Prezzo massimo di cessione: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d’appello relativa a una controversia sul prezzo massimo di cessione di un immobile in edilizia convenzionata. La Corte ha stabilito che i giudici di merito hanno errato nel non applicare una nuova legge (ius superveniens) che consente al venditore di rimuovere il vincolo di prezzo tramite la procedura di ‘affrancazione’, la quale sospende la richiesta di rimborso dell’acquirente. Il caso è stato rinviato per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Prezzo Massimo di Cessione: L’Impatto delle Nuove Norme sui Giudizi in Corso

La compravendita di immobili realizzati in edilizia convenzionata è spesso soggetta a normative complesse, tra cui spicca il vincolo del prezzo massimo di cessione. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito l’impatto di una nuova normativa su una causa già pendente, sottolineando l’importanza del principio dello ius superveniens. La decisione offre spunti fondamentali per chiunque sia coinvolto in dispute simili, mostrando come la procedura di affrancazione possa cambiare le carte in tavola.

I Fatti di Causa: La Controversia sul Prezzo di Vendita

Il caso nasce dalla vendita di un immobile originariamente costruito in regime di edilizia convenzionata. Gli acquirenti, dopo la stipula del contratto, hanno citato in giudizio il venditore, sostenendo che il prezzo pagato superava il limite massimo imposto dalla convenzione originaria stipulata con il Comune. Chiedevano quindi la dichiarazione di nullità della clausola relativa al prezzo, la sua sostituzione automatica con il prezzo legale e la restituzione della differenza versata in eccesso.
La Corte di Appello aveva dato ragione agli acquirenti, confermando la decisione di primo grado. Il venditore, tuttavia, ha proposto ricorso in Cassazione, basando la sua difesa, tra gli altri motivi, sull’entrata in vigore di una nuova normativa durante il giudizio d’appello.

L’Intervento Normativo e il Principio dello “Ius Superveniens”

Il punto cruciale della vicenda è rappresentato dall’art. 25-undecies del D.L. n. 119 del 2018. Questa norma ha introdotto importanti modifiche alla disciplina dell’affrancazione, ovvero la procedura che permette ai proprietari di immobili in edilizia convenzionata di rimuovere i vincoli, incluso quello sul prezzo, pagando un corrispettivo al Comune.
In particolare, la nuova legge ha stabilito che, in pendenza della procedura di rimozione dei vincoli, il contratto di trasferimento dell’immobile non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo pattuito e quello vincolato. Crucialmente, la norma prevede che “l’eventuale pretesa di rimborso della predetta differenza… si estingue con la rimozione dei vincoli”.
Il venditore, nel corso del giudizio di appello, aveva presentato domanda di affrancazione al Comune, sostenendo che tale iniziativa dovesse essere valutata dai giudici in virtù del principio dello ius superveniens (legge sopravvenuta).

La Decisione della Cassazione sul prezzo massimo di cessione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del venditore, cassando la sentenza della Corte di Appello e rinviando la causa a un’altra sezione della stessa corte per un nuovo esame. La Suprema Corte ha ritenuto fondati i motivi relativi alla violazione di legge per la mancata applicazione della nuova normativa.

Le Motivazioni della Corte

I giudici hanno stabilito che la Corte di Appello ha commesso un errore nel non tenere conto della normativa sopravvenuta, che era direttamente applicabile al caso di specie. La presentazione della domanda di affrancazione da parte del venditore non era un fatto irrilevante, ma un atto con precise conseguenze giuridiche introdotte dal legislatore del 2018.
La nuova legge, infatti, conferisce alla pendenza della procedura di affrancazione un effetto sospensivo sulla pretesa di rimborso degli acquirenti. Rigettare il ricorso del venditore, ignorando tale domanda, ha significato disapplicare una norma imperativa. La Cassazione, richiamando anche precedenti pronunce delle Sezioni Unite, ha ribadito che la procedura di affrancazione è uno strumento volto a sanare la situazione e che la sua pendenza deve necessariamente essere considerata dal giudice.

Conclusioni

Questa ordinanza riafferma un principio fondamentale del nostro ordinamento: il giudice ha il dovere di applicare le nuove leggi che intervengono nel corso di un processo, specialmente quando queste modificano la sostanza dei diritti in gioco. Per i proprietari e gli acquirenti di immobili in edilizia convenzionata, la decisione chiarisce che la procedura di affrancazione è uno strumento efficace per risolvere le contestazioni sul prezzo massimo di cessione. L’avvio di tale procedura sospende le azioni di restituzione del prezzo e, una volta conclusa con la rimozione del vincolo, le estingue definitivamente. Questo fornisce una via d’uscita per sanare vendite passate e offre maggiore certezza giuridica per le transazioni future.

