Proprietà lastrico solare: guida alla sopraelevazione

La Corte di Cassazione ha chiarito i criteri per determinare la proprietà lastrico solare in un edificio condominiale. Il caso riguardava alcuni proprietari che rivendicavano la natura comune del tetto a seguito di un divieto amministrativo di sopraelevazione. La Corte ha confermato la validità dei titoli d’acquisto originali e ha respinto le richieste di installazione di impianti fotovoltaici che avrebbero compromesso strutture portanti di proprietà esclusiva del costruttore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 marzo 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Proprietà lastrico solare: cosa accade se la sopraelevazione è vietata?

La determinazione della proprietà lastrico solare rappresenta spesso un terreno di scontro acceso nei condomini, specialmente quando si intrecciano vecchi titoli d’acquisto, licenze edilizie annullate e il desiderio di ammodernamento energetico tramite pannelli fotovoltaici.

Il caso: la disputa tra proprietari e costruttore

La vicenda trae origine da un edificio in cui il costruttore originario si era riservato, tramite apposite clausole nei rogiti del 1968 e 1969, la proprietà esclusiva del lastrico solare e il diritto di sopraelevazione. Inizialmente era stata ottenuta una licenza per quattro piani, ma l’intervento della giustizia amministrativa aveva limitato la costruzione a soli tre piani, rendendo di fatto impossibile completare l’ultimo livello previsto.

Alcuni proprietari di unità immobiliari al primo piano hanno agito in giudizio chiedendo che il lastrico solare venisse dichiarato di natura condominiale. La loro tesi si basava sul fatto che, essendo ormai impossibile sopraelevare per via del giudicato amministrativo, il lastrico attuale dovesse considerarsi quello “definitivo” e quindi, per contratto, comune.

La decisione della Corte di Cassazione sulla proprietà lastrico solare

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando le decisioni dei gradi precedenti. Il punto centrale della controversia riguardava l’interpretazione dei titoli d’acquisto e l’applicazione delle norme sulla condizione impossibile.

I giudici hanno stabilito che l’impossibilità definitiva di costruire non comporta automaticamente il trasferimento della proprietà del lastrico al condominio, se i titoli originali prevedevano una riserva di proprietà piena in capo al venditore. Inoltre, i ricorrenti hanno fallito nel contestare tutte le ragioni della sentenza d’appello, rendendo il loro ricorso inammissibile su questo punto.

Il divieto di domande nuove in appello

Un altro aspetto cruciale della sentenza riguarda il tentativo dei ricorrenti di modificare le proprie richieste durante il secondo grado di giudizio. Inizialmente, avevano chiesto l’accertamento della proprietà condominiale dei pilastri; in appello, hanno invece chiesto che i pilastri fossero dichiarati abusivi e destinatari di abbattimento.

La Corte ha ricordato che nel processo civile vige il divieto di mutatio libelli: non è possibile introdurre in appello una domanda obiettivamente diversa per oggetto (petitum) o per fondamento giuridico (causa petendi). Passare da una richiesta di proprietà a una di demolizione per motivi urbanistici costituisce una novità inammissibile.

Impianti fotovoltaici e diritti dei terzi

I ricorrenti avevano proposto un progetto per l’installazione di pannelli fotovoltaici che prevedeva il taglio dei pilastri esistenti sul lastrico. La Corte ha confermato che tale intervento non può essere autorizzato se va a colpire strutture di proprietà esclusiva di terzi (in questo caso, gli eredi del costruttore), eccedendo i limiti del normale diritto d’uso delle parti comuni o delle servitù.

le motivazioni

La Corte ha basato la sua decisione sulla carenza di specifiche censure verso una delle due rationes decidendi espresse dalla Corte d’Appello. In particolare, i ricorrenti non hanno contestato l’applicazione dell’art. 1354 c.c., secondo cui una condizione risolutiva impossibile si considera come non apposta. Poiché la sentenza d’appello poggiava solidamente su questo pilastro giuridico, la mancata impugnazione ha reso definitiva la decisione sulla proprietà esclusiva. In secondo luogo, la Corte ha rilevato una violazione procedurale, in quanto i ricorrenti hanno tentato di trasformare domande specifiche legate a un progetto tecnico bocciato in domande generiche di accertamento di diritti in astratto, violando le regole sulla novità delle domande in appello.

