Principio di prevenzione e distanze: il ruolo dell'usucapione

Una recente ordinanza della Cassazione chiarisce che il principio di prevenzione in materia di distanze tra edifici non si applica se uno dei proprietari ha acquisito per usucapione il diritto di mantenere il proprio immobile a una distanza inferiore a quella legale. In questo caso, chi costruisce successivamente non può avvalersi della prevenzione ma deve arretrare la propria costruzione per rispettare la distanza complessiva tra i fabbricati.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Principio di Prevenzione e Usucapione: La Cassazione Chiarisce i Limiti

In materia di diritto immobiliare, le norme sulle distanze tra costruzioni sono fondamentali per garantire un’ordinata convivenza tra vicini. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato un caso complesso, chiarendo i limiti di applicazione del principio di prevenzione quando entra in gioco l’usucapione di un diritto di servitù. Questa decisione offre spunti cruciali per chi si trova a costruire su un terreno confinante con un edificio preesistente.

Il Caso: Una Disputa sulle Distanze tra Edifici

La vicenda ha origine da una controversia tra i proprietari di due fondi adiacenti. I primi, proprietari di un edificio risalente a prima del 1940, avevano citato in giudizio una società costruttrice vicina, lamentando che il nuovo fabbricato da essa realizzato non rispettasse le distanze legali. La società, a sua volta, aveva promosso una causa contro i primi, chiedendo la chiusura di alcune finestre e l’arretramento di altri manufatti, anch’essi a suo dire realizzati in violazione delle distanze dal confine.

Il Tribunale di primo grado, dopo aver riunito le cause, aveva respinto entrambe le domande. Tuttavia, aveva accertato un punto fondamentale: i proprietari del vecchio edificio avevano acquisito per usucapione il diritto di mantenere la loro costruzione a una distanza dal confine inferiore a quella minima di cinque metri prevista dalla normativa.

L’Errore della Corte d’Appello e il Principio di Prevenzione

In secondo grado, la Corte d’Appello aveva respinto l’impugnazione dei proprietari originari, applicando il cosiddetto principio di prevenzione. Secondo i giudici d’appello, poiché i primi costruttori avevano edificato a una distanza inferiore a cinque metri dal confine, non potevano lamentarsi se il vicino, costruendo per secondo, non avesse rispettato la distanza complessiva tra fabbricati. In sostanza, la Corte aveva ritenuto che la scelta del primo costruttore vincolasse il secondo, che avrebbe potuto costruire in aderenza o rispettando la distanza minima dal confine.

Le Motivazioni della Suprema Corte: L’Impatto dell’Usucapione sul Principio di Prevenzione

La Corte di Cassazione ha ribaltato completamente questa visione, accogliendo il ricorso dei proprietari originari. L’errore della Corte d’Appello, secondo gli Ermellini, è stato quello di non considerare l’effetto del giudicato interno formatosi sulla sentenza di primo grado. Quest’ultima aveva stabilito, senza essere stata impugnata su questo punto, che i ricorrenti avevano acquisito per usucapione il diritto di mantenere il loro edificio a una distanza ridotta dal confine.

Tale accertamento, divenuto definitivo (res judicata), cambia radicalmente le carte in tavola. La Cassazione ha chiarito che il principio di prevenzione non può essere invocato quando la posizione di un edificio è legittimata non dalla priorità temporale della costruzione, ma da un titolo giuridico valido, come una convenzione tra le parti o, appunto, l’usucapione di un diritto di servitù.

In questi casi, l’area confinante non è più da considerarsi libera. Il proprietario che intende costruire per secondo non ha la facoltà di scegliere se costruire in aderenza o a una certa distanza; al contrario, si trova di fronte a una situazione giuridica consolidata. Di conseguenza, egli ha l’obbligo di arretrare la propria costruzione in modo da rispettare la maggiore distanza legale tra i due edifici, e non semplicemente dal confine. L’esistenza del diritto di servitù acquisito per usucapione impone al vicino un obbligo di arretramento ulteriore per garantire il rispetto della distanza complessiva prevista dalla legge o dai regolamenti locali.

Conclusioni: Cosa Cambia per Chi Costruisce

La decisione in commento è di grande importanza pratica. Essa stabilisce che la presenza di un diritto di servitù, acquisito anche per usucapione, che permette di mantenere un edificio a distanza illegale, neutralizza l’operatività del principio di prevenzione. Chi edifica su un fondo confinante con un immobile che gode di tale diritto non può limitarsi a rispettare le distanze dal confine, ma deve calcolare la propria posizione in modo da assicurare la distanza minima prescritta tra la sua nuova costruzione e la parete del vicino. Questo implica una verifica preliminare non solo dello stato di fatto, ma anche della situazione giuridica dei fondi confinanti, per evitare di incorrere in violazioni e conseguenti ordini di demolizione e risarcimento del danno.

