Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 7487 Anno 2025
Civile Sent. Sez. 2 Num. 7487 Anno 2025
Presidente: COGNOME
Relatore: COGNOME
Data pubblicazione: 20/03/2025
S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
De NOME COGNOME rappresentata e difesa per procura alle liti in calce al ricorso da ll’ Avvocato NOME COGNOME domiciliata all’indirizzo PEC del difensore iscritto nel REGINDE.
Ricorrente
e
RAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE, con sede in Corigliano-Rossano, in persona del presidente sig. NOME COGNOME rappresentata e difesa, per procura alle liti in calce al controricorso, da ll’ Avvocato C. NOME COGNOME, elettivamente domiciliata presso lo studio d ell’Avvocato NOME COGNOME in Roma, INDIRIZZO
Ricorrente incidentale
nei confronti di
COGNOME NOME, COGNOME Antonio, COGNOME NOME, COGNOME Marco, COGNOME Vincenzo, COGNOME NOME, NOME Natale, COGNOME NOME Giorno NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME,
NOMECOGNOME NOME e NOME COGNOME rappresentati e difesi per procura alle liti in calce al controricorso e ricorso incidentale da ll’ Avvocato NOME COGNOME elettivamente domiciliati presso lo studio dell’Avvocato NOME COGNOME in Roma, INDIRIZZO
Controricorrenti – Ricorrenti incidentali e
NOME e NOME , quest’ultima anche quale tutore di NOME, rappresentate e difese, per procura alle liti in calce al controricorso e ricorso incidentale, dagli Avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME, elettivamente domiciliate presso lo studio d i quest’ultimo in Roma, INDIRIZZO
Controricorrenti – Ricorrenti incidentali e
COGNOME NOME e COGNOME NOME , rappresentate e difese per procura alle liti in calce al controricorso e ricorso incidentale da ll’ Avvocato NOME COGNOME elettivamente domiciliati presso lo studio dell’Avvocato NOME COGNOME in Roma, INDIRIZZO
Controricorrenti – Ricorrenti incidentali e
COGNOME NOME; COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME MarioCOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME COGNOME NOMECOGNOME COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME
Intimati avverso la sentenza n. 1465/2018 della Corte di appello di Catanzaro, pubblicata il 18. 7. 2018.
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12. 12. 2024 dal consigliere NOME COGNOME
udite le conclusioni del P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale dott.
NOME COGNOME che ha chiesto il rigetto del ricorso principale di COGNOME
NOME, la dichiarazione di inammissibilità del ricorso incidentale della società RAGIONE_SOCIALE e del ricorso incidentale di La via INDIRIZZO, l’accoglimento del ricorso incidentale di COGNOME NOME e altri e l’ estinzione del ricorso proposto da NOMECOGNOME
udite le difese svolte dall’Avv. NOME COGNOME per delega dell’Avv. COGNOME per la ricorrente principale COGNOME, dall’Avv. NOME COGNOME per delega dell’Avv. COGNOME, per la società RAGIONE_SOCIALE, dall’Avv. NOME COGNOME per COGNOME NOME e NOME, dall’Avv. NOME COGNOME per delega dell’Avv. NOME COGNOME per COGNOME NOME e COGNOME Pina.
Fatti di causa
NOME, COGNOME NOME COGNOME NOMECOGNOME NOME, NOME, NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOMECOGNOME NOME e COGNOME NOME, condomini del fabbricato ‘ B ‘ sito in Rossano Scalo, località SINDIRIZZO, convennero in giudizio la RAGIONE_SOCIALE, che aveva costruito il fabbricato, lamentando che quest’ul tima si era indebitamente appropriata ed aveva venduto i locali sottotetto dell’edificio, che erano di proprietà comune di tutti i condomini.
Nel corso del giudizio intervenne COGNOME NOME, altro condomino, e venne disposta l’integrazione del contraddittorio nei confronti dei proprietari degli appartamenti del quarto piano che avevano acquistato i sottotetti, NOMECOGNOME NOME e COGNOME NOMECOGNOME NOME e COGNOME NOME.
Venne altresì disposta la riunione con altra causa, promossa da COGNOME Fiore, COGNOME, COGNOME Giuseppe, COGNOME NOME, COGNOME Pina, COGNOME Giuseppe, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME Natale e COGNOME LucaCOGNOME , per la dichiarazione di proprietà condominiale dei condomini del fabbricato ‘ A ‘ sottotetti del loro fabbricato.
