Proprietà condominiale: vialetto comune o privato?

La Corte di Cassazione ha affrontato una disputa riguardante la natura di un vialetto d’accesso, inizialmente qualificato come proprietà condominiale dai giudici di merito. Il ricorrente sosteneva che il vialetto fosse di sua proprietà esclusiva, seppur gravato da una servitù di passaggio a favore dei vicini. La Suprema Corte ha accolto il ricorso, evidenziando che il regolamento di condominio e le planimetrie allegate non costituiscono titoli di proprietà validi per superare quanto indicato negli atti d’acquisto originali, i quali facevano esplicito riferimento a servitù di passaggio su aree private.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Proprietà condominiale: quando il vialetto è privato

Determinare se un’area esterna rientri nella proprietà condominiale o sia un bene privato è una questione che genera frequenti liti tra vicini. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito i criteri fondamentali per distinguere tra comunione e proprietà esclusiva gravata da servitù.

Il caso del vialetto conteso

La vicenda nasce dalla contestazione di alcuni lavori eseguiti da un proprietario su un vialetto che conduceva a diverse unità abitative. I vicini, ritenendo il passaggio un bene comune, avevano richiesto il ripristino dello stato dei luoghi e il risarcimento dei danni. Nei primi due gradi di giudizio, i magistrati avevano dato ragione ai vicini, basandosi principalmente su un regolamento di condominio e sulle planimetrie catastali che indicavano il vialetto come area comune.

La distinzione tra uso e proprietà

Il cuore della controversia risiede nella corretta interpretazione dei documenti. Mentre il regolamento condominiale descriveva l’area come destinata all’uso comune, gli atti di acquisto dei singoli lotti riportavano una realtà differente: la presenza di una servitù di passaggio su terreni privati. Questa discrepanza ha portato la Cassazione a ribaltare le decisioni precedenti.

La decisione della Cassazione sulla proprietà condominiale

La Suprema Corte ha stabilito che la proprietà condominiale non può essere presunta solo sulla base di un regolamento o dell’uso promiscuo di un bene. Per estendere la comunione a un’area separata, come un vialetto, è necessario un titolo di proprietà idoneo che ne sancisca l’appartenenza al condominio. In assenza di tale titolo, prevalgono le indicazioni contenute nei contratti di compravendita originali.

Il valore del regolamento di condominio

Un punto cruciale della sentenza riguarda la funzione del regolamento. Secondo i giudici, il regolamento di condominio ha lo scopo di disciplinare l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, ma non ha la forza giuridica di creare o trasferire diritti di proprietà. Pertanto, se un atto d’acquisto definisce un’area come privata, il regolamento non può trasformarla in comune.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sul principio che la natura condominiale di un bene deve risultare dal titolo d’acquisto o dalla destinazione oggettiva al servizio delle unità immobiliari. Nel caso di specie, i giudici di merito hanno errato nel trascurare l’indagine sulla destinazione effettiva e sui titoli d’acquisto prodotti dal ricorrente. La presenza di una servitù di passaggio citata negli atti è un indizio univoco della natura privata del fondo: non avrebbe senso costituire una servitù su un bene che è già di proprietà comune di tutti i soggetti coinvolti.

Le conclusioni

Le conclusioni della sentenza sottolineano che l’uso condiviso di un passaggio non fa presumere l’appartenenza condominiale se i titoli d’acquisto indicano una proprietà esclusiva. La Cassazione ha quindi cassato la sentenza impugnata, rinviando alla Corte d’Appello per un nuovo esame che tenga conto della gerarchia delle fonti di prova, dove l’atto d’acquisto prevale sulle planimetrie allegate al regolamento. Questa decisione protegge i proprietari da interpretazioni estensive della comunione che potrebbero ledere i diritti acquisiti tramite rogito notarile.

Il regolamento di condominio può stabilire chi è il proprietario di un bene?
No, il regolamento disciplina solo l’uso e le spese delle parti comuni, ma non costituisce un titolo di proprietà.

Cosa succede se l’atto d’acquisto parla di servitù di passaggio?
La presenza di una servitù indica solitamente che il terreno è di proprietà privata e non condominiale, poiché non si può avere servitù su una cosa propria.

