Probatio diabolica: prova della proprietà e cortile

In una disputa sulla proprietà esclusiva di un cortile, la Corte di Cassazione cassa la decisione di merito. L’ordinanza sottolinea che, nell’azione di rivendicazione, non è sufficiente un generico riferimento ai titoli di proprietà. È necessaria una rigorosa ‘probatio diabolica’, ovvero la dimostrazione di una catena di acquisti fino a un titolo originario, oppure la prova del possesso continuato per usucapione. Il caso è stato rinviato alla Corte d’Appello per un nuovo esame basato su questi principi.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Probatio Diabolica: Come si Prova la Proprietà di un Cortile? La Cassazione Spiega

Quando si acquista un immobile, si dà per scontato che tutto ciò che è descritto nell’atto sia di nostra proprietà. Ma cosa succede se un vicino contesta la titolarità di un’area annessa, come un cortile? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci ricorda quanto possa essere complesso fornire la prova della proprietà, introducendo un concetto cruciale: la probatio diabolica. Questo principio impone un onere probatorio molto severo a chi rivendica un bene, specialmente quando si scontra con la presunzione di condominialità. Analizziamo insieme il caso per capire le implicazioni pratiche per ogni proprietario.

Il Caso: Una Disputa sulla Proprietà di un Cortile

La vicenda ha origine in una città siciliana, dove la proprietaria di un appartamento al piano terra citava in giudizio un vicino. L’oggetto del contendere era un piccolo cortile adiacente all’appartamento, che secondo la proprietaria era di sua esclusiva pertinenza. Il vicino, al contrario, sosteneva la natura condominiale dell’area e accusava la proprietaria di atti volti a impossessarsene.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello davano ragione alla proprietaria, confermando il suo diritto esclusivo sul cortile. I giudici di merito ritenevano sufficientemente documentata la continuità dei titoli di proprietà e incontestato il possesso per oltre vent’anni. La Corte d’Appello, in particolare, respingeva l’appello del vicino, giudicando provata la natura pertinenziale del cortile rispetto all’appartamento.

Insoddisfatto, il vicino decideva di portare la questione fino in Corte di Cassazione, lamentando una serie di vizi nella decisione dei giudici d’appello.

La Probatio Diabolica secondo la Suprema Corte

Il motivo principale del ricorso, accolto dalla Cassazione, si concentrava sulla violazione delle norme in materia di prova della proprietà (art. 948 e 2697 c.c.) e di presunzione di condominialità (art. 1117 c.c.). Il ricorrente sosteneva che la Corte d’Appello avesse ricostruito erroneamente la catena dei trasferimenti di proprietà. In particolare, faceva notare che l’atto di vendita originario del 1960 non menzionava affatto la “piccola corte latistante annessa”.

Qui entra in gioco la probatio diabolica. La Cassazione ha ricordato che, in un’azione di rivendicazione, non basta produrre il proprio titolo d’acquisto (che è un acquisto a titolo derivativo). Chi rivendica la proprietà deve fornire una prova ben più solida:
1. Risalire la catena dei danti causa: È necessario dimostrare la legittimità di tutti i passaggi di proprietà precedenti, fino a risalire a un acquisto a titolo originario (come l’usucapione).
2. Provare l’usucapione: In alternativa, si può provare di aver posseduto il bene in modo continuato e ininterrotto per il tempo necessario a usucapirlo, unendo eventualmente il proprio possesso a quello dei propri predecessori.

La Corte Suprema ha stabilito che la sentenza d’appello era carente proprio su questo punto cruciale.

Le Motivazioni della Decisione

La Cassazione ha cassato la sentenza impugnata con rinvio, evidenziando le mancanze della Corte d’Appello. I giudici di secondo grado si erano limitati a un generico riferimento alla “continuità dei titoli di proprietà” e al “possesso incontestato”, senza però compiere un’analisi specifica e approfondita.

In particolare, non era stato esaminato l’atto di vendita del 1960 per verificare se il cortile fosse o meno incluso nell’oggetto originario del trasferimento. La motivazione della Corte d’Appello è stata giudicata insufficiente perché non indicava quali risultanze processuali o accertamenti tecnici avessero permesso di superare la presunzione di condominialità del cortile e di affermarne la natura pertinenziale a favore esclusivo della proprietaria.

In sostanza, il giudice di seconde cure non ha applicato correttamente il principio della probatio diabolica, accontentandosi di elementi che la Suprema Corte ha ritenuto non sufficienti a fondare una decisione così importante.

Conclusioni: L’Importanza di una Prova Rigorosa

Questa ordinanza è un monito fondamentale per chiunque si trovi in una disputa sulla proprietà immobiliare. La decisione ribadisce che il diritto di proprietà richiede una tutela forte, ma anche una prova altrettanto rigorosa. Non basta affermare di essere proprietari; bisogna essere in grado di dimostrarlo in modo ineccepibile, specialmente quando si rivendica un bene che potrebbe essere considerato comune.