La società RAGIONE_SOCIALE ed i terzi chiamati si opposero alle domande e NOME propose domanda riconvenzionale nei confronti della RAGIONE_SOCIALE, in caso di accoglimento della domanda delle controparti.
Con sentenza n. 241 del 2011 il Tribunale di Rossano, in accoglimento delle domande avanzate, dichiarò che i sottotetti degli stabili erano beni comuni dei condomini, con conseguente inopponibilità nei loro confronti degli atti con cui erano stati venduti e condanna al loro rilascio; condannò inoltre la società RAGIONE_SOCIALE alla restituzione del prezzo in favore di RAGIONE_SOCIALE NOME ed alla consegna, in favore di tutti, del regolamento di condominio e delle tabelle millesimali.
Con sentenza n. 1465 del 18. 7. 2018, la Corte di appello di Catanzaro confermò la decisione di primo grado, ad eccezione della statuizione relativa alla consegna del regolamento di condominio e delle tabelle millesimali, che annullò. La Corte, per quanto qui ancora rileva, motivò la conferma della statuizione sulla appartenenza al condominio dei sottotetti contesi sul rilevo che, in assenza di uno specifico titolo che provasse che i beni erano rimasti in proprietà della società costruttrice e venditrice al momento della prima vendita delle unità immobiliari, dovesse tenersi conto della caratteristiche strutturali e funzionali degli stessi, e che poiché i sottotetti assolvevano alla utilità di consentire l’accesso alle terrazze comuni del fabbricato e non anche alla funzione di isolare e proteggere dall’umidità gli appartamenti dell’ultimo piano , essi fossero di proprietà condominiale e non esclusiva. Aggiunse che identiche considerazioni dovevano estendersi al lastrico solare, da considerarsi pertanto comune.
Per la cassazione di questa decisione, con atto notificato a mezzo posta con invio il 12. 9. 2019, ha proposto ricorso COGNOME NOMECOGNOME sulla base di sei motivi.
RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso incidentale, articolato in tre motivi. NOME e NOME, quest’ultima anche in qualità di tutrice del marito NOME, hanno notificato controricorso e proposto ricorso incidentale, basato su tre motivi.
COGNOME NOME, COGNOME Antonio, COGNOME Giuseppe, COGNOME NOME, COGNOME Vincenzo, COGNOME NOME, NOME Natale, COGNOME NOME, Giorno NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, quali eredi di COGNOME NOME, COGNOME Fiore, COGNOME NOME, NOME, NOME, quali eredi di NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME
NOMECOGNOME quali eredi di COGNOME NOME, hanno notificato controricorso e ricorso incidentale, affidato ad un unico motivo.
NOME NOME e NOME NOME hanno pure notificato controricorso e ricorso incidentale, con un solo motivo.
Le altre parti sono rimaste intimate.
Il P.M. e le parti hanno depositato memorie.
All’udienza del 2.7.20 24 la Corte, tenuto conto della produzione in giudizio di un atto di transazione intervenuto tra la società RAGIONE_SOCIALE e alcuni condomini del fabbricato B), ha rimesso la causa sul ruolo invitando la ricorrente principale e quelle incidentali a rappresentare la loro posizione in relazione a tale atto.
Il P.M. e le parti hanno quindi depositato ulteriori memorie.
Ragioni della decisione
1.1. Preliminarmente deve darsi atto dell’atto di transazione intervenuto il 25.9.2019 tra la società RAGIONE_SOCIALE e alcuni condomini della palazzina B), attori in primo grado, che l’hanno personalmente sottoscritta, e precisamente: COGNOME Romeo, COGNOME NOME, COGNOME NOME, NOME NOME, NOMECOGNOME COGNOME NOMECOGNOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME. Con la suddetta transazione i condomini menzionati, a fronte del pagamento in loro favore di una somma di denaro, hanno dichiarato di rinunciare ad ogni pretesa e/o diritto fatti valere in questo giudizio verso la società RAGIONE_SOCIALE nonché nei confronti dei terzi chiamati, tra cui COGNOME NOMECOGNOME odierna ricorrente in via principale.
L’intervenuta transazione, con cui le parti aderenti hanno definito ogni questione tra loro insorta, determina la sopravvenuta cessazione della materia del contendere, con conseguente estinzione dell’intero giudizio fra le parti (Cass. n. 10483 del 2023; Cass. Sez. un. n. 8980 del 2018).
