Principio di accessione: il valore della donazione

La Corte di Cassazione chiarisce come calcolare il valore di un immobile donato su cui i donatari hanno costruito a proprie spese. Applicando il principio di accessione, la Corte stabilisce che la donazione comprende sia il terreno che l’edificio, e non solo il terreno. Le spese sostenute dai donatari per la costruzione e i miglioramenti devono essere scomputate dal valore totale del bene, ma non escludono l’edificio dall’oggetto della donazione ai fini della reintegra della quota di legittima.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Donazione e Costruzione: il Ruolo del Principio di Accessione

In materia di successioni, il calcolo del patrimonio ereditario è fondamentale per tutelare i diritti degli eredi legittimari. Una recente sentenza della Corte di Cassazione affronta un caso complesso, chiarendo come il principio di accessione influenzi la valutazione di un bene donato quando su di esso sia stato costruito un edificio a spese del donatario. Questa decisione offre spunti cruciali per comprendere l’esatta estensione dell’oggetto della donazione e le sue implicazioni nella determinazione della quota di legittima.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine dalla successione di un uomo deceduto senza testamento. Il suo patrimonio includeva, tra le altre cose, quote di un appartamento e somme di denaro. Anni prima della sua morte, il defunto aveva donato ai suoi fratelli un terreno e una quota di un altro edificio. Successivamente, l’unica erede della moglie del defunto ha avviato un’azione legale contro gli eredi dei fratelli donatari. La sua richiesta era di reintegrare la quota di eredità (legittima) della moglie, lesa, a suo dire, dalle generose donazioni effettuate in vita dal marito.

Il punto centrale della controversia riguardava il valore della donazione del terreno. Gli eredi dei donatari sostenevano che l’edificio costruito su quel terreno era stato realizzato interamente a loro spese. Pertanto, a loro avviso, solo il valore del terreno nudo doveva essere considerato parte della donazione, e non anche il valore del fabbricato.

La Decisione della Corte d’Appello

In secondo grado, la Corte d’Appello aveva dato ragione agli eredi dei donatari. I giudici avevano ritenuto che, essendo stato l’edificio costruito e migliorato a spese di questi ultimi, includerlo nel valore della donazione avrebbe ingiustamente avvantaggiato gli altri eredi. Di conseguenza, ai fini del calcolo della lesione della legittima, la Corte d’Appello aveva considerato come oggetto della donazione il solo valore del terreno, escludendo quello del fabbricato.

Il Principio di Accessione e la Sentenza della Cassazione

La Corte di Cassazione ha ribaltato completamente questa decisione, accogliendo il ricorso dell’erede. I giudici supremi hanno fondato il loro ragionamento sul principio di accessione, sancito dall’art. 934 del Codice Civile. Secondo tale principio, qualsiasi costruzione edificata su un suolo appartiene al proprietario del suolo stesso, in modo automatico e per il solo effetto della legge (ipso iure).

La Cassazione ha chiarito che, nel momento in cui l’edificio è stato costruito, il proprietario del terreno (il futuro defunto) è diventato automaticamente proprietario anche del fabbricato. Di conseguenza, l’oggetto della successiva donazione ai fratelli non era il solo terreno, ma il terreno comprensivo dell’edificio che vi era stato eretto. L’operatività di questo principio non può essere esclusa da circostanze come la responsabilità penale per un eventuale abuso edilizio, che attiene a un piano completamente diverso.

Le Motivazioni

La Corte ha specificato che la Corte d’Appello ha commesso un errore nel separare la proprietà del suolo da quella del fabbricato. La donazione, per effetto del principio di accessione, ha avuto per oggetto l’intero compendio immobiliare (terreno ed edificio). Di conseguenza, per calcolare correttamente l’asse ereditario e verificare la lesione della legittima, si sarebbe dovuto considerare il valore complessivo dell’immobile.

