Proprietà sottosuolo giardino: limiti del giudicato

Una proprietaria otteneva in primo grado il riconoscimento della proprietà esclusiva del suo giardino e del sottosuolo. In appello, il Condominio non contestava la proprietà ma rivendicava una servitù. La Corte d’Appello, tuttavia, dichiarava il sottosuolo bene condominiale. La Cassazione ha annullato tale decisione, stabilendo che il giudice d’appello non può pronunciarsi sulla proprietà se l’impugnazione riguarda solo la servitù, per non violare il giudicato interno formatosi. La questione centrale è la distinzione tra la rivendicazione della proprietà del sottosuolo del giardino e quella di un semplice diritto di servitù.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Proprietà Sottosuolo Giardino: La Cassazione e i Limiti dell’Appello

La questione della proprietà del sottosuolo del giardino privato in un condominio è spesso fonte di complesse controversie legali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali sui limiti del potere decisionale del giudice d’appello, specialmente quando l’oggetto del contendere si sposta dalla proprietà a un più limitato diritto di servitù. Analizziamo come la Suprema Corte abbia riaffermato l’importanza del principio del giudicato interno e della corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine dalla domanda di una proprietaria di un appartamento con giardino annesso, la quale si era rivolta al Tribunale per veder accertata la sua proprietà esclusiva sul giardino, sul relativo sottosuolo e sul muro di confine. In primo grado, il Tribunale le aveva dato ragione.

Il Condominio e un vicino avevano impugnato la sentenza dinanzi alla Corte di Appello. Quest’ultima, riformando la decisione precedente, aveva rigettato la domanda della proprietaria, stabilendo che il sottosuolo del giardino fosse di proprietà condominiale. La motivazione si basava sulla presenza, in tale area, di una porzione dell’edificio e di una condotta di scarico condominiale.

La proprietaria ha quindi proposto ricorso per cassazione, lamentando, con il suo primo e decisivo motivo, che la Corte d’Appello fosse andata oltre le richieste del Condominio. In appello, infatti, il Condominio non aveva mai messo in discussione la proprietà del giardino, ma si era limitato a rivendicare l’esistenza di un diritto di servitù sul sottosuolo (per il passaggio delle tubature e per la presenza di griglie di areazione).

La Questione Giuridica: Proprietà Sottosuolo Giardino o Semplice Servitù?

Il nodo centrale della controversia risiede nella distinzione tra la domanda di accertamento della proprietà e la rivendicazione di un diritto di servitù. La Corte di Cassazione ha evidenziato come la Corte d’Appello abbia commesso un duplice errore procedurale.

In primo luogo, non ha considerato che la statuizione del Tribunale sulla proprietà esclusiva del giardino in capo alla ricorrente, non essendo stata oggetto di uno specifico motivo di appello da parte del Condominio, era passata in giudicato. Si era formato, cioè, un “giudicato interno” che impediva al giudice di secondo grado di rimettere in discussione quel punto.

In secondo luogo, il Condominio, chiedendo il riconoscimento di una servitù, implicitamente ammetteva che la proprietà del bene fosse altrui. Come ricorda la Corte, vige il principio “nemini res sua servit”: non si può avere una servitù su un bene di propria proprietà. La rivendicazione di una servitù e quella della proprietà sono, quindi, ontologicamente in contraddizione.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendolo fondato. Ha stabilito che la Corte d’Appello, dichiarando la natura condominiale del sottosuolo, ha violato l’articolo 112 del codice di procedura civile, incorrendo nel vizio di “ultra petita”, ossia pronunciandosi oltre i limiti delle domande formulate dalle parti.

Il Condominio, nel suo atto di appello, non aveva chiesto di accertare la sua proprietà, ma solo l’esistenza di una servitù. Pertanto, il giudice del gravame avrebbe dovuto limitare il suo esame a tale specifica richiesta. Affermando la proprietà condominiale, ha deciso su una questione che non solo non gli era stata sottoposta, ma che era anche preclusa dal giudicato interno formatosi sulla sentenza di primo grado.

