Proprietà demaniale e usucapione: la Cassazione

Una società che gestiva una funicolare rivendicava la proprietà di un bar adiacente, sostenendo di averlo acquisito per usucapione. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, ribadendo un principio fondamentale: una proprietà demaniale non può essere acquisita tramite usucapione. La decisione si basa anche sul concetto di “doppia conforme”, che limita l’accesso al giudizio di legittimità quando due sentenze di merito sono concordi.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Proprietà Demaniale e Usucapione: la Cassazione Fa Chiarezza

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha affrontato un’interessante controversia riguardante una proprietà demaniale, riaffermando principi consolidati in materia di usucapione e limiti all’impugnazione. La vicenda vede contrapposti un Comune e una società concessionaria di un servizio di funicolare, in lotta per la titolarità di un immobile adibito a bar. Analizziamo la decisione per comprendere le sue implicazioni pratiche.

I Fatti di Causa

La controversia nasce quando un Comune turistico cita in giudizio una società per azioni, chiedendo il rilascio di una porzione di immobile, un noto bar, situato sulla terrazza della stazione superiore di una funicolare. Secondo il Comune, la società occupava l’immobile senza titolo, poiché la concessione originaria, stipulata nel 1930 per una durata di 15 anni, era scaduta da decenni.

La società si difendeva sostenendo di essere diventata la legittima proprietaria del bar. A sostegno della sua tesi, adduceva due argomenti principali: l’acquisto della proprietà in virtù di un decreto di esproprio risalente al 1957 e, in subordine, l’acquisizione per usucapione, avendo posseduto il bene per un tempo sufficiente.

L’Iter Giudiziario nei Gradi di Merito

Il Tribunale, in primo grado, accoglieva la domanda del Comune, ordinando l’immediato rilascio dell’immobile. Il giudice rigettava sia la tesi dell’esproprio sia la domanda riconvenzionale di usucapione, condannando la società al pagamento delle spese.

La società appellava la sentenza, ma anche la Corte d’Appello confermava la decisione del Tribunale, rigettando il gravame. Di fronte a due sentenze sfavorevoli, la società decideva di ricorrere alla Corte di Cassazione, affidandosi a diversi motivi di impugnazione.

Le Motivazioni della Cassazione sulla Proprietà Demaniale

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, basando la sua decisione su diversi pilastri giuridici, sia procedurali che sostanziali.

Il primo ostacolo per la società ricorrente è stato il principio della “doppia conforme”, previsto dall’art. 348 ter c.p.c. Poiché la Corte d’Appello aveva confermato la sentenza di primo grado con le stesse motivazioni di fatto, molti dei motivi di ricorso sono stati ritenuti inammissibili. La Cassazione non può, infatti, riesaminare i fatti del processo quando due giudici di merito sono giunti alla medesima conclusione.

Nel merito, il punto centrale riguarda la natura del bene. La Corte ha ribadito che l’area in questione era una proprietà demaniale del Comune. Questa qualificazione è cruciale perché, secondo la legge italiana, i beni demaniali sono inusucapibili. Non possono, cioè, essere acquisiti da un privato tramite il possesso prolungato nel tempo. Questo ha reso infondata la principale pretesa della società.

Inoltre, la Corte ha respinto l’argomento basato su una presunta “confessione giudiziale” del Comune in un’altra causa. La società sosteneva che in un precedente giudizio, i legali del Comune avessero ammesso l’esistenza di un vincolo di destinazione pubblica sull’area. La Cassazione ha chiarito che tali dichiarazioni, provenienti dagli avvocati e non dal legale rappresentante dell’ente (il Sindaco), non possono avere valore di confessione.

Infine, è stato dichiarato inammissibile anche il motivo basato sulla violazione di un precedente giudicato. La società aveva invocato una sentenza passata della stessa Cassazione, ma non ne aveva riprodotto il contenuto nel ricorso, impedendo alla Corte di valutarne la pertinenza. In ogni caso, i giudici hanno osservato che quella sentenza riguardava un rapporto di locazione tra terzi e non poteva vincolare il Comune sulla questione della proprietà del bene.

Le Conclusioni

L’ordinanza della Corte di Cassazione è un’importante conferma di alcuni principi cardine del nostro ordinamento. In primo luogo, rafforza la tutela della proprietà demaniale, ribadendo che essa non può essere erosa dall’usucapione. In secondo luogo, evidenzia i rigorosi limiti procedurali del giudizio di legittimità, in particolare attraverso l’applicazione della “doppia conforme”, che impedisce di trasformare la Cassazione in un terzo grado di merito. La decisione finale ha quindi confermato la titolarità del bene in capo al Comune, condannando la società ricorrente al pagamento di tutte le spese legali.

