Proprietà esclusiva garage: la prenotazione vince

La Corte di Cassazione ha stabilito che la prenotazione di un garage a favore di un socio di una cooperativa edilizia crea un titolo idoneo a garantirne la proprietà esclusiva. Tale prenotazione prevale sulla presunzione di bene comune al momento della costituzione del condominio. La Corte ha annullato la decisione d’appello che, d’ufficio e in assenza di una specifica domanda delle parti, aveva dichiarato nullo l’atto di acquisto del garage ritenendolo bene condominiale. Questo caso sottolinea l’importanza del titolo originario di assegnazione e il limite del potere decisionale del giudice (principio del chiesto e pronunciato).

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Proprietà Esclusiva Garage: Quando la Prenotazione Iniziale Prevale sul Condominio

La recente sentenza della Corte di Cassazione, n. 18055 del 2024, offre un’importante lezione sulla proprietà esclusiva del garage in contesti condominiali nati da cooperative edilizie. La Corte ha chiarito che una prenotazione specifica, effettuata da un socio prima della nascita del condominio, costituisce un titolo valido per rivendicare la proprietà esclusiva del bene, anche se questo viene successivamente utilizzato di fatto da altri condomini.

I Fatti del Caso

La vicenda ha origine dalla richiesta di un privato di vedersi riconosciuto il diritto di proprietà su un box auto. Anni prima, in qualità di socio di una cooperativa edilizia, gli era stato assegnato in prenotazione un alloggio con annesso un locale box. Successivamente, aveva formalizzato l’acquisto dell’appartamento e, in un secondo momento, anche quello del garage con un atto separato, stipulato quando la cooperativa era già in liquidazione.

I problemi sono sorti quando gli altri condomini si sono opposti, sostenendo di aver utilizzato quel locale per oltre trent’anni come sala comune e locale caldaia, e di averne quindi acquisito la proprietà per usucapione. Il Tribunale di primo grado aveva dato ragione ai condomini, accogliendo l’eccezione di usucapione.

La Corte d’Appello, pur ribaltando la decisione sull’usucapione (ritenendola infondata), aveva comunque negato il diritto al proprietario. I giudici d’appello avevano ritenuto nullo l’atto di acquisto del garage, affermando d’ufficio che il locale fosse diventato un bene comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. nel momento stesso in cui era sorto il condominio, cioè con la vendita del primo appartamento.

La Decisione della Cassazione e la Tutela della Proprietà Esclusiva del Garage

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del proprietario, cassando la sentenza d’appello e rinviando la causa a un’altra sezione per un nuovo esame. La decisione si fonda su due pilastri fondamentali: un errore procedurale e un principio di diritto sostanziale.

L’Errore di Ultrapetizione della Corte d’Appello

Il primo punto cardine è di natura processuale. La Cassazione ha rilevato che la Corte d’Appello è incorsa nel vizio di ultrapetizione, violando l’art. 112 del codice di procedura civile. Questo articolo stabilisce che il giudice deve pronunciarsi solo su quanto richiesto dalle parti. Nel caso di specie, i condomini si erano difesi esclusivamente eccependo l’usucapione, non avevano mai chiesto di accertare la natura condominiale del bene. Dichiarando d’ufficio la nullità dell’atto di vendita per la presunta natura comune del garage, la Corte d’Appello ha deciso su una questione non sollevata, eccedendo i propri poteri.

Il Valore Determinante della Prenotazione Originaria

Il secondo e più sostanziale motivo riguarda il valore giuridico della prenotazione. La Cassazione ha stabilito che la prenotazione del garage, assegnata specificamente a un socio, costituisce un titolo che esclude fin dall’origine la natura comune del bene. Il momento determinante per stabilire la titolarità di un immobile in una cooperativa è quello della stipula del contratto di trasferimento. Tuttavia, l’originaria assegnazione in prenotazione al ricorrente lo muniva di un titolo che lo abilitava a diventarne proprietario esclusivo. Questo atto iniziale ha di fatto sottratto il box dal novero dei beni destinati a diventare comuni con la nascita del condominio.

