Priorità della trascrizione: vince chi registra prima

Un acquirente all’asta perde la proprietà perché, a seguito della cancellazione del pignoramento, altri acquirenti hanno registrato il loro acquisto prima del suo decreto di trasferimento. La Cassazione applica la regola della priorità della trascrizione, affermando che la cancellazione interrompe la tutela del pignoramento.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Priorità della trascrizione: l’acquisto all’asta non è al sicuro se il pignoramento è cancellato

L’acquisto di un immobile all’asta è spesso considerato un’operazione sicura e definitiva. Tuttavia, una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci ricorda che esistono circostanze in cui anche l’aggiudicatario può perdere il diritto acquisito. Il principio cardine in questi casi è quello della priorità della trascrizione: chi registra per primo il proprio atto di acquisto nei registri immobiliari prevale sugli altri. Questo vale anche quando uno degli acquirenti è un aggiudicatario d’asta, se la catena di tutele legali viene interrotta.

I fatti di causa

Il caso esaminato dalla Suprema Corte riguarda un complesso conflitto sulla proprietà di un immobile. Un soggetto si era aggiudicato il bene in un’asta giudiziaria. Successivamente, però, la procedura esecutiva era stata dichiarata estinta e, di conseguenza, era stata ordinata e eseguita la cancellazione della trascrizione del pignoramento immobiliare.

Approfittando di questa situazione, il debitore esecutato (proprietario originario) ha venduto lo stesso immobile a due suoi parenti, i quali hanno prontamente trascritto il loro atto di compravendita.

Solo in un secondo momento, a seguito di un reclamo, il provvedimento di estinzione è stato revocato e il giudice ha emesso il decreto di trasferimento a favore dell’aggiudicatario, il quale ha proceduto a sua volta alla trascrizione. A questo punto, è sorto il conflitto: chi era il legittimo proprietario? L’aggiudicatario o i terzi acquirenti che avevano trascritto prima?

Il ruolo cruciale della priorità della trascrizione

Il cuore della controversia risiede nell’articolo 2644 del Codice Civile, che stabilisce il principio della priorità della trascrizione. Secondo questa norma, tra due soggetti che hanno acquistato lo stesso immobile dallo stesso venditore, non prevale chi ha stipulato per primo l’atto, ma chi lo ha trascritto per primo nei registri immobiliari. La trascrizione ha lo scopo di rendere l’atto opponibile ai terzi, garantendo la certezza dei traffici giuridici.

L’aggiudicatario sosteneva che il suo acquisto dovesse essere protetto in ogni caso, in quanto derivante da una procedura esecutiva e tutelato dall’art. 187-bis delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile, che fa salvi gli effetti dell’aggiudicazione anche in caso di estinzione della procedura.

La decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso dell’aggiudicatario, confermando la decisione della Corte d’Appello. I giudici hanno stabilito che la regola generale della priorità della trascrizione si applica anche in questo complesso scenario. La cancellazione della trascrizione del pignoramento ha interrotto l’effetto protettivo che questo garantiva all’intera procedura esecutiva e, di conseguenza, all’aggiudicatario.

Le motivazioni

Secondo la Suprema Corte, l’acquisto dell’aggiudicatario si ‘salda’ con la trascrizione del pignoramento, che rende inopponibili tutte le vendite successive effettuate dal debitore. Tuttavia, se questa trascrizione viene cancellata, anche se per un provvedimento poi revocato, perde la sua efficacia di pubblicità. La cancellazione opera come una causa autonoma di estinzione della pubblicità del vincolo.

Di conseguenza, la successiva trascrizione dell’atto di compravendita da parte dei parenti del debitore, avvenuta quando il pignoramento non risultava più trascritto, è da considerarsi valida ed efficace. La successiva trascrizione del decreto di trasferimento da parte dell’aggiudicatario è avvenuta troppo tardi.

In altre parole, la catena di continuità tra il pignoramento e il decreto di trasferimento si è spezzata. Senza la protezione offerta dalla trascrizione del pignoramento, l’acquisto dell’aggiudicatario è stato trattato come un qualsiasi altro atto di acquisto, soggetto alla regola generale del ‘prior in tempore, potior in iure’ (primo a trascrivere, più forte nel diritto).