È possibile acquisire una proprietà demaniale per usucapione?
No, l’ordinanza conferma che un’area avente natura demaniale non può essere acquisita per usucapione, in quanto i beni pubblici sono sottratti a questo modo di acquisto della proprietà.

Quando un ricorso in Cassazione è inammissibile per “doppia conforme”?
Un ricorso è inammissibile ai sensi dell’art. 348 ter c.p.c. quando la sentenza d’appello conferma la decisione di primo grado basandosi sulle medesime ragioni di fatto, e il ricorso si fonda su una critica di tali fatti.

Una dichiarazione fatta in giudizio dall’avvocato di un ente pubblico ha valore di confessione?
No, la Corte ha chiarito che le ammissioni contenute negli atti processuali, se firmate solo dai legali e non dal rappresentante legale dell’ente (come il Sindaco), non hanno valore di confessione giudiziale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 548 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 548 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 08/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 32592/2019 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante dott. NOME COGNOME elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE per procura in calce al ricorso,

-ricorrente-

contro

COMUNE DI COGNOME in persona del Sindaco, NOME COGNOME elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE per procura in calce al

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di NAPOLI n.2445/2019 depositata il 75.2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12.12.2023

dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 22.7.2005 il Comune di Capri, sostenendo di essere proprietario di una porzione dell’immobile sito in Capri, INDIRIZZO, denominato ‘RAGIONE_SOCIALE‘ , conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Capri, la RAGIONE_SOCIALE per sentirla condannare al rilascio di tale porzione, in quanto ormai posseduta senza titolo dopo la scadenza, nel 1945, della concessione rilasciatale dal Comune nel 1930, e per ottenerne la condanna alla restituzione dei canoni di locazione indebitamente percepiti per la locazione del Bar Funicolare a Boccanfuso NOME, poi NOME di COGNOME NOME.
Il Comune di Capri precisava, che con l’atto rogato il 15.10.1906 era stata regolamentata la concessione delle aree pubbliche necessarie per la realizzazione della Funicolare che collegava Marina Grande all’originario centro storico di Capri, e che con atto rogato nel 1930 aveva concesso per 15 anni (senza previsione di rinnovo) alla RAGIONE_SOCIALE una porzione della terrazza realizzata al di sopra della stazione superiore della Funicolare, per esercitarvi un bar all’aperto.

Si costituiva nel giudizio di primo grado la RAGIONE_SOCIALE che sosteneva di essere divenuta proprietaria del RAGIONE_SOCIALE in virtù del decreto di esproprio intervenuto direttamente in suo favore nel 1957, e comunque per usucapione, avanzando per quest’ultima

domanda riconvenzionale, eccepiva il proprio ‘difetto di legittimazione passiva’ , in quanto non aveva la materiale detenzione del Bar Funicolare, e contrastava la domanda di rilascio, sostenendo che esso aveva una destinazione funzionale alla INDIRIZZO di Capri, la cui realizzazione era stata concessa alla RAGIONE_SOCIALE dal Ministero dei Lavori Pubblici (alla quale era poi subentrata la Regione Campania) sulla base del decreto ministeriale del 12.11.1903, posto che nella convenzione intercorsa tra le parti nel 1906 non si parlava di concessione per la realizzazione di una funicolare, ma solo di ‘ concorso del Comune per impianto di una funicolare ‘.
Il Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Capri, con la sentenza n. 82 del 23.7.2012, accoglieva la domanda del Comune di Capri, e condannava la RAGIONE_SOCIALE al rilascio immediato del Bar RAGIONE_SOCIALE, libero da persone e cose, e rigettava la domanda del Comune di Capri di condanna alla restituzione dei canoni di locazione percepiti dalla RAGIONE_SOCIALE e la riconvenzionale di usucapione di quest’ultima, che condannava alle spese processuali.

Appellata la sentenza di primo grado dalla RAGIONE_SOCIALE, contrastata dal Comune di Capri, la Corte d’Appello di Napoli con la sentenza n. 2445 del 24.4/7.5.2019, rigettava l’appello e condannava la RAGIONE_SOCIALE al pagamento anche delle spese processuali di secondo grado.

Avverso tale sentenza, non notificata, ha proposto ricorso alla Suprema Corte, notificato al Comune di Capri il 25.10.2019, la RAGIONE_SOCIALE affidandosi a quattro motivi, e resiste con controricorso notificato il 4.12.2019 il Comune di Capri.

Entrambe le parti hanno depositato memorie ex art. 380 bis.1 c.p.c..