Tale statuizione estende efficacia e coinvolge, oltre le parti che hanno sottoscritto la transazione, anche la ricorrente principale COGNOME NOMECOGNOME atteso che la rinuncia alla domanda da parte dei condomini, originari attori, è stata espressamente manifestata anche nei confronti della suddetta convenuta. Merita aggiungere che, trattandosi di rinuncia alla domanda, non di rinunzia agli atti del giudizio, essa non necessita dell’accettazione della controparte , avendo
l’effetto di determinare l’estinzione dell’azione (Cass. n. 33761 del 2019; Cass. n. 23749 del 2011).
1.2. Tanto precisato, deve darsi atto che il menzionato atto di transazione, in difetto di una manifestazione contraria da parte della ricorrente principale COGNOME NOMECOGNOME non fa venire meno l’interesse della stessa alla decisione sul ricorso.
Come dedotto dalle parti nelle memorie depositate e dal Procuratore Generale, l ‘atto di transazione non risulta concluso da tutti i condomini della palazzina B) che hanno agito in giudizio e che sono le legittime controparti della ricorrente principale COGNOME, che ha acquistato il sottotetto presente nel suddetto fabbricato; del tutto estranei alla posizione della predetta parte sono poi i condomini della palazzina A), che hanno promosso una autonoma controversia poi oggetto di riunione. Alla citata transazione, infatti, non hanno partecipato NOME NOME e COGNOME NOMECOGNOME che pure risultano, dalla stessa sentenza di appello, tra i condomini del suddetto fabbricato che hanno promosso il giudizio nei confronti della RAGIONE_SOCIALE e, con atto di chiamata in causa, nei confronti della COGNOME, per far dichiarare il sottotetto bene di proprietà del condominio.
Persiste pertanto l’interesse attuale della ricorrente principale e della ricorrente incidentale società RAGIONE_SOCIALE, originaria convenuta, alla cassazione della sentenza di appello nei confronti delle proprie controparti che non hanno sottoscritto la transazione e, per la società RAGIONE_SOCIALE, anche nei confronti degli odierni controricorrenti, condomini della palazzina A).
2.1. Passando all’esame del ricors o principale proposto da COGNOME NOME, il primo motivo denuncia nullit à della sentenza per violazione dell’art. 132 , comma 2 n. 4, c.p.c. Deduce al riguardo la ricorrente che la motivazione resa dalla Corte di appello è apparente, incomprensibile e perplessa, dal momento che non specifica in alcun modo da quale elemento probatorio ricavi l’assunto che il sottotetto assolva l’utilità di consentire l’accesso alle ter razze comuni, nemmeno descrivendo le concrete caratteristiche strutturali del bene e le modalità di accesso, né indicando quali siano queste terrazze e se siano o meno coincidenti con il lastrico solare. Anche il riconoscimento della natura comune del lastrico solare non è accompagnato da alcuna congrua motivazione.
Si sostiene che l’accertamento di fatto condotto dalla Corte di appello non trova rispondenza nelle risultanze della consulenza tecnica d’uffic io, da cui si evince che alle terrazze si accede attraverso la porta blindata posta sul pianerottolo del quinto piano ove sono ubicati scale ed ascensore e che poi, dalle terrazze scoperte, si accede ai locali sottotetto, non viceversa. Si richiama quindi la descrizione dei luoghi contenuta nella relazione del consulente tecnico d’ufficio del 28.7.2001, secondo cui ‘ Il piano sottotetto è costituito da un nucleo centrale rappresentato dal corpo scala e ascensore, sul pianerottolo del corpo scala sono ubicate n. 4 ( quattro ) porte del tipo blindate, che consentono l’accesso a n. 4 ( quattro ) terrazze separate; successivamente da ogni terrazza si accede a n. 4 ( quattro ) locali sottotetti, ricavati n. 2 ( due ) nell’ala Est e due nell’ala Ovest, sovrastante e coincidente ognuno con i sottostanti appartamenti ‘. Tali fatti, rappresentati in sede di appello dall ‘ attuale ricorrente, non sono stati invece esaminati. In particolare, la appellante aveva, con il quarto motivo, contestato l’affermazione del primo giudice, che aveva ritenuto il sottotetto bene condominiale sul rilievo che ‘ Il CTU ha accertato che i sottotetto degli stabili: 1. hanno altezza e caratteristiche tali da renderli praticabili e fruibili da tutti; 2. sono serviti da scala ed ascensore condominiale, che partono da pianterreno ed arrivano fino alla loro porta di accesso; 3. danno accesso alle terrazze comuni ‘. La Corte di appello ha fondato la sua decisione per relationem su tale accertamento, ma senza vagliane la fondatezza alla luce delle censure sollevate dal gravame.
Il giudicante non ha poi considerato le notevoli dimensioni, in altezza e superficie, dei locali, il frazionamento interno in vari ambienti, l’assenza al suo interno di servizi di interesse condominiale.