Le conclusioni

Questa ordinanza offre un importante monito per chiunque partecipi a un’asta immobiliare. L’aggiudicazione, sebbene sia un titolo forte, non garantisce una protezione assoluta se intervengono vicende anomale nella procedura esecutiva, come l’erronea cancellazione del pignoramento. Diventa fondamentale monitorare costantemente lo stato dei registri immobiliari e agire con la massima tempestività per trascrivere il proprio titolo. La certezza del diritto immobiliare si fonda sulla pubblicità e sulla priorità delle formalità, un principio che, come dimostra questo caso, non ammette deroghe se non in casi espressamente previsti dalla legge.

Chi prevale tra chi compra all’asta e chi compra dal vecchio proprietario se il pignoramento è stato cancellato?
Prevale chi trascrive per primo il proprio atto di acquisto nei registri immobiliari. Se la trascrizione del pignoramento viene cancellata, l’acquirente dal vecchio proprietario che trascrive prima del decreto di trasferimento dell’aggiudicatario acquisisce un diritto opponibile a quest’ultimo.

La cancellazione della trascrizione del pignoramento ha effetti definitivi?
Sì, secondo la Corte, la cancellazione della trascrizione del pignoramento, indipendentemente dalla validità del titolo che l’ha disposta, interrompe l’efficacia di pubblicità del vincolo. Anche se il provvedimento che ha causato la cancellazione viene poi revocato, gli effetti della cancellazione stessa rimangono validi nei confronti dei terzi che hanno acquistato e trascritto nel frattempo.

L’acquisto all’asta è sempre tutelato, anche se la procedura esecutiva si estingue?
L’art. 187-bis disp. att. c.p.c. fa salvi gli effetti dell’aggiudicazione anche in caso di estinzione della procedura, ma questa tutela non prevale sulla regola generale della priorità delle trascrizioni. Se la trascrizione del pignoramento viene meno, l’acquisto dell’aggiudicatario perde la sua ‘protezione’ e deve competere con gli altri titoli sulla base della data di trascrizione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 2020 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 2020 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 18/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 12847/2022 R.G.

proposto da

NOME, rappresentato e difeso dall ‘ AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell ‘ AVV_NOTAIO

– ricorrente –

contro

NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, COGNOME NOME, NOME COGNOME, rappresentati e difesi dall ‘ AVV_NOTAIO, presso il cui studio in Roma, INDIRIZZO, sono elettivamente domiciliati

– controricorrenti – avverso la sentenza n. 7423 della CORTE D ‘ APPELLO di ROMA, depositata il 10/11/2021;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 7/12/2023 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME intraprendeva una procedura esecutiva per il rilascio dell ‘ immobile sito in INDIRIZZO ad Aprilia (LT) in forza del decreto di trasferimento del 3/4/2012, trascritto nei RR.II. l ‘ 11/4/2012, che, nell ‘ ambito della procedura espropriativa immobiliare nei confronti di NOME COGNOME, aveva trasferito al COGNOME il menzionato cespite.

Proponevano opposizione all ‘ esecuzione NOME COGNOME e NOME COGNOME, sostenendo di aver acquistato il bene da NOME COGNOME (nonno delle opponenti) con atto di compravendita del 7/2/2011, trascritto nei RR.II. l ‘ 8/2/2011, e, dunque, opponibile al procedente; affermavano le opponenti che il vincolo di pignoramento trascritto sull ‘ immobile era stato cancellato con ordinanza di estinzione del processo emessa dal giudice dell ‘ esecuzione immobiliare in data 23/9/2010 (la formalità di cancellazione nei RR.II. era poi stata eseguita il 10/2/2011).
L ‘ opposto obiettava che il provvedimento di estinzione -conseguente alla rinuncia del creditore successiva all ‘ aggiudicazione -era stato oggetto di reclamo, poi accolto, e che l ‘ emissione del decreto di trasferimento costituiva effetto del disposto dell ‘ art. 187bis disp. att. cod. proc. civ., una volta che l ‘ aggiudicatario aveva versato il prezzo, il quale era stato poi incassato proprio dall ‘ esecutato NOME COGNOME (che ne aveva fatto istanza al giudice dell ‘ esecuzione).

