Prezzo di vendita immobili: il coefficiente corretto

La Corte di Cassazione ha confermato la decisione della Corte d’Appello, stabilendo che per il calcolo del prezzo di vendita immobili di enti previdenziali agli ex inquilini, deve essere applicato il coefficiente di abbattimento vigente al momento dell’offerta di opzione. L’ente previdenziale, che aveva applicato un coefficiente meno favorevole, è stato condannato a restituire le somme versate in eccesso. La Corte ha inoltre respinto la tesi dell’ente secondo cui una legge successiva dovesse applicarsi retroattivamente, chiarendo la sua natura non interpretativa. La decisione si fonda anche sul principio di non contestazione, poiché l’ente non aveva specificamente contestato i calcoli presentati dagli acquirenti in primo grado.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Prezzo di Vendita Immobili Pubblici: la Cassazione fa Chiarezza sul Coefficiente

La determinazione del corretto prezzo di vendita immobili di proprietà di enti pubblici è un tema di grande rilevanza, che incide sui diritti degli acquirenti, spesso ex inquilini. Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione è intervenuta per dirimere una controversia sorta tra un importante ente previdenziale e alcuni acquirenti, facendo luce sui criteri di calcolo e sull’applicazione temporale delle norme. La decisione sottolinea l’importanza di applicare il coefficiente di abbattimento corretto e ribadisce principi fondamentali del diritto processuale e dell’interpretazione della legge.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da una serie di contratti di compravendita stipulati nel 2004, con cui alcuni ex inquilini avevano acquistato gli immobili in cui vivevano da un ente previdenziale, nel quadro di un piano di dismissione del patrimonio immobiliare pubblico. Gli acquirenti, tuttavia, hanno successivamente contestato il prezzo pagato, sostenendo che l’ente avesse applicato un coefficiente di abbattimento errato, relativo al primo semestre 2003, anziché quello, più favorevole, in vigore al momento dell’offerta e pubblicato per il secondo semestre 2003. Di conseguenza, hanno citato in giudizio l’ente per ottenere la restituzione della somma versata in eccesso.

Il Tribunale di primo grado aveva respinto la domanda, ma la Corte d’Appello ha ribaltato la decisione. I giudici di secondo grado hanno accolto le ragioni degli acquirenti, condannando l’ente a rimborsare le differenze, calcolate sulla base del coefficiente corretto. La Corte d’Appello ha basato la sua decisione non solo sull’interpretazione della normativa di settore, ma anche sul principio di non contestazione, rilevando che l’ente previdenziale non aveva mai specificamente contestato i calcoli proposti dagli attori.

I Motivi del Ricorso e il Prezzo di Vendita Immobili

L’ente previdenziale ha impugnato la sentenza d’appello dinanzi alla Corte di Cassazione, sollevando quattro motivi di ricorso. In sintesi, l’ente lamentava:
1. Motivazione apparente: La Corte d’Appello avrebbe rideterminato il prezzo senza basarsi su una necessaria perizia di stima.
2. Violazione di legge: Errata applicazione dell’istituto della sostituzione automatica delle clausole contrattuali (art. 1339 c.c.), poiché la questione riguardava norme tecniche e non un prezzo imposto per legge.
3. Errata interpretazione normativa: Mancata applicazione di una norma successiva (del 2006) che, a detta del ricorrente, aveva natura interpretativa e avrebbe dovuto essere applicata retroattivamente al caso di specie.
4. Violazione delle norme sul contratto: Il prezzo, una volta accettato con l’esercizio dell’opzione di acquisto, non poteva essere modificato.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso, confermando la sentenza della Corte d’Appello e condannando l’ente previdenziale al pagamento delle spese legali.

Le Motivazioni

La Corte ha smontato punto per punto le argomentazioni del ricorrente.

In primo luogo, ha respinto il motivo sulla motivazione apparente, affermando che la Corte d’Appello aveva correttamente applicato il principio di non contestazione (art. 115 c.p.c.). Poiché l’ente non aveva mai contestato in modo specifico l’ammontare del rimborso richiesto dagli acquirenti (basato sull’applicazione del coefficiente corretto), tale importo doveva considerarsi come un fatto provato, rendendo superflua una nuova perizia.

