Prorogatio imperii: amministratore dimissionario valido?

Un condomino impugnava una delibera assembleare sostenendo che l’amministratore, avendo rassegnato le dimissioni, non fosse più legittimato. La Corte d’Appello ha respinto il ricorso, confermando la validità dell’operato dell’amministratore in regime di prorogatio imperii, in quanto le dimissioni erano state respinte dall’assemblea e non era stato nominato un successore. La sentenza chiarisce che la continuità gestionale del condominio prevale e che la partecipazione all’assemblea sana eventuali vizi di convocazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Prorogatio Imperii: L’Amministratore Dimissionario Può Convocare l’Assemblea?

La gestione di un condominio può essere fonte di complesse questioni legali, specialmente quando sorgono dubbi sulla legittimità dell’amministratore. Una recente sentenza della Corte d’Appello di Bari affronta un caso emblematico, chiarendo i confini del principio di prorogatio imperii e le conseguenze della partecipazione di un condomino a un’assemblea viziata nella convocazione.

La vicenda analizzata offre spunti fondamentali per comprendere quando un amministratore, anche se dimissionario, conserva i suoi poteri e come un vizio procedurale possa essere superato dal comportamento delle parti.

I Fatti di Causa

Un condomino impugnava una delibera assembleare con cui si approvavano lavori urgenti di manutenzione. I motivi del ricorso erano tre:

1. Illegittimità dell’amministratore: Sosteneva che l’amministratore avesse convocato l’assemblea senza averne più i poteri, in quanto si era ufficialmente dimesso in più occasioni precedenti.
2. Vizio di convocazione: L’avviso di convocazione gli era stato notificato solo sette giorni prima della data fissata, in violazione del regolamento condominiale che ne prevedeva otto.
3. Nullità della delibera: Il verbale non specificava i votanti e i millesimi, limitandosi a indicare una scelta generica e impersonale, rendendo impossibile la verifica della regolarità della votazione.

In primo grado, il Tribunale aveva respinto la domanda, ritenendo legittimo l’operato dell’amministratore. Il condomino ha quindi proposto appello.

La Questione della Prorogatio Imperii dell’Amministratore

Il cuore della controversia riguarda il primo motivo di appello. La Corte d’Appello ha stabilito che il motivo è infondato. Sebbene l’amministratore avesse effettivamente presentato le dimissioni durante un’assemblea precedente, il verbale di quella stessa riunione mostrava che l’assemblea, a maggioranza, aveva votato per respingerle.

La Corte ha quindi richiamato il consolidato principio di prorogatio imperii. Questo istituto, fondato sulla necessità di garantire la continuità gestionale del condominio, si applica in tutti i casi in cui il condominio rimanga privo del suo amministratore (per scadenza del mandato, revoca, annullamento della nomina o dimissioni). Di conseguenza, l’amministratore il cui mandato è venuto meno continua a esercitare legittimamente i suoi poteri fino a quando non viene nominato e insediato un successore.

Nel caso specifico, non solo le dimissioni erano state respinte, ma non risultava che fosse stato nominato un nuovo amministratore. Pertanto, quello in carica era pienamente legittimato a convocare l’assemblea e a gestire gli affari condominiali.

Il Vizio di Convocazione e l’Effetto Sanante

Anche il secondo motivo di appello è stato respinto. La Corte ha osservato che, nonostante l’avviso di convocazione fosse stato inviato con un giorno di ritardo, il condomino appellante aveva partecipato personalmente alla prima delle assemblee convocate (quella generale dell’intero condominio), tenutasi lo stesso giorno e nello stesso luogo di quella oggetto di impugnazione.

Durante quella prima riunione, il condomino non aveva sollevato alcuna contestazione riguardo alla tardività della convocazione. Questo comportamento, secondo i giudici, ha prodotto un “effetto sanante”. La sua presenza in assemblea dimostrava che era stato comunque messo in condizione di partecipare e difendere le proprie ragioni. Di conseguenza, partecipando senza eccepire il vizio, ha implicitamente rinunciato a far valere tale irregolarità in un secondo momento.

