Principio di prevenzione: chi costruisce prima vince

Una società immobiliare viene condannata ad arretrare una nuova costruzione perché realizzata troppo vicino a due piccoli fabbricati preesistenti sul fondo del vicino. La Corte di Cassazione chiarisce che il principio di prevenzione, che avvantaggia chi costruisce per primo, si applica anche se la costruzione originaria era priva di permesso di costruire, essendo quest’ultima una questione amministrativa e non civilistica.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 agosto 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Il Principio di Prevenzione in Edilizia: Chi Costruisce per Primo Detta le Regole

Quando si parla di costruzioni su fondi confinanti, uno degli argomenti più spinosi è il rispetto delle distanze legali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito la centralità del principio di prevenzione, un criterio che attribuisce un vantaggio decisivo a chi costruisce per primo. Questo principio stabilisce chi, tra due vicini, ha il diritto di determinare la linea di costruzione, anche quando la propria opera originaria non era in regola con i permessi edilizi. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti del Contenzioso

La vicenda giudiziaria ha origine da una controversia tra una società immobiliare e il proprietario di un fondo confinante. La società aveva realizzato un nuovo fabbricato, ma il vicino sosteneva che tale costruzione fosse stata edificata a una distanza inferiore a quella prescritta dalla legge rispetto a due suoi piccoli edifici preesistenti.

In primo grado, il Tribunale aveva dato ragione alla società costruttrice, ritenendo che i due piccoli fabbricati del vicino, essendo molto vecchi e privi delle necessarie autorizzazioni, non potessero essere considerati un punto di riferimento valido per il calcolo delle distanze.

La Corte d’Appello, tuttavia, ha ribaltato la decisione. Riconoscendo il vicino come ‘primo costruttore’, ha ordinato alla società l’arretramento del nuovo edificio. La Corte si è basata su una consulenza tecnica che confermava l’anteriorità delle piccole costruzioni. Di qui il ricorso in Cassazione da parte della società immobiliare.

La Decisione della Corte e il Principio di Prevenzione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della società, confermando la decisione della Corte d’Appello. Il cuore della sentenza si fonda su due pilastri fondamentali relativi all’applicazione del principio di prevenzione.

Il Ruolo della Prova e della Consulenza Tecnica

La società ricorrente lamentava che la Corte d’Appello avesse fondato la sua decisione esclusivamente sulla perizia tecnica per stabilire chi avesse costruito per primo. Secondo la Cassazione, però, il giudice ha il potere di basare il proprio convincimento su qualsiasi elemento di prova raccolto nel processo, inclusa una consulenza tecnica. Il principio secondo cui chi chiede l’arretramento deve provare di aver costruito per primo non esclude che tale prova possa emergere proprio dall’analisi dello stato dei luoghi e dalle conclusioni di un esperto.

Principio di Prevenzione e Abuso Edilizio

Il punto più interessante della decisione riguarda la presunta natura abusiva delle costruzioni del vicino. La società sosteneva che, essendo i fabbricati originari privi di permesso, il vicino non potesse beneficiare del principio di prevenzione. La Corte ha respinto nettamente questa tesi, affermando un concetto cruciale: la prevenzione opera sul piano dei rapporti civilistici tra privati e non è influenzata dalla regolarità amministrativa dell’edificio. In altre parole, la mancanza del permesso di costruire è una violazione delle norme urbanistiche, che comporta sanzioni amministrative, ma non invalida i diritti acquisiti dal primo costruttore nei confronti del vicino ai fini del rispetto delle distanze.

Le Motivazioni della Sentenza

Le motivazioni della Corte si basano sulla distinzione tra il piano del diritto civile, che regola i rapporti tra proprietari confinanti, e il piano del diritto amministrativo, che governa i rapporti tra il cittadino e la Pubblica Amministrazione in materia urbanistica. Il principio di prevenzione è una norma di diritto civile. Esso conferisce al primo costruttore la facoltà di costruire sul confine o a una certa distanza da esso, determinando così la posizione che il secondo costruttore dovrà rispettare. Questo diritto sorge con il semplice fatto materiale di aver iniziato a costruire per primo (priore tempore). La violazione delle norme edilizie è un illecito amministrativo che non incide sulla titolarità di questo diritto civilistico. Pertanto, chi costruisce per secondo è comunque tenuto a rispettare le distanze dalla costruzione preesistente, a prescindere dalla sua regolarità urbanistica.