Successivamente, la Cassazione ha affrontato congiuntamente gli altri motivi, che vertevano sul cuore della questione: la determinazione del prezzo e l’applicazione della legge nel tempo. I giudici hanno chiarito che, secondo la normativa vigente all’epoca dei fatti (D.L. n. 41 del 2004), il prezzo di cessione doveva essere determinato “al momento dell’offerta in opzione”, applicando i coefficienti aggregati di abbattimento calcolati dall’Agenzia del territorio. Pertanto, la Corte d’Appello aveva agito correttamente individuando come applicabile il coefficiente vigente in quel preciso momento (secondo semestre 2003), e non quello precedente, come preteso dall’ente.

Riguardo alla legge del 2006 invocata dal ricorrente, la Cassazione ha stabilito che essa non aveva natura interpretativa e, quindi, non poteva avere efficacia retroattiva. Quella norma introduceva una disciplina nuova per un caso specifico (ritardo nell’invio delle offerte superiore a sei mesi dalla stima), non contemplato dalla normativa precedente. Di conseguenza, non poteva applicarsi a un contratto concluso nel 2004.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre importanti spunti di riflessione. In primo luogo, consolida il principio secondo cui il prezzo nelle vendite di immobili pubblici deve essere determinato con rigore, applicando i parametri normativi vigenti al momento dell’offerta, a garanzia della trasparenza e dei diritti degli acquirenti. In secondo luogo, ribadisce la centralità del principio di non contestazione nel processo civile: le parti hanno l’onere di prendere posizione in modo specifico sui fatti allegati dalla controparte, pena la loro ammissione come provati. Infine, la Corte traccia un confine netto tra leggi innovative e leggi interpretative, riaffermando il principio generale della irretroattività della legge come pilastro della certezza del diritto.

Quale coefficiente di abbattimento si applica nella vendita di immobili pubblici agli inquilini?
Secondo la Corte, si applica il coefficiente pubblicato e vigente al momento in cui l’ente proprietario formula l’offerta di opzione di acquisto, e non un coefficiente precedente o successivo.

Una legge successiva può modificare retroattivamente il prezzo di un contratto di vendita già concluso?
No, a meno che la legge non abbia espressamente natura interpretativa, ovvero chiarisca il significato di una norma precedente. Nel caso di specie, la legge del 2006 è stata ritenuta innovativa e non interpretativa, pertanto non applicabile a contratti già stipulati nel 2004.

Cosa succede se in una causa una parte non contesta specificamente un calcolo presentato dalla controparte?
In base al principio di non contestazione (art. 115 c.p.c.), i fatti non specificamente contestati dalla parte costituita in giudizio si considerano provati. Di conseguenza, il giudice può porli a fondamento della sua decisione senza bisogno di ulteriori prove, come una perizia.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 3516 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 3516 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 11/02/2025

O R D I N A N Z A

sul ricorso proposto da:

RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE , con sede in Roma, in persona del direttore della Direzione RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE dottAVV_NOTAIO NOME COGNOME, in forza di procure rilasciate con atti del AVV_NOTAIO in Roma, rep. 49171 del 19. 12. 2002, e dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME in Roma, rep. 51363 del 10. 12. 2002, rappresentato e difeso per procura alle liti in calce al ricorso dagli AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO e NOME COGNOME, elettivamente domiciliato presso il loro studio in Roma, INDIRIZZO.
Ricorrente

contro

RUTA VINCENZA, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME NOME COGNOME NOME, rappresentati e difesi per procure alle liti in calce al controricorso dagli AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO e NOME COGNOME, elettivamente domiciliato presso lo studio del primo in Roma, INDIRIZZO.

Controricorrenti

avverso la sentenza n. 35/2020 della Corte di appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto, depositata il 28.1.2020.

Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 9.1.2025 dal consigliere relatore NOME COGNOME.

