Principio di prevenzione su fondi non edificabili

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 8405/2024, ha stabilito che il principio di prevenzione in materia di distanze tra costruzioni non si applica se il fondo del vicino, che dovrebbe costruire per secondo, non è edificabile. Nel caso specifico, un terreno era interamente gravato da una servitù di passaggio, rendendolo di fatto non edificabile. Pertanto, il proprietario di tale fondo non poteva contestare la costruzione del vicino eretta a distanza inferiore da quella legale dal confine, poiché non aveva un diritto a costruire da tutelare.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Principio di Prevenzione: Inapplicabile se il Terreno Vicino Non è Edificabile

Il principio di prevenzione è una colonna portante del diritto immobiliare italiano in materia di distanze tra costruzioni. Esso stabilisce che chi edifica per primo gode di una posizione di vantaggio, potendo condizionare le scelte del vicino. Tuttavia, una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha messo in luce un limite fondamentale a tale principio: la sua inapplicabilità quando il fondo del vicino non è edificabile. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti del Caso

La controversia nasce tra i proprietari di due fondi confinanti. Uno dei proprietari realizza una costruzione a una distanza dal confine inferiore a un metro e mezzo, ovvero meno della metà della distanza minima legale di tre metri. La proprietaria del fondo vicino si oppone, sostenendo che il principio di prevenzione non dovrebbe trovare applicazione nel suo caso. A suo dire, vi erano due ostacoli: un muretto di recinzione sul confine e, soprattutto, il fatto che il suo intero terreno era gravato da una servitù di passaggio a favore del vicino che aveva costruito.

La Corte d’Appello aveva già respinto le sue ragioni, giudicando il muretto irrilevante (in quanto basso e facilmente rimovibile) e sottolineando come la servitù di passaggio rendesse di fatto il suo terreno non edificabile. La questione è quindi giunta dinanzi alla Corte di Cassazione.

L’Analisi della Cassazione e il Principio di Prevenzione

La Suprema Corte ha confermato la decisione dei giudici di merito, rigettando il ricorso e offrendo un chiarimento decisivo sui presupposti applicativi del principio di prevenzione.

In via generale, il codice civile (artt. 873 e ss.) stabilisce che chi costruisce per primo a una distanza dal confine inferiore alla metà di quella minima, concede al vicino tre opzioni:

1. Costruire mantenendo una distanza tale da rispettare il distacco minimo complessivo tra i due edifici.
2. Costruire in aderenza al fabbricato del vicino.
3. Costruire in appoggio, chiedendo la comunione forzosa del muro.

La giurisprudenza ha in passato specificato che se le opzioni di costruire in aderenza o in appoggio sono concretamente impossibili (ad esempio, per la presenza di un fosso o di una rete fognaria sul confine), il principio di prevenzione non opera e il primo costruttore è tenuto a rispettare la distanza legale dal confine.

Le Motivazioni della Decisione

Il punto cruciale, evidenziato dalla Cassazione, è che l’eccezione appena descritta si fonda su un presupposto logico imprescindibile: che il fondo del secondo costruttore sia edificabile. La normativa sulle distanze è finalizzata a regolare i rapporti tra fondi finitimi entrambi suscettibili di edificazione, per evitare la creazione di intercapedini dannose e tutelare igiene e decoro.

Nel caso di specie, la Corte ha accertato che il terreno della ricorrente era interamente gravato da una servitù di passaggio. Questo vincolo reale rendeva il fondo legalmente e di fatto non edificabile. Di conseguenza, la proprietaria non aveva alcun diritto a costruire che potesse essere leso dalla scelta del vicino. Poiché non poteva edificare, non poteva nemmeno invocare la tutela prevista per chi è impossibilitato a costruire in aderenza. Mancando il presupposto stesso della facoltà di costruire, l’intera architettura del principio di prevenzione e delle sue eccezioni perde di significato.

Conclusioni

L’ordinanza in esame stabilisce un principio chiaro: la buildability di un fondo è una condizione essenziale per poter invocare le norme sulle distanze e le eccezioni al principio di prevenzione. Un proprietario il cui terreno non sia edificabile, a causa di una servitù o di altri vincoli, non può contestare la costruzione del vicino che si avvicina al confine. Questa pronuncia offre un’importante guida per la risoluzione di controversie simili, sottolineando che i diritti e le facoltà legati alla proprietà immobiliare devono sempre essere valutati nel loro contesto giuridico e fattuale specifico.

Il principio di prevenzione si applica se il terreno del vicino non è edificabile?
No, la Corte ha chiarito che il presupposto per l’applicazione delle norme sulla prevenzione è che il fondo del vicino sia edificabile. Se non lo è, come nel caso di un terreno gravato da una servitù di passaggio che ne impedisce la costruzione, il principio non opera a suo favore.