La Validità del Verbale Assembleare

Infine, la Corte ha rigettato anche la censura relativa all’indeterminatezza del verbale. Sebbene il verbale usasse una forma impersonale come “viene scelta l’offerta”, era chiaro dal contesto che la decisione era stata presa dall’assemblea all’unanimità. Il verbale indicava nominativamente i condomini presenti all’inizio della riunione e non riportava alcun dissenso o astensione al momento del voto. In assenza di prova contraria, la deliberazione doveva considerarsi assunta concordemente da tutti i presenti.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte d’Appello ha basato la sua decisione su tre pilastri fondamentali. In primo luogo, ha riaffermato la centralità del principio di prorogatio imperii come strumento indispensabile per evitare vuoti gestionali dannosi per il condominio. La volontà dell’assemblea di respingere le dimissioni e la mancata nomina di un successore hanno reso pienamente efficaci i poteri dell’amministratore. In secondo luogo, ha applicato il principio dell’effetto sanante, secondo cui un vizio procedurale è superato se la parte interessata, con il suo comportamento, dimostra di non aver subito un pregiudizio effettivo al suo diritto di partecipazione e difesa. Infine, ha sottolineato che per l’annullamento di una delibera non è sufficiente lamentare una mera violazione astratta della legge, ma occorre dimostrare un interesse concreto e un danno effettivo derivante dalla presunta illegittimità.

Conclusioni

La sentenza conferma alcuni principi cardine del diritto condominiale. L’amministratore che si dimette rimane in carica con pieni poteri fino alla sua effettiva sostituzione, a tutela dell’interesse collettivo alla gestione ininterrotta dell’edificio. Inoltre, i vizi formali, come un ritardo nella convocazione, possono essere sanati dalla partecipazione del condomino all’assemblea, a meno che questi non eccepisca immediatamente l’irregolarità. Questa decisione ribadisce l’importanza di un approccio sostanziale e non meramente formalistico nella valutazione della validità delle delibere condominiali.

Un amministratore di condominio che ha presentato le dimissioni può continuare a esercitare le sue funzioni?
Sì. In base al principio di prorogatio imperii, l’amministratore continua a esercitare legittimamente i suoi poteri se le dimissioni vengono respinte dall’assemblea o, in ogni caso, fino alla nomina di un successore, per garantire la continuità della gestione condominiale.

La partecipazione a un’assemblea condominiale sana un vizio di convocazione tardiva?
Sì. Secondo la sentenza, se un condomino partecipa all’assemblea senza contestare immediatamente la tardività dell’avviso di convocazione, il suo comportamento ha un ‘effetto sanante’ che gli impedisce di impugnare successivamente la delibera per quel motivo.

È sufficiente che un verbale di assemblea indichi una decisione come ‘unanime’ senza elencare ogni singolo voto?
Sì. La Corte ha ritenuto che se il verbale elenca i condomini presenti all’inizio e attesta che la decisione è stata presa all’unanimità, senza riportare alcun dissenso, la delibera è valida, in quanto si presume che sia stata approvata da tutti i presenti.

Testo del provvedimento

SENTENZA CORTE DI APPELLO DI BARI N. 1730 2025 – N. R.G. 00000103 2024 DEPOSITO MINUTA 01 12 2025 PUBBLICAZIONE 01 12 2025

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE D’APPELLO DI BARI

Terza Sezione Civile

La Corte d’Appello, in composizione collegiale nelle persone dei seguenti Magistrati:

AVV_NOTAIO. NOME COGNOME

AVV_NOTAIO

AVV_NOTAIO.ssa NOME COGNOME

Consigliere

AVV_NOTAIO.ssa NOME COGNOME

Consigliere Ausiliario Relatore

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile in grado d’appello, iscritta al n.r.g. 103NUMERO_DOCUMENTO

TRA

AVV_NOTAIO

(c.f.