Una nuova legge può influenzare una causa già in corso in appello?
Sì. Secondo il principio dello ius superveniens, i giudici sono tenuti a considerare e applicare le nuove normative entrate in vigore durante il processo, poiché possono modificare i presupposti giuridici su cui si fonda la controversia, come accaduto nel caso esaminato.

Cosa accade alla richiesta di rimborso dell’acquirente se il venditore avvia la procedura di affrancazione del prezzo massimo di cessione?
Secondo la normativa introdotta con il D.L. 119/2018, la pendenza della procedura di affrancazione determina la sospensione della pretesa di rimborso per la differenza tra il prezzo pagato e il prezzo massimo legale. L’eventuale pretesa si estingue completamente una volta che la procedura di affrancazione si conclude positivamente.

La Corte di Appello aveva considerato la domanda di affrancazione presentata dal venditore?
No. La Corte di Cassazione ha cassato la sentenza proprio perché la Corte di Appello aveva rigettato il ricorso del venditore senza tenere conto dell’avvenuta presentazione della domanda di affrancazione e degli effetti sospensivi previsti dalla nuova legge, commettendo così un errore di diritto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5247 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 5247 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 28/02/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 35162/2019 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio AVV_NOTAIO‘avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

NOME, NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio AVV_NOTAIO‘avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrenti-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO ROMA n. 5461/2019 depositata il 11/09/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/12/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Lette le conclusioni AVV_NOTAIOa Procura Generale, nella persona AVV_NOTAIO, che ha chiesto accogliersi il ricorso

Premesso che:

NOME COGNOME ricorre, con cinque motivi, per la cassazione AVV_NOTAIOa sentenza in epigrafe con cui la Corte di Appello di Roma ha confermato la decisione di accoglimento AVV_NOTAIOe domande di NOME e NOME COGNOME -odierni controricorrenti- di dichiarazione AVV_NOTAIOa nullità AVV_NOTAIOa clausola relativa al prezzo del contratto di vendita AVV_NOTAIOa proprietà superficiaria di determinati immobili realizzati da una società dante causa del ricorrente in regime di edilizia convenzionata ai sensi AVV_NOTAIO‘art. 35 AVV_NOTAIOa l.22 ottobre 1971, n.865, per contrasto di detta clausola con le previsioni del comma 8 AVV_NOTAIO‘art.35, di riduzione del prezzo pattuito attraverso l’eterointegrazione del contratto nella sua clausola determinativa del prezzo, ai sensi degli artt. 1339 e 1419 c.c., con l’inserimento del prezzo vincolato determinato in applicazione dei parametri normativi, e di restituzione AVV_NOTAIOa differenza tra il prezzo concordato e prezzo legale;
le parti hanno depositato memorie;

la Procura Generale ha depositato requisitoria con richiesta di accoglimento del ricorso;

considerato che:

1.il primo motivo di ricorso è rubricato ‘violazione AVV_NOTAIO‘art. 113 c.p.c. Violazione AVV_NOTAIO‘art. 35, comma 8, AVV_NOTAIOa l.22 ottobre 1971, n.865. Violazione AVV_NOTAIOa L. 448/1998, art. 31 come integrato dal d.l. n.70/2001, art. 21 comma 3 bis che ha inserito nell’art. 34 il comma 49 bis ed il comma 49 ter. Violazione dei principi che reggono l’interpretazione dei contratti in relazione all’art. 360,

