Probatio diabolica: l'onere della prova e la pertinenza

La Corte di Cassazione chiarisce l’onere della prova in una controversia immobiliare. Un soggetto rivendicava la comproprietà di un’area cortilizia, mentre i proprietari di un capannone adiacente ne reclamavano la proprietà esclusiva come pertinenza. La Corte ha stabilito che la domanda di proprietà esclusiva configura un’azione di rivendicazione, che richiede la rigorosa “probatio diabolica”, ovvero la prova di un acquisto a titolo originario, non essendo sufficiente dimostrare il solo vincolo pertinenziale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Probatio Diabolica: Quando la Pertinenza non Basta a Provare la Proprietà

Nell’ambito del diritto immobiliare, le controversie sulla proprietà delle aree comuni o pertinenziali sono frequenti e complesse. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha riaffermato un principio fondamentale in materia: chi rivendica la proprietà esclusiva di un bene deve fornire la cosiddetta probatio diabolica, un onere probatorio particolarmente rigoroso. Vediamo come la Corte è giunta a questa conclusione analizzando un caso emblematico.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine dalla disputa su un’ampia area cortilizia situata in un complesso immobiliare. Da un lato, il proprietario di diversi appartamenti sosteneva che l’area fosse una pertinenza comune a tutte le unità immobiliari. Dall’altro, i proprietari di un capannone artigianale, un tempo adibito a cartiera e situato al piano terra dello stesso complesso, ne reclamavano la proprietà esclusiva, sostenendo che il cortile fosse una pertinenza esclusiva della loro unità.

La controversia era nata a seguito di una serie di trasferimenti immobiliari derivanti da una procedura esecutiva che aveva suddiviso l’originaria unica proprietà. I proprietari del capannone, in risposta alla domanda del proprietario degli appartamenti, avevano avanzato una domanda riconvenzionale per far accertare la loro proprietà esclusiva sull’area.

La Decisione dei Giudici di Merito

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano dato ragione ai proprietari del capannone. I giudici avevano ritenuto che il vincolo pertinenziale tra il cortile e il capannone, preesistente alla divisione della proprietà, fosse sufficiente a dimostrare la loro titolarità esclusiva. Di conseguenza, avevano respinto le pretese del proprietario degli appartamenti, condannandolo al pagamento delle spese legali.

Le Motivazioni della Cassazione: L’Imprescindibilità della Probatio Diabolica

La Suprema Corte ha ribaltato la decisione, accogliendo il ricorso del proprietario degli appartamenti. Il punto cruciale della decisione risiede nella corretta qualificazione giuridica della domanda dei proprietari del capannone. La Corte ha chiarito che chiedere l’accertamento della proprietà esclusiva su un bene, in contrasto con la pretesa altrui di comproprietà, costituisce a tutti gli effetti un’azione di rivendicazione (art. 948 c.c.).

Quando si esercita tale azione, la legge impone un onere della prova particolarmente severo, noto come probatio diabolica. Chi agisce in rivendica non può limitarsi a presentare il proprio titolo di acquisto (come un decreto di trasferimento o un contratto di compravendita), ma deve dimostrare la legittimità di tutti i passaggi di proprietà precedenti, fino a risalire a un acquisto a titolo originario (come l’usucapione), o comunque provare di aver posseduto il bene per il tempo necessario a usucapirlo. La Corte d’Appello aveva errato nel ritenere che il semplice vincolo di pertinenzialità, di per sé, potesse assolvere i proprietari del capannone da questo onere. Il fatto che il cortile fosse utilizzato a servizio dell’ex cartiera non era una prova sufficiente del loro diritto di proprietà esclusiva, specialmente considerando che l’area era pacificamente utilizzata anche dai residenti degli appartamenti sovrastanti.

Le Conclusioni

La Cassazione ha annullato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d’Appello in diversa composizione. Quest’ultima dovrà riesaminare il caso attenendosi al principio secondo cui la domanda di accertamento della proprietà esclusiva, essendo un’azione di rivendicazione, richiede la fornitura della probatio diabolica. Questa ordinanza ribadisce un concetto fondamentale: la qualificazione di un bene come ‘pertinenza’ descrive una relazione funzionale, ma non sostituisce né attenua il rigoroso onere probatorio richiesto per dimostrare il diritto di proprietà in un giudizio di rivendica. Per i proprietari, ciò significa che in caso di contestazione non basta affermare che un’area è ‘al servizio’ della propria unità, ma è necessario essere in grado di provare la catena di acquisti che legittima la pretesa esclusiva.