La causa è stata trattenuta in decisione nell’adunanza camerale del 12.12.2023.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Col primo motivo la RAGIONE_SOCIALE lamenta l’omesso esame ex art. 360 comma primo n. 5 c.p.c. del fatto che gli atti concessori della costruenda Funicolare fossero dello Stato, e per esso del Ministero dei Lavori Pubblici, e non del Comune di Capri.

Tale motivo é inammissibile ex art. 348 ter ultimo comma cpc per ‘doppia conforme’, e comunque anche per mancanza di decisività, perché l’area sulla quale la Funicolare ed il bar, realizzato quale concessionaria dalla RAGIONE_SOCIALE, sulla terrazza sovrastante la stazione superiore tra il 1935 ed il 1940, secondo la previsione della convenzione col Comune di Capri concedente del 1930, era comunque di proprietà demaniale del Comune di Capri in base alla presunzione di demanialità dell’art. 22 della L. 20.3.1865 n. 2248, confermata dalla convenzione conclusa dalle parti nel 1906.
L’omesso esame ex art. 360 comma primo n. 5 c.p.c. del decreto prefettizio del 26.3.1912, che ha pronunciato l’occupazione permanente degli immobili e che la ricorrente considera come decreto di esproprio (essendo stato applicato l’art. 30 comma 2° della L. 26.6.1865 n. 2359) e ritiene costituire il suo titolo di proprietà del Bar Funicolare, é inammissibile ex art. 348 ter ultimo comma cpc per ‘doppia conforme’. In ogni caso non si tratterebbe di un fatto decisivo, in quanto la sentenza impugnata ha affermato, con statuizione non impugnata, che gli atti della procedura di espropriazione sono stati richiesti dalla RAGIONE_SOCIALE quale concessionaria del Comune di Capri, e non in proprio, aggiungendo che neppure la RAGIONE_SOCIALE ha dimostrato la coincidenza delle particelle espropriate con quelle oggetto della rivendica del Comune di Capri.
Quanto alla lamentata violazione dell’art. 940 cod. civ., che prevede il modo di acquisto della proprietà della specificazione in caso di utilizzo di materia altrui per la formazione di una nuova cosa,

richiamata solo nella rubrica del primo motivo di parte ricorrente, non risulta che tale titolo di acquisto sia stato tempestivamente invocato in via riconvenzionale dalla RAGIONE_SOCIALE, e comunque la norma non é applicabile a situazioni che siano già state regolate convenzionalmente dalle parti (vedi Cass. n. 1606/1981), come nel caso di specie avvenuto con le convenzioni tra le parti del 1906 e del 1930.

Per il resto sono richiamate nel primo motivo violazioni di legge inconferenti rispetto alle doglianze proposte, che si risolvono nella riproposizione della tesi della RAGIONE_SOCIALE, già bocciata in entrambi i gradi di merito, secondo la quale la stessa sarebbe divenuta proprietaria del RAGIONE_SOCIALE in base al decreto del Prefetto di Napoli del 26.3.1912, a fronte della diversa e plausibile motivazione offerta dalla sentenza impugnata.

Col secondo motivo la RAGIONE_SOCIALE lamenta l’omesso esame ex art. 360 comma primo n. 5 c.p.c. del fatto che, nel giudizio promosso dalla RAGIONE_SOCIALE per ottenere il rilascio del Bar Funicolare dal conduttore COGNOME NOME (poi COGNOME di COGNOME NOME), il Comune di Capri intervenuto avesse ammesso l’esistenza di un vincolo di destinazione pubblica dell’area posta in prossimità della stazione superiore della funicolare sulla quale era stato realizzato il bar, da ritenere quindi ostativa al rilascio da parte della RAGIONE_SOCIALE al Comune di Capri del Bar RAGIONE_SOCIALE, in quanto strumentale al migliore svolgimento del servizio offerto agli utenti della funicolare, é inammissibile ex art. 348 ter ultimo comma cpc per ‘doppia conforme’. Inoltre non é vero che si tratti di fatto non considerato, in quanto la sentenza impugnata ha specificamente motivato sul fatto che le ammissioni del Comune di Capri in quel giudizio, riferibili solo ai legali che avevano firmato gli atti, e non al Sindaco rappresentante del Comune di Capri, che aveva firmato solo la procura, non avevano valore confessorio, e non é stato spiegato perché, in contrasto con tale motivazione e con la
giurisprudenza della Suprema Corte richiamata a supporto nella sentenza impugnata, si sarebbe invece dovuto ritenere applicabile l’art. 228 c.p.c. sulla confessione giudiziale.