le conclusioni

In conclusione, la sentenza ribadisce che la proprietà lastrico solare definita nei titoli d’acquisto originari prevale anche di fronte a mutamenti della situazione urbanistica che impediscano la sopraelevazione, a meno che i contratti non dispongano diversamente in modo esplicito. Per i condomini, questo significa che il diritto di installare impianti per energie rinnovabili deve sempre confrontarsi con il rispetto della proprietà altrui e non può tradursi nella distruzione di manufatti di proprietà esclusiva, né è possibile sanare lacune difensive del primo grado cambiando strategia legale nelle fasi successive del processo.

Se un lastrico solare diventa inedificabile, passa automaticamente al condominio?
No, se il titolo d’acquisto originario riserva la proprietà esclusiva al costruttore, l’impossibilità di sopraelevare non trasferisce il bene al condominio, salvo diverse pattuizioni contrattuali specifiche.

Posso installare pannelli fotovoltaici sul tetto se devo tagliare pilastri altrui?
No, l’installazione di impianti fotovoltaici non può comportare la distruzione o il danneggiamento di strutture di proprietà esclusiva di altri soggetti, anche se situate sul lastrico solare.

È possibile chiedere la demolizione di un’opera in appello se in primo grado si era chiesta solo la proprietà?
No, una simile richiesta costituisce una domanda nuova e un mutamento dei fatti costitutivi del diritto, manovre vietate dalle regole di procedura civile in grado di appello.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 4953 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 2 Num. 4953 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/03/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 26067/2024 R.G. proposto da :

COGNOME NOME, DI COGNOME NOME, DI COGNOME NOME, COGNOME NOME, difesi dagli avvocati COGNOME NOME e COGNOME NOME