), con studio in Bari alla INDIRIZZO,

C.F.

in proprio e nella qualità ex art. 86 c.p.c.

– APPELLANTE –

pagina 1 di 10 in INDIRIZZO alla INDIRIZZO, (c.f. , in persona dell’amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in Bari alla INDIRIZZO, presso e nello P.

studio dell’ AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Bari, alla INDIRIZZO, giusta mandato in atti -APPELLATO –

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione .

Con atto di citazione notificato il 24.07.2019, l’AVV_NOTAIO proprietario di un immobile ubicato in Bari, alla INDIRIZZO, (scala B), del INDIRIZZO, conveniva in giudizio, dinanzi al Giudice di pace di Bari, il suddetto Condominio, per sentire emettere sentenza dichiarativa di nullità e/o di annullamento, della delibera assembleare della scala B, tenutasi il 22.03.2019, relativamente al punto n. 1) all’ordine del giorno.

Eccepiva l’attore che in data 15 aprile 2019, a mezzo raccomandata, era stato a lui notificato il verbale della suddetta assemblea; che con richiesta del successivo 16 aprile, aveva attivato il procedimento di mediazione, il cui esito era risultato negativo per mancata partecipazione del e che, conseguentemente si era rivolto al giudice di pace di Bari, per far dichiarare la nullità e o l’annullabilità della richiamata assemblea per i seguenti motivi: 1) irregolarità della convocazione assembleare, per essere stata indetta da un soggetto estraneo (Sig. ) non più legittimato a rappresentare il in quanto, precedentemente ed in più occasioni ufficiali, si era reso dimissionario; motivo per cui, non aveva più alcun potere rappresentativo del . 2) Illegittimità della delibera in questione in quanto adottata in violazione dell’art. 22 del regolamento RAGIONE_SOCIALEale, atteso che la relativa convocazione era stata inoltrata ad esso attore 7 giorni prima dell’assemblea, anziché 8 giorni prima e, perché, in forza dell’art 25 del precitato regolamento, l’amministratore non avrebbe potuto deliberare se non fosse risultato che tutti i RAGIONE_SOCIALE erano stati invitati, ai sensi dell’art. 22 del richiamato regolamento RAGIONE_SOCIALEale. 3) Nullità della richiamata delibera per indeterminatezza dei votanti e del relativo valore millesimale, in violazione dell’art 29, punti 2 e 4 del suddetto regolamento.
Si costituiva in giudizio il convenuto che chiedeva il rigetto della domanda, con vittoria di spese.

Il giudice di pace adìto, dichiarava la propria incompetenza ed assegnava un termine per la riassunzione del giudizio dinanzi al Tribunale; a tanto adempiva il provvedendo alla riassunzione nei temini assegnati alle parti.

La causa, istruita documentalmente, veniva riservata per la decisione e, con la sentenza n. 33/2024 del 09.01.2024, il Tribunale rigettava la domanda attorea, ritenendo legittimo l’operato dell’amministratore

e rispettose della normativa di legge le determinazioni assunte nella delibera impugnata; condannava l’attore al pagamento delle spese di lite.

Con atto del 23 gennaio 2024, proponeva appello avverso la richiamata sentenza per la sua integrale riforma.

Si costituiva il convenuto che chiedeva il rigetto dell’appello con condanna del al pagamento delle spese di lite.

All’udienza del 28.05.2025, la causa è stata trattenuta in decisione, ai sensi di legge.

Preliminarmente va esaminata l’eccezione, sollevata dal appellato, di violazione, da parte del , dell’art. 342 c.p.c. per essersi questi astenuto dall’osservare i dettami di cui all’art. 342 c.p.c. nn. 1, 2 e 3, omettendo di indicare le parti del provvedimento da appellare e le modifiche richieste alla ricostruzione del fatto compiuta dal giudice di primo grado, nonché di indicare le circostanze da cui deriva la violazione della legge.