Quest ‘ ultimo interveniva nel giudizio, a sostegno delle ragioni delle opponenti.

Il Tribunale di Latina accoglieva l ‘ opposizione e, riconosciuta la prevalenza dell ‘ acquisto della COGNOME e della COGNOME, dichiarava che il COGNOME non aveva diritto di procedere all ‘ esecuzione forzata per rilascio.

NOME COGNOME proponeva impugnazione, alla quale resistevano NOME COGNOME e NOME COGNOME, nonché NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, quali eredi di NOME COGNOME, nelle more deceduto.

Con la sentenza n. 7423 del 10/11/2021 la Corte d ‘ appello di Roma respingeva l ‘ appello; nella motivazione, per quanto qui ancora rileva, si

legge: «L ‘ aggiudicazione dell ‘ immobile di INDIRIZZO fu revocata dal tribunale di Latina il 9 dicembre 2009 … Dopodiché, mentre il COGNOME proponeva reclamo, il debitore esecutato NOME provvide a pagare il creditore procedente ottenendo la rinuncia all ‘esecuzione … e la declaratoria di estinzione del procedimento esecutivo il 23 settembre 2010 … Il 7 febbraio 2011, in pendenza del reclamo, NOME alienò l ‘ immobile alle nipoti NOME COGNOME e NOME COGNOME (che provvidero a trascrivere l ‘ acquisto il giorno successivo). Il 13 marzo 2012, dopo avere venduto l ‘ immobile, l ‘ COGNOME richiese al giudice dell ‘ esecuzione di autorizzare il depositario della somma ricavata dalla vendita (e pagata dal COGNOME in seguito al primo decreto di assegnazione) a consegnare la somma allo stesso COGNOME, debitore esecutato. Il G.E. autorizzò lo svincolo con decreto del 20 marzo annotato in calce allo stesso atto … Il 29 marzo 2012 il notaio delegato provvide a versare le somma di euro 100.051,18, pagata dal COGNOME all ‘ esito dell ‘ asta giudiziaria, su un conto corrente bancario indicato dallo stesso COGNOME. Il 4 aprile 2012, infine, il giudice dell ‘ esecuzione emise il decreto di trasferimento, che fu trascritto il successivo 11 aprile 2012 dal COGNOME. … L’ appellante invoca l ‘ art. 187bis delle disposizioni di attuazione del c.p.c. … Applicati al presente giudizio, tuttavia, i principi invocati dall ‘ appellante conducono soltanto ad affermare che l ‘ assegnazione del 22 aprile 2009, confermata con l ‘ ordinanza del 13 dicembre 2011, ha conservato la propria efficacia anche dopo il decreto di estinzione; non anche che la vendita dello stesso bene, trascritta precedentemente, non sia opponibile al creditore procedente. In altri termini, il titolo di acquisto dell ‘ appellante concorre col titolo di acquisto delle appellate, ed il conflitto tra i soggetti che hanno acquisito, con distinti atti, il diritto di proprietà sul medesimo bene va risolto sulla base dell ‘ anteriorità della trascrizione, come dispone l ‘art. 2644 del codice civile. … Fino a che, dunque, la simulazione invocata dall ‘ appellante non sia accertata in un giudizio di merito (non certo in un giudizio come questo, che ha ad oggetto -come ha correttamente rilevato il giudice di primo grado -il solo diritto del
creditore di procedere all ‘ esecuzione forzata) l ‘ acquisto trascritto dalle originarie opponenti prevale, in quanto trascritto anteriormente all ‘ acquisto del COGNOME, ai sensi dell ‘ art. 2644 c.c. citato».

Avverso tale decisione NOME COGNOME proponeva ricorso per cassazione, affidato a un unico motivo; resistevano con un solo controricorso NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME.

Il AVV_NOTAIO Generale (Dr.AVV_NOTAIO NOME COGNOME), con le conclusioni scritte ex art. 380bis .1, comma 1, secondo periodo, cod. proc. civ., ha chiesto la trattazione della causa in pubblica udienza.

Le parti depositavano memorie ex art. 380bis .1, comma 1, terzo periodo, cod. proc. civ.