Si assume, infine, con riguardo al lastrico solare, che la motivazione sul punto non dà conto che la consulenza tecnica d’ufficio distingueva nettamente le terrazze, il lastrico solare, la copertura e il cornicione, confondendo indebitamente tra loro tali beni.
2.2. Il motivo è infondato.
Va premesso che, per giurisprudenza costante di questa Corte, la violazione del disposto di cui all’art. 132, comma 2, n. 4, cod. proc. civ., che determina la
nullità della sentenza per difetto di uno dei suoi contenuti essenziali, è rinvenibile nei soli casi in cui la sentenza sia del tutto priva dell’esposizione dei motivi sui quali la decisione si fonda ovvero la motivazione sia solo apparente, estrinsecandosi in argomentazioni non idonee a rivelare la ratio decidendi e così da non attingere la soglia del “minimo costituzionale” richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost. In particolare, la motivazione può qualificarsi apparente quando, benché graficamente esistente, non renda tuttavia percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obbiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, lasciando così all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture (Cass. S.U. n. 22232 del 2016; Cass. 13248 del 2020).
Ora, dalla lettura della sentenza impugnata risulta che la Corte territoriale ha rigettato l’appello incidentale proposto dalla COGNOME mediante richiamo alle ragioni che aveva esposto nell’esam inare i primi tre motivi dell’appello principale avanzato dalla società RAGIONE_SOCIALE
Nell’esaminare tali censure , la Corte ha richiamato, a fondamento della sua statuizione di rigetto, l’orientam ento giurisprudenziale di questa Corte, secondo cui l’appartenenza del sottotetto di un edificio condominiale va determinata principalmente dal titolo di proprietà, in mancanza o nel silenzio del quale, non essendo esso compreso nel novero delle parti comuni dell’edificio essenziali alla sua e sistenza o necessarie all’uso comune, potrà ritenersi applicabile la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. nel caso in cui il vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinat o all’uso comune oppure all’eserciz io di un servizio di interesse condominiale. Ha quindi ulteriormente precisato che, per determinare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché quando esso sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, potrà applicarsi la presunzione di comunione ex art 1117, comma 1, c.c.; viceversa, quando il sottotetto assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo dal freddo e dall’umidità
l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tale da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, dovrà considerarsi pertinenza di tale appartamento, cioè bene personale.
Tanto premesso in diritto, la Corte di merito, dopo avere dato atto che non era stato prodotto dalle appellanti alcun titolo di proprietà esclusiva dei sottotetti di cui si discute, ha ritenuto di confermare la decisione di primo grado circa la natura di parti comuni dell’edificio dei menzionati beni, in forza del rilievo che essi assolvono all’utilità di consentire ai condomini l’accesso alle terrazze comuni, mentre non è ravvisabile nei loro confronti la funzione di isolare, dal punto di vista tecnico, gli appartamenti sottostanti. Secondo la Corte di merito, pertanto, il fatto che i sottotetti costituiscano la via di accesso alle terrazze comuni stabilisce un collegamento funzionale tra essi ed i beni comuni, idoneo ad asservire i primi a servizio della fruibilità dei secondi, in altre parole a far ritenere che essi siano destinati, in via strumentale, al godimento da parte della collettività condominiale di parti comuni dell’edificio . Per altro verso, ha escluso che essi abbiano le caratteristiche strutturali per assolvere alla funzione di protezione degli appartamenti dell’ultimo piano.
Alla luce di tale motivazione, il vizio denunziato non sussiste, atteso che la lettura della sentenza consente agevolmente di comprendere l’iter logico -argomentativo che ha portato il giudicante a seguire la conclusione accolta.
Le ulteriori censure sviluppate dal motivo sono inammissibili.
In primo luogo, perché denunziano vizi non già di carenza o palese contraddittorietà della motivazione, ma semmai di insufficienza della stessa, che, secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte, non sono più proponibili in sede di legittimità, alla luce della r iforma dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. (Cass. n. 7090 del 2022; Cass. n. 22598 del 2018; Cass. n. 23940 del 2017).
In secondo luogo, in quanto, laddove denunziano un travisamento delle risultanze della consulenza tecnica d’uffici o in ordine alla circostanza che i sottotetti consentano l’accesso all e terrazze comuni, investono un accertamento di fatto rimesso dalla legge alla esclusiva competenza del giudice di merito, non
sindacabile, come tale, in sede di giudizio di legittimità, e comunque non rientrante nel vizio denunciato.