-ricorrente-

contro

BELGRANO NOME, BELGRANO NOME, BELGRANO NOME, difesi da ll’avvocato COGNOME NOME

-controricorrenti- nonché contro

CONDOMINIO DI INDIRIZZO MATERA, COGNOME NOME

-intimati- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO POTENZA n. 404/2024 depositata il 16/10/2024.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/02/2026 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, proprietari di unità immobiliari al primo piano di un edificio condominiale a Matera, agivano in giudizio (con ricorso ex art. 702 bis c.p.c.) contro gli eredi del costruttore NOME COGNOME (NOME COGNOME e altri) e contro il Condominio. La controversia trae origine da un rogito del 1968, con cui NOME COGNOME acquistava l’area edificatoria sovrastante il piano rialzato dell’edificio. Ottenuta una licenza per quattro piani, questa veniva annullata dal Giudice amministrativo (TAR n. 131/1978 e Consiglio di Stato n. 274/1979), che limitava la costruzione a tre piani sul piano rialzato. Nel frattempo COGNOME aveva completato il terzo piano e i pilastri del quarto e aveva venduto (1969) le unità immobiliari riservandosi, con apposita clausola, la proprietà del lastrico solare e il diritto di sopraelevare i piani consentiti, concedendo agli acquirenti l’uso del lastrico attuale; mentre a sopraelevazione effettuata, il lastrico definitivo sarebbe divenuto condominiale.
I COGNOME (aventi causa dagli acquirenti del primo piano) chiedevano al Tribunale di Matera, previa declaratoria di proprietà condominiale del lastrico e dei pilastri (per estinzione del diritto di COGNOME a seguito del giudicato amministrativo, o per usucapione), di accertare il loro diritto a installare impianti fotovoltaici secondo un progetto che prevedeva il taglio dei pilastri. In subordine, chiedevano di accertare il diritto all’installazione salvo rimozione, e in via ulteriormente subordinata, la partecipazione dei COGNOME alle spese. Il Tribunale di Matera rigettava la domanda di proprietà (ritenendo quest’ultima esclusiva dei COGNOME in base ai rogiti e negando l’usucapione) e la domanda di installazione (ritenendo che il taglio dei pilastri eccedesse il diritto d’uso).
La Corte di appello di Potenza ha rigettato l’appello dei COGNOME. In via preliminare, ha dichiarato inammissibili, perché domande nuove, quelle relative alla illegittimità dei pilastri (e al loro abbattimento), nonché all’accertamento del diritto di realizzare l’impianto. Nel merito, ha confermato la proprietà esclusiva dei COGNOME, ritenendo che i rogiti attribuissero la proprietà piena (non un diritto di superficie) e ha statuito che, anche in caso di impossibilità definitiva di sopraelevare, la proprietà esclusiva sarebbe rimasta tale, applicando l’art. 1354 co. 2 c.c. (condizione risolutiva impossibile). Ha inoltre rigettato i motivi su prescrizione e usucapione.
Ricorrono in cassazione NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME con due motivi di ricorso, illustrati da memoria. Resistono NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME (anche quali eredi di NOME COGNOME) con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. – Con il primo motivo, si denuncia la violazione degli artt. 2909, 949, 952, 869 e 1117 c.c., con la seguente argomentazione. La sentenza impugnata ha accertato l’attuale regime di appartenenza del lastrico solare misconoscendo l’efficacia determinante del doppio giudicato amministrativo (TAR Basilicata n. 131/1978 e Consiglio di Stato n. 274/1979). Tali sentenze hanno accertato la definitiva inedificabilità del lastrico solare del terzo piano. I rogiti di vendita del 1969 subordinavano il diritto di sopraelevazione (riservato a COGNOME) ai piani consentiti e alle debite autorizzazioni e prevedevano che il lastrico solare definitivo (a sopraelevazione effettuata) sarebbe entrato a far parte degli enti condominiali. Il giudicato amministrativo, stabilendo l’impossibilità di costruire, ha fatto sì che il lastrico attuale è da considerarsi come definitivo. Di conseguenza, esso sarebbe divenuto di proprietà condominiale ex art. 1117 c.c., in conformità alle stesse previsioni contrattuali.
Il primo motivo è inammissibile.

Esso manca di censurare una delle due autonome rationes decidendi .

La Corte territoriale ha sorretto il rigetto della domanda di proprietà condominiale del lastrico solare con due autonome rationes decidendi : da un lato, ha interpretato le clausole dei rogiti del 1969, nel senso che il COGNOME fosse titolare della proprietà piena del lastrico -non di un diritto di superficie -e che il passaggio alla condominialità fosse subordinato all’effettiva realizzazione della sopraelevazione; dall’altro, e con argomentazione di per sé sufficiente a sorreggere la decisione, ha ritenuto che, quand’anche la sopraelevazione fosse divenuta definitivamente impossibile per effetto del giudicato amministrativo, la proprietà esclusiva sarebbe rimasta invariata, dovendosi la condizione risolutiva impossibile reputare come non apposta ai sensi dell’art. 1354, secondo comma, c.c.
I ricorrenti fanno leva essenzialmente sull’argomento che il doppio giudicato amministrativo avrebbe imposto di qualificare l’attuale lastrico come definitivo e, pertanto, condominiale, ma non investono con alcuna specifica censura l’autonomo capo della pronuncia che argomenta sulla base dell’art. 1354, secondo comma, c.c.

Orbene, come questa Corte ha chiarito a Sezioni Unite, qualora la decisione impugnata si fondi su una pluralità di ragioni, tra loro distinte e autonome, ciascuna delle quali logicamente e giuridicamente sufficiente a sorreggerla, la mancata impugnazione di anche una sola di esse rende inammissibili le censure relative alle singole ragioni esplicitamente fatte oggetto di doglianza, poiché queste ultime, quand’anche fondate, non potrebbero comunque condurre -stante l’intervenuta definitività della ratio non censurata -all’annullamento della decisione stessa (Cass., Sez. Un., n. 7931 del 2013).
2. – Con il secondo motivo si denuncia la violazione degli artt. 1122 bis c.c. e si censura la sentenza impugnata per aver dichiarato