Di conseguenza, la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza impugnata, assorbendo tutti gli altri motivi di ricorso, e ha rinviato la causa ad un’altra sezione della Corte di Appello di Roma.

Le Conclusioni

La decisione in esame ribadisce un principio fondamentale del diritto processuale: i confini del giudizio sono delineati dalle domande delle parti. Un giudice non può spingersi oltre, soprattutto quando un punto della controversia è già stato definito e non più contestato. Per i proprietari e gli amministratori di condominio, questa ordinanza sottolinea l’importanza di formulare con estrema precisione le proprie richieste in sede di impugnazione. La scelta tra rivendicare una servitù o contestare la proprietà non è solo una questione di merito, ma una decisione strategica con profonde implicazioni procedurali che possono determinare l’esito dell’intero contenzioso.

Se in appello non viene contestata la proprietà di un bene, ma solo un diritto di servitù su di esso, il giudice può dichiarare quel bene di proprietà di un’altra parte?
No. Secondo la Corte, se la statuizione sulla proprietà non viene specificamente impugnata, si forma un giudicato interno. Il giudice d’appello non può dichiarare la proprietà condominiale del sottosuolo se l’appello del Condominio riguardava solo la rivendicazione di un diritto di servitù. Facendolo, incorrerebbe nel vizio di ultra petita.

Rivendicare un diritto di servitù su un terreno è compatibile con la rivendicazione della proprietà dello stesso terreno?
No, è intrinsecamente contraddittorio. La Corte ribadisce il principio “nemini res sua servit”, secondo cui non si può avere una servitù sulla propria proprietà. La richiesta di una servitù presuppone che la proprietà appartenga ad altri.

Cosa succede se una sentenza che ordina il ripristino di una tubatura non viene mai eseguita?
L’inerzia nell’eseguire la sentenza può portare all’estinzione del diritto per non uso. La Corte di Cassazione ha incaricato il giudice del rinvio di accertare se il mancato ripristino della tubatura per oltre vent’anni abbia causato la prescrizione del diritto di servitù di scolo, come originariamente richiesto dalla proprietaria del giardino.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 21030 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 21030 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 26/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso n. 5453-2020 proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO INDIRIZZO, nello studio dell’AVV_NOTAIO che la rappresenta e difende

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE DI INDIRIZZO in ROMA, in persona del legale rapprsentante pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO, nello studio dell’AVV_NOTAIO, che lo rappresenta e difende

– controricorrente –

nonchè contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO , nello studio dell’AVV_NOTAIO, che lo rappresenta e difende

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 5834/2020 della CORTE DI APPELLO di ROMA, depositata il 27/09/2019;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere NOME COGNOME;

FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 1674/2013 il Tribunale di Roma accoglieva la domanda proposta da COGNOME NOME, proprietaria di un appartamento sito nel Condominio di INDIRIZZO Cadlolo nn. 90/92, interno 4, dichiarava l’attrice proprietaria esclusiva del giardino annesso alla sua porzione immobiliare, del relativo sottosuolo e del muro di confine esistente tra detto giardino e la INDIRIZZO; accertava l’estinzione per non uso ultraventennale del diritto di servitù di scolo delle acque piovane provenienti dal vicino giardino di proprietà COGNOME e di altre limitrofe proprietà; dichiarava l’intervenuta costituzione, per usucapione, del diritto di servitù di scolo in favore del giardino di proprietà COGNOME ed a carico di quello di proprietà COGNOME, esercitata sin dal 1983; condannava la COGNOME a puntellare opportunamente lo scavo da lei realizzato nel suo giardino ed a ripristinare il muro di confine con la proprietà COGNOME; compensava le spese del grado.
Con la sentenza impugnata, n. 5834/2019, la Corte di Appello di Roma, riformando la decisione di prime cure, rigettava la domanda della COGNOME, condannandola al ripristino della tubatura di scarico esistente nel sottosuolo del suo giardino e ad eliminare lo scavo ivi realizzato. La Corte distrettuale riteneva, in particolare, che il