L’eccezione è infondata.

L’appellante, infatti, ha formulato il gravame, articolato in più punti, individuando, per ciascuno di essi, le parti della sentenza che ha inteso appellare e le proprie doglianze e censure, fornendo a questa Corte tutti gli elementi di disamina che possano consentire la valutazione critica del provvedimento impugnato.

Ciò detto, si passa all’esame del primo motivo di appello, con cui il censura l’operato del giudice di prime cure, il quale, ritenendo (a dire di esso appellante) in maniera errata che l’amministratore del appellato fosse in regime di ‘prorogatio imperii’ e, quindi, legittimato a espletare l’attività di amministratore del in questione, avrebbe violato l’art. 2697 c.c. in quanto ‘ senza prove fornite da controparte ha ritenuto che l’amministratore fosse in prorogatio imperii.’, ed avrebbe volutamente ignorato l’art 13 del Regolamento di Condominio, con cui ‘.. i RAGIONE_SOCIALE hanno contrattualmente disciplinato ex ante (ovvero in via preventiva) l’ipotesi di dimissioni dell’amministratore che così dispone: L’amministratore revocato o dimissionario …deve in ogni caso consegnare al successore in mancanza del Consiglio RAGIONE_SOCIALE tutti gli atti, registri e documenti dell’amministrazione entro 15 gg dalla partecipazione della revoca o delle dimissioni (cfr. pag. 3 dell’atto di appello).
Il in sostanza, riproponendo in termini il contenuto del proprio libello introduttivo di primo grado, ha impugnato la sentenza per irregolarità della convocazione assembleare, per essere stata indetta da un soggetto estraneo (amministratore ) non più legittimato a rappresentare il in quanto, precedentemente ed in più occasioni ufficiali, si era dichiarato dimissionario; motivo per cui, non aveva più alcun potere rappresentativo del .

Il motivo è infondato.

Va evidenziato, in primis, che, se è vero che in occasione dell’assemblea RAGIONE_SOCIALEale del 26.11.2025, nel relativo verbale (prodotto agli atti), l’amministratore presentava le proprie dimissioni, è altrettanto vero che, nel medesimo verbale, si legge che l’assemblea, a maggioranza dei presenti, votava favorevolmente la proposta di una condomina (Sig.ra ), di rifiutare le dimissioni dell’amministratore.

Tale verbale assembleare non risulta essere stato impugnato, per cui l’amministratore, pur se espressa la propria intenzione di dimettersi dalla carica, ha continuato ad esercitare i suoi poteri sino alla nomina di un successivo amministratore che, sulla base degli atti di causa, non risulta essere ancora avvenuta.

Ciò detto, si precisa (come è ben noto al , che identico motivo di appello è già stato oggetto di disamina da parte di questo Collegio, in altro giudizio di impugnazione (recante il n.r.g. 1495/2021, definito con la sentenza n. 1560/2023), intercorso tra le medesime odierne parti, ed è stato rigettato, in quanto infondato.

Ben consapevole e resa edotta dallo stesso appellante che la innanzi richiamata pronuncia è stata impugnata in Cassazione dallo stesso e, quindi, non ha acquistato efficacia di cosa giudicata, purtuttavia questa Corte rimane convinta (sulla base di pronunce rese sul punto dalla Cassazione) di quanto statuito in merito.