Le Conclusioni

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale di grande rilevanza pratica. La decisione chiarisce che nelle controversie sulle distanze tra edifici, la priorità temporale nella costruzione è l’elemento determinante. Il fatto che l’edificio del primo costruttore sia ‘abusivo’ non autorizza il vicino a violare a sua volta le distanze legali. Le eventuali irregolarità edilizie dovranno essere affrontate nelle sedi amministrative competenti, ma non possono essere usate come scudo per giustificare la costruzione di un nuovo edificio a distanza non regolamentare. Per i proprietari e i costruttori, la lezione è chiara: prima di edificare, è fondamentale verificare non solo le norme, ma anche la situazione di fatto del fondo confinante, poiché la preesistenza di qualsiasi manufatto, anche se modesto, può vincolare le scelte progettuali.

Chi deve provare di aver costruito per primo in una causa sulle distanze tra costruzioni?
Incombe a colui che chiede l’arretramento del fabbricato altrui l’onere di fornire la prova positiva di avere costruito per primo. Tuttavia, la Corte di Cassazione chiarisce che questa prova può emergere da qualsiasi elemento processuale, inclusa una consulenza tecnica d’ufficio o l’analisi dello stato dei luoghi.

Il principio di prevenzione si applica se la prima costruzione è stata realizzata senza permesso di costruire?
Sì. La Corte di Cassazione ha stabilito che il principio della prevenzione opera anche nel caso in cui la costruzione preveniente sia stata realizzata senza la prescritta concessione edilizia. La mancanza del titolo edilizio riguarda il rapporto con la pubblica amministrazione e non influisce sui diritti civilistici tra privati confinanti.

Un giudice può basare la sua decisione su una perizia tecnica per stabilire chi ha costruito per primo?
Sì, il giudice di merito può utilizzare i risultati di una consulenza tecnica per stabilire chi, fra i due costruttori, sia il preveniente. In base al principio del libero convincimento, il giudice può fondare la propria decisione anche su una perizia, purché la motivazione sia adeguata.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 21146 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 21146 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 24/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15514/2021 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME COGNOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

COGNOME, elettivamente domiciliato in LECCE INDIRIZZO DIGITALE, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende -controricorrente- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO LECCE n. 338/2021 depositata il 22/03/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/06/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTTI DI CAUSA

La Corte d’appello di Lecce, con sentenza n. 338 del 2021, pronunziata nel contraddittorio fra l’appellante NOME COGNOME e l’appellata RAGIONE_SOCIALE proprietari di fondi confinanti, ha

riformato la decisione di primo grado, ordinando alla RAGIONE_SOCIALE, su domanda di COGNOME COGNOME, l’arretramento di un fabbricato realizzato in prossimità del confine, in quanto posto a distanza minore di quella prescritta rispetto a due preesistenti costruzioni poste nel fondo proprietà dell’attore, riconosciuto dalla Corte d’appello come primo costruttore (il Tribunale della stessa città aveva rigettato la domanda, assumendo che le due costruzioni di epoca risalente, non potevano essere considerate ai fini del computo delle distanze, essendo sprovviste delle necessarie autorizzazioni).
Per la cassazione della decisone, la Arkag ha proposto ricorso, affidato a un unico motivo, illustrato da memoria.

NOME COGNOME ha resistito con controricorso.

In data 11 luglio 2025, dopo la definizione della causa, è stata depositata, da parte della ricorrente ARKAG, rinunzia al ricorso per cassazione, accettata dagli eredi del controricorrente.

RAGIONI DELLA DECISIONE

In primo luogo, rileva il collegio che non si può tenere conto della rinunzia al ricorso per cassazione depositata dalla ricorrente, in quanto intervenuta dopo la trattazione e la definizione della causa all’udienza in camera di consiglio tenutasi il 25 giugno 2025 (cfr. Cass., S.U., n. 19514/2008).