In altre parole, la verifica sulla natura condominiale di un bene deve essere fatta con riferimento al momento della costituzione del condominio, tenendo conto dei titoli di proprietà e delle assegnazioni preesistenti. La prenotazione individuale ha impedito che quel locale rientrasse tra le parti comuni presunte dall’art. 1117 c.c.

Le Motivazioni

La Corte Suprema ha motivato la sua decisione sottolineando il ‘salto logico’ compiuto dai giudici di secondo grado. Da un lato, la Corte d’Appello aveva negato l’usucapione da parte dei condomini; dall’altro, aveva sostenuto che il locale fosse un bene comune perché adibito a servizio caldaia. Questa contraddizione è stata risolta dalla Cassazione, la quale ha affermato che la difesa dei condomini si basava unicamente sul possesso prolungato (uti domini), non sulla natura intrinsecamente comune del bene. Una volta respinta la tesi dell’usucapione, non vi era fondamento per dichiarare il bene comune, specialmente in presenza di un titolo di assegnazione contrario.

Le Conclusioni

Questa sentenza ha importanti implicazioni pratiche. In primo luogo, rafforza la posizione dei soci di cooperative edilizie, riconoscendo pieno valore all’atto di prenotazione come titolo per l’acquisto della proprietà esclusiva. In secondo luogo, ribadisce un principio fondamentale del processo civile: il giudice non può sostituirsi alle parti e decidere su questioni che non sono state oggetto del dibattito processuale. Per chi acquista immobili da cooperative, è fondamentale conservare tutta la documentazione relativa all’assegnazione iniziale, poiché essa può rivelarsi decisiva per risolvere future controversie sulla proprietà delle pertinenze, come i garage.

Una prenotazione di un garage fatta da un socio di una cooperativa edilizia garantisce la proprietà esclusiva anche dopo la nascita del condominio?
Sì, secondo la sentenza, la prenotazione originaria a favore di un socio costituisce un titolo idoneo che lo abilita a diventare proprietario esclusivo. Questo titolo esclude che il bene possa essere considerato parte comune del condominio al momento della sua costituzione.

Il giudice può dichiarare un bene “comune” se le parti in causa non lo hanno richiesto, ma hanno solo eccepito l’usucapione?
No, il giudice non può farlo. Se dichiara un bene comune senza una specifica domanda delle parti, incorre nel vizio di ultrapetizione, violando il principio secondo cui il giudice deve pronunciarsi solo su quanto gli è stato richiesto (art. 112 c.p.c.).

Quando si determina se un bene è di proprietà esclusiva o condominiale in un edificio costruito da una cooperativa?
La verifica della natura condominiale o esclusiva di un bene va fatta con riferimento al momento della costituzione del condominio. In questo contesto, l’atto originario di assegnazione in prenotazione a un singolo socio è decisivo per escludere la natura comune del bene.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 18055 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 18055 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 01/07/2024

R.G.N. 11761/2019

P.U. 9/05/2024

CONDOMINIO

SENTENZA

sul ricorso (iscritto al N.R.NUMERO_DOCUMENTO. NUMERO_DOCUMENTO) proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato e difeso, in virtù di procura speciale rilasciata in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO e domiciliato presso il suo recapito digitale con indirizzo pec: EMAIL;

–

ricorrente – contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso, in virtù di procura speciale apRAGIONE_SOCIALE in calce al controricorso, dall’AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, in Roma, INDIRIZZO;

– controricorrente –

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME;

–

intimati –

avverso la sentenza della Corte di appello di Napoli n. 190/2019, pubblicata il 18 gennaio 2019;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 9 maggio 2024 dal AVV_NOTAIO relatore NOME COGNOME;

udito il P.G., in persona del AVV_NOTAIO procuratore generale NOME COGNOME, il quale ha chiesto il rigetto del ricorso, seppure con correzione della motivazione della sentenza impugnata;