Quando una domanda del convenuto si qualifica come azione di rivendicazione?
Quando il convenuto non si limita a contestare la pretesa dell’attore, ma chiede al giudice di accertare il proprio diritto di proprietà esclusiva sul bene controverso.

Cosa si intende per ‘probatio diabolica’ in una causa immobiliare?
Si intende l’onere, a carico di chi rivendica la proprietà di un bene, di dover provare non solo il proprio titolo di acquisto, ma anche la validità dei titoli di tutti i precedenti proprietari, fino a un acquisto a titolo originario (es. usucapione), o dimostrare un possesso continuato per il tempo necessario a usucapire.

È sufficiente dimostrare un vincolo pertinenziale per vincere una causa di rivendicazione?
No. Secondo la sentenza, il semplice rapporto di servizio (pertinenza) tra due beni non è sufficiente a soddisfare l’onere della ‘probatio diabolica’ richiesto per accertare la proprietà esclusiva in un’azione di rivendicazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1284 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1284 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 12/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4995/2020 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati NOME COGNOME (CODICE_FISCALE e NOME COGNOME (CODICE_FISCALE per procura in calce al ricorso,

-ricorrente-

contro

COGNOME e COGNOME, elettivamente domiciliati in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE, che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME

(CODICE_FISCALE per procura in calce al controricorso, -controricorrenti- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA n.3443/2019 depositata il 4.12.2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12.12.2023

dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 17.12.2012 COGNOME NOME conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Reggio Emilia COGNOME NOME e COGNOME NOME per fare accertare che l’area scoperta ad uso cortile e sedime presente nel complesso immobiliare sito in San Polo d’Enza (RE), INDIRIZZO (nel NCT a foglio 12, mappale 168, qualità ente urbano) di 1662 mq costituiva pertinenza di tutte le unità immobiliari del complesso (particelle 168 sub 3, 4, 5, 6 e 7 del foglio 12 del catasto fabbricati) e rappresentava una proprietà comune ed indivisa tra COGNOME NOME, proprietario esclusivo della particella 168 sub 4 e per ½ delle particelle 168 sub 6 e 7, ed i convenuti COGNOME NOME e COGNOME NOME, proprietari per ½ ciascuno della particella 168 sub 3 e per ¼ ciascuno della particella 168 sub 6 e 7.
COGNOME NOME e COGNOME NOME, costituitisi tempestivamente nel giudizio di primo grado, chiedevano oltre al rigetto delle domande del COGNOME, in via riconvenzionale, di accertare che l’area cortilizia in questione costituiva pertinenza esclusiva del capannone artigianale (particella 168 sub 3), di loro proprietà esclusiva per effetto dei decreti di trasferimento emessi in loro favore il 4.12.2006 ed il 6.2.2004 nell’ambito dell’esecuzione immobiliare del Tribunale di Reggio Emilia n. 732/98 RGE promossa nei
confronti degli originari unici proprietari dell’intero complesso, signori COGNOME.

Costituitasi nel corso del giudizio di primo grado COGNOME quale erede di COGNOME NOME, deceduto nelle more, il Tribunale di Reggio Emilia con la sentenza n. 784/2016 del 26.5.2016, in accoglimento della riconvenzionale, dichiarava COGNOME NOME e COGNOME comproprietari dell’area cortilizia in questione in virtù del vincolo pertinenziale esistente tra la stessa ed il capannone artigianale censito al foglio 122 ( rectius 12) particella 168 sub 3, respingendo le domande di COGNOME COGNOME compensava le spese processuali e poneva a carico di entrambe le parti le spese della CTU espletata.
Impugnata la sentenza di primo grado da COGNOME NOMECOGNOME contrastato dal COGNOME e dalla COGNOME, la Corte d’Appello di Bologna con la sentenza n. 3443/2019 del 10.9/4.12.2019 rigettava l’appello e condannava il COGNOME al pagamento delle spese processuali di secondo grado.