2.3. Il secondo motivo di ricorso principale denuncia violazione dell’art. 112 c.p.c., censurando la sentenza impugnata per vizio di extrapetizione, avendo fondato il suo ragionamento sulla ritenuta natura di bene comune delle terrazze, che ha identificato erroneamente con il lastrico solare, senza che il relativo accertamento sia mai stato richiesto.
2.4. Il motivo è infondato.
L’affermazione della sentenza impugnata, secondo cui la mancanza di un titolo contrario di proprietà porta a considerare il lastrico solare bene comune a tutti i condomini, non si è infatti tradotta, come rilevato anche dal Procuratore Generale, in una statuizione decisoria, ma costituisce una mera risposta alla diversa prospettazione fatta dalla appellante COGNOME Né nella sentenza di primo grado, né in quella di appello, che l’ha integralmente confermata, è rinvenibile un accertamento pieno in ordine alla proprietà del lastrico solare. Il vizio di extrapetizione di conseguenza non sussiste.
2.5. Il terzo motivo di ricorso principale denuncia violazione degli artt. 112 e 345 c.p.c., lamentando che la Corte territoriale non si sia pronunciata sul secondo motivo di appello, che aveva eccepito la mancata individuazione del bene oggetto della domanda proposta dai condomini, rappresentando che al momento della sua proposizione non esisteva un generico piano sottotetto, ma un pianerottolo con ascensore e finestra, nonché quattro distinti locali soffitta chiusi, tutti individuati e contraddistinti catastalmente.
2.6. Il motivo è inammissibile.
La censura è generica e poco comprensibile, non essendosi mai dubitato e discusso in causa in ordine alla esatta identità dei beni oggetto della domanda, pacificamente individuati nei sottotetti venduti dalla società RAGIONE_SOCIALE ai proprietari dei piani sottostanti.
2.7. Il quarto motivo di ricorso principale denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1117 e 817 c.c., censurando la decisione per avere applicato la c.d. presunzione di condominialità del bene senza esaminarne le caratteristiche strutturali e funzionali, secondo le risultanze della consulenza
tecnica d’ufficio riportate nell’atto di appello . La sentenza è anche criticata per avere affermato la natura comune del bene in ragione del mero rilievo che esso consen tiva l’accesso alle terrazze comuni .
2.8. Il motivo è infondato.
In parte esso resta assorbito dalle considerazioni svolte in occasione dell’esame del primo motivo, in cui sono state richiamate le argomentazioni di diritto e di fatto svolte dalla Corte di appello a sostegno della conclusione accolta.
In ordine alle caratteristiche strutturali del sottotetto, è lo stesso ricorso a rappresentare che i sottotetti costituivano vani autonomi, con ciò quindi negando che essi svolgessero la funzione di isolamento e protezione degli appartamenti sottostanti. Ora, va chiarito che, secondo la costante giurisprudenza di questa Corte, che dà applicazione sul punto alla disposizione di cui all’art. 1117, comma 1 n. 2) c.c., secondo cui deve aversi riguardo alle ‘ caratteristiche strutturali e funzionali ‘ del bene, quando il sottotetto ha dimensioni tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo e né il condominio né il singolo condomino possano vantare un legittimo e valido titolo di proprietà, la presunzione stabilita dal suddetto articolo opera se esso risulti in concreto oggettivamente destinato, sia pure in via potenziale, all’uso comune oppure all’esercizio di un servizio di interesse condominiale (Cass. n. 6143 del 2016). Nel caso di specie, la Corte di appello ha ravvisato tale destinazione, laddove ne ha affermato ‘l’utilità di consentire l’accesso alle terrazze comuni ‘ , affermazione che, originando da un accertamento di fatto, non è sindacabile da parte di questa Corte.
2.9. Il quinto motivo di ricorso principale denuncia violazione degli artt. 112 e 345 c.p.c., per omessa pronuncia sul primo motivo di appello, che aveva censurato la statuizione di primo grado con la quale veniva dichiarata l’inopponibilità nei confronti dei condomini dell’atto di acquisto del sottotetto, senza che tale domanda fosse stata espressamente riproposta nei confronti della odierna ricorrente con l’atto di integrazione del contraddittorio con cui era stata chiamata in giudizio.
2.10. Il mezzo è infondato.
Dallo svolgimento del processo riportato dalla sentenza impugnata e dallo stesso ricorso emerge pacificamente che la COGNOME venne chiamata in giudizio dai condomini attori con un atto di integrazione del contraddittorio, atto che di per sé comporta, per la sua natura e funzione processuale , l’estensione delle domande originarie proposte nei confronti del convenuto al terzo chiamato, salva la palese non riferibilità ad esso di alcune di esse. Nel caso di specie la richiesta di dichiarare l’inopponibilità agli altri condomini della vendita intervenuta tra la UOLE e la COGNOME era palesemente connessa con la domanda di accertamento della natura condominiale dei sottotetti e della condanna dei convenuti al loro rilascio.