comma 1, n. 3 c.p.c.’. Sotto questa rubrica vengono riportati il contenuto AVV_NOTAIO‘atto di appello del ricorrente, il contenuto AVV_NOTAIOa sentenza in epigrafe, viene dedotto che ‘la domanda dei Sig. COGNOME e per converso l’appello COGNOME imponevano la verifica AVV_NOTAIOe norme di diritto applicabili’, vengono riportare le norme di cui in rubrica, viene infine dedotto che il vincolo di prezzo massimo di cessione di cui al comma 8 AVV_NOTAIO‘art. 35 AVV_NOTAIOa l.865/1971 si riferisce solo alle cessioni effettuate dal concessionario AVV_NOTAIO‘area comunale e non dunque alla cessione posta in essere da esso ricorrente in favore dei controricorrenti posto che esso ricorrente non era il concessionariocostruttore ma un avente causa da quest’ultimo;
2. il secondo motivo di ricorso è rubricato ‘violazione AVV_NOTAIO‘art. 112 c.p.c. Omessa interpretazione e qualificazione AVV_NOTAIOa domanda in relazione all’art. 360 comma 1, n. 3 c.p.c.’ Il ricorrente deduce che ‘ha errato la sentenza impugnata nell’affermare che il ricorso alla affrancazione da parte dei signori NOME costituisce una mera facoltà del cessionario’. Sotteso al motivo è il riferimento al d.l. 13 maggio 2011, n. 70, conv. dalla legge 12 luglio 2011, n. 106 che ha aggiunto al comma 49 AVV_NOTAIO‘art. 31 AVV_NOTAIOa legge 23 dicembre 1998, n. 448 il comma 49 bis in base al quale era consentito ‘al singolo proprietario’ di convenire con il Comune di rimuovere, a determinate condizioni, il vincolo di prezzo di cessione degli immobili di edilizia convenzionata, contenuto nelle convenzioni di cui all’art. 35 AVV_NOTAIOa l.865 del 1971;
3. con il terzo motivo di ricorso viene lamentata la ‘violazione del principio AVV_NOTAIOo jus superveniens nel grado di appello. Violazione art.25 undecies del d.l. n. 119 del 2018, inserito nella legge di conversione 17.12.2018. n. 136 pubblicata il 18.12.2018 in vigore dal 19.12.2018′. Deduce il ricorrente che la Corte di Appello avrebbe dovuto tenere conto di tale normativa in relazione al fatto che esso ricorrente aveva evidenziato di aver presentato domanda di affrancazione degli immobili venduti agli attori;
con il quarto motivo di ricorso identica deduzione viene proposta come ‘violazione AVV_NOTAIO‘art. 112 c.p.c.’;

con il quinto motivo la medesima deduzione viene di nuovo proposta in riferimento all’art. 360, primo comma n. 5, c.p.c. come ‘omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti’;

il terzo e quarto motivo di ricorso sono fondati e gli altri motivi restano logicamente assorbiti.

6.1. L’art. 25 undecies del d.l. n. 119 del 2018, inserito nella legge di conversione 17.12.2018. n. 136, ha modificato l’art. 31 AVV_NOTAIOa l. 23 dicembre 1988, n.448.

Con il primo comma è stato sostituito il comma 49bis AVV_NOTAIO‘art. 31 con il seguente testo ‘« 49 -bis. I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione AVV_NOTAIOe singole unità abitative e loro pertinenze nonché’ del canone massimo di locazione AVV_NOTAIOe stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all’art. 35 AVV_NOTAIOa l.22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà o per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con atto pubblico o scrittura privata autenticata, stipulati a richiesta AVV_NOTAIOe persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile, e soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari, per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall’applicazione del comma 48 del presente articolo. La percentuale di cui al presente comma è stabilita, anche con l’applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto del AVV_NOTAIORAGIONE_SOCIALE, previa intesa in sede di Conferenza unificata ai sensi AVV_NOTAIO‘articolo 9
del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281. Il decreto di cui al periodo precedente individua altresì i criteri e le modalità per la concessione da parte dei comuni di dilazioni di pagamento del corrispettivo di affrancazione dal vincolo. Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano agli immobili in regime di locazione ai sensi degli articoli da 8 a 10 AVV_NOTAIOa legge 17 febbraio 1992, n. 179, ricadenti nei piani di zona convenzionati.» Dopo il comma 49-ter è stato inserito il seguente: « 49-quater. In pendenza AVV_NOTAIOa rimozione dei vincoli di cui ai commi 49-bis e 49ter, il contratto di trasferimento AVV_NOTAIO‘immobile non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato. L’eventuale pretesa di rimborso AVV_NOTAIOa predetta differenza, a qualunque titolo richiesto, si estingue con la rimozione dei vincoli secondo le modalità di cui ai commi 49-bis e 49-ter. La rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione comporta altresì la rimozione di qualsiasi vincolo di natura soggettiva.». Con il secondo comma AVV_NOTAIO‘art. 25 undecies è stato previsto che ‘Le disposizioni di cui al comma 1 si applicano anche agli immobili oggetto dei contratti stipulati prima AVV_NOTAIOa data di entrata in vigore AVV_NOTAIOa legge di conversione del presente decreto’. Con il terzo comma è stato previsto che il decreto di cui al comma 49bis AVV_NOTAIO‘art. 31 AVV_NOTAIOa legge 23 dicembre 1998, n. 448, come sostituito, è adottato entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore AVV_NOTAIOa legge di conversione del presente decreto.
Il decreto del AVV_NOTAIO RAGIONE_SOCIALE (Regolamento recante rimozione dai vincoli di prezzo gravanti sugli immobili costruiti in regime di edilizia convenzionata) è stato emanato il 28 settembre 2020, con numero 151 ed entrato in vigore il 25 novembre 2020. All’art. 1, comma 4, il decreto stabilisce il momento in cui il vincolo è da considerare rimosso: ‘ Il vincolo è rimosso, anche ai fini AVV_NOTAIO‘estinzione AVV_NOTAIOe pretese di rimborso di cui all’articolo 31, comma 49-quater, secondo periodo, AVV_NOTAIOa legge 23
dicembre 1998, n. 448, per effetto AVV_NOTAIOa stipula AVV_NOTAIOa convenzione tra le parti. ‘.