Le planimetrie catastali sono prove certe della proprietà comune?
No, le planimetrie hanno valore sussidiario e non possono prevalere su quanto indicato espressamente nei titoli d’acquisto notarili.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 27996 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 27996 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/10/2023

Oggetto:

Proprietà – bene comune – azione di manutenzione

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 23956/2018 R.G. proposto da NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso, con procura speciale in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO (C.F.: CODICE_FISCALE) del foro di Cagliari con domicilio eletto agli indirizzi PEC dei difensori iscritti nel REGINDE;

-ricorrente – contro

COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE) e COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE) rappresentati e difesi dagli AVV_NOTAIO

NOME COGNOME (C.F. CODICE_FISCALE), NOME COGNOME (C.F. CODICE_FISCALE) e NOME COGNOME (C.F. CODICE_FISCALE), con procura in calce al controricorso ed elettivamente domiciliati presso lo Studio di quest’ultimo in Roma, INDIRIZZO;

-controricorrenti – avverso la sentenza della Corte di Appello di Cagliari n. 353/18 del 12.04.2018, pubblicata in data 19.04.2018, notificata in data 15.05.2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28 aprile 2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Osserva in fatto e in diritto

Ritenuto che:

– con atto di citazione notificato il 12 marzo 2003, i coniugi NOME COGNOME e NOME COGNOME evocavano, dinanzi al Tribunale di Cagliari, AVV_NOTAIO chiedendo la condanna dello stesso al ripristino dello stato dei luoghi, meglio identificati in atti, come il vialetto in discesa costituito in gran parte da una scalina intercorrente tra immobili di diversi proprietari, sul quale il convenuto aveva illegittimamente svolto dei lavori, modificandolo sensibilmente ed in modo da renderne poco agevole il passaggio , tanto che l’attrice , in data 03.08.2000, aveva riportato la frattura dell’omero a seguito di caduta sul vialetto suddetto; del resto, l’illegittimità delle
opere e delle modifiche era stata già accertata dal Pretore di Cagliari con sentenza n. 693 del 1998;

instaurato il contraddittorio, nella resistenza del COGNOME che, nel costituirsi, formulava anche domanda riconvenzionale diretta ad ottenere il pagamento della somma di euro 3.200,00 a titolo di rimborso, ai sensi dell’art. 1069 c.c., delle spese affrontate per la realizzazione dell’opera per cui era stato citato in giudizio e/o a titolo di indennizzo ai sensi dell’art. 2041 c.c., dando altresì atto di avere introdotto, sempre avanti al Tribunale di Cagliari, ricorso ex art. 1170 c.c., iscritto con il numero di R. G. 6263/NUMERO_DOCUMENTO, lamentando che in data 25 luglio 2003 l’ COGNOME aveva tagliato, servendosi di alcune cesoie, la recinzione posta sul viottolo condominiale oggetto di contestazione, attigua alla casa dello stesso ricorrente, il giudice adito, riuniti i due giudizi ed istruite le cause mediante prove documentali ed orali, ordinata con provvedimento del 17 novembre 2003 a ll’ COGNOME la cessazione dalle molestie denunciate dal ricorrente, con sentenza n. 3437 del 19.11.2015, rigettata la riconvenzionale, accoglieva le domande attoree ed ordinava al COGNOME di demolire le opere illegittimamente realizzate, condannandolo al ripristino dei luoghi oggetto di giudizio così come questi si presentavano prima del 1998;
in virtù di gravame interposto da COGNOME, la Corte di appello di Cagliari, nella resistenza degli appellati, dichiarati inammissibili i motivi di appello indicati con i numeri 1,3 e 4, accoglieva per quanto di ragione l’appello e, in parziale riforma

della sentenza di primo grado, che nel resto confermava, condannava gli appellati al pagamento della somma di euro 500,00 a titolo di risarcimento danni per la rimozione della recinzione e l’appellante alla rifusione delle spese di lite.

A sostegno della decisione adottata la Corte territoriale evidenziava la inammissibilità per genericità del primo motivo di appello, risultando del tutto carente di una parte argomentativa, nonché del terzo e del quarto, per avere con il mezzo tre apoditticamente confutato le affermazioni del c.t.u. e con il punto quattro richiamato genericamente le eccezioni di primo grado, infondato il secondo mezzo che contestava il riconoscimento della proprietà comune del vialetto in contestazione, che trovava conferma sia nel Regolamento di comunione redatto in data 19.02.1979 dal AVV_NOTAIO, sia negli atti di acquisto e dalle relative planimetrie a questi allegati. Aggiungeva che anche in fatto, dalle prove testimoniali assunte, risultava provato il restringimento del camminamento ad opera dell’appellante, non utilizzabile a tal fine la sentenza n. 693/1998 del Pretore di Cagliari, assunta all’esclusivo fine della ricostruzione originaria dello stato dei luoghi.
Quanto al motivo di appello relativo all’azione di manutenzione, veniva rigettato per essere la finalità del procedimento ex art. 1170 c.c. quella di ottenere un provvedimento contro le turbative nel possesso, né poteva essere ordinato il ripr istino della recinzione rimossa dall’COGNOME. Tuttavia, siffatta recinzione, per quanto illegittima, non poteva

esser rimossa in modo altrettanto illegittimo, per cui condannava l’RAGIONE_SOCIALE al risarcimento dei danni valutati equitativamente in euro 500,00;

per la cassazione dei provvedimenti della Corte d’appello di Cagliari ricorre NOME COGNOME, sulla base di sei motivi, cui resistono i coniugi COGNOME con controricorso;