udito l’AVV_NOTAIO, per il ricorrente.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, COGNOME NOME conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di S.M. Capua Vetere, i soggetti indicati in intestazione nella qualità di condomini assegnatari delle unità abitative facenti parte del fabbricato sito in Caserta, al INDIRIZZO (poi divenuto INDIRIZZO), già di proprietà della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, nonché COGNOME NOME, quale curatore speciale della medesima cooperativa, al fine di sentir accertato il proprio diritto di proprietà sul box garage identificato con il numero di interno 30, siccome illegittimamente utilizzato dalla collettività condominiale come sala comune, con conseguente condanna dei condomini convenuti all’immediato rilascio dello stesso e al risarcimento dei danni, da quantificarsi in base ai valori di mercato.
A sostegno della formulata domanda il COGNOME deduceva che, in data 2 maggio 1969, era stato invitato dal consiglio di amministrazione della suddetta cooperativa a subentrare, quale socio di riserva, nella posizione di COGNOME NOME, decaduto dalla qualità di socio effettivo, e che in data 1° luglio 1969 la cooperativa gli aveva assegnato un alloggio con annesso locale box, come da prenotazione; successivamente, con atto per AVV_NOTAIO, aveva acquistato in via definitiva dalla RAGIONE_SOCIALE cooperativa la piena proprietà dell’appartamento ubicato in Caserta, al menzionato INDIRIZZO, identificato
al N.C.E.U. al foglio 52, particella 547, sub 28 e, infine, con ulteriore atto pubblico del 7 dicembre 2005, aveva acquistato anche la piena proprietà del locale garage di cui era assegnatario e, cioè, l’unità immobiliare identificata al N.C.E.U. del Comune di Caserta al foglio 52, particella 347, sub 30, specificandosi che quest’ultimo atto era stato stipulato con la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE che era stata RAGIONE_SOCIALE in liquidazione (e di cui lo stesso COGNOME era liquidatore), per la quale era stato nominato apposito curatore nella persona di NOME.
I convenuti si costituivano in giudizio (il COGNOME NOME separatamente), instando per l’infondatezza della domanda sul presupposto che l’atto di acquisto del locale garage doveva ritenersi nullo siccome concluso con la RAGIONE_SOCIALE dopo che la stessa era stata cancellata dal registro delle imprese; deducevano, altresì, che il curatore era stato nominato per la sola stipula dell’atto di assegnazione dell’alloggio e non del locale box, che, peraltro, il COGNOME aveva illegittimamente provveduto ad accatastare, nonostante lo stesso fosse stato sempre adibito a locale caldaia del Condominio e, in quanto tale, era stato posseduto dagli stessi per oltre trent’anni in modo pacifico, continuato ed ininterrotto, ‘uti domini’, ragion per cui eccepivano, in via riconvenzionale, che la proprietà del locale era stata acquistata per intervenuta usucapione.
Con sentenza n. 418/2010 l’adito Tribunale, respinte le eccezioni di nullità dell’atto di nomina del curatore speciale e dopo aver rilevato che, nel previgente regime di cui all’art. 2495 c.c., la cancellazione della RAGIONE_SOCIALE dal registro delle imprese non ne determinava l’estinzione, rigettava la domanda principale di rivendicazione, ritenendo fondata l’eccezione riconvenzionale di usucapione. Aggiungeva il citato Tribunale che la ravvisata fondatezza di quest’ultima domanda precludeva l’accertamento del suo diritto di proprietà ‘pro quota’ reclamato dal COGNOME, così come non poteva essere accolta la sua domanda riconvenzionale risarcitoria.
Decidendo sull’appello formulato dal COGNOME e nella costituzione di alcuni degli appellati (tar cui il COGNOME NOME), la Corte di appello di Napoli, con sentenza n. 190/2019, rigettava il gravame, ancorché correggendo la motivazione della sentenza di prime cure, regolando le spese secondo soccombenza.

Rilevata l’insussistenza delle condizioni per ravvisare la fondatezza (come, invece, deciso con la sentenza impugnata) dell’eccezione riconvenzionale di usucapione, la Corte partenopea riteneva, nondimeno, infondato l’appello del COGNOME per la nullità (rilevabile d’ufficio) del titolo di acquisto posto a fondamento della sua pretesa, in quanto stipulato senza il consenso di tutti i condomini che, nelle more, essendo intervenuti gli atti di assegnazione e di conclusione dei mutui individuali, erano senz’altro divenuti comproprietari del locale oggetto di controversia, pacificamente riconducibile al novero dei beni comuni previsti dall’art. 1117 c.c.
Osservava al riguardo la Corte territoriale che, in tema di cooperative a contributo erariale, la stipula del mutuo individuale – determinando l’acquisto della proprietà dell’alloggio da parte del socio assegnatario, che assume la qualità di semplice mutuatario dell’ente erogatore del mutuo – comporta la nascita del Condominio fra gli assegnatari acquirenti, atteso che l’edificio passa dal regime di proprietà indivisa a quello di proprietà frazionata.