Ha, infatti, statuito la Suprema Corte che: ‘in tema di RAGIONE_SOCIALEo di edifici, l’istituto della ‘prorogatio imperii’, che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei RAGIONE_SOCIALE e nell’interesse del RAGIONE_SOCIALEo alla continuità dell’amministratore, è applicabile in ogni caso in cui il RAGIONE_SOCIALEo rimanga privato dell’opera dell’amministratore, e, pertanto, non solo nei casi di scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.c., comma 2, o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina (Cass. n. 18660 del 2012; Cass. n. 1405 del 2007 e Cass. n. 4531 del 2003). Ne consegue che: ‘l’amministratore di RAGIONE_SOCIALEo il cui mandato sia venuto meno, per qualunque causa, continua ad esercitare legittimamente, fino all’avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza dei comproprietari.’ (Cass civ., sez. II, 2/08/2016
n. 16070)’. ‘L’amministratore di RAGIONE_SOCIALEo può resistere all’impugnazione della delibera assembleare riguardante parti comuni e può gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, tenuto conto dei poteri demandatigli dall’art. 1131 c.c., giacché l’esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso amministratore.’ (Cass. civ. sez. II, 27/02/2020, n. 23550).

Senza, peraltro, non tenere in debito conto il fatto che è proprio lo stesso appellante, (nonostante la manifestata volontà dello di dimettersi dalla carica di amministratore del Condominio appellato dall’anno 2015), che in più occasioni lo riconosceva, ancora, quale amministratore rappresentante del Condominio appellato.

Ed invero, con PEC del 12.01.2018 e del 06.08.2018, (prodotte agli atti dal appellato), inoltrate all’amministratore , il invitava il predetto a provvedere con estrema urgenza a far eseguire i lavori necessari per eliminare macchie di umidità comparse sui muri e sul soffitto dell’immobile di sua proprietà ricompreso nello stabile RAGIONE_SOCIALEale di che trattasi) e con altra PEC del 23.01.2018, il legale del invitava lo , nella sua espressa qualità di amministratore del de quo, a sottoscrivere una convenzione di negoziazione assistita per risolvere una questione insorta tra esso ed il medesimo.
Ad abuntantiam, dalla lettura della stessa delibera impugnata, presenti 10 RAGIONE_SOCIALE su 16, per un totale di millesimi di 528,90, non risulta che alcuno dei RAGIONE_SOCIALE presenti abbia manifestato contestazioni sulla presenza dell’amministratore nella sua qualità e sul suo operato; segno tangibile, questo, della volontà dei RAGIONE_SOCIALE di essere da lui rappresentati.

Correttamente, quindi, il giudice di prime cure ha ritenuto operante, nel caso di specie, l’istituto della ‘ prorogatio imperii ‘.

L’appellante, inoltre, sempre con il primo motivo di appello, ha contestato al primo giudice di avere ‘ volutamente ignorato ‘ il contenuto dell’art. 13 del Regolamento di Condominio.

In proposito la Cassazione ha precisato che: ‘ il regolamento di RAGIONE_SOCIALEo non ha natura di atto normativo generale e astratto, ed è perciò inammissibile il motivo di impugnazione col quale si lamenti la violazione o falsa applicazione delle norme di tale regolamento (Cass. Sez. 2, 07/06/2011, n. 12291; Cass. Sez. 6 2, 07/08/2018, n. 20567). E che: ‘

l’amministratore di RAGIONE_SOCIALEo può resistere all’impugnazione della delibera assembleare riguardante parti comuni e può gravare la relativa

decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, tenuto conto dei poteri demandatigli dall’art. 1131 c.c., giacché l’esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso amministratore (Cass. civile sez. II, 27/10/2020, n.23550).

Ed ancora, con altra pronuncia (Cass. civile sez. II, 04/02/2021, n.2636) la Suprema Corte riconosce la ‘legittimazione processuale passiva esclusiva dell’amministratore nei giudizi relativi all’impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea, non trattandosi di azioni relative alla tutela o all’esercizio dei diritti reali su parti o servizi comuni’; ( in senso conforme Cass. civile sez. II, 12/12/2017, n.29748′.