-in prossimità dell’adunanza camerale i soli controricorrenti hanno curato il deposito di memoria ex art. 380bis .1 c.p.c.

Atteso che:

-con il primo motivo il ricorrente deduce la violazione e la falsa applicazione degli art. 342 e 348 bis c.p.c. laddove la sentenza impugnata ha dichiarato “ai limiti dell’inammissibilita” l’atto di appello per quanto concerne i punti 1, 3 e 4 dell’impugnazione. A tal proposito il Giudice di secondo grado prende le mosse dall’art. 342 c.p.c. come riformato dal decreto legislativo 53/12, evidenziando come lo stesso abbia «comportato un mutamento nel modo di intendere il giudizio di appello, inteso non più come mezzo di doglianza generico, bensì come giudizio di impugnazione circoscritto all’analisi di motivi specifici e tassativamente determinati nell’atto introduttivo. Nella stessa sentenza si dà atto di come «la discussa questione sulla inammissibilità dell’appello per genericità dello stesso» abbia trovato una soluzione nella sentenza delle Sezioni Unite della Suprema Corte n. 27199/17, ovvero con una decisione successiva alla proposizione dell’appello esaminato. Tanto precisato, il ricorrente assume che dalla lettura dell’atto di
appello emergerebbe chiaramente, in quanto riportate tra virgolette, le parti della sentenza di primo grado delle quali domandava la riforma, indicando, altresì, le premesse ritenute errate, con precisione delle doglianze ampiamente argomentate con il richiamo ai documenti prodotti in giudizio ed alle norme di diritto ritenute applicabili.

Il primo motivo è inammissibile.

La norma di cui all’art. 342 c.p.c. -è stato spiegato dalle Sezioni Unite -va interpretata nel senso che l’impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza tuttavia che occorra l’utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata (Cass., Sez. Un., 16 novembre 2017 n. 27199). In particolare, la disposizione in parola esige che «che le questioni e i punti contestati della sentenza impugnata siano chiaramente enucleati e con essi le relative doglianze»; in tal senso, «in nome del criterio della razionalizzazione del processo civile, che è in funzione del rispetto del principio costituzionale della ragionevole durata», si richiede «che la parte appellante ponga il giudice superiore
in condizione di comprendere con chiarezza qual è il contenuto della censura proposta, dimostrando di aver compreso le ragioni del primo giudice e indicando il perché queste siano censurabili» (sent. cit., in motivazione, par. 5.1).

La Corte di merito, nel rilevare che l’odierno ricorrente aveva genericamente articolato il primo motivo, risultando del tutto carente di una parte argomentativa, al pari del terzo in cui aveva confutato apoditticamente le affermazioni del c.t.u., mentre con il quanto si era limitato a riproporre le eccezioni di primo grado con il solo richiamo, ha inteso proprio sottolineare come tre delle censure del gravame proposto mancassero di motivi di impugnazione sufficientemente specifici.

A tale rilievo l’odierno istante contrappone un motivo di censura che è privo di autosufficienza.

Va qui considerato che la deduzione con il ricorso per cassazione di errores in procedendo implica che la parte ricorrente indichi gli elementi individuanti e caratterizzanti il «fatto processuale» (Cass., Sez. Un., 25 luglio 2019 n. 20181): la deduzione con il ricorso per cassazione di errores in procedendo , in relazione ai quali la Corte è anche giudice del fatto, potendo accedere direttamente all’esame degli atti processuali del fascicolo di merito, non esclude, infatti, che preliminare ad ogni altro esame sia quello concernente l’ammissibilità del motivo in relazione ai termini in cui è stato esposto, con la conseguenza che, solo quando ne sia stata positivamente accertata l’ammissibilità diventa possibile valutare la fondatezza del motivo medesimo e, dunque,
esclusivamente nell’ambito di quest’ultima valutazione, la Corte di cassazione può e deve procedere direttamente all’esame ed all’interpretazione degli atti processuali (così Cass. 13 marzo 2018 n. 6014: cfr. pure: Cass. 29 settembre 2017 n. 22880; Cass. 8 giugno 2016 n. 11738; Cass. 30 settembre 2015, n. 19410).