Ciò non significa ignorare le spese sostenute dai donatari. La Cassazione ha precisato che tali spese dovevano essere considerate come miglioramenti e addizioni apportate al bene donato. Il loro valore avrebbe dovuto essere calcolato e scomputato dal valore totale dell’immobile al momento dell’apertura della successione, secondo quanto previsto dall’art. 748 c.c., richiamato dall’art. 556 c.c. in tema di riunione fittizia. L’errore della Corte d’Appello è stato quello di escludere a priori il fabbricato dall’oggetto della donazione, anziché considerarlo parte di essa e poi detrarre il valore dei miglioramenti.

Le Conclusioni

In conclusione, la sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte d’Appello di Palermo, che dovrà riesaminare il caso attenendosi al principio di diritto enunciato. La decisione stabilisce un punto fermo: quando un bene donato viene migliorato dal donatario, il valore dell’intero bene (compresi i miglioramenti) rientra nell’oggetto della donazione. Le spese sostenute dal donatario non modificano la natura del bene donato, ma costituiscono un credito da far valere in sede di calcolo del valore da riunire fittiziamente all’asse ereditario. Questa precisazione è fondamentale per garantire una corretta determinazione della quota di legittima e la tutela dei diritti di tutti gli eredi.

Se costruisco una casa su un terreno che mi è stato donato, qual è il valore della donazione ai fini ereditari?
Secondo la sentenza, il valore della donazione comprende sia il terreno che la casa costruita su di esso. In base al principio di accessione, il proprietario del terreno diventa automaticamente proprietario di ciò che vi viene costruito, quindi l’oggetto della donazione è l’intero immobile.

Come vengono considerate le spese che ho sostenuto per costruire l’edificio sul terreno donato?
Le spese per la costruzione e i miglioramenti vengono calcolate separatamente e scomputate dal valore totale dell’immobile al momento dell’apertura della successione. Esse non escludono il fabbricato dall’oggetto della donazione, ma ne riducono il valore ai fini del calcolo della quota di legittima, in conformità con l’art. 748 c.c.

Che cos’è il principio di accessione secondo l’art. 934 del Codice Civile?
È un principio legale per cui tutto ciò che viene costruito sopra un suolo appartiene ‘ipso iure’ (cioè automaticamente per legge) al proprietario del suolo. Pertanto, se una persona costruisce un edificio su un terreno di proprietà di un’altra, l’edificio diventa di proprietà del titolare del terreno, salvo diverso accordo o disposizione di legge.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 27581 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 27581 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/10/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 4206/2019 R.G. proposto da:

NOME COGNOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME COGNOME NOME, , COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e

difende unitamente agli avvocati NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrenti incidentali-

avverso la SENTENZA di CORTE D’APPELLO PALERMO n. 1384/2018 depositata il 27/06/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 03/10/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Udite le conclusioni della Procura Generale nella persona del AVV_NOTAIO NOME COGNOME che ha chiesto rigettarsi il ricorso principale e accogliersi il solo primo motivo del ricorso incidentale con rigetto degli altri.

FATTI DELLA CAUSA

NOME COGNOME decedeva il 4 aprile 2002, ab intestato, lasciando un patrimonio costituito da un mezzo di un appartamento in Palermo, INDIRIZZO, con annesso box, un mezzo dei mobili di arredo dell’appartamento, la somma di 27.171,83 euro corrispondente ad un mezzo del saldo di rapporti bancari cointestati alla moglie NOME COGNOME, debiti per 3632,96 euro. Con atti contestuali del 31 dicembre 1991, NOME COGNOME aveva donato alla sorella NOME COGNOME un immobile in Montemaggiore Belsito INDIRIZZO), INDIRIZZO, e ai fratelli NOME e NOME, un terzo di un edificio composto da vari immobili e del terreno di sedime in Montemaggiore Belsito.
NOME COGNOME, unica erede di NOME COGNOME deceduta il 7 gennaio 2004, citava davanti al Tribunale di Palermo NOME e NOME COGNOME, eredi di NOME COGNOME, deceduta nel febbraio 2004, NOME COGNOME e NOME COGNOME eredi di NOME COGNOME deceduto nel 2005 e i figli di NOME COGNOME morto nel 1992, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, per la divisione del