La Corte di appello escludeva, infine, che il contenuto dei rilievi svolti dall’appellato COGNOME NOME potesse essere ricondotto a quello di un’impugnazione incidentale.

Contro la sentenza di appello ha proposto ricorso per cassazione, affisato ad un unico motivo, il COGNOME NOME.

Ha resistito con controricorso il solo COGNOME NOME, nel mentre tutti gli altri intimati non hanno svolto attività difensiva in questa sede.

Veniva formulata proRAGIONE_SOCIALE ex art. 380 -bis di manifesta infondatezza del ricorso, ma il designato collegio della VI Sezione civile, con ordinanza n.

21367/2021, ravvisava l’opportunità di rimettere la causa alla pubblica udienza fissata per la data odierna.

Il PG e il difensore del ricorrente hanno depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con l’unico, complesso, motivo formulato il ricorrente ha denunciato la violazione e falsa applicazione degli artt. 1325, 1418, 1117 c.c., nonché dell’art. 29 del R.D. 28 aprile 1938, n. 1165 e dell’art. 112 c.p.c., per aver la Corte di appello, con la sentenza impugnata, erroneamente ritenuto ed affermato – incorrendo, così, anche nel vizio di ultrapetizione -la natura comune del controverso locale garage ai sensi dell’art. 1117 c.c. con conseguente nullità per mancanza del consenso degli altri comproprietari, nel mentre avrebbe dovuto considerare che esso ricorrente era munito di un titolo che lo abilitava, quale prenotatario, a divenirne proprietario esclusivo con la stipula del contratto di mutuo individuale.
In primo luogo, va ritenuta irrilevante la richiesta del 24 aprile 2024 con la quale il difensore del controricorrente ha invocato la dichiarazione di interruzione del giudizio di legittimità, per sopravvenuta morte dello stesso NOME, essendo pacifico che tale evento, idoneo a provocare l’interruzione nei giudizi di merito, non sortisce alcuna influenza nel processo di cassazione.

Infatti, in quest’ultimo giudizio, in considerazione della particolare struttura e della disciplina del procedimento di legittimità, non è applicabile l’istituto dell’interruzione del processo, con la conseguenza che la morte di una delle parti, intervenuta dopo la rituale instaurazione del giudizio, non assume alcun rilievo, né consente agli eredi di tale parte l’ingresso nel processo (cfr., ad es., Cass. n. 24635/2015 e Cass. n. 1757/2016).

Ciò premesso, rileva il collegio che l’unico motivo di ricorso proposto è fondato per le ragioni che seguono.

E’, innanzitutto, opportuno evidenziare che con riferimento alla vicenda processuale come svoltasi e, in particolare, all’individuazione delle domande e delle difese inizialmente formulate -il COGNOME aveva agito ‘ab origine’ in rivendicazione per ottenere il riconoscimento della proprietà esclusiva sul box -di cui era, previa prenotazione, assegnatario – oggetto di controversia acquistato con atto pubblico del 7 dicembre 2005, specificandosi che quest’ultimo atto era stato stipulato con la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE in liquidazione (e di cui lo stesso COGNOME era liquidatore), per la quale era stato nominato apposito curatore nella persona di COGNOME NOME (per evitare l’evidente conflitto di interessi).
Il giudice di primo grado ebbe a rigettare la domanda principale, ritenendo fondata l’eccezione riconvenzionale di usucapione dei condomini della cooperativa, sul presupposto che avevano esercitato sul box (destinato a locale caldaia), oggetto di contesa, un possesso comune con i requisiti di cui all’art. 1158 c.c.