In particolare, ove il ricorrente censuri la statuizione di inammissibilità, per difetto di specificità, di un motivo di appello, ha l’onere di specificare, nel ricorso, le ragioni per cui ritiene erronea tale statuizione del giudice di appello e sufficientemente specifico, invece, il motivo di gravame sottoposto a quel giudice, e non può limitarsi a rinviare all’atto di appello, ma deve riportarne il contenuto nella misura necessaria ad evidenziarne la pretesa specificità (Cass. 29 settembre 2017 n. 22880 cit.; Cass. 20 settembre 2006 n. 20405). Nella fattispecie, invece, il mezzo di censura si risolve in stringati rimandi all’atto di appello, i quali non consentono di apprezzare la reale consistenza della doglianza.
Solo per completezza argomentativa va aggiunto che al di là delle espressioni utilizzate nella sentenza, la Corte di merito ha nella sostanza esaminato le questioni poste con l’impugnazione , come meglio si dirà nel motivo che segue;

– con il secondo motivo il ricorrente deduce la violazione e la falsa applicazione dell’art. 115 e 116 c.p.c. e omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti. Ad avviso del NOME, la sentenza

impugnata integra le violazioni denunciate laddove qualifica quale condominiale il vialetto che dalla strada di lottizzazione conduce ai fondi interclusi, giacchè esso insiste sul terreno di sua proprietà. Inoltre, il Giudice del gravame avrebbe omesso di considerare i documenti prodotti dall’odierno ricorrente, ossia le copie degli atti di acquisto dei lotti di terreno oggetto del giudizio, sia in copia semplice che in copia conforme, e ciò al fine di correttamente qualificare la natura giuridica del viottolo per cui è causa. La sentenza dovrà essere riformata nel senso di ritenere il vialetto di proprietà esclusiva del NOME anche se gravato da servitù di passaggio.
La censura è fondata ed il motivo deve essere accolto per quanto di ragione.

La Corte di merito ha ritenuto decisiva, ai fini dell’accertamento del l’ appartenenza alla comunione/condominio del vialetto che dalla strada di lottizzazione conduce ai fondi interclusi, la presenza di siffatta area nel ‘Depo sito di regolamento di co munione’ redatto in data 19 febbraio 1979 a firma del AVV_NOTAIO, negli atti di compravendita e nelle relative planimetrie a questi allegati, trascurando peraltro del tutto l’indagine sulla destinazione effettiva del vialetto in questione con riferimento alle deduzioni ed alle allegazioni sopra richiamate dell’appellante, e non svolgendo quindi in proposito alcuna valutazione.
Questo ragionamento non può essere condiviso. La figura del condominio e/o della comunione si caratterizza per la presenza, in uno stesso edificio e/o comprensorio, di piani o di unità immobiliari di proprietà individuale. La definizione normativa va riferita, pertanto, all’edificio ovvero al comprensorio che presenta tali caratteri, a cui va circoscritto il fenomeno della proprietà condominiale ovvero della proprietà comune.

Data questa premessa, risulta evidente che l’estensione della proprietà comune e/o condominiale ad un viottolo separato ed autonomo rispetto alle restanti unità abitati del comprensorio può essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere la relativa area nella proprietà del condominio medesimo. Con ciò che si vuoi dire che in tanto può ritenersi che del condominio faccia parte anche detto stradello, in quanto vi sia un titolo di proprietà che qualifichi espressamente tale bene come appartenente al condominio. La relazione tra l’uno e l’altro va pertanto cercata e dimostrata nel titolo di proprietà, vale a dire negli atti in cui, attraverso la vendita degli immobili, almeno di quelli che detto viottolo utilizzano. Per contro, nessuna particolare rilevanza, a tal fine, può essere ascritta alla presenza, tra gli allegati al ‘deposito del regolamento condominiale ‘ , di planimetria sotto la lettera B né la circostanza che il vialetto condominiale sia da questi ultimi utilizzato per accedere al loro bene. Non la prima, in quanto il regolamento di condominio non costituisce un titolo
di proprietà, ma ha la sola funzione di disciplinare l’uso della cosa comune e la ripartizione delle spese (art. 1138 cod. civ.); né la seconda, atteso che l’uso promiscuo di un bene o di una porzione di esso non fa presumere l’appartenenza unica dei beni che se ne servono e da esso traggono vantaggio.