All ‘ esito della camera di consiglio del 7/12/2023, il Collegio si riservava il deposito dell ‘ ordinanza nei successivi sessanta giorni, a norma dell ‘ art. 380bis .1, comma 2, cod. proc. civ.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso -sia pure illustrando alcune circostanze di non agevole comprensione, ma comunque irrilevanti ai fini della decisione -contiene sufficienti elementi per consentire la disamina dell ‘ unica censura: va dunque respinta l ‘ eccezione di inammissibilità avanzata dai controricorrenti.

Ritiene il Collegio di non accogliere l ‘ istanza di trattazione in pubblica udienza avanzata dal AVV_NOTAIO Generale perché, pur rivestendo la questione posta dal ricorso rilevanza nomofilattica, questa non è «particolare» (e, cioè, notevole), come richiesto dall ‘ art. 375 cod. proc. civ.: fermo restando che la valutazione della ricorrenza degli estremi per la trattazione del ricorso in pubblica udienza, cioè della particolare rilevanza della questione di diritto coinvolta, rimane ampiamente discrezionale e rimessa al Collegio giudicante, la sussistenza di un tale presupposto è esclusa con im-
mediatezza dal carattere consolidato dei principî giurisprudenziali da applicare (Cass., Sez. U, Ordinanza 05/06/2018, n. 14437; Cass., Sez. U, Ordinanza n. 8093 del 23/04/2020).

3. Col proprio motivo -formulato ai sensi dell ‘ art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ. -il ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell ‘ art. 632, comma 2, cod. proc. civ., dell ‘ art. 2644 cod. civ. e dell ‘ art. 187bis disp. att. cod. proc. civ., per avere la Corte d ‘ appello, al fine di risolvere il conflitto tra l ‘ aggiudicatario e l ‘ avente causa dall ‘ esecutato, applicato la regola sulla priorità della trascrizione ( ex art. 2644 cod. civ.), anziché la specifica norma (art. 187bis disp. att. cod. proc. civ.) che sancisce la salvaguardia dell ‘ aggiudicazione anche nell ‘ ipotesi di estinzione del processo di espropriazione forzata.
4. In particolare, sostiene il ricorrente che «il caso in esame non può essere risolto applicando le regole ordinarie in materia di trascrizione che, in generale, dirimono il conflitto tra soggetti che hanno acquisito il diritto di proprietà sul medesimo bene (art. 2643 e ss. c.c.), in quanto la posizione giuridica dell ‘ aggiudicatario NOME è rivestita di una tutela giuridica superiore tale da essere considerata indifferente ad ogni iniziativa economica privata dell ‘ esecutato sul cui bene, anche dopo l ‘ estinzione della procedura, deve ritenersi ancora sussistente il vincolo del pignoramento e della sua trascrizione, sebbene cancellata, o in altro modo tutelata -con l ‘ inopponibilità nei suoi confronti degli atti compiuti dal debitore o dal terzo proprietario dopo l ‘ aggiudicazione e/o con l ‘ inopponibilità della loro eventuale trascrizione ove poziore rispetto a quella del decreto di trasferimento -la sua aspettativa ad ottenere il trasferimento del bene in maniera immune da altrui pretese. … Quanto sopra esposto conduce al riconoscimento di una tutela erga omnes nei confronti di chiunque occupi l ‘ immobile acquistato all ‘ asta pubblica senza che possa essere invocato ed opposto il principio sancito dall ‘ art. 2644 c.c.».
5. La tesi del ricorrente, pur suggestiva, si infrange contro plurimi principî di ordine generale e varie argomentazioni.

6. Muovendo dall ‘ art. 187bis disp. att. cod. proc. civ., il COGNOME configura l ‘ acquisto dell ‘ aggiudicatario come insensibile a qualsivoglia atto dispositivo dell ‘ esecutato, indipendentemente dalla trascrizione dell ‘ atto di pignoramento o di altri gravami pregiudizievoli.