sottosuolo del giardino afferente l’immobile di proprietà COGNOME fosse di proprietà condominiale, in quanto in parte insistente sull’area di sedime del fabbricato in condominio, ed in parte attraversato da una condotta di scarico destinata ad accogliere le acque provenienti dagli interni 5 e 6 (cfr. pag. 5 della sentenza). La Corte di seconda istanza ha poi affermato che il mancato ripristino della tubatura oggetto della sentenza n. 7507/1984, con la quale la COGNOME era stata condannata a riallacciare la stessa, non aveva dato luogo all’estinzione per non uso del diritto di servitù di scolo delle acque provenienti dai giardini confinanti -in particolare, da quello del COGNOME– né l’acquisto per usucapione, da parte della COGNOME, del diritto di servitù attiva, di scarico, attraverso la tubazione interrotta (cfr. pag. 9 della sentenza).
Propone ricorso per la cassazione di detta decisione COGNOME NOME, affidandosi a sette motivi.

Resistono con separati controricorsi il Condominio di INDIRIZZO e COGNOME NOME.

In prossimità dell’adunanza camerale, tutte le parti hanno depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, la ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione degli artt. 112, 329, 345 c.p.c. e 2909 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe dovuto rilevare che il Condominio, con il proprio atto di appello, non aveva censurato la statuizione con cui il Tribunale aveva accertato la proprietà esclusiva del giardino in capo alla COGNOME, e ravvisare dunque l’intervenuta formazione del giudicato interno sul punto. Sarebbe dunque erronea la statuizione con la quale la Corte del gravame avrebbe, al contrario, ravvisato la proprietà condominiale del sottosuolo del giardino predetto.
La censura è fondata.

La Corte di Appello ha ricostruito il fatto, dando atto che:

con sentenza n. 7507/1984, in giudicato, il Pretore di Roma aveva condannato NOME, all’epoca proprietaria dell’appartamento oggi della COGNOME, a riallacciare la tubatura corrente nel sottosuolo del suo giardino, destinata al drenaggio delle acque piovane provenienti dai vicini appartamenti interni 5 e 6;

detta decisione non era stata mai posta in esecuzione;

di conseguenza, la COGNOME aveva proposto domanda di estinzione della correlata servitù per non uso;

la C.T.U. aveva evidenziato che il giardino della COGNOME costituiva, per un tratto, la copertura della sottostante intercapedine del sottostante piano interrato dell’edificio in condominio (cfr. pagg. 4 e 5 della sentenza impugnata).

Su tali premesse, la Corte distrettuale ha ritenuto che l’area sottostante il giardino di proprietà COGNOME costituisse bene di proprietà comune in quanto in parte ricadente sull’area di sedime del fabbricato, ed in parte asservito al passaggio della condotta di scarico delle acque piovane provenienti da diversi appartamenti siti nello stabile in condominio.

La statuizione della Corte distrettuale non considera che, come specificamente riportato nel motivo di censura in esame, il Condominio, nel proprio atto di appello, aveva dichiarato di non voler porre in discussione la natura privata dell’intero giardino, ma soltanto della sottostante intercapedine e del muro di confine, ed aveva invocato l’accertamento dell’insistenza, su detto giardino, di un diritto di servitù a favore del condominio, in relazione alle griglie di areazione presenti nella parte pavimentata del giardino di cui si discute, costituente copertura della sottostante intercapedine, ed al passaggio, nel
sottosuolo del giardino, di una condotta del gas e di una condotta di scarico delle acque piovane.