Quando non si applica il principio di prevenzione nelle costruzioni?
Il principio di prevenzione non si applica quando uno dei proprietari confinanti ha già consolidato il diritto di tenere la propria costruzione a una distanza inferiore a quella legale, sulla base di un titolo valido come una convenzione, un atto legale o l’usucapione di un diritto di servitù. In questo caso, l’area non è più considerata libera e il secondo costruttore non può scegliere come posizionare il proprio edificio.

Cosa succede se acquisisco per usucapione il diritto di mantenere un edificio a distanza illegale?
L’acquisizione per usucapione del diritto di mantenere un edificio a una distanza dal confine inferiore a quella legale crea un diritto di servitù a carico del fondo vicino. Questo diritto, una volta accertato in via definitiva, obbliga il proprietario del fondo confinante che intende costruire a rispettare la distanza legale non dal confine, ma dalla parete del tuo edificio preesistente.

Chi costruisce per secondo cosa deve rispettare se il vicino ha un diritto di servitù sulla distanza?
Se il vicino ha un diritto di servitù (acquisito ad esempio per usucapione) che gli permette di mantenere il suo edificio a una distanza ridotta dal confine, chi costruisce per secondo non può avvalersi del principio di prevenzione. Deve invece arretrare la propria nuova costruzione in modo tale da garantire il rispetto della distanza minima complessiva richiesta dalla legge tra i due edifici.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1427 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1427 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 15/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 30140/2019 R.G. proposto da:

NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME , domiciliati ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE e con elezione di domicilio telematico, rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE COGNOME RAGIONE_SOCIALE , elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME

-controricorrente – avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO ANCONA n. 303/2019 depositata il 05/03/2019.

Oggetto: Proprietà –

Distanze

R.G.N. 30140/2019

Ad. 28/11/2023 CC

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del giorno 28/11/2023 dal Consigliere Dott. NOME COGNOME

RITENUTO IN FATTO

Con sentenza in data 5 marzo 2019, la Corte d’appello di Ancona, nella regolare costituzione dell’appellata C.V.R. DI RAGIONE_SOCIALE ha respinto il gravame proposto da NOME COGNOME NOME COGNOME e NOME COGNOME avverso la sentenza del Tribunale di Ascoli Piceno n. 191/2014, depositata il 3 marzo 2014.

Il Tribunale di Ascoli Piceno, a propria volta, si era pronunciato sulle domande formulate in due procedimenti successivamente riuniti.

Il primo giudizio era stato promosso da NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, i quali, dopo avere premesso di essere proprietari di un edificio adibito a civile abitazione in San Benedetto del Tronto, INDIRIZZO avevano lamentato che la C.V.R. DI RAGIONE_SOCIALE avesse realizzato un fabbricato a distanza inferiore a quella di legge ed avevano quindi chiesto la condanna della convenuta sia alla demolizione della parte di fabbricato realizzata in violazione delle distanze sia al risarcimento dei danni.
Il secondo giudizio era stato invece promosso dalla C.RAGIONE_SOCIALE, la quale aveva chiesto la condanna dei medesimi NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME alla chiusura di alcune finestre poste in locali sottostanti una scala di accesso del loro fabbricato – in quanto poste a distanza dal confine inferiore a quella legale -nonché all’arretramento di alcune opere e manufatti, assumendo che anche questi ultimi venivano a violare la distanza legale.

Il Tribunale di Ascoli Piceno, riuniti i procedimenti e svolta attività istruttoria con espletamento di CTU, aveva disatteso entrambe le domande, compensando le spese di lite.

Nel decidere il gravame proposto da NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME la Corte d’appello di Ancona ha, in primo luogo, richiamato la ricostruzione dello stato dei luoghi che risultava dalla consulenza tecnica, rilevando che ‘la parete finestrata da cui gli allora attori lamentavano la violazione delle distanze, è costituita da un corpo scala utilizzato per locali di servizio distante dal confine circa mt 3,904 mentre la distanza del capannone della convenuta dal confine è di mt 5,684’ .