7. Al contrario, a norma dell ‘ art. 2919, comma 2, cod. civ., all ‘ aggiudicatario -che acquista a titolo derivativo i diritti già spettanti all ‘ esecutato espropriato -sono inopponibili «i diritti acquistati da terzi sulla cosa, se i diritti stessi non hanno effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori intervenuti nell ‘ esecuzione»: la menzionata disposizione rinvia agli effetti sostanziali del pignoramento (artt. 2913 ss. cod. civ.), i quali si producono al momento del suo perfezionamento -e, cioè, con la sua trascrizione (anche Cass., Sez. 3, Sentenza n. 7998 del 20/04/2015, in motivazione, richiama la «disciplina civilistica sugli effetti del pignoramento (artt. 2913 e 2918 c.c.), che individua nella trascrizione il momento in cui il pignoramento è compiuto al fine di regolare le alienazioni dei beni pignorati, le alienazioni anteriori e gli atti che ne limitano la disponibilità»), la quale, oltre a integrare la fattispecie complessa dell ‘ art. 555 cod. proc. civ., determina la conoscibilità del vincolo erga omnes -e permangono fino a che lo stesso non viene cancellato.
8. La cancellazione del gravame -ancorché erronea o perfino illegittima, dato che nel caso de quo , a seguito della rinuncia dei creditori, il giudice dell ‘ esecuzione avrebbe dovuto dichiarare l ‘ estinzione del processo esecutivo, ma non disporre la cancellazione del pignoramento, stante la già intervenuta aggiudicazione e la contestuale insorgenza dello ius ad rem dell ‘ aggiudicatario -determina la caducazione dell ‘ effetto della pubblicità: «La trascrizione del pignoramento immobiliare nei registri immobiliari è elemento necessario perché tale atto produca i suoi effetti, sicché la sua cancellazione, indipendentemente dalla validità o meno del titolo in base al quale essa è stata effettuata, impedisce di dare seguito all ‘ istanza di vendita del bene immobile pignorato, giacché la cancellazione medesima opera come autonoma causa di estinzione della pubblicità, che ne fa venir meno
gli effetti rispetto ad ogni interessato» (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 17367 del 18/08/2011, Rv. 619245-01, secondo cui «il provvedimento di revoca dell ‘ avvenuta trascrizione non comporta l ‘ automatica reviviscenza del vincolo nella sua efficacia di pubblicità, per ripristinare la quale occorre quindi procedere a nuova trascrizione»).

9. Proprio perché l ‘ acquisto dell ‘ aggiudicatario avviene a titolo derivativo e ‘ si rinsalda ‘ col pignoramento trascritto (atto che ha l ‘ effetto di determinare la cd. ‘ cristallizzazione giuridica ‘ del bene staggito), trova piena applicazione la regola dell ‘ art. 2644 cod. civ., richiamata dai giudici di merito, secondo la quale ‘ prior (nella trascrizione) in tempore potior in iure ‘ ; e, così, nel caso -come quello in esame -in cui siano sopravvenute al pignoramento altre formalità (e quindi, come nella specie, il diritto oggetto di espropriazione abbia circolato), la cancellazione del primo determina la piena efficacia, nei confronti dei soli acquirenti, delle seconde, mentre una eventuale revoca del presupposto della cancellazione ed un suo ripristino non potrebbero che operare ex nunc e non potrebbero così prevalere (salve eventuali azioni tempestivamente proposte contro gli atti le cui formalità siano sopravvenute) sugli acquisti medio tempore ritualmente trascritti.
10. La menzionata regola va così declinata: l ‘ acquirente dell ‘ immobile pignorato acquisisce i diritti spettanti all ‘ esecutato espropriato senza che gli siano opponibili le alienazioni compiute dopo la trascrizione del pignoramento (art. 2914, comma 1, n. 1, cod. civ.), sempre che non vi sia soluzione di continuità tra gli effetti della predetta formalità e la trascrizione dell ‘ atto traslativo; se, invece, della trascrizione del pignoramento viene disposta la cancellazione, cessano di operare in favore dell’acqu irente sia l ‘ art. 2914 cod. civ., sia l ‘ art. 2919 cod. civ., mentre l ‘ acquisto dell ‘ aggiudicatario non ‘ retroagisce ‘ ( rectius , non si rinsalda) al vincolo dell ‘ espropriazione forzata e, in virtù del criterio normativo della priorità delle trascrizioni, prevale l ‘ eventuale altro acquirente che per primo ha trascritto il suo acquisto. È, dunque, impossibile sottrarsi alla conclusione, come raggiunta dai giudici di merito, che nella fattispecie in esame prevalgono le aventi causa da NOME
COGNOME: infatti, come già osservato dalla Corte territoriale, soltanto la privazione degli effetti di questo atto -conseguente a declaratoria di invalidità, simulazione, inopponibilità, ecc. -può determinare la prevalenza dell ‘ acquisto del COGNOME.