Il caso viene ora rinviato alla Corte d’Appello, che dovrà riesaminare la questione attenendosi ai principi dettati dalla Cassazione. Sarà necessario un esame dettagliato di tutti i titoli di provenienza e una valutazione scrupolosa delle prove relative al possesso utile per l’usucapione, per stabilire, una volta per tutte, a chi appartenga il piccolo cortile conteso.

È sufficiente presentare il proprio atto di acquisto per vincere una causa di rivendicazione della proprietà?
No, non è sufficiente. La Corte di Cassazione ha ribadito che la cosiddetta probatio diabolica richiede una prova più rigorosa: bisogna dimostrare la titolarità del diritto risalendo, attraverso i propri danti causa, fino a un acquisto a titolo originario, oppure provare il possesso continuato del bene per il tempo necessario a usucapirlo.

Perché la Corte di Cassazione ha annullato la sentenza della Corte d’Appello?
La sentenza è stata annullata perché il giudice d’appello non ha esaminato in modo approfondito i titoli di provenienza, in particolare l’atto originario del 1960, per verificare se il cortile fosse effettivamente incluso nella vendita. La motivazione è stata ritenuta generica e insufficiente, non avendo dato conto delle specifiche prove che dimostravano la proprietà esclusiva.

Un cortile si presume di proprietà condominiale?
Sì, l’art. 1117 c.c. stabilisce una presunzione di condominialità per i cortili. Secondo il ricorrente, la Corte d’Appello ha erroneamente superato questa presunzione senza che la controparte avesse fornito la prova certa che il bene non fosse mai stato di proprietà comune. La Cassazione, accogliendo il primo motivo, ha implicitamente riconosciuto la necessità di una prova rigorosa per superare tale presunzione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 22561 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 22561 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 04/08/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 30173/2021 R.G. proposto da:

COGNOME rappresentato e difeso da ll’avvocato COGNOME

– ricorrente –

contro

COGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME

– controricorrente –

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di MESSINA n. 356/2021, depositata il 01/09/2021;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 02/04/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME dichiarandosi proprietaria di un appartamento in Messina, chiedeva al locale Tribunale, in

contraddittorio con NOME COGNOME l’ accertamento del suo diritto di proprietà della corte latistante l’appartamento, assumendo che quest’ultimo aveva posto in essere atti finalizzati ad impossessarsi della corte.

Il Tribunale di Messina accoglieva la domanda e dichiarava la COGNOME proprietaria esclusiva della corte oggetto di causa.

Avverso detta sentenza proponeva appello il COGNOME e la Corte di Appello di Messina, con la sentenza n. 356/2021 rigettava il gravame confermando la sentenza impugnata.

La Corte d’Appello riteneva documentata la continuità dei titoli di proprietà, incontestato il possesso per oltre un ventennio dalla data di proposizione della domanda e che, in ogni caso, il legittimo acquisto della proprietà del bene non era mai stato specificamente contestato dall’appellante, il quale nelle sue difese si era limitato a chiedere il riconoscimento della natura condominiale del cortile mentre, invece, le risultanze processuali ne evidenziano la sua natura pertinenziale rispetto al l’appartam ento del piano terra.
La Corte ha poi ritenuto esaustiva e documentata la relazione del consulente tecnico, reputando irrilevanti le censure alla stessa, non risultando dimostrati vizi di motivazione della sentenza.

Contro suddetta pronuncia NOME COGNOME promuove ricorso in Cassazione, affidandolo a quattro motivi.

Resiste NOME COGNOME.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo si deduce, ex art. 360, n. 3) cod. proc. civ., violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto e in particolare dell’art. 948 cod. civ. , dell’art. 1117 cod. civ. e dell’art. 2697 cod. civ. Il ricorrente ritiene che il ragionamento della Corte di appello sia viziato in quanto fondato su falsi ed erronei presupposti

