azione di accertamento della proprietà, è l’attore che ha il dovere di fornire una prova rigorosa e completa del suo diritto. Non è sufficiente dimostrare la debolezza del titolo altrui; è necessario provare la solidità del proprio. La Corte ha osservato che la censura del ricorrente, in realtà, non mirava a denunciare una violazione di legge, ma a sollecitare una nuova valutazione dei fatti e delle prove, un’attività che è preclusa al giudice di legittimità.

La Cassazione ha quindi confermato che la valutazione delle prove testimoniali, ritenute generiche dalla Corte di Appello, è un apprezzamento di fatto che non può essere sindacato in sede di legittimità. Allo stesso modo, la decisione sulle spese legali è stata ritenuta corretta, in quanto basata sul principio della soccombenza: chi perde la causa, paga le spese.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame ribadisce con forza un insegnamento fondamentale per chiunque intenda avviare un’azione legale a tutela della proprietà. La prova del proprio diritto deve essere solida, basata su titoli d’acquisto validi e opponibili a chiunque. Affidarsi a documenti indiretti, testimonianze generiche o alla presunta assenza di un titolo in capo alla controparte è una strategia destinata al fallimento. La sentenza serve come monito sull’importanza di una preparazione documentale inattaccabile prima di intraprendere un contenzioso così complesso, ricordando che nel processo civile, chi afferma un diritto ha il preciso onere di provarlo.

In una causa per l’accertamento della proprietà, chi ha l’onere della prova?
Nell’azione di accertamento della proprietà, l’onere di provare il proprio diritto grava interamente sull’attore, cioè su colui che avvia la causa. Non è sufficiente contestare il diritto della controparte, ma è necessario fornire una prova rigorosa e completa del proprio titolo di proprietà.

Un testamento o documenti di enti terzi (es. Comune) sono sufficienti a dimostrare la proprietà verso lo Stato?
No. Secondo la Corte, un testamento non ha ‘forza probante nei confronti dei terzi del diritto di proprietà’. Allo stesso modo, documenti provenienti da soggetti terzi, come note di un Comune o di una Soprintendenza, sono privi del potere di attestare con efficacia universale (erga omnes) la spettanza della proprietà e sono quindi insufficienti a dimostrarla in giudizio.

Se due sentenze di primo e secondo grado giungono alla stessa conclusione, è possibile contestare i fatti in Cassazione?
Generalmente no. Quando si verifica l’ipotesi di ‘doppia conforme’, cioè quando le decisioni di primo grado e di appello si basano sulle stesse ragioni di fatto, il ricorso per cassazione che lamenta un omesso esame di un fatto decisivo è inammissibile, a meno che non si dimostri che le ragioni di fatto delle due decisioni sono diverse.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5261 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 5261 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 28/02/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 20286/2019 R.G. proposto da:

NOME COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio RAGIONE_SOCIALE‘avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, domiciliati in INDIRIZZO, presso l’ AVVOCATURA GENERALE RAGIONE_SOCIALEO STATO . (P_IVA) che li rappresenta e difende

-controricorrenti-

nonchè

contro

PREFETTURA

NAPOLI

-intimata- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO NAPOLI n. 76/2019 depositata il 11/01/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/12/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Premesso che:

1.NOME COGNOME COGNOME ricorre, con tre motivi su cui insiste con memoria, per la cassazione RAGIONE_SOCIALEa sentenza in epigrafe con cui la Corte di Appello di RAGIONE_SOCIALE, confermando la decisione a lui sfavorevole del Tribunale di RAGIONE_SOCIALE, ha ritenuto non provata la domanda di accertamento RAGIONE_SOCIALEa proprietà di una cavità tufacea sita nel sottosuolo del cortile del palazzo di INDIRIZZO a RAGIONE_SOCIALE;

2.il RAGIONE_SOCIALE e l’RAGIONE_SOCIALE resistono con controricorso;

considerato che:

1.con il primo motivo di ricorso viene lamentata la violazione degli artt. 460, 476 e 2697 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c. e, in riferimento all’art.360, primo comma, n.5 c.p.c., l’omesso esame circa un fatto decisivo del giudizio, con riferimento alle risultanze di una nota del Comune di RAGIONE_SOCIALE in data 16 gennaio 2004 in cui si chiedeva al ricorrente, qualificato come ‘proprietario’ del negozio SIFRAN -da cui era possibile accedere alla cavità- di permettere a personale del Comune e a personale RAGIONE_SOCIALEa ‘RAGIONE_SOCIALE‘ di accedervi ; lamenta altresì l’omesso esame RAGIONE_SOCIALEe risultanze di una nota RAGIONE_SOCIALEa RAGIONE_SOCIALE con cui nell’autorizzare lavori da eseguirsi da un terzo nella cavità de qua, quest’ultima veniva indicata come ‘proprietà COGNOME NOME‘ ed ancora l’omesso esame del testamento di NOME COGNOME COGNOME, deceduto il 26 febbraio 1963, con cui la cavità era stata lasciata in eredità al ricorrente. Viene dedotto che tali documenti avrebbero dovuto
portare la Corte di Appello a ritenere dimostrata la domanda di accertamento.