Una servitù di passaggio che grava su un intero terreno lo rende non edificabile ai fini delle distanze tra costruzioni?
Sì, la sentenza conferma che se un terreno è interamente assoggettato a una servitù di passaggio, esso è considerato non edificabile. Di conseguenza, il suo proprietario non può invocare le norme sulle distanze per contestare la costruzione del vicino, poiché non possiede un diritto a costruire da tutelare.

Un muretto basso sul confine può essere considerato un ostacolo alla costruzione in aderenza?
No, secondo la Corte, un muretto di recinzione di altezza modesta (in questo caso tra 50 e 57 cm) e facilmente rimovibile non costituisce un ostacolo tale da impedire la costruzione in aderenza e, quindi, non è sufficiente a rendere inapplicabile il principio di prevenzione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 8405 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 8405 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 28/03/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 16851/2018 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dagli avvocati NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO MILANO n. 1142/2018 depositata il 02/03/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/02/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Premesso che:

NOME COGNOME ricorre per la cassazione della sentenza in epigrafe sostenendo che la Corte di Appello di Milano avrebbe violato o falsamente applicato gli artt. 873 e da 874 a 877 c.c., laddove, in causa di arretramento di una costruzione realizzata dagli odierni controricorrenti, NOME COGNOME e NOME COGNOME, a distanza di meno di un metro e mezzo dal confine con il terreno di essa ricorrente, ha riconosciuto operante il principio prevenzione rilevando, in primo luogo, che contrariamente a quanto eccepito dalla odierna ricorrente non ostava all’operatività di detto principio la presenza di un muretto di recinzione interposto tra le due proprietà atteso che esso non poteva essere considerato di ostacolo alla edificazione in appoggio o in aderenza trattandosi di muretto alto solo 57 cm rispetto alla quota del mappale di proprietà della ricorrente e 50 cm rispetto alla quota del mappale di proprietà dei controricorrenti e dunque facilmente rimuovibile, e, in secondo luogo, che la ricorrente non poteva realizzare sul proprio terreno alcuna costruzione dato che il terreno era per intero assoggettato a servitù di passo a piedi e con veicoli in favore del terreno dei controricorrenti;
la ricorrente e i controricorrenti hanno depositato memoria; considerato che:

1.il motivo è infondato.

1.1. In base all’art. 873 c.c. le costruzioni su fondi finitimi, se non unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre

metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.

Tuttavia, ove il proprietario di uno dei fondi costruisca con un distacco dal confine inferiore a quello pari alla metà della distanza minima, si pongono per il vicino che intenda a sua volta edificare tre possibilità: mantenere un distacco dalla prima costruzione tale da ristabilire tra i due edifici la distanza minima, edificare in appoggio o in aderenza, ai sensi degli artt. 875 e 877 c.c.

È stato più volte affermato, a partire da Cass. 18 ottobre 1961, n. 2213, che ove la seconda e la terza opzione non siano in concreto esercitabili il principio di prevenzione non opera non potendo essere imposto al secondo costruttore di mantenere un distacco dal confine superiore a quello pari alla metà della distanza minima di tre metri di cui all’art. 873 cod. civ. Se non possono applicarsi le norma di cui agli artt. 874, 875 e 877 c.c. neppure può ammettersi l’operatività del principio di prevenzione che si risolverebbe in un privilegio ingiustificato a favore di uno dei confinanti.
In particolare la ricorrente richiama la sentenza n. 9222 del 23 aprile 2014 con la quale questa Corte ha affermato che ‘In tema di distanze nelle costruzioni, qualora sul confine vi sia un fosso di rete fognante ostativo alla costruzione in aderenza, non opera il criterio della prevenzione, non potendo il prevenuto spingere il suo fabbricato fino a quello del preveniente, sicché è quest’ultimo a dover osservare il distacco legale dal confine, altrimenti esponendosi al rischio di dover arretrare la propria costruzione’.
Deve tuttavia osservarsi che alla affermazione di principio è sotteso che il fondo del non preveniente sia edificabile.

Va ricordato infatti che la normativa di cui all’art. 873 c.c. e la normativa di cui agli artt. 874, 875 e 875 c.c. sono volte ad evitare il formarsi di intercapedini tra fabbricati, potenzialmente dannose

per gli interessi proprietari e per gli interessi generali all’igiene, al decoro e alla sicurezza degli abitanti.

Nel caso di specie invece la Corte di Appello ha accertato che il fondo della odierna ricorrente non è edificabile perché è gravato da servitù di passaggio;

il ricorso deve essere rigettato;

le spese seguono la soccombenza

PQM

la Corte rigetta il ricorso;

condanna la ricorrente a rifondere ai controricorrenti le spese del giudizio di legittimità, liquidate in € 4.500,00, per compensi professionali, € 200,00 per esborsi oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% e altri accessori di legge se dovuti.

Ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater del d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma 14 febbraio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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