inammissibili, perché nuove, le domande relative all’illegittimità dei pilastri e al diritto di installare l’impianto fotovoltaico. Riguardo ai pilastri, si sostiene che il ricorso di primo grado li ha sempre menzionati unitamente al lastrico solare, come dimostrerebbero i numerosi passaggi dell’atto introduttivo e le conclusioni di primo grado. Riguardo all’impianto, si contesta la distinzione tra la domanda specifica (relativa al progetto CILA) del primo grado e quella generica dell’appello. Si sostiene che il fulcro causale è sempre stato l’installazione dei due impianti specifici, e si invoca la giurisprudenza sulla necessità di interpretare il contenuto sostanziale della domanda.
Il secondo motivo è rigettato (a prescindere dal profilo d’inammissibilità discendente dalla mancata doverosa censura di violazione dell’art. 345 c.p.c.) .

Il provvedimento impugnato ha dichiarato «domanda nuova» quella relativa «all’illegittimità dei pilastri e del diritto al relativo abbattimento», poiché «non era stata oggetto di richiesta in primo grado». Ha altresì dichiarato «nuova» la domanda «tesa all’accertamento, generico, del diritto a realizzare l’impianto fotovoltaico», distinguendola da quella di primo grado che era «diretta all’accertamento del diritto a realizzare l’impianto secondo il progetto già presentato» (progetto rigettato dal Tribunale perché richiedeva il taglio dei pilastri).
La statuizione della Corte di appello sulla novità delle domande è corretta. Quanto ai pilastri, dagli atti emerge una mutatio libelli. In primo grado, i ricorrenti avevano chiesto di dichiarare i pilastri di «proprietà condominiale» o, in subordine, di porre le spese di manutenzione a carico dei proprietari esclusivi COGNOME. In appello, hanno invece chiesto di dichiarare i pilastri «illeciti, abusivi… e destinati all’abbattimento». Quest’ultima è una domanda diversa, sia nel petitum (demolizione) sia nella causa COGNOME (l’illegittimità urbanistica).
Quanto all’impianto fotovoltaico, la statuizione è altrettanto corretta. Il Tribunale aveva rigettato una domanda circoscritta e specifica: il diritto di installare l’impianto «nei modi progettati e secondo la CILA presentata», rigetto motivato dalla circostanza che quel progetto -e non un qualsiasi progetto -«richiede il taglio dei pilastri» di proprietà esclusiva altrui. La domanda riproposta in appello, volta all’accertamento di un diritto «generico» all’installazione di impianti fotovoltaici sul lastrico, prescinde dalle modalità esecutive che avevano determinato il rigetto e configura pertanto una pretesa diversa, con diverso petitum -l’accertamento di una facoltà in astratto, anziché del diritto all’esecuzione di un progetto determinato -e diversa causa COGNOME, non più ancorata alle specifiche modalità della CILA.
Non giova ai ricorrenti l’invocazione di Cass. n. 4302 del 2023 e di Cass., Sez. Un., n. 1785 del 2018. Il principio secondo cui il giudice, nell’interpretare la domanda, non è vincolato dalla formula adottata dalla parte ma deve considerare il contenuto sostanziale della pretesa opera sul presupposto che la domanda sia la medesima e che si tratti soltanto di coglierne la reale portata al di là dell’espressione letterale. Esso non autorizza ad introdurre in appello una domanda obiettivamente diversa, munita di diverso petitum o di diversa causa COGNOME, sotto il mantello dell’«interpretazione sostanziale». Nella specie, non si controverte sull’interpretazione di una domanda ambiguamente formulata, bensì sulla proposizione di domande essenzialmente nuove: una pretesa demolitoria in luogo di una pretesa di accertamento dominicale, un diritto generico di installazione in luogo del diritto all’esecuzione di uno specifico progetto.
– La Corte rigetta il ricorso. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1 -quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,

ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente a rimborsare alla parte controricorrente le spese del presente giudizio, che liquida in € 3.000 , oltre a € 200 per esborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi, e agli accessori di legge.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 18/02/2026.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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