che hanno condotto ad una decisione abnorme ed errata. Il ricorrente lamenta la errata ricostruzione della continuità di titoli di proprietà in merito alla corte oggetto di causa, non essendo mai stato il dante causa della COGNOME proprietario del bene di causa. Tanto si deduce dall’originario atto di trasferimento del 27.04.1960 tra l’I.A.C.P. e il COGNOME, dante causa del COGNOME (a sua volta dante causa della COGNOME), ove non vi era alcuna menzione circa una «piccola corte latistante annessa». Inoltre, il medesimo atto specificava che l’appartamento in oggetto era composto soltanto da due vani, cucina e bagno. Inoltre, il ricorrente richiama la giurisprudenza in merito alla c.d. probatio diabolica in materia di rivendicazione per la quale l’onere non può dirsi soddisfatto con la mera dimostrazione di un titolo d’acquisto derivativo in capo all’attore, occorrendo la prova dell’esistenza del diritto nel titolo originario di acquisto. In aggiunta, il ricorrente espone come egli abbia sempre contestato specificamente in tutti gli atti di causa la occupazione del cortile nonché la legittimità dell’acquisto della proprietà della resistente. Infine, a giudizio del ricorrente la natura condominiale del cortile deriverebbe dalla legge, in funzione dello stretto nesso di strumentalità con le parti di proprietà esclusiva in quanto vi insistono gli impianti idrici, fognari e relativi pozzetti di ispezione. La corte territoriale ha, invece, erroneamente superato la presunzione di condominialità ex 1117 cod. civ. senza che sia stata prodotta dal soggetto interessato la prova certa che il bene non sia mai stato di proprietà comune, ponendosi in violazione anche dell’art. 2697 cod. civ.
Con il secondo motivo si deduce, ex art. 360, n. 4) cod. proc. civ., nullità della sentenza e/o del procedimento, perché fondata su una C.T.U. nulla, in quanto posta in essere in violazione degli artt.

194 e 195 cod. proc. civ. In primo luogo, la relazione è stata redatta «in beffa ai titoli di provenienza», espressione specificata dallo stesso consulente che intendeva dire che la documentazione in atti non era sufficiente. In secondo luogo, il consulente ha acquisito senza autorizzazione documentazione presso l’ufficio catastale di Messina e presso l’Istituto Autonomo Case Popolari di Messina, in violazione dell’art. 194 cod. proc. civ.

Con il terzo motivo si deduce , ex art. 360, n. 5) cod. proc. civ., omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione fra le parti. Lamenta il ricorrente che la Corte d’Appello ha dato rilievo esclusivamente alla C.T.U. senza avere tenuto in considerazione che da tutti gli atti pubblici rilevanti ai fini di causa non risulta che il cortiletto in questione sia mai stato censito catastalmente e, dunque, non può essere oggetto di trasferimento per atti pubblici.

Con il quarto motivo si deduce, ex art. 360, n. 3) cod. proc. civ., violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto e in particolare dell’art. 91 cod. proc. civ. Osserva il ricorrente che se il giudice avesse tenuto conto delle risultanze probatorie sopra esposte sopra, non avrebbe r itenuto soccombente l’odierno ricorrente e di conseguenza non l’avrebbe condannata alle spese.

Il primo motivo è fondato.

La Corte d’Appello, sia nella parte narrativa della pronuncia impugnata (p. 3, primi otto righi), sia in parte motiva (p. 4, righi 23, 24), ha fatto solo un generico riferimento agli atti di trasferimento delle proprietà dell’immobile , accompagnati dal «possesso incontestato» del bene per oltre vent’anni , traendone il convincimento della natura pertinenziale del cortile (v. sentenza p. 4, punto 1.1.).

Così argomentando, però, il giudice di seconde cure non ha dato conto dell’avvenuto e same dei diversi titoli di provenienza, in particolare del l’atto di vendita del 1960 intercorso tra lo IACP e COGNOME NOME, per verificare quale fosse l’oggetto della vendita originaria del bene, successivamente pervenuto all’attrice e se esso includesse, o meno, la corte in contestazione. Né ha indicato quali sarebbero le risultanze processuali e gli accertamenti della C.T.U. che hanno consentito di ritenere provata la natura pertinenziale del bene a favore della proprietà COGNOME. Inoltre, in motivazione si dà per pacifico il possesso per oltre il ventennio dell’area cortilizia senza che risultino verificate le puntuali difese del contenuto, riprodotte in modo autosufficiente nel ricorso.
La sentenza, quindi, non si pone in linea con la giurisprudenza di questa Corte riguardante la prova della proprietà occorrente per l’accoglimento della domanda di rivendica: prova che si dà mediante dimostrazione della titolarità del diritto, e quindi, in via alternativa, o mediante la prova di un acquisto a titolo originario, eventualmente risalendo al titolo originario dei propri danti causa , o mediante prova del possesso continuato del bene conforme al titolo, da parte del proprietario ed eventualmente dei suoi danti causa , protratto per il tempo necessario all’usucapione del bene (per tutte: Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 32820 del 27/11/2023, Rv. 669434 – 01).
La sentenza merita, dunque, di essere cassata con rinvio alla medesima Corte d’Appello in diversa composizione per nuovo esame sulla scorta del citato principio, con logico assorbimento dei restanti motivi.

Il giudice di rinvio regolerà anche le spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso, dichiara assorbiti i restanti; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte d’Appello di Messina in diversa composizione anche per le spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, il 2 aprile 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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