Il motivo è inammissibile per più ragioni.

2.1. Va premesso che il motivo, al di là RAGIONE_SOCIALEa rubrica, non veicola censure di violazione o falsa applicazione di norme di diritto. Non viene dedotta alcuna erronea di ricognizione di fattispecie astratta (v. Cass.n.3340/2019; 24177/2017).

2.2. Va altresì premesso che la Corte di Appello non ha mancato di esaminare il testamento de quo. Ha osservato che il testamento non ha ‘forza probante nei confronti dei terzi del diritto di proprietà’. Ha inoltre ribadito il rilievo del Tribunale per cui il contenuto del citato testamento era tale da non potersene neppure desumere che la disposizione fosse relativa alla cavità in questione.

2.3 . L’inammissibilità del motivo deriva, per un verso, dal fatto che il ricorrente neppure indica come possano ricavarsi elementi decisivi tali, cioè, da invertire l’affermazione su cui la sentenza impugnata fa perno e per la quale il ricorrente non ha provato di essere proprietario RAGIONE_SOCIALEa grottadagli altri due documenti, provenienti da soggetti terzi, privi di potere di attestazione (erga omnes) RAGIONE_SOCIALEa spettanza RAGIONE_SOCIALEa proprietà. Il motivo difetta di autosufficienza.

2.4 . L’inammissibilità deriva, per altro verso, dal fatto che il motivo, laddove deduce il vizio di omesso esame circa un fatto decisivo, si scontra con il principio di diritto per cui, ‘ Nell’ipotesi di “doppia conforme”, prevista dall’art. 348-ter, comma 5, c.p.c., il ricorso per cassazione proposto per il motivo di cui al n. 5) RAGIONE_SOCIALE‘art. 360 c.p.c. è inammissibile se non indica le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, RAGIONE_SOCIALEa decisione di primo grado e RAGIONE_SOCIALEa sentenza di rigetto RAGIONE_SOCIALE‘appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse’ (tra molte, Cass. n. 5947 del 28/02/2023). Nel caso di specie la Corte di Appello e il Tribunale hanno accertato, in positivo, che la cavità di cui trattasi era stata, nel periodo bellico,
utilizzata come rifugio antiaereo ed era perciò divenuta di proprietà demaniale.

La censura, a ben vedere, sollecita una alternativa valutazione RAGIONE_SOCIALEe risultanze del processo, che è prerogativa del giudice di merito.

Con il secondo motivo di ricorso viene lamentata la violazione degli artt. 822 c.c. e 236 del d.lgs. 15 marzo 2010, n. 66, ‘in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 e n.5 c.p.c.’. Deduce il ricorrente che la Corte di Appello ha errato nel ritenere la cavità oggetto di causa un bene appartenente al demanio RAGIONE_SOCIALEo Stato in quanto utilizzata come rifugio antiaereo durante la seconda guerra mondiale ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 822 c.c. e RAGIONE_SOCIALE‘art. 5 del d.lgs. 409/1948 (ai sensi del cui primo comma ‘ Tutte le opere permanenti di protezione RAGIONE_SOCIALE esistenti nel territorio RAGIONE_SOCIALEa Repubblica sono di pertinenza del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALEo Stato, al cui nome debbono essere intestate in catasto. Esse dovranno altresì essere riportate nei registri di consistenza ‘), abrogato e sostituito dall’art. 236 del d.lgs. 66 del 2010 (‘ 1.Rientrano tra le opere destinate alla difesa nazionale e costituiscono demanio militare le opere permanenti di protezione RAGIONE_SOCIALE ‘). Il ricorrente svolge una serie di considerazioni per negare che la cavità fosse stata veramente utilizzata come rifugio antiaereo, trattandosi invece di una grotta messa gentilmente dalla famiglia a disposizione di amici e conoscenti durante le incursioni aeree del 1943 .
Il motivo è inammissibile perché non attinge la ratio decidendi, ma l’affermazione aggiuntiva per cui il bene appartiene al demanio. Nell’azione di accertamento RAGIONE_SOCIALEa proprietà -in cui il convenuto, come nel caso di specie, non chieda, a sua volta, in via riconvenzionale, di essere dichiarato proprietario del bene- ogni affermazione circa la spettanza del bene al convenuto è ultronea rispetto a quella per cui l’attore non ha dimostrato di essere

proprietario del bene medesimo. Il motivo veicola una censura che non involge quest’ultima affermazione.