6.2. Le Sezioni Unite di questa Corte, con sentenza 21348 del 2022, hanno precisato che ‘ La procedura di affrancazione finalizzata all’eliminazione del vincolo di prezzo per i successivi acquirenti degli immobili di edilizia residenziale pubblica, che l’art. 25-undecies del d.l. n. 119 del 2018 ha esteso in favore di tutti gli interessati, è consentita, secondo la previsione del comma 2 AVV_NOTAIOa citata disposizione, anche in relazione agli atti di cessione avvenuti anteriormente alla data di entrata in vigore AVV_NOTAIO‘art. 5, comma 3bis, del d.l. n. 70 del 2011 (13 luglio 2011); la pendenza AVV_NOTAIOa procedura di rimozione dei vincoli determina la limitazione degli effetti dei relativi contratti di trasferimento degli immobili, nei termini di cui all’art. 31, comma 49-quater, AVV_NOTAIOa l. n. 448 del 1998. ‘.
Le Sezioni Unite hanno altresì evidenziato che, ‘ In materia di edilizia residenziale pubblica, a seguito degli interventi legislativi di cui all’art. 5, comma 3-bis, del d.l. n. 70 del 2011, introdotto in sede di conversione dalla l. n. 106 del 2011, e all’art. 25-undecies del d.l. n. 119 del 2018, introdotto in sede di conversione dalla l. n. 136 del 2018, il vincolo del prezzo massimo di cessione degli immobili permane fino a quando lo stesso non venga eliminato con la procedura di affrancazione di cui all’art. 31, comma 49-bis, AVV_NOTAIOa l. n. 448 del 1998; tale vincolo sussiste, in virtù AVV_NOTAIOa sostanziale equiparazione disposta dall’art. 3, comma 63, AVV_NOTAIOa l. n. 662 del 1996 e dall’art. 31, comma 46, AVV_NOTAIOa l. n. 448 del 1998, sia per le convenzioni di cui all’art. 35 AVV_NOTAIOa l. n. 865 del 1971 (c.d. convenzioni P.E.E.P.) sia per quelle di cui agli artt. 7 e 8 AVV_NOTAIOa l. n. 10 del 1977 (c.d. convenzioni Bucalossi), poi trasferiti, senza significative modifiche, negli artt. 17 e 18 del d.P.R. n. 380 del 2001′.
Le Sezioni Unite, infine, nel cassare con rinvio la decisione oggetto del loro sindacato, hanno ritenuto ‘doveroso chiarire, peraltro, proprio ai fini del giudizio di rinvio che si andrà a celebrare, che l’odierno controricorrente … potrà utilmente attivare, qualora lo ritenga opportuno, la procedura di affrancazione AVV_NOTAIO‘immobile in questione allo scopo di estinguere la pretesa di rimborso AVV_NOTAIOa differenza di prezzo avanzata nei suoi confronti dall’odierna ricorrente; e tale domanda, ove esercitata, avrà l’effetto sospensivo di cui all’art. 31, comma 49-quater, AVV_NOTAIOa legge n. 448 del 1998′.
6.3. Nel caso di specie, la Corte di Appello non ha tenuto conto AVV_NOTAIOa normativa di settore sopra indicata (intervenuta nelle more del giudizio di gravame) ed ha rigettato il ricorso trascurando l’avvenuta presentazione AVV_NOTAIOa domanda di affrancazione da parte del ricorrente (documentazione prodotta con la comparsa conclusionale proprio in virtù AVV_NOTAIOo ius superveniens ) e il relativo effetto sospensivo di cui all’art. 31, comma 49 -quater AVV_NOTAIOa legge n.448 del 1998;

si rende pertanto necessario nuovo esame alla luce AVV_NOTAIOe nuove disposizioni.

in accoglimento del terzo e quarto motivo di ricorso la sentenza deve essere cassata con rinvio AVV_NOTAIOa causa alla Corte di Appello di Roma in diversa composizione, anche per le spese;

P.Q.M.

la Corte accoglie il terzo e quarto motivo di ricorso, dichiara assorbiti gli altri motivi, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa, anche per le spese, alla Corte di Appello di Roma, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio AVV_NOTAIOa sezione seconda, in data 14 dicembre 2023 e, a seguito di riconvocazione, in data 22 dicembre 2023.

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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