Non modifica la suindicata conclusione il disposto dell ‘ art. 632, comma 1, cod. proc. civ., secondo cui «con l ‘ ordinanza che pronuncia l ‘ estinzione è disposta sempre la cancellazione della trascrizione del pignoramento».

Tale norma, infatti, non sottintende il mantenimento degli effetti del pignoramento nonostante la sua inevitabile cancellazione al momento della pronuncia di estinzione della procedura (come sostiene il ricorrente), ma va coordinata col secondo comma della succitata disposizione, il quale già opera una distinzione (ad altri fini) a seconda del momento -anteriore o posteriore all ‘ aggiudicazione -in cui si è verificata l ‘ estinzione, e con l ‘ art. 187bis disp. att. cod. proc. civ., che fa salvi gli effetti della pregressa aggiudicazione.
Nell ‘ ipotesi di estinzione della procedura (nella specie, ex art. 629 cod. proc. civ.) successiva all ‘ aggiudicazione (o all ‘ assegnazione), il giudice deve sì ordinare la cancellazione della trascrizione del pignoramento, ma tale ordine assume le forme del decreto di trasferimento in favore dell ‘ aggiudicatario ex art. 586 cod. proc. civ. («… ordinando che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie … Il giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento»).
In altre parole, in tutti i casi di estinzione (o anche di chiusura anticipata; v. Cass., Sez. 6-3, Ordinanza n. 9501 del 10/05/2016, non massimata) della procedura il giudice dell ‘ esecuzione deve disporre la liberazione dei beni e, quindi, nell ‘ espropriazione immobiliare, ordinare la cancellazione della trascrizione del pignoramento, ma quest’ultima alla imprescin-

dibile condizione che non sia già intervenuta l ‘ aggiudicazione o l ‘ assegnazione. In tale ultima ipotesi, infatti, l ‘ ordine di cancellazione dei gravami è riservato al decreto di trasferimento, che il giudice dell ‘ esecuzione può e deve emettere, a condizione che «il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto» (la clausola dell ‘ art. 586 cod. proc. civ. va intesa nel significato espresso da Cass., Sez. 3, Sentenza n. 18451 del 21/09/2015, Rv. 636807-01, da Cass., Sez. 3, Sentenza n. 11116 del 10/06/2020, Rv. 658146-03, e da Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 24913 del 21/08/2023, Rv. 668755-01) e che esso sia stato regolarmente e tempestivamente versato dall ‘ aggiudicatario; qualora il prezzo sia ritenuto ingiusto oppure si verifichi la decadenza dell ‘ aggiudicatario, il giudice, col relativo provvedimento, deve pur sempre disporre la cancellazione della trascrizione del pignoramento, ma in applicazione dell ‘ art. 632 cod. proc. civ.
15. Non osta all ‘ emissione del decreto di trasferimento, né alla successiva cancellazione dei gravami a norma dell ‘ art. 586 cod. proc. civ., la declaratoria di estinzione della procedura, evento che si verifica ipso iure nel momento in cui se ne realizzano i presupposti (in tema: Cass., Sez. 3, Ordinanza n. 27545 del 21/11/2017, Rv. 646845-02; Cass., Sez. 3, Ordinanza n. 5921 del 27/02/2023, Rv. 667180-01): difatti, così come i compensi degli ausiliari vanno liquidati anche successivamente alla dichiarazione di estinzione o di anticipata chiusura del processo esecutivo (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 12434 dell ‘ 11/5/2021, non massimata; Cass., Sez. 63, Ordinanza n. 27031 del 19/12/2014, Rv. 633878-01; Cass., Sez. 3, Sentenza n. 1887 del 29/01/2007, Rv. 595498-01), allo stesso modo i poteri del giudice dell ‘ esecuzione sopravvivono alla definizione della procedura per regolare le questioni consequenziali (in proposito, Cass., Sez. 3, Sentenza n. 8747 del 15/04/2011, Rv. 618050-01, con riguardo alle eventuali opposizioni aventi ad oggetto i provvedimenti conseguenti all ‘ estinzione), tra le quali vanno incluse la verifica sul tempestivo versamento del prezzo da parte dell ‘ aggiudicatario e la valutazione della sua congruità e, se del caso,
l ‘ emissione del decreto di trasferimento col contestuale ordine di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie.