Fatti di causa e ragioni della decisione

1.Con atto di citazione del 2014 COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, premesso di avere acquistato, quali ex inquilini dell’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE, con contratto del 5.10.2004, immobili dalla RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE, a seguito della legge sulla dismissione delle proprietà degli enti previdenziali, convennero dinanzi al tribunale di Taranto la società cedente, assumendo che il prezzo di acquisto da loro versato era maggiore di quello determinabile in applicazione dei criteri stabiliti dalla legge e chiedendo quindi la restituzione dell’eccedenza.
Si costituì in giudizio l’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE, quale successore universale dell’ex RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE, e procuratrice speciale della RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE, deducendo la corretta determinazione del prezzo di vendita.

Con sentenza n. 1374 del 2017 il tribunale rigettò la domanda.

Proposto appello principale da parte degli attori e in via incidentale da parte dell’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE, con sentenza n. 35 del 28.12020 la Corte di appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto, in riforma della decisione di primo grado, condannò l’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE a pagare, a titolo di restituzione di parte del prezzo versato dagli acquirenti, la somma di euro 7.788,23 in favore di COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, quali eredi di COGNOME NOME, la somma di euro 8.525,30 in favore di COGNOME NOME e COGNOME NOME, la somma di euro 8.251,30 in favore di COGNOME NOME, la somma di euro 7.788,23 in favore di COGNOME NOME e la somma di euro 7.122,74 in favore di COGNOME NOME e COGNOME NOME, oltre gli interessi legali.
R.G. N. 12446/2020.

Per quanto qui ancora rileva, la Corte territoriale, dato atto che negli atti di vendita gli acquirenti avevano fatto espressa riserva di agire per la rideterminazione del corrispettivo, motivò la conclusione accolta affermando che, ai sensi dell’art. 1 decreto legge n. 41 del 2004, il prezzo di vendita dell’immobile, stimato ai valori di RAGIONE_SOCIALE di ottobre 2021 alla data del dicembre 2003, momento in cui era stata formulata dall’ente proprietario l’offerta di opzione, andava abbattuto sulla base del coefficiente aggregato relativo al periodo del secondo semestre 2003, pari a 0,8777, pubblicato in Gazzetta Ufficiale del 13.8.2004, vigente al momento dell’offerta, e non , come preteso dall’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE, sulla base del coefficiente precedente, relativo al primo semestre 2003.
Dichiarò pertanto nulla la clausola dei contratti di vendita relativa alla determinazione del prezzo, modificando il suo ammontare nel senso proposto dagli attori nell’atto introduttivo, calcolato sulla base del coefficiente ritenuto corretto, mai contestata specificatamente dall’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE.

Per la cassazione di questa decisione, con atto notificato il 19.5.2020, ha proposto ricorso l’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE, affidato a quattro motivi.

Le parti intimate hanno notificato controricorso, illustrato da successiva memoria.

Il P.M., nella persona del AVV_NOTAIO, ha depositato memoria, con cui ha chiesto il rigetto del ricorso.

Il primo motivo di ricorso denuncia nullità della sentenza per motivazione apparente, per avere la Corte di appello rideterminato il prezzo di acquisto degli immobili, sulla base di un coefficiente di abbattimento diverso da quello applicato in sede di stipula, in mancanza della necessaria perizia di stima e di indicazioni precise rese dalle parti relative alla data di stesura della stessa.

Il motivo non merita accoglimento.

L’omesso richiamo alla perizia di stima degli immobili, che necessariamente deve tenere conto dei vari indici di valutazione previsti dalla complessiva normativa in materia, risulta infatti superato da parte della sentenza impugnata in forza del principio di non contestazione, di cui all’art. 115 , comma 1, c.p.c., avendo al riguardo la Corte territoriale precisato che

R.G. N. 12446/2020.

l’indicazione del prezzo applicabile alle compravendite per cui è causa indicato dagli attori fin dal loro atto introduttivo del giudizio non era mai stato specificatamente contestato dall’istituto convenuto.

Ora, l’applicazione da parte del giudice di merito del principio di non contestazione integra senz’altro una motivazione adeguata a sostenere la decisione che abbia preso in considerazione il fatto non contestato, traendo direttamente la sua validità e persuasività dalla regola processuale che prescrive al giudice di porre a fondamento della sua decisione i fatti non contestati dalle parti.