La Corte, poi, ha sottolineato che il disposto di cui all’art. 9, D.M. 1444/1968, nello stabilire che la distanza tra edifici non può essere inferiore a quella del fronte dell’edificio da costruire, viene a riferirsi alla distanza fra fabbricati e non alla distanza dal confine.

La Corte ha ulteriormente richiamato il principio della prevenzione e, richiamando precedenti di questa Corte, ha concluso che, avendo gli appellanti realizzato una parete finestrata a meno di cinque metri dal confine, non poteva comunque trovare applicazione il disposto di cui all’art. 873 c.c.

Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello di Ancona ricorrono ora NOME COGNOME NOME COGNOME e NOME COGNOME.

Resiste con controricorso C.V.R. RAGIONE_SOCIALE

La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, a norma degli artt. 375, secondo comma, e 380 bis.1, c.p.c.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Con l’unico motivo il ricorso deduce, in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., la violazione ed erronea applicazione degli artt. 9, D.M.

1444/1968 nonché 872, 873, 874, 875 e 877 c.c. e, ulteriormente ‘erronea valutazione delle emergenze istruttorie’ .

Argomenta, in particolare, il ricorso che:

-l’edificio dei ricorrenti medesimi, in quanto realizzato in epoca anteriore al 1940 deve ritenersi sottratto alla stessa applicazione dell’art. 873 c.c.;

-ulteriormente, la decisione impugnata avrebbe erroneamente applicato il principio di prevenzione, trascurando che la decisione di prime cure del Tribunale di San Benedetto del Tronto aveva accertato l’intervenuto acquisto per usucapione da parte dei ricorrenti del diritto di mantenere il proprio edificio a distanza inferiore a mt. 5 dal confine;

-per contro, l’edificio della controricorrente, in quanto realizzato nel 1998 era tenuto al rispetto non solo delle previsioni codicistiche e dell’art. 9, D.M. 1444/1968, ma anche alle prescrizioni di cui all’art. 25, delle NTA del PRG del comune di San Benedetto del Tronto;

-tale violazione risulterebbe accertata anche dal CTU.

Alla luce di tali premesse, il ricorso impugna la decisione della Corte d’appello di Ancona, argomentando che la stessa erroneamente avrebbe richiamato il principio di prevenzione e, con la propria decisione, si sarebbe posta in contrasto con le risultanze della CTU, in tal modo incorrendo nella violazione degli artt. 9, D.M. 1444/1968 nonché 872, 873, 874, 875 e 877 c.c.

2. Il motivo è fondato.

La decisione della Corte d’appello, infatti, nel ritenere applicabile alla fattispecie concreta il principio di prevenzione ha omesso di valutare il vincolo di giudicato interno scaturito dalla decisione del Tribunale di San Benedetto del Tronto n. 191/2014, la quale aveva

ritenuto fondata l’eccezione sollevata dagli odierni ricorrenti circa l’intervenuto acquisto per usucapione del diritto di mantenere il proprio edificio a distanza inferiore a mt. 5 dal confine (il ricorso a pag. 7 evidenzia la cristallizzazione del diritto, costituendo ‘ res judicata ‘).

Tale accertamento, non impugnato in sede di gravame e quindi coperto da giudicato interno, comporta, tuttavia, l’inapplicabilità del principio di prevenzione, avendo questa Corte stabilito che qualora una delle aree limitrofe sia già edificata e risulti consolidato il diritto a tenere la costruzione verso il fondo aperto del vicino ad una distanza inferiore a quella legale sulla base di un titolo valido, legale o negoziale -il quale può essere costituito dalla preesistente disciplina delle distanze, da una convenzione, dall’ usucapione di un diritto di servitù di tale contenuto – la nuova fabbrica che si intenda costruire sull’area ancora libera incontra, con il divieto della costruzione in aderenza, anche l’obbligo di un ulteriore arretramento idoneo al rispetto della maggiore distanza tra i due edifici (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 299 del 30/01/1973; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3530 del 26/05/1986).
La Corte d’appello si è quindi discostata dal principio enunciato da questa Corte, applicando il principio di prevenzione in una ipotesi in cui lo stesso non poteva essere evocato.

Il ricorso va pertanto accolto e la decisione impugnata deve essere cassata con rinvio alla Corte d’appello di Ancona, in diversa composizione, la quale, oltre a provvedere ad una nuova valutazione del gravame che tenga conto del principio poc’anzi richiamato , provvederà anche a regolare le spese del presente giudizio di legittimità.

P. Q. M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa l’impugnata sentenza e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Ancona in diversa composizione

Così deciso in Roma, nell ‘adunanza camerale in data 28 novembre

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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