2.11. Il sesto motivo di ricorso principale denuncia violazione degli artt. 112 e 345 c.p.c., per omessa pronuncia sul quinto motivo di appello, che aveva lamentato che la condanna di rilascio del bene fosse stata pronunciata nei confronti della odierna ricorrete, anziché nei confronti della sola società RAGIONE_SOCIALE che era l’originario possessore d el bene convenuto in giudizio.
2.12. Il motivo è infondato per la ragione addotta nell’esaminare il motivo precedente, trovando la statuizione di condanna degli acquirenti dei sottotetti al loro rilascio causa nella estensione nei loro confronti, in forza della loro chiamata in giudizio, della domanda originaria avanzata nei confronti della UOLE, oltre che nel fatto pacifico che tali beni erano da loro detenuti.
3.1. Il primo motivo del ricorso incidentale proposto dalla RAGIONE_SOCIALE denuncia nullità della sentenza per violazione dell’art. 132, comma 2 n. 4, c.p.c., assumendo che la sua motivazione è soltanto apparente, non consentendo di individuare il percorso logico e giuridico seguito ai fini dell’affermazione della natura di beni condominiali dei sottotetti. Sotto altro profilo la sentenza è censurata per avere omesso l’esame del regolamento di condominio, da cui risultava che i beni in questione erano rimasti in proprietà della cooperativa.
3.2. Il motivo va respinto per le ragioni già espresse nell’esaminare il primo motivo del ricorso principale proposto dalla COGNOME.
3.3. Il secondo motivo del ricorso incidentale della società RAGIONE_SOCIALE denuncia nullità della sentenza per omesso esame di fatto decisivo per il giudizio, oggetto di
discussione tra le parti, costituito dal regolamento di condominio, di natura contrattuale in quanto predisposto dal costruttore venditore ed accettato nei vari atti di vendita dagli acquirenti, che, all’art. 3, nell’indicare i beni comuni, esclude i sottotetti, e, all’art. 2, dichiara che le soffitte costituiscono proprietà separata ed esclusiva dei diversi proprietari. Si aggiunge che tali beni nemmeno risultano inseriti nelle tabelle millesimali predisposte per la ripartizione delle spese comuni.
Inoltre, la Corte di appello non ha tenuto conto che del fatto che nei preliminari di vendita i sottotetti avevano ricevuto specifiche destinazioni ed autonome particelle ed intestazioni, delle risultanze della consulenza tecnica prodotta dalla società convenuta, che rilevava che la pratica di mutuo agevolato interessava esclusivamente gli alloggi e non i sottotetti, del capitolato denominato ‘caratteristiche del fabbricato e finiture alloggi’ , che non conteneva cenno ai sottotetti come parti comuni, e della relazione del consulente tecnico di ufficio, ove si affermava che i locali in questione erano autonomi.
3.4. Il motivo è infondato.
Il richiamo fatto dalla ricorrente al regolamento di condominio è fondato sul duplice rilievo che in esso i sottotetti non erano indicati tra i beni di proprietà comune e che il suddetto atto avesse natura contrattuale. La rilevanza di tale ultima deduzione si rinviene nel principio, affermato dalla giurisprudenza di questa Corte, che il regolamento di condominio, se di natura contrattuale, in quanto espressione dell’autonomia privata, può costituire il titolo contrario all’operare della presunzione posta dall’art. 1117 c.c., idoneo quindi ad escludere che un determinato bene, pur astrattamente a servizio dell’edificio, cada in comunione (Cass. n. 21440 del 2022; Cass. n. 27363 del 2021). Si è peraltro precisato che le relative pattuizioni, comportando restrizioni alle facoltà dei condomini sulle parti dell’edificio, devono essere espressamente e chiaramente indicate (Cass. n. 5336 del 2017; Cass. n. 4905 del 1990). L’espressione ‘ se non risulta il contrario dal titolo ‘ , impiegata dall’art. 1117 c.c. , va quindi intesa come manifestazione univoca di attribuzione del bene alla proprietà esclusiva, in questo caso del costruttore venditore, ovvero di esclusione del bene dal novero delle parti comuni dell’edificio.