Col terzo motivo la RAGIONE_SOCIALE lamenta l’omesso esame ex art. 360 comma primo n. 5 c.p.c. del fatto che con la convenzione del 1906 il Comune di Capri non avesse rilasciato la concessione per la realizzazione della funicolare, svolgendo solo un ruolo di ausiliario rispetto a quella realizzazione, concessa dallo Stato e per esso dal Ministero dei Lavori Pubblici, al quale poi era subentrata, per il decentramento amministrativo, la Regione Campania.

Tale motivo é inammissibile ex art. 348 ter ultimo comma cpc per ‘doppia conforme’, e manca comunque di decisività per quanto già osservato relativamente al primo motivo.

Quanto alla riproposizione da parte della RAGIONE_SOCIALE delle istanze istruttorie relative alla domanda riconvenzionale di usucapione, é inammissibile perché non sono stati riproposti i capitoli di prova coi testi da escutere (vedi su tale necessità Cass. 8.6.2023 n. 16207; Cass. n. 16290/2016), ed ancor prima perché la richiesta non si confronta con la motivazione sul punto dell’impugnata sentenza, che ha respinto il motivo di appello della RAGIONE_SOCIALE sulle richieste istruttorie (pagine 11 e 12), sia in quanto non può essere usucapita un’area demaniale, sia in quanto i capitoli di prova erano volti a dimostrare la detenzione del INDIRIZZO, inidonea a valere come possesso ad usucapionem, sia perché dopo che il giudice di primo grado aveva motivatamente ritenuto di non dare corso all’istruttoria, la RAGIONE_SOCIALE non aveva chiesto la revoca della sua ordinanza, facendo ritenere quindi implicitamente rinunciate le richieste istruttorie in precedenza avanzate, che erano state poi riproposte solo nei motivi di appello.
Col quarto motivo 4 la RAGIONE_SOCIALE si duole del fatto che la sentenza impugnata non abbia tenuto conto che con la sentenza passata in giudicato n. 12282/2004 della Corte di Cassazione (relativa al

giudizio di rilascio del Bar RAGIONE_SOCIALE promosso dalla RAGIONE_SOCIALE contro il conduttore COGNOME NOME (poi NOME di COGNOME NOME, nel quale il Comune di Capri era intervenuto) il Comune di Capri era stato ritenuto estraneo al rapporto di locazione.

Tale motivo é inammissibile, in quanto non é stato riprodotto il contenuto di tale sentenza, e non si é quindi posta la Suprema Corte in condizione di valutare se vi sia stata violazione del giudicato. Va ricordato (Cass. 9.5.2023 n. 12365; Cass. n.17175/2020; Cass. n. 14297/2017) che la violazione della cosa giudicata, in quanto importa disapplicazione dell’art. 2909 cod. civ., è denunciabile in Cassazione, ma il controllo di legittimità deve limitarsi all’accertamento degli estremi legali per l’efficienza del giudicato esterno nel processo in corso, senza potersi sindacare l’interpretazione che del giudicato stesso abbia dato il giudice di merito, perché essa rientra nella sfera del libero apprezzamento di quest’ultimo e, quindi, è incensurabile in sede di legittimità, quando l’interpretazione stessa sia immune da errori giuridici o da vizi di logica. Non essendo stato riprodotto il testo del preteso giudicato ignorato, non si può dire se vi sia stata o meno la violazione lamentata, e comunque la sentenza impugnata ha ritenuto la sentenza n. 12282/2004 della Corte di Cassazione, intercorsa fra soggetti terzi, (per essere stata negata la legittimazione del Comune di Capri ad intervenire nel giudizio per rivendicare il RAGIONE_SOCIALE, perché estraneo alla locazione conclusa dalla RAGIONE_SOCIALE col conduttore COGNOME NOME, che era stata posta a base della domanda di rilascio avanzata dall’attrice RAGIONE_SOCIALE, come inidonea a vincolare sulle diverse questioni attinenti alla proprietà dell’area demaniale ed alla sua concessione alla RAGIONE_SOCIALE il Comune di Capri, e tale motivazione non é affetta da errori giuridici, o da vizi di logica.
Le spese del giudizio di legittimità, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza e vanno poste a carico della parte ricorrente.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del D.P.R. n. 115 del 2002 va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della RAGIONE_SOCIALE dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione, sezione seconda civile, dichiara inammissibile il ricorso e condanna la RAGIONE_SOCIALE al pagamento in favore del Comune di Capri delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in € 200,00 per spese vive ed € 8.500,00 per compensi. Visto l’art. 13 comma 1 quater del D.P.R. n. 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della RAGIONE_SOCIALE dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Così deciso nella camera di consiglio del 12.12.2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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