Sulla base di tali pronunce, pertanto, l’amministratore del appellato, in carica all’epoca dei fatti per cui è causa, ha legittimamente esercitato i suoi poteri di rappresentanza dei comproprietaricondòmini, tutelando i loro interessi e facendosi portavoce della loro volontà.

Con il secondo motivo l’appellante chiede la riforma della sentenza gravata in quanto il relativo avviso di convocazione per l’assemblea fissata il 21.03.2029 (in prima convocazione) ed il 22.03.2019 (in seconda convocazione), gli era pervenuto sette giorni prima della suddetta data (e, cioè, il 14.03.2019), vale a dire con un giorno di ritardo rispetto al termine stabilito dall’art. 22 del Regolamento RAGIONE_SOCIALEale (che è di otto giorni prima della convocazione).

Anche tale motivo è infondato.

Dall’esame degli atti di causa, risulta che la condomina proprietaria di un appartamento posto all’8^ piano del Condominio in questione, con raccomandata a mani del 05.03.2019, informava l’amministratore in carica della presenza di macchie di umidità provenienti dal lastrico solare, (probabilmente per un difetto di impermeabilizzazione), manifestatesi nel suo appartamento, a causa delle precedenti piogge e lo invitava ad intervenire prontamente per evitare l’aggravarsi della situazione.
Per tale motivo l’amministratore, con PEC del 14.03.2019 (e, quindi, effettivamente, sette giorni, anziché otto giorni prima del giorno fissato per le assemblee del 21-22.03.2019, inoltrava al un unico avviso di convocazione, contenente n. 3 allegati, (conv. 22-3-2019 Colaluce; conv. 26-3-2019 ; conv. di scala ), con cui comunicava al suddetto condomino le date di n. 3 assemblee RAGIONE_SOCIALEali e, precisamente: la prima, per l’assemblea generale riguardante l’intero Condominio, (costituito da n. 4 palazzine), che si sarebbe tenuta il 21.03.2019, in prima convocazione
ed il 22.03.2019, in seconda convocazione, alle ore 18.30, presso la sala Villaggio del Fanciullo, in Bari; la seconda, per l’assemblea riguardante i soli RAGIONE_SOCIALE della scala B (in cui è ricompreso l’immobile del ) da tenersi negli anzidetti medesimi giorni nella stessa sala, alle ore 19.30, subito dopo l’assemblea generale; la terza assemblea generale, fissata per il 26 marzo 2019.

In disparte il fatto che l’amministratore, in presenza di una situazione rivestente il carattere di urgenza ben avrebbe potuto intervenire senza previa convocazione dell’assemblea, salvo riferirne alla prima utile assemblea (ai sensi dell’art. 1135 c.c., comma 2), rileva questo Collegio che, pur essendo stato inoltrato l’avviso di convocazione (contenente la convocazione di n. 3 assemblee RAGIONE_SOCIALEali) con un giorno di ritardo rispetto a quello stabilito dal Regolamento Condominiale, il , partecipava personalmente alla prima assemblea generale dell’intero RAGIONE_SOCIALEo, (comprendente 4 palazzine), tenutasi in seconda convocazione il 22 marzo 2019, non contestando, in quella occasione, la tardività della comunicazione della convocazione di assemblea.
Egli, infatti risulta essere presente e partecipare alla suddetta assemblea generale (avviata alle ore 18.30 e chiusa alle ore 21,00 circa), senza sollevare a verbale alcuna contestazione in merito alla tardività della convocazione e conseguente sua irregolarità, e decide di allontanarsi alle ore 20.30.

E’ evidente che la partecipazione del alla suddetta assemblea delle ore 18.30, (che, per quel che consta, non è stata impugnata), ha avuto un ‘effetto sanante’ rispetto alla eventuale irregolarità dell’avviso, in quanto la sua presenza in assemblea è la prova che l’amministratore lo aveva, comunque, portato a conoscenza della indizione delle tre assemblee, consentendogli di parteciparvi e di far valere le proprie ragioni.