Ciò posto, il motivo non può essere accolto perché pone quale unico elemento per fondare la volontà dei condomini di escludere i sottotetti dai beni di proprietà comune la sola circostanza che essi non fossero indicati nell’elenco dei beni comuni contenuto nell’art. 3 del suddetto regolamento. Si tratta , all’evidenza , di elemento del tutto inidoneo a rappresentare in modo chiaro ed univoco tale volontà, non potendo da essa desumersi, per sottrazione, che il bene è stato escluso da quelli comuni. L’elencazio ne contenuta nel regolamento di condominio, al pari di quella contenuta dallo stesso art. 1117 c.c., di per sé, infatti, in mancanza di elementi che facciano supporre il contrario, ha una mera funzione esplicativa ed esemplificativa e non certo tassativa, sicché non può certo dedursi dalla mancata menzione di un bene la volontà dei contraenti di considerarlo di natura personale.
Più oltre il ricorso richiama anche l’art. 2 del regolamento, assumendo che esso specificherebbe ulteriormente la natura di proprietà separata delle soffitte. L’argomento non può essere accolto, in quanto la mancata riproduzione, nel ricorso, del testo di tale clausola, che questa Corte non può acquisire direttamente non avendo accesso diretto agli atti di causa, impedisce evidentemente di verificare l’esattezza del rilievo, oltre che della ulteriore circostanza secondo cui le soffitte menzionate nel regolamento di condominio si identificherebbero con gli attuali sottotetti.
3.5. Il terzo motivo di ricorso incidentale della società RAGIONE_SOCIALE denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 1117 c.c., censurando la sentenza impugnata per avere applicato la presunzione di condominialità nonostante l’esistenza di un titolo contrario attestante la proprietà esclusiva dei sottotetti.
Si assume, inoltre, che la Corte di appello ha disatteso i principi elaborati in materia dalla giurisprudenza, che riconosce l’applicabi lità della presunzione solo con riguardo ai beni che, in concreto, per le loro caratteristiche strutturali e funzionali, sono oggettivamente destinati all’uso comune e che, con riguardo ai beni non menzionati dall’art. 1117 c.c., tra i quali il sottotetto , essi si presumono di proprietà individuale del costruttore, se il titolo non dispone diversamente. Pertanto, nel caso specifico del sottotetto, la presunzione di bene
comune non opera automaticamente e la comunione va esclusa se esso è destinato al servizio esclusivo di una parte dell’immobile.
3.6. I l motivo va respinto sulla base delle considerazioni già svolte nell’esame dei motivi precedenti.
In particolare, va sottolineato che, come affermato dalla Corte di appello, non risulta prodotto alcun titolo di proprietà esclusiva dei beni in questione, mentre la presunzione di loro appartenenza alla proprietà comune appare motivata dal duplice rilievo che i sottotetti hanno la funzione di consentire l’accesso alle terrazze comuni e che la loro caratteristica strutturale di vani autonomi esclude che essi siano a servizio degli appartamenti sottostanti, svolgendo la funzione di isolarli e proteggerli dal caldo, dal freddo e dall’umidità.
4.1. Passando ora ad esaminare il ricorso incidentale proposto da NOME e NOME NOME, coniuge con tutela di NOME, deve darsi atto che NOME, con atto del 16.7.2024, sottoscritto personalmente dalla parte e dal suo difensore, ha dichiarato di voler rinunciare al proprio ricorso. Va quindi pronunciata, ai sensi dell’art. 391 c.p.c., la estinzione del giudizio di cassazione nei confronti della predetta ricorrente.
4.2. Con il primo motivo del proprio ricorso incidentale, NOME NOME, in proprio e nella qualità di tutore del coniuge NOME, denuncia nullità della sentenza per violazione dell’art. 101 c.p.c., assumendo che il giudizio si è svolto senza la sua partecipazione, nonostante ella rivestisse la qualità di litisconsorte necessario, avendo acquistato la proprietà dell’appartam ento sito al quarto piano e del sottotetto in comunione con il marito. Il difetto della sua citazione in giudizio era stata segnala ta da quest’ultimo fin dalla sua comparsa di costituzione.
4.3. Il mezzo è infondato.
Come dedotto dal Procuratore Generale, dallo stesso ricorso risulta che l’acquisto dell’immobile e del sottotetto da parte degli odierni ricorrenti incidentali si è perfezionato con atto pubblico del 22. 4. 1997, mentre è precisato che il giudizio che li interessa, iscritto al R.G. n. 1126/96, è stato iniziato nel 1996, vale a dire in data precedente al loro acquisto. La qualità da essi rivestita, rispetto alla res litigiosa , non era pertanto quella di litisconsorti
necessari, ma di meri successori, a titolo particolare, nel diritto controverso (art. 111, comma 1, c.p.c.). Ne discende che l’omessa citazione in giudizio della ricorrente COGNOME non ha prodotto alcuna nullità processuale per difetto di integrità del contraddittorio.