patrimonio ereditario di NOME COGNOME, previa reintegra della quota di un mezzo riservata a NOME COGNOME, lesa dalle donazioni. I convenuti si costituivano contestando la domanda. In particolare, deducevano, quanto alla donazione a favore di NOME e di NOME COGNOME, che il valore del fabbricato doveva essere ridotto delle spese della relativa costruzione, dei miglioramenti e addizioni apportativi nel tempo, trattandosi di spese sostenute dai donatari e che quindi l’oggetto della donazione era in realtà da individuarsi nel solo valore del terreno. Chiedevano, in via riconvenzionale, che la attrice fosse condannata a risarcire ad essi convenuti i danni derivanti, segnatamente, dall’avere goduto in via esclusiva dell’appartamento di INDIRIZZO ed aver trattenuto l’intero canone ritratto dalla locazione dell’appartamento dal 2004 in avanti.
Il Tribunale accoglieva le domande della attrice ravvisando la lesione della legittima di NOME COGNOME per 85.842,70 euro e disponeva la reintegra mediante attribuzione a NOME COGNOME dei beni relitti e riduzione della donazione effettuata da NOME COGNOME in favore di NOME e NOME COGNOME. Rigettava la riconvenzionale.

Sull’appello degli eredi di NOME, NOME e NOME COGNOME, la Corte di Appello di Palermo, con sentenza 1384/2018 del 27 giugno 2018, in parziale riforma della sentenza di primo grado, accertava che le due donazioni ledevano la quota di legittima ‘nella misura di 24.700,18 euro’, disponeva la reintegra precisando che per accordo tra le parti la riduzione doveva essere effettuata solo sull’oggetto della donazione a favore di NOME e NOME COGNOME e condannando pertanto gli eredi di NOME COGNOME a pagare alla attrice 12.350,09 euro e gli eredi di NOME COGNOME a pagare alla attrice 12.350,09 euro, condannava gli eredi di NOME COGNOME, gli eredi di NOME COGNOME e gli eredi di NOME COGNOME a pagare alla attrice
la somma di 128,90 ‘per ciascuna stirpe’ a titolo di rimborso di oneri del condominio di INDIRIZZO, con interessi dalla domanda al saldo, condannava la attrice a pagare, a titolo di risarcimento danni, agli eredi di NOME, di NOME e di NOME COGNOME 100 euro per mese, dall’agosto 2004 -data della stipula di un contratto con cui l’immobile di INDIRIZZO era stato locato dalla COGNOME al canone di 600 euro al mese- alla data del ‘soddisfo’; tenuto conto del fatto che si era ‘proceduto a reintegrare la legittima della COGNOME in denaro’, disponeva la divisione dei mobili contenuti nello stesso appartamento con attribuzione degli stessi alla COGNOME e obbligo a suo carico di versare 81,11 euro in favore di ‘ciascuna stirpe’ di NOME, di NOME e di NOME COGNOME, pari alla quota spettante del valore degli immobili; disponeva la divisione del valori in conto corrente con attribuzione di 18.114,59 euro alla COGNOME e di 3019,08 euro a ciascuna stirpe di NOME, di NOME e di NOME COGNOME; disponeva lo scioglimento della comunione dell’immobile di INDIRIZZO e dell’annesso box mediante loro attribuzione alla NOME e con obbligo della stessa di pagare a titolo di conguaglio sul valore stimato dell’appartamento, 13.077,77 euro a favore di ciascuna stirpe di NOME, di NOME e di NOME COGNOME.
Per la cassazione della sentenza della Corte di Appello di Palermo ricorrono, in via principale e con tre motivi, NOME COGNOME, in via incidentale e con tre motivi, NOME NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME.

La Procura Generale ha chiesto rigettarsi il ricorso principale, accogliersi, del ricorso incidentale, il primo motivo e rigettarsi gli altri.