D’altra parte, negli a tti di acquisto è fatto riferimento alla circostanza che le aree di pertinenza delle unità immobiliari subiscono ‘la servitù di passaggio a favore ed a carico delle unità facenti parte di ciascun lotto, da esercitarsi, per quanto riguarda il lotto in oggetto, sulla striscia di terreno contornata in giallo nella planimetria allegata al presente atto sotto la lettera A’. Dunque, sono previste aree comuni ma anche aree di proprietà esclusiva con costituzione di servitù di passaggio. Per tali ragioni la conclusione accolta dalla Corte distrettuale appare fondata su argomenti giuridicamente inconsistenti, atteso che essa avrebbe potuto essere giustificata soltanto in forza dell’allegazione dell’atto di costituzione del condominio/comprensorio e la conseguente dimostrazione dell’appartenenza del viottolo al condominio medesimo;
– con il terzo motivo il ricorrente lamenta l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti. Ad avviso del ricorrente, dalla violazione del disposto di cui all’art. 115 c.p.c., e quindi dal non avere il Giudice posto a fondamento della sua decisione le

prove proposte dalle parti, ed in particolare quelle dell’odierno ricorrente, discenderebbe altresì l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, già oggetto di discussione tra le parti. In particolare, la Corte, sull’erroneo presupposto che il vialetto sia comune alla lottizzazione e non di proprietà esclusiva dell’appellante, avrebbe omesso di pronunciarsi circa l’indennizzo richiesto dall’odierno ricorrente anche ai sensi dell’art. 2041 c.c., per aver reso più sicuro l’esercizio della servitù di passaggio. Ove, infatti, il viottolo venisse correttamente qualificato quale servitù di passaggio all’odierno ricorrente spetterebbe l’indennizzo ex art. 1069 c.c. per le migliorie apportate avendo reso il viottolo più sicuro per chi lo percorre.
Aggiunge il ricorrente che la circostanza che tutti i viottoli che consentono un accesso ai lotti interclusi abbiano le stesse caratteristiche è circostanza non contestata. Ove il Giudice avesse considerato tali elementi avrebbe riscontrato che anche attualmente il camminamento oggetto di causa non è stato oggetto di alcun restringimento.

Il quarto motivo evidenzia la violazione e la falsa applicazione dell’art. 116 c.p.c. per avere il Giudice distrettuale fondato il proprio convincimento sulla sentenza del Pretore di Cagliari n. 693/1998, che non ha alcuna attinenza con i fatti, i luoghi e le parti della presente vertenza. Invero con tale sentenza il Pretore di Cagliari aveva condannato il NOME, aderendo alle conclusioni formulate dai COGNOME, alla rifusione

delle spese di lite a favore di questi ultimi per una azione di spoglio operata nei loro confronti.

Con il quinto motivo il ricorrente deduce la violazione e la falsa applicazione dell’art. 115 c.p.c. in merito alle risultanze probatorie per essere stato il NOME ritenuto responsabile dello spostamento del viottolo, laddove nessuno dei testi escussi ha potuto individuare nel ricorrente l’autore del restringimento. Tutti i testimoni affermano di aver visto il NOME eseguire dei lavori, ma nessuno può dire che il vialetto sia stato spostato per effetto di tali lavori.

Con il sesto motivo il ricorrente lamenta l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, giacchè pur avendo accertato da parte dell’COGNOME una turbativa nel possesso del bene, essendo stato il medesimo sorpreso a tagliare con delle cesoie una rete di proprietà del NOME, non veniva condannato alla riduzione in pristino dei luoghi. A prescindere, infatti dalla qualificazione del viottolo come servitù di passaggio ovvero come stradello condominiale, la rete tagliata dall’Arbu s insisteva su terreno sicuramente di proprietà del NOME e ivi doveva essere ripristinata.
I restanti motivi di ricorso sono assorbiti dal l’accoglimento del secondo motivo, dal momento che l’accertamento circa la natura di siffatto vialetto potrebbe escludere che gli originari attori abbiano il potere di contestare la condotta del NOME.

Conclusivamente, va accolto il secondo motivo, rigettato il primo, assorbiti i restanti quattro.

L’impugnata sentenza va, quindi, cassata in relazione alla censura accolta, con rinvio alla Corte di appello di Cagliari, in diversa composizione, che nel riesaminare la controversia si atterrà ai principi sopra illustrati

Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese di questa fase di legittimità.

P. Q. M.

La Corte accoglie il secondo motivo del ricorso, rigettato il primo, assorbiti i restanti;

cassa la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte di appello di Cagliari, in diversa composizione.

Così deciso nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile in data 28 aprile 2023.

La Presidente Dott.ssa NOME COGNOME

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