4.4. Il secondo motivo del ricorso incidentale di NOME NOME denuncia violazione o falsa applicazione degli artt. 1117, 1362, 2697 e 2729 c.c. e 115 e 116 c.p.c. I ricorrenti censurano la decisione impugnata per avere affermato la proprietà comune dei condomini senza valutare il collegamento strutturale e funzionale dei sottotetti con gli appartamenti sottostanti, di cui costituivano pertinenza, e lo stesso regolamento di condominio, che li escludeva dalle parti comuni.
4.5. Il terzo motivo del ricorso incidentale di NOME denuncia vizio di omesso esame di fatti decisivi, costituiti dalle circostanze indicate nel motivo precedente.
4.6 I motivi, da trattarsi congiuntamente, sono infondati per le ragioni già esposte in occasione dell’esame dei motivi del ricorso principale proposto da COGNOME NOME e di quello incidentale della società RAGIONE_SOCIALE Merita solo aggiungere che la natura pertinenziale dei sottotetti agli appartamenti sottostanti, oltre ad essere stata esclusa dalla Corte di appello con accertamento di fatto, non è sostenuta dal ricorso da alcun dato o elemento di prova e, con riguardo al regolamento condominiale, non sono riprodotte le clausole che, si assume, riservavano la proprietà dei sottotetti alla società venditrice e ne escludevano la proprietà comune, omissione che impedisce a questa Corte di valutare la stessa decisività delle censure.
5.1. Con l’unico motivo del loro ricorso incidentale COGNOME Luca e gli altri indicati in epigrafe denunciano violazione dell’art. 112 c.p.c., per non essersi la Corte di appello pronunciata sulla domanda diretta a far dichiarare il loro diritto ad accedere liberamente al tetto ed al lastrico solare, ordinando alla convenuta ed ai terzi di rimuovere qualsiasi ostacolo ovvero, in subordine, di consegnargli le chiavi delle porte di accesso.
5.2. Il ricorso è infondato, risultando dalla lettura della sentenza impugnata che la Corte di appello ha preso in considerazione le domande di rilascio degli
originari attori, ma ha ritenuto superfluo statuire sul punto in ragione del rilievo che la sentenza di primo grado, nella parte che ha confermato, contiene implicitamente la condanna di rilascio richiesta. Tale motivazione, che non è stata specificamente censurata, è sufficiente ad escludere la ricorrenza del vizio denunciato di omessa pronuncia.
6.1 . L’unico motivo del ricorso incidentale proposto da NOME NOME e COGNOME Pina denuncia violazione dell’art. 112 c.p.c., riproponendo la stessa censura avanzata dai ricorrenti incidentali COGNOME NOME ed altri.
6.2. Il motivo va disatteso per le ragioni sopra esposte.
Sia il ricorso principale che quelli incidentali vanno pertanto respinti.
Le spese di giudizio, attesa la reciproca soccombenza, si dichiarano integralmente compensate tra le parti.
Si dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte della ricorrente principale e di ciascun gruppo di ricorrenti incidentali , dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.
P.Q.M.
La Corte dichiara l’estinzione dell’intero giudizio, per sopravvenuta cessazione della materia del contendere, tra, da una parte, NOME COGNOME, COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOME, NOME COGNOME NOMECOGNOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME e, dall’altra, la società RAGIONE_SOCIALE e NOME;
dichiara estinto per rinuncia agli atti, ai sensi dell’art. 391 c.p.c., il giudizio di legittimità tra COGNOME NOME e NOME Romeo, COGNOME NOME, NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOME COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOME e COGNOME NOME;
rigetta il ricorso principale proposto da COGNOME NOME e quelli incidentali proposti dalla società RAGIONE_SOCIALE, da NOME NOME, in proprio e nella qualità di tutore del coniuge NOME, da COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, NOME Natale, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, NOME COGNOME
R.G. N. 27080/2019.
NOME, quali eredi di COGNOME NOME, COGNOME Fiore, COGNOME NOME, NOME, NOME, quali eredi di NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, quali eredi di COGNOME NOME e da COGNOME NOME e COGNOME NOME.
Compensa tra le parti le spese del giudizio di legittimità.
Dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte della ricorrente principale e di ciascuno dei gruppi dei ricorrenti incidentali , dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile, in