La ricorrente ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Con il primo motivo di ricorso principale si lamenta violazione o falsa applicazione degli artt. 115, 116, 132 c.p.c. e degli artt. 553, 555, 556, 747, 748 e 2697 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c. La censura riguarda l’affermazione della Corte di Appello secondo cui dalle dichiarazioni dei testi e dalla documentazione in atti era emerso che l’edificio posto in Montemaggiore Belsito era stato costruito e successivamente migliorato a spese di NOME e di NOME COGNOME. A tale affermazione la Corte di Appello ha fatto seguire che, ai fini della reintegra della legittima di NOME COGNOME, doveva aversi riguardo a quanto effettivamente donato da NOME COGNOME ai fratelli e dunque non al valore del compendio edificatorio (197.333,33 euro) e del terreno sottostante (33.333,33 euro) ma al valore del solo terreno. Deduce la ricorrente che in realtà i testi avevano dichiarato che NOME e di NOME avevano provveduto a sostenere solo alcune specifiche spese per le strutture in cemento armato e per opere di rifinitura di alcune parti del compendio e che tanto era dato desumere anche dai documenti.
Il motivo che, in sostanza, mette in discussione l’individuazione del donatum da unire al relictum ai fini della verifica della lesione della legittima e poi della riduzione, è sostanzialmente fondato.

La Corte di Appello si è mossa nella cornice dell’assunto erroneo secondo cui NOME COGNOME era proprietario solo del terreno sottostante l’edificio non dovendosi tener conto del valore del fabbricato in quanto, altrimenti, essendo stato quest’ultimo costruito a spese dei donatari, gli eredi non donatari sarebbero stati ‘avvantaggiati senza motivo includendo ingiustamente nel valore dell’asse e rendendo soggetti a riduzione, beni che, per esclusiva opera del donatario e senza contributo alcuno degli altri eredi, abbiano assunto un valore altrimenti non esistente’ (v. sentenza impugnata pagina 15). La Corte di Appello ha tratto il
convincimento che le spese erano state sostenute dai donatari, dal complesso delle risposte date da vari testi, dalla circostanza che in un procedimento penale per ‘costruzione abusiva’ dell’edificio di cui trattasi, NOME COGNOME si era difeso sostenendo di essere proprietario del terreno ed era stato assolto per non aver commesso il fatto, dalla documentazione relativa ad una ‘istanza di concessione in sanatoria’ curata dai donatari.

La Corte di Appello, con l’assumere quanto si è detto, ha errato perché l’oggetto della donazione era costituito dal terreno e dall’edificio. In forza del principio generale dell’accessione posto dall’art. 934 c.c., in base al quale il proprietario del suolo acquista “ipso iure” al momento dell’incorporazione la proprietà della costruzione su di esso edificata, l’edificio era di proprietà pro quota di NOME COGNOME. È appena il caso di rilevare che l’operatività dell’acquisto ipso iure non può essere esclusa dalle risultanze del procedimento penale centrate sul dato, completamente ininfluente, della responsabilità personale dell’autore della condotta di costruzione abusiva. La donazione aveva quindi riguardato il terreno e l’edificio. E a questo, complessivamente, la Corte di Appello avrebbe dovuto guardare ai fini del calcolo dell’asse ereditario e poi delle quote di legittima. In particolare l’art. 556 c.c. dispone che, per la determinazione della porzione disponibile, ai beni appartenenti al defunto al tempo della morte, si riuniscono fittiziamente i beni di cui sia stato disposto per donazione. Le spese effettuate dai donatari per miglioramenti e addizioni apportati al bene donato avrebbero dovuto essere calcolate ai sensi dell’art.748 c.c. richiamato dall’art. 556 c.c.
Il primo motivo di ricorso deve essere accolto.