Avverso tale sentenza, non notificata, ha proposto ricorso alla Suprema Corte COGNOME COGNOME affidandosi a quattro motivi. Resistono con controricorso COGNOME COGNOME e COGNOME

Entrambe le parti hanno depositato memoria ex art. 380 bis.1 c.p.c.

La causa è stata trattenuta in decisione nell’adunanza camerale del 12.12.2023.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Col primo articolato motivo il ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione dell’articolo 948 cod. civ., in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c. per non avere la controparte assolto l’onere probatorio richiesto per l’esercizio dell’azione di rivendicazione fornendo la cosiddetta probatio diabolica.

Deduce il ricorrente che la Corte d’Appello di Bologna, con la sentenza n. 3443/2019 del 4.12.2019, confermando la sentenza

del Tribunale di Reggio Emilia, ha respinto la sua domanda di accertamento della comproprietà dell’area scoperta ad uso cortile (mappale 168 del foglio 12 del NCT del Comune di San Polo d’Enza (RE), e qualificata la riconvenzionale di COGNOME NOME e COGNOME come azione di rivendica della loro comproprietà esclusiva di quell’area, qualificazione questa non contestata dalle parti, li ha riconosciuti comproprietari della stessa, solo in virtù del vincolo pertinenziale esistente tra la suddetta area e la porzione immobiliare, già adibita a cartiera, da loro acquistata.
Lamenta il ricorrente che la sentenza impugnata abbia riconosciuto che il mappale 168, che in catasto non figura come bene comune, né come bene accorpato ad altre specifiche particelle, ma come particella autonoma, e che solo in una planimetria catastale del 1984 figurava come cortile, avrebbe natura pertinenziale esclusiva rispetto al capannone artigianale acquistato da COGNOME e COGNOME, e non rispetto ai suoi appartamenti.

Osserva il ricorrente che l’impugnata sentenza, parlando di rapporto pertinenziale del mappale 168 col solo capannone artigianale, come se si trattasse di un fabbricato autonomo rispetto agli appartamenti del ricorrente, non ha tenuto conto che l’ex cartiera si trovava al piano terra dello stesso fabbricato nel quale sono ubicati al primo ed al secondo piano i quattro appartamenti da lui acquistati, costruiti abusivamente negli anni ’80 dello scorso secolo dai COGNOME, in parte prima ed in parte dopo l’acquisto della controparte, e poi condonati.
Lamenta ancora il ricorrente che la sentenza impugnata non abbia spiegato da quali elementi abbia tratto il giudizio sull’esistenza di un rapporto pertinenziale solo tra il capannone artigianale e l’area cortilizia controversa, posto che dalla CTU del geom. COGNOME espletata in primo grado e richiamata nella sentenza di primo grado, e nella stessa sentenza impugnata, risulta pacifico che fino al 2004, epoca in cui ha cessato di funzionare la ex cartiera, l’area

cortilizia in esame oltre ad essere gravata da servitù di passaggio a favore della particella 171 di proprietà di terzi, era utilizzata sia a servizio dei mezzi e delle attrezzature della cartiera, sia per il parcamento della autovetture dei proprietari degli appartamenti sovrastanti la cartiera, per cui sussisteva un rapporto di pertinenzialità con tutte le porzioni immobiliari del compendio, all’epoca di proprietà COGNOME, che non era venuto meno per effetto dei separati decreti di trasferimento con cui la proprietà COGNOME era stata suddivisa.
Deduce ulteriormente il ricorrente che la sentenza impugnata, si é basata acriticamente sulla CTU del geom. COGNOME che ha tenuto conto della sola indicazione dei confini contenuta nel decreto di trasferimento del 4.12.2006 emesso a favore della controparte, anteriore al decreto di trasferimento del 13.5.2015 emesso per alcuni degli appartamenti in favore del ricorrente (per altri appartamenti il ricorrente aveva in realtà già acquistato la proprietà nel 1998). Dal solo dato dell’anteriorità temporale del decreto di trasferimento del 4.12.2006 emesso a favore della controparte, rispetto al decreto di trasferimento del 13.5.2015 emesso in suo favore per alcuni appartamenti sovrastanti la ex cartiera, il CTU, seguito dalla sentenza impugnata, ha fatto derivare, secondo il ricorrente, l’accorpamento dell’area cortilizia alle sole porzioni immobiliari già adibite a cartiera, pur essendo l’area cortilizia pacificamente già gravata da diritto di passaggio a favore dei sovrastanti appartamenti e pur non avendo il decreto di trasferimento del 4.12.2006 specificamente ricompreso nell’oggetto del trasferimento alla controparte il mappale 168 del foglio 12 del NCT del Comune di San Polo d’Enza.
Osserva la Corte che, come rilevato dal ricorrente, il decreto di trasferimento del 4.12.2006 emesso in favore dei controricorrenti, così come gli altri decreti di trasferimento emessi dal giudice dell’esecuzione, non hanno escluso espressamente il rapporto di