Il primo motivo, dedotto quale violazione di legge in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., pone due questioni: la Corte d’appello ha riconosciuto che le due casupole, poste nel fondo dell’attore, preesistevano alla nuova costruzione realizzata nella proprietà dell’attuale ricorrente, giustificando tale convincimento tramite il richiamo alla relazione peritale. In questo modo la Corte d’appello non ha tenuto conto che la consulenza non costituisce

prova idonea, «poiché le argomentazioni di carattere tecnico devono a loro volta essere sottoposte al vaglio rigoroso del riscontro probatorio». Secondo il ricorrente, «non può che rimarcarsi l’innegabile circostanza che, allo stato, non è dato conoscere con certezza il periodo di storico di edificazione delle piccole costruzioni»; b) la Corte d’appello avrebbe dovuto considerare che i due manufatti, posti nella proprietà del Greco, erano abusivi, non potendo pertanto costituire il parametro in base al quale verificare il rispetto delle distanze da parte del vicino. Si assume che chi versa in una situazione di illiceità non ha il diritto di pretendere l’arretramento del fabbricato, non esse ndo operanti, in una tale ipotesi, i diritti derivanti dalla qualità di preveniente.
Il motivo è infondato. Il principio della prevenzione consiste nella facoltà attribuita al primo costruttore di costruire sul confine od a distanza legale od inferiore alla legale del confine, determinando con ciò in concreto la distanza dalla sua costruzione che il secondo costruttore deve osservare (Cass. n. 7754/1992).

La prevenzione, come condizionamento delle successive iniziative edilizie del vicino e come pretesa – nei confronti di questo all’osservanza di un distacco pari al minimo legale, si determina e si radica in favore del primo costruttore per il fatto stesso della costruzione realizzata, o anche intrapresa, priore tempore . Soltanto tale fatto deve essere comprovato in giudizio, come costitutivo di una consimile pretesa (Cass. n. 1141/1979). È indubbio che incombe a colui che chieda l’arretramento del fabbricato altrui, sul presupposto della preesistenza della propria costruzione, l’onere di fornire la prova positiva di avere costruito per primo (Cass. n. 21173/2019; n. 144/2016).
Fermo quanto appena detto, deve tuttavia considerarsi che, anche in tale materia, il principio dell’onere della prova coesiste con il principio dell’acquisizione processuale, il quale consente al giudice di fondare il proprio convincimento sugli elementi di prova raccolti, indipendentemente dalla loro provenienza dall’una o dall’altra parte. Il principio importa che, in una controversia in materia di distanze fra costruzioni, il giudice di merito può utilizzare i risultati di una consulenza tecnica per stabilire chi, fra i due costruttori, sia il preveniente, senza che tale utilizzazione contrasti con il principio secondo cui incombe a colui che chieda l’arretramento del fabbricato altrui l’onere di fornire la prova positiva di avere costruito per primo (Cass. n. 21173/2019; n. 144/2016; 6058/1982). È stato chiarito che, attesa l’esistenza, nel vigente ordinamento, del principio del libero convincimento (Cass. n. 5342/2000), il giudice di merito, fornendo adeguata motivazione, può porre a fondamento della propria decisione persino una perizia stragiudiziale, anche se contestata dalla controparte (Cass. n. 26550/2011). D’altra parte, l’onere di colui che chieda l’arretramento del fabbricato altrui, sul presupposto della preesistenza della propria costruzione, di fornire la prova positiva di avere costruito per primo, non esclude che la priorità possa risultare dallo stato dei luoghi e delle cose (Cass. n. 6058/1982).
Ora, la Corte d’appello ha richiamato le considerazioni del consulente tecnico d’ufficio, nella parte in cui l’espert o aveva riconosciuto la preesistenza dei fabbricati dell’attore, rispetto a quella della convenuta, considerando il loro stato manutentivo. In relazione a ciò ha concluso che ‘appare del tutto probabile (se non

ovvio) che le due costruzioni dell’attore siano antecedenti a quelle della convenuta’.

In questo senso la sentenza impugnata, nella parte in cui ha fondato il proprio convincimento sulla descrizione oggettiva ricavabile dalla consulenza tecnica, non incorre in alcuna violazione di norme o di principi. La ricorrente censura la decisione, ma non deduce minimamente che vi erano elementi, non considerati dalla Corte di merito, i quali comprovavano che l’attore non fosse il preveniente, ma il prevenuto.

È infondata anche l’ulteriore censura: il principio della prevenzione opera anche nel caso in cui la costruzione preveniente sia stata realizzata senza la prescritta concessione edilizia (Cass. n. 4208/1987).

In conclusione, il ricorso deve essere rigettato. Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese di lite in favore del controricorrente, liquidate in € 3.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in € 200,00 e agli accessori di legge; sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello richiesto, ove dovuto, per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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