La tesi sostenuta dal ricorrente -secondo cui il reclamo proposto contro l ‘ ordinanza di estinzione avrebbe sterilizzato la cancellazione della trascrizione del pignoramento, i cui effetti dovrebbero intendersi comunque perduranti anche in caso di successiva circolazione dei diritti che ne sono oggetto -contrasta con l ‘ esigenza di certezza sottesa alla pubblicità immobiliare e con le finalità di risoluzione dei conflitti tra aventi causa, cui il relativo sistema è orientato.

Non può farsi dipendere l’operatività e l’efficacia del le risultanze dei registri immobiliari dalla pendenza di azioni giudiziali (peraltro, non conoscibili da soggetti estranei al processo) che non risultino dai medesimi registri, perché ciò «sovvertirebbe l ‘ esigenza di certezza che regola il regime delle trascrizioni, sacrificando irragionevolmente le ragioni di certezza dell ‘ acquisto da parte di chi a quel momento aveva fatto affidamento sulla situazione di libertà del bene, quale emergeva dall ‘ esame dei registri immobiliari» (così, in relazione ad un ‘ altra fattispecie, Cass., Sez. 3, Sentenza n. 12835 del 06/06/2014, in motivazione).
Ad ogni buon conto, va ribadito l ‘ orientamento giurisprudenziale (espresso in differenti fattispecie: Cass., Sez. 3, Sentenza n. 6278 del 20/04/2012, Rv. 622320-01; Cass., Sez. 2, Sentenza n. 3552 del 11/03/2003, Rv. 561072-01; Cass., Sez. 2, Sentenza n. 2308 del 16/04/1981, Rv. 413045-01) secondo cui la già citata regola dell ‘ art. 2644 cod. civ. -pienamente applicabile anche nel caso de quo -prescinde dalla buona o mala fede dell ‘ acquirente che abbia per primo trascritto il suo acquisto, ferma restando la rilevanza dello stato soggettivo in relazione ad una sua eventuale responsabilità risarcitoria (Cass., Sez. 6-2, Ordinanza n. 39 del 07/01/2021, Rv. 660183-02; Cass., Sez. 2, Sentenza n. 8403 del 18/08/1990, Rv. 468915-01); perciò, in questa controversia -non attinente al ristoro del pregiudizio arrecato a NOME COGNOME dalle singolari condotte di NOME COGNOME e, potenzialmente, delle sue congiunte acquirenti del cespite –
non assume rilievo che NOME COGNOME e NOME COGNOME fossero a conoscenza (oppure no) del reclamo del COGNOME avverso il provvedimento di estinzione della procedura e di cancellazione del gravame.

In conclusione, il ricorso va rigettato.

Tuttavia, le spese del giudizio di legittimità possono essere interamente compensate in considerazione del contegno del dante causa degli odierni controricorrenti, preordinato a conseguire, con improprie rappresentazioni della realtà e degli sviluppi processuali al momento del conseguimento diretto del saldo del prezzo, un vantaggio che può dirsi, eufemisticamente, di assai discutibile liceità.

Va dato atto, tuttavia, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, ai sensi dell ‘ art. 13, comma 1quater , D.P.R. n. 115 del 2002, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma dell ‘ art. 1bis dello stesso art. 13.

P. Q. M.

la Corte rigetta il ricorso; compensa le spese del giudizio di legittimità;

ai sensi dell ‘ art. 13, comma 1quater , del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell ‘ ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello versato per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, qualora dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile,

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.