La Corte di appello, decidendo sul gravame del soccombente attore, pur escludendo la fondatezza dell’eccezione di usucapione, è pervenuta ugualmente al rigetto della domanda del COGNOME (e, quindi, del suo appello) sulla base della diversa motivazione con cui è stata ritenuta la nullità dell’atto di acquisto del box in quanto stipulato senza il consenso di tutti i condomini che, nelle more, essendo intervenuti gli atti di assegnazione e di conclusione dei mutui individuali, erano senz’altro divenuti comproprietari del locale oggetto di controversia, pacificamente riconducibile al novero dei beni comuni previsti dall’art. 1117 c.c.
Sulla base della rievocata vicenda, il ricorrente – con il proposto motivo -deduce che la sentenza di appello sarebbe incorsa nel vizio di ultrapetizione nel ravvisare la natura comune del cespite controverso e nella violazione delle altre norme denunciate, specificamente dell’art. 229 R.D. n. 1165/1938, dovendosi ritenere che, in virtù di prenotazione effettuata nel verbale assembleare del 1° luglio 1969, era poi divenuto

proprietario del locale – di cui era assegnatario -con atto di acquisto del 7 dicembre 2005.

Orbene, il collegio osserva come sia risaputo che il momento determinativo dell’acquisto della titolarità dell’immobile da parte del singolo socio è quello della stipula del contratto di trasferimento del diritto dominicale (contestuale alla convenzione di mutuo individuale), poiché solo con la conclusione di tale negozio il socio acquista, irrevocabilmente, la proprietà dell’immobile (assumendo, nel contempo, la veste di mutuatario dell’ente erogatore), mentre la semplice qualità di socio, e la correlata “prenotazione”, in tale veste, dell’alloggio, si pongono come vicende riconducibili soltanto a diritti di credito nei confronti della cooperativa.
Tuttavia, proprio perché in origine il locale in questione era stato assegnato in prenotazione al ricorrente, lo stesso si sarebbe dovuto considerare munito di un titolo che lo abilitava in detta qualità a farlo divenire proprietario esclusivo con la stipula del contratto di mutuo individuale e contestuale trasferimento di proprietà, rimanendo così esclusa la natura comune ex art. 1117 c.c., anche perché trasferito poi nel patrimonio dell’assegnatario ai sensi dell’art. 229 del R.D. n. 1165/1938.
Del resto i condomini convenuti non avevano eccepito la natura di bene comune del locale box nel costituirsi in giudizio ma avevano contestato la proprietà esclusiva dello stesso locale in capo al COGNOME che aveva agito in rivendicazione deducendo che ne erano divenuti loro proprietari a titolo di usucapione, domanda, però, poi dichiarata infondata dalla Corte di appello, ragion per cui il vano box non si sarebbe potuto ritenere bene di proprietà comune, non rientrando nemmeno in quelli da presumersi tali ai sensi dell’art. 1117 c.c.
A tal proposito, va posto in risalto che la Corte di appello ha compiuto un salto logico perché, da un lato, ha rilevato l’infondatezza dell’eccezione riconvenzionale di usucapione dei condomini, e, dall’altro lato, ha sostenuto che il vano era stato adibito a servizio caldaia prima

e a sala condominiale poi e che, per questo, si sarebbe dovuto ritenere bene comune, donde la nullità dell’atto di alienazione; va, peraltro, precisato che la verifica dell’eventuale natura condominiale del controverso locale andava fatta con riferimento al momento della costituzione del condominio e non in relazione a quello in cui è intervenuto l’atto traslativo di assegnazione in favore del COGNOME.

Così decidendo, la Corte territoriale -escludendo la fondatezza dell’eccezione di usucapione dei condomini (unica difesa proRAGIONE_SOCIALE dai convenuti, accolta dal giudice di primo grado) -ha, d’ufficio, ritenuto che il cespite in questione fosse da considerarsi un bene comunque rientrante nella previsione di cui all’art. 1117 c.c., malgrado una tale contrapRAGIONE_SOCIALE domanda non fosse stata avanzata dai resistenti, in tal modo incorrendo anche nella denunciata violazione dell’art. 112 c.p.c.
4. In definitiva, alla stregua delle complessive argomentazioni svolte, il proposto motivo deve essere accolto, con la conseguente cassazione della sentenza impugnata ed il derivante rinvio della causa alla Corte di appello di Napoli, in diversa composizione, che provvederà anche a regolare le spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte di appello di Napoli, in diversa composizione.

Così deciso nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile della

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