Con il secondo motivo di ricorso si lamenta violazione o falsa applicazione degli artt. 553 e ss. c.c. e degli art. 713 e ss. c.c., con riferimento all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c. per avere la Corte di Appello, a seguito di verifica della lesione della legittima

spettante alla dante causa della ricorrente, disposto la compensazione in denaro del legittimario leso laddove invece avrebbe dovuto ridurre le quote devolute ab intestato agli eredi legittimi. Deduce la ricorrente che se la Corte di Appello avesse provveduto secondo legge, sarebbero variate le quote di sua proprietà dell’appartamento di INDIRIZZO e dell’annesso box con la conseguenza che sarebbe stato suo diritto trattenere in diversa misura sia i frutti civili dell’appartamento -frutti che era stata condannata a versare ai coeredi nella misura di 100 euro per mesesia i beni mobili costituenti l’arredo dell’appartamento -beni che essa ricorrente aveva potuto trattenere a fronte di pagamento pro quota del relativo valore ai coeredi- e che anche i valori mobiliari in conto corrente sarebbero stati divisi diversamente.
Con il terzo motivo di ricorso la ricorrente lamenta la violazione dell’art. 91 c.p.c. per avere la Corte di Appello compensato ingiustamente le spese dei due gradi di giudizio.

Con il primo motivo di ricorso incidentale si lamenta violazione o falsa applicazione dell’art. 556 e ss. c.c. e degli artt. 1223 e 1227 c.c., con riferimento all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c., per avere la Corte di Appello condannato NOME COGNOME a pagare a titolo di conguaglio sul valore dell’appartamento di INDIRIZZO, a lei assegnato, la somma di 13.077,77 a favore di ciascuna stirpe di NOME, NOME e NOME COGNOME senza stabilire che la somma avrebbe dovuto essere maggiorata della relativa rivalutazione e degli interessi.
Con il secondo motivo di ricorso incidentale si lamenta violazione o falsa applicazione degli artt. 1223 e 1227 c.c., con riferimento all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c., per avere la Corte di Appello condannato NOME COGNOME a pagare, a titolo di ‘risarcimento del danno’, la somma di 100 euro mensili dalla data di stipula del contratti di locazione dell’immobile di INDIRIZZO, al

saldo, escludendo che tale somma dovesse essere rivalutata e che sulla somma rivalutata dovessero essere pagati gli interessi, sul motivo che la rivalutazione e gli interessi non erano stati ‘espressamente richiesti’ laddove invece gli interessi sulle somme rivalutate dovevano essere riconosciuti al danneggiato anche in assenza di domanda.

Con il terzo motivo di ricorso incidentale, proposto per il caso di rigetto del secondo motivo, si lamenta ‘violazione o falsa applicazione dell’art. 345 c.p.c. e omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c., con riferimento all’art.360, primo comma, n.3 c.p.c.’ per avere la Corte di Appello condannato NOME COGNOME a pagare, a titolo di ‘risarcimento del danno’, la somma di 100 euro mensili dalla data di stipula del contratto di locazione dell’immobile di INDIRIZZO, senza interessi perché non ‘espressamente richiesti’. Deducono i ricorrenti incidentali che gli interessi sulla somma rivalutata erano stati in realtà chiesti con l’atto di appello ed avrebbero quindi dovuto essere riconosciuti quanto meno dalla data delle sentenza di primo grado.
Il secondo motivo del ricorso principale e i motivi del ricorso incidentale restano assorbiti dato che, per effetto dell’accoglimento del primo motivo, occorrerà rideterminare le quote ereditarie delle parti e rideterminare i conguagli in denaro, ai sensi dell’art. 728 c.c. Parimenti resta assorbito il terzo motivo di ricorso principale dato che la disciplina delle spese del giudizio dovrà seguire l’esito del rinvio che si impone quale effetto dell’accoglimento del primo motivo;
In conclusione: il primo motivo del ricorso principale deve essere accolto e tutti i restanti motivi anche di ricorso incidentale restano assorbiti. In relazione al motivo accolto la sentenza deve essere cassata e la causa deve essere rinviata alla Corte di Appello di Palermo, in diversa composizione.

Il giudice del rinvio dovrà provvedere anche sulle spese.

PQM

la Corte accoglie il primo motivo di ricorso principale e dichiara assorbiti gli altri motivi del ricorso principale e i motivi del ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese, alla Corte di Appello di Palermo in diversa composizione.

Roma 3 ottobre 2024

Il Consigliere est. Il Presidente

NOME COGNOME NOME COGNOME

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