6.1. Ulteriore ragione di inammissibilità è costituita da ciò che il motivo, dietro alla rubrica di violazione di legge, veicola considerazioni attinenti al merito, volte a contrastare l’accertamento in fatto effettuato dal giudice di appello sull’uso RAGIONE_SOCIALEa cavità nel periodo bellico e che neppure si confrontano con l’affermazione per cui detto uso emerge dalla ‘documentazione prodotta dagli appellati e in particolare, come correttamente indicato dal primo giudice, dall’elenco dei rifugi antiaerei redatto dal RAGIONE_SOCIALE … e dalla planimetria catastale del 23.12.1039 …’.
Con il terzo motivo di ricorso viene lamentata la violazione degli artt. 115, 116, 244, 245 c.p.c. ‘in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 e n.5 c.p.c.’. Deduce il ricorrente che la Corte di Appello avrebbe errato nel dichiarare ‘di condividere il dictum del tribunale per quanto aveva rilevato il difetto di prova in ordine all’esercizio di un possesso uti dominus e per il tempo necessario all’acquisto RAGIONE_SOCIALEa proprietà RAGIONE_SOCIALEa cavità perché la prova per testi articolata ammessa ed espletata era generica facendo riferimento unicamente alla famiglia COGNOME e non al possesso esercitato dai singoli componenti RAGIONE_SOCIALEa stessa’ senza considerare che ‘il primo giudice ha ammesso la prova per testi come articolata per capi dall’attuale ricorrente ritenendola rilevante e specifica ed i testi escussi hanno confermato ogni singolo capo che aletto dal giudicante cosicché la successiva valutazione di genericità … appariva violativa RAGIONE_SOCIALEe disposizione del codice di rito’.
8. Il motivo va rigettato. Esso, sotto le forme RAGIONE_SOCIALEa denuncia di violazione di legge, mira in sostanza ad ottenere in questa sede di legittimità una nuova valutazione degli esiti RAGIONE_SOCIALEa prova per testi ammessa in primo grado e poi ritenuta in primo grado e in appello non concludente. Per di più, il ricorrente evidenzia circostanza -la

genericità RAGIONE_SOCIALEa prova- che avrebbe dovuto portare alla radicale non ammissione del mezzo. Inoltre -e il rilievo è decisivo – la valutazione RAGIONE_SOCIALEe prove spetta al giudice di merito e nel caso di specie la Corte d’Appello (v. pag. 5 RAGIONE_SOCIALEa sentenza) ha ritenuto generica la prova con apprezzamento in fatto qui non sindacabile. 9. Con il quarto motivo di ricorso viene dedotta la violazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 92 c.p.c. per avere la Corte di Appello confermato la decisione del primo giudice di condannare l’odierno ricorrente alle spese. Deduce il ricorrente che le amministrazioni convenute avevano ‘tenuto un comportamento tentennante e non univoco’ in particolare perché, in una certa fase del giudizio di primo grado, avevano fatto riferimento ad un decreto di esproprio che avrebbe riguardato la cavità mentre successivamente avevano affermato che l’appartenenza pubblica RAGIONE_SOCIALEa cavità era dipesa dall’uso RAGIONE_SOCIALEa stessa per fini di difesa e che la decisione di condanna alla spese assunta dal giudice di primo grado avrebbe dovuto essere riformata dal giudice di appello in quanto assunta senza tener conto del fatto che ‘al più la soccombenza era stata determinata da argomenti nuovi e diversi da quelle utilizzati sia in via extra giudiziale sia un una prima fase giudiziaria’.
10. Il motivo va rigettato.

11. L’art. 91 del codice di procedura civile impone di porre le spese del processo, in linea generale, a carico del soccombente. La Corte di Appello ha confermato la decisione di primo grado osservando che ‘correttamente il primo giudice applicava per il governo RAGIONE_SOCIALEe spese, in considerazione del rigetto di tutte le domande richieste formulate da parte attrice, il criterio RAGIONE_SOCIALEa soccombenza’. In tema di spese processuali, la statuizione sulle spese adottata dal giudice di merito è sindacabile in sede di legittimità nei soli casi di violazione del divieto, posto dall’art. 91 cod. proc. civ., di porre anche parzialmente le spese a carico RAGIONE_SOCIALEa parte vittoriosa o nel caso di compensazione RAGIONE_SOCIALEe spese stesse fra le parti adottata con
motivazione illogica o erronea (Cass. Sez. n.17692 del 28/11/2003). Per converso il potere di compensare le spese di giudizio tra le parti, nel concorso dei presupposti previsti dall’art 92 comma secondo cod. proc. civ. ha carattere del tutto discrezionale, ed il mancato uso di tale potere non è sindacabile in Cassazione (Cass, n. 1288 del 18/05/1963).

In conclusione il ricorso deve essere rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

Sussistono le condizioni di legge per il raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

PQM

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rifondere al RAGIONE_SOCIALE e all’RAGIONE_SOCIALE le spese del giudizio di legittimità, liquidate in € 4.500,00, oltre spese prenotate a debito.

Ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 13, co. 1 quater del d.p.r. 115/2002, si dà atto RAGIONE_SOCIALEa sussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera del ricorrente, RAGIONE_SOCIALE‘ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 -bis RAGIONE_SOCIALEo stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma 14 dicembre 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.