pertinenzialità pacificamente preesistente tra l’area cortilizia oggetto di causa e tutte le porzioni immobiliari facenti parte del compendio originariamente appartenente per intero ai COGNOME (cartiera e sovrastanti appartamenti), dal quale sono derivate le proprietà separate delle parti, e non hanno contemplato espressamente il trasferimento del mappale 168, o dell’area cortilizia in via esclusiva a favore del COGNOME e del COGNOME.

Dalla corretta e mai contestata qualificazione dell’azione del COGNOME e del COGNOME come azione di rivendicazione, dovuta al fatto che essi chiedevano di accertare una loro comproprietà ed una pertinenzialità esclusiva del mappale 168 a favore della sola ex cartiera -in contrasto con la condizione di pertinenzialità in fatto pacificamente esistente, almeno fino al 2004, tra l’area cortilizia in questione e tutte le unità immobiliari del compendio COGNOME (sia il piano terra adibito a cartiera da essi acquistato, sia i sovrastanti quattro appartamenti acquistati dal COGNOME) -e dalla mancanza di indicazioni univoche sul piano catastale e dei titoli di acquisto delle parti circa la cessazione del rapporto di servizio di pertinenzialità, deriva che la sentenza impugnata avrebbe dovuto richiedere per l’accoglimento delle riconvenzionali del COGNOME e del COGNOME (e della sua erede avente causa) la cosiddetta probatio diabolica , ossia non la sola prova del titolo di acquisto a titolo derivativo del mappale 168 del foglio 12 del NCT del Comune di San Polo d’Enza, ma la prova di un acquisto a titolo originario, idoneo a fare acquisire per usucapione la comproprietà di quell’area cortilizia in capo ai controricorrenti, e quindi di un compossesso esclusivo di quell’area a servizio solo dell’ex cartiera da essi acquistata, mentre un accertamento in questo senso é totalmente mancato sia in primo che in secondo grado.
Neppure poteva giovare l’attenuazione dell’onere probatorio dell’azione di rivendica invocata dai controricorrenti per l’appartenenza dei beni delle parti ad un originario comune dante

causa (i fratelli COGNOME, che avevano acquistato l’intero compendio nel 1954), posto che pacificamente fino al 2004 il mappale 168 del foglio 12, già di proprietà COGNOME, era utilizzato sia a servizio dell’ex cartiera, sia a servizio dei sovrastanti appartamenti, per cui non vi era un possesso incontroverso dell’area cortilizia solo a favore dell’ex cartiera, come solo ora sostenuto dai controricorrenti. Il primo motivo é quindi fondato, perché la Corte d’Appello ha accolto l’azione di rivendicazione esercitata in via riconvenzionale in primo grado, senza accertare la prova dell’acquisto a titolo originario del mappale 168 del foglio 12 del NCT del Comune di San Polo d’Enza come pertinenza esclusiva degli attori in riconvenzione. I successivi motivi, il secondo sulla violazione e/o erronea applicazione con riferimento all’art. 360 comma primo n. 3 c.p.c. delle norme e principi in tema di valutazione delle risultanze probatorie, il terzo sulla violazione o falsa applicazione dell’art. 950 cod. civ., ed il quarto sulla violazione o falsa applicazione degli articoli 817 e 818 cod. civ., devono ritenersi assorbiti per effetto dell’accoglimento del primo motivo e della conseguente cassazione con rinvio alla Corte d’Appello di Bologna in diversa composizione, che provvederà anche per le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione, sezione seconda civile, accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti gli altri motivi, cassa l’impugnata sentenza e rinvia alla Corte d’Appello di Bologna in diversa composizione, che provvederà anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso nella camera di consiglio del 12.12.2023

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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