Orbene, poiché l’avviso di convocazione, come innanzi detto, era unico, con allegati tre avvisi di indizione di assemblee RAGIONE_SOCIALEali (PEC del 14.03.2019), la partecipazione personale del alla assemblea generale del Condominio del 22.03.2019 (come risulta dal relativo verbale prodotto agli atti), senza che egli abbia eccepito la irregolarità dell’avviso di convocazione de quo, ha sanato la irregolarità, rendendo, conseguentemente, valido il detto avviso, sanandone la intempestività, atteso che l’appellante, in quella occasione, si ribadisce, ritenne di non contestare il relativo vizio.
Peraltro, il , pur a conoscenza del fatto che successivamente alla prima assemblea si sarebbe tenuta, subito dopo e nello stesso locale, la seconda assemblea (quella interessante la Scala B) – e tanto in forza del più volte richiamato avviso di convocazione – decideva autonomamente di non

parteciparvi, nonostante gli altri RAGIONE_SOCIALE presenti alla prima assemblea delle 18.30, gli ricordavano che di lì a poco si sarebbe tenuta l’altra assemblea RAGIONE_SOCIALEale, che lo interessava direttamente, in quanto riguardava la scala di INDIRIZZO (in cui era ricompreso il suo appartamento).

Tanto risulta dal verbale della successiva assemblea RAGIONE_SOCIALEale del 27.09.2019, della scala di INDIRIZZO, (presenti RAGIONE_SOCIALE che rappresentavano 678,72 millesimi), dove si legge: ‘ tutti i RAGIONE_SOCIALE presenti sia all’odierna assemblea che alla assemblea di scala del 22 marzo u.s. ricordano che il 22/3/2019, presso la sala del Villaggio del Fanciullo sono state convocate di seguito due assemblee; la prima RAGIONE_SOCIALEale che è terminata alle ventuno circa e in continuità è seguita quella della scala di INDIRIZZO. Ricordano altresì che il è stato presente alla prima assemblea ed è andato via alle 20,.30 circa, decidendo spontaneamente di non partecipare a quella successiva di scala nonostante i RAGIONE_SOCIALE presenti gli avessero ricordato che di lì a pochi minuti si sarebbe tenuta senza soluzione di continuità l’assemblea di scala per opere urgenti che riguardavano anche lui. Pertanto dato il carattere urgente ed indifferibile delle opere di manutenzione del lastrico solare anche per i danni emergenti nella proprietà si conferma all’unanimità dei presenti con la maggioranza di millesimi 678,72 quanto deliberato nell’assemblea del 22/3/2019, senza assunzione di responsabilità ed al solo fine di scongiurare l’ennesima lite giudiziaria con il condomino rispetto alle oltre trenta da lui promosse negli ultimi 14 anni ………non essendo null’altro da discutere, l’assemblea viene sciolta alle ore 20.30 circa.’
Si passa, ora, all’esame del terzo motivo di appello.

Con il suddetto motivo il lamenta che il giudice di prime cure non avrebbe: ‘… per niente considerato il testo del verbale assembleare del 22.3.2019 dal quale non si evince in alcun modo nè chi abbia votato, nè quanti millesimi siano stati raggiunti ; si legge, infatti, solo che « dopo un’analisi delle due offerte, viene scelta quella dell’ing. perché, a parità di prestazioni, viene ritenuta più conveniente». Tale forma impersonale non consente di individuare gli effettivi votanti ed il valore millesimale conseguito….’.
Anche questo motivo è infondato.

Dalla lettura del deliberato impugnato, che all’ordine del giorno prevedeva: ‘ Impermeabilizzazione del terrazzo RAGIONE_SOCIALEale; scelta del direttore dei lavori e progettisti -Varie ed eventuali’ , si evince che l’assemblea dei RAGIONE_SOCIALE, (nominativamente indicati in apertura del relativo verbale), dopo aver esaminato le proposte avanzate dai due tecnici (Ing. e ), ne abbia

approvata, all’unanimità, una delle due. Si legge, infatti: ‘ dopo una analisi delle due offerte….viene scelta quella dell’Ing. .’