Non vi era, dunque, alcuna domanda di accertamento della proprietà condominiale del sottosuolo del giardino, inteso nel suo complesso; né tale domanda poteva essere dedotta dal giudice di merito dal fatto che ivi transitasse la condotta di scarico delle acque piovane che era stata interrotta ed era stata oggetto della sentenza del Pretore di Roma del 1984, posto che la sua presenza in loco avrebbe, al più, potuto dimostrare l’esistenza di un diritto di servitù. Diritto, quest’ultimo, la cui originaria esistenza era stata peraltro confermata, implicitamente, dalla stessa COGNOME, la quale ne aveva contestata l’intervenuta estinzione per non uso ultraventennale.
La sentenza impugnata, dunque, incorre in una duplice violazione dell’art. 112 c.p.c., poiché ha affermato la proprietà condominiale del sottosuolo del giardino di proprietà COGNOME, senza distinguere tra le sue parti -ed in particolare, tra quella pavimentata, costituente copertura della sottostante intercapedine del fabbricato, e la restante porzionee non ha inquadrato correttamente il motivo di gravame proposto dal Condominio, con il quale si rivendicava un diritto di servitù sul sottosuolo del giardino, di per sé ontologicamente differente dal diritto di proprietà, ed anzi intrinsecamente in contraddizione con la rivendicazione di quest’ultimo, posto il ben noto principio secondo cui nemini res sua servit . La rivendicazione di un diritto di servitù a favore del condominio, gravante sul sottosuolo del giardino COGNOME, infatti, postula l’assenza di proprietà condominiale di quest’ultimo.
L’accoglimento della prima doglianza, nei limiti del duplice profilo appena evidenziato, implica l’assorbimento di tutte le rimanenti censure, con le quali la parte ricorrente contesta, rispettivamente:

-con il secondo motivo, la violazione o falsa applicazione degli artt. 1117, 840, 2909 c.c. e 9 della legge n. 122 del 1989, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c. in relazione al rigetto della domanda di accertamento della proprietà esclusiva del sottosuolo del giardino in virtù di un rapporto di natura pertinenziale, a fronte dell’esistenza dell’intercapedine dell’edificio;

-con il terzo motivo, la violazione o falsa applicazione degli artt. 1027 e 840 c.c., in riferimento all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., in ordine al rigetto della domanda di accertamento della proprietà esclusiva del sottosuolo del giardino, in virtù dell’esistenza di una condotta di scarico delle acque piovane, a prescindere dalla permanenza e dalla titolarità di detta servitù;

-con il quarto motivo, la violazione o falsa applicazione degli artt. 840, 2043, 2056 e 2058 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c. in relazione alla condanna all’integrale ripristino del terrapieno e del giardino;

-con il quinto motivo, la violazione o falsa applicazione degli artt. 2909 e 2946 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c. in relazione alla condanna al ripristino della tubatura di raccolta delle acque piovane;

-con il sesto motivo, la violazione degli artt. 1075 e 2909 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c. in relazione alla riforma della decisione di prima istanza, sul punto con il quale essa aveva accertato l’intervenuta estinzione della servitù di scarico delle acque piovane per non uso ultraventennale;

-con il settimo ed ultimo motivo, la violazione degli artt. 1117, 840, 887 c.c. e 30 del D. Lgs. n. 285 del 1992, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., con riferimento all’accertamento

della proprietà condominiale del muro di contenimento del giardino di proprietà COGNOME.

Il giudice del rinvio, infatti, dovrà procedere ad un nuovo accertamento del fatto, tenendo conto che il Condominio di INDIRIZZO non aveva mai invocato l’accertamento della proprietà comune del giardino della COGNOME e del relativo sottosuolo, ma si era limitato a rivendicare l’attualità del diritto di servitù di scarico sullo stesso a suo tempo insistente. Tale accertamento dovrà altresì tener conto del fatto che la sentenza del Pretore di Roma n. 7507/1984, con la quale la COGNOME era stata condannata a ripristinare la tubatura di scarico attraverso la quale il diritto in re aliena rivendicato dal condominio veniva, in precedenza, esercitato, non è mai stata posta in esecuzione, e la predetta condotta era rimasta, di fatto, interrotta. Quanto sopra, anche ai fini dell’accertamento dell’eventuale prescrizione del diritto di cui si discute per non uso, oggetto invece della domanda originariamente proposta dalla COGNOME.
In definitiva, va accolto il primo motivo del ricorso e vanno dichiarati assorbiti i restanti. La sentenza impugnata va dunque cassata, in relazione alla censura accolta, e la causa rinviata alla Corte di Appello di Roma, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

PQM

la Corte accoglie il primo motivo del ricorso e dichiara assorbiti gli altri. Cassa la sentenza impugnata, in relazione alla censura accolta, e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Roma, in differente composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, addì 28 maggio 2024.

IL PRESIDENTE NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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