Appare evidente che l’esame delle offerte dei professionisti, presentate in un’assemblea indetta proprio per deliberare su quell’apposito argomento, non può essere preso in considerazione solo dal AVV_NOTAIO dell’assemblea e/o solo da alcuni dei partecipanti; o meglio, se fosse sorto tra i RAGIONE_SOCIALE un contrasto sul preventivo da scegliere, sicuramente tale contrasto sarebbe stato riportato nel detto verbale.

Risulta, invece, che ‘…dopo un’analisi delle due offerte…’ l’assemblea, all’unanimità, decide di scegliere l’offerta proposta dall’Ing. .

Il fatto che il AVV_NOTAIO abbia usato il verbo impersonale, ‘ viene scelta ‘ è una imprecisione lessicale, ma tanto non significa, come, invece, affermato dall’appellante, che tale espressione impersonale: ‘… non consente di individuare gli effettivi votanti ed il valore millesimale conseguito ,,’.

Risulta, infatti, che i RAGIONE_SOCIALE presenti in assemblea erano indicati nominativamente nel verbale impugnato; il valore millesimale conseguito è quello riportato nel frontespizio del verbale; non risulta che alcun condomino si sia dissociato dalla votazione per approvare una offerta piuttosto che un’altra.

Ciò è tanto vero che non vi è alcuna indicazione di eventuali dissenzienti; di talché, in mancanza di prova contraria, la deliberazione è stata concordemente assunta da tutti i presenti.

Va, comunque, evidenziato che, in riferimento alla richiesta di annullamento della delibera de quo, avanzata dal , egli, al fine di ottenere la chiesta declaratoria di nullità e/o annullabilità, avrebbe dovuto dimostrare di avere un interesse effettivo ed attuale ad agire; interesse che si manifesta principalmente nel dover sopportare un danno economico diretto, derivante dalla delibera viziata.

Non basta, infatti allegare e provare la violazione di legge o del regolamento RAGIONE_SOCIALEale (come nel caso di specie); l’azione, infatti, non può basarsi su una mera astratta violazione della legalità ma deve essere supportata da un beneficio concreto derivante dall’annullamento.

Per tutte le motivazioni innanzi esposte, l’appello interposto da va rigettato, con condanna dello stesso al pagamento, in favore del appellato, delle spese del presente grado di giudizio, che si liquidano come da dispositivo che segue, sulla base dei parametri di cui al D.M. 55/2014, integrato dal DM 147/2022, tenendo conto del valore della controversia e della natura della stessa, (indeterminabile – trattasi di impugnazione di delibera assembleare), delle questioni trattate e del tenore delle difese delle parti, ai minimi di tariffa.
P.Q.M

La Corte d’Appello di Bari, III Sezione civile, definitivamente pronunciando sull’appello proposto da

nei confronti del alla INDIRIZZO, in persona dell’amministratore pro -tempore, per la riforma della sentenza n. 33/2024, del 09.01.2024, resa inter partes dal Tribunale di Bari, così provvede:

Rigetta l’appello.

Condanna

al pagamento, in favore del

appellato, delle spese del

presente grado di giudizio, che liquida in € 3.473,00, per compensi, oltre rimborso forfettario, Cassa di previdenza ed IVA come per legge.

Sussistono i presupposti di legge affinché l ‘ appellante versi all’Erario un importo pari all’ammontare del contributo unificato versato per l’iscrizione al ruolo del presente.

Così deciso in Bari nella Camera di consiglio del 22/10/2025

Il AVV_NOTAIO NOME COGNOME

Il Consigliere ausiliario relatore

AVV_NOTAIO. NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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