Posto che la questione controversa concerneva il solo coefficiente di abbattimento della stima degli immobili venduti ed il ricorso nemmeno contesta che l’applicazione del coefficiente richiesto dagli attori comportasse una riduzione del prezzo nella misura da essi indicata, la censura è priva di pregio e va pertanto rigettata.

4. Il secondo motivo di ricorso denuncia violazione e falsa applicazione del d.l. 23. 2. 2004, n. 41, del d.m. 26. 3. 2004, n. 1493 e dell’art. 1339 cod. civ., censurando la sentenza impugnata per avere ritenuto applicabile, con riferimento al prezzo di vendita degli immobili, l’istituto della sostituzione automatica delle clausole contrattuali nulle. Sostiene il ricorrente che tale conclusione è giuridicamente errata, in quanto applicata in difetto dei presupposti di legge, atteso che l’art. 1339 cod. civ. prevede l’inserzione automatica di clausole limitatamente ai casi in cui i prezzi di beni o di servizi è imposto dalla legge, laddove nel caso di specie era in discussione non l’applicazione di norme di legge, ma di norme tecniche di dettaglio indicate dall’Agenzia del territorio, trasfuse nel d.m. 26. 3. 2004.
Il terz o motivo di ricorso, che denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 37, comma 56, d.l. 23. 2. 2006, n. 226 e del primo e secondo periodo dell’art. 1, comma 2, d.l. 23. 2. 2004, n. 41, censura la decisione impugnata per mancata applicazione al la disposizione di cui all’art. 1, comma 2, d.l. 23. 2. 2004, n. 41, come introdotta dal d.l. 4. 7. 2006, n. 223, secondo cui: ‘ Qualora le offerte in opzione non siano inviate dagli enti gestori agli aventi diritto, dopo un intervallo di tempo superiore a sei mesi rispetto alla valutazione
R.G. N. 12446/2020.

dell’Agenzia del territorio, i coefficienti di abbattimento da applicare dovranno essere quelli pubblicati in epoca immediatamente successiva alla data della valutazione stessa, al fine di garantire che il prezzo delle unità immobiliari offerte in opzione sia effettivamente corrispondente in termini reali ai valori di RAGIONE_SOCIALE del mese di ottobre 2001 ‘. Sostiene in particolare il ricorrente che tale disposizione andava nella specie applicata, in quanto, pur essendo successiva alla offerta di opzione ed alla stessa stipulazione delle vendite, ha natura interpretativa.
Il quarto motivo di ricorso denunzia violazione e falsa applicazione degli artt. 1326, 1351 e 2932 c.c., lamentando che la Corte di appello abbia ritenuto rideterminabile e modificabile il prezzo di cessione degli alloggi nonostante esso fosse stato espressamente accettato dai cessionari con l’esercizio della loro opzione all’acquisto.

I motivi, che vanno trattati congiuntamente in ragione della loro connessione obiettiva ed ai fini di chiarezza espositiva della decisione, sono infondati.

Occorre premettere l’esposizione, sia pure sintetica, della normativa di riferimento.

In particolare, vanno richiamati: il decreto legge 25. 9. 2001, n. 351, convertito con legge 23. 11. 2001, n. 410, che prevedeva la dismissione degli immobili dello Stato e degli enti pubblici e la concessione, a determinate condizioni, di un diritto di opzione all’acquisto in favore degli inquilini, con sconti in misura prefissata sul prezzo di RAGIONE_SOCIALE, da determinarsi con riferimento ad unità immobiliari aventi caratteristiche simili (art. 3); il successivo decreto legge n. 41 del 2004, convertito con legge n. 104 del 2004, che, all’art. 1, comma 1, stabiliva che il prezzo di cessione ‘ è determinato, al momento dell’offerta in opzione e con le modalità di cui al comma 2, sulla base dei valori di RAGIONE_SOCIALE del mese di ottobre 2001 ‘, vale a dire, ai sensi del comma richiamato, ‘ applicando, ai sensi dell’art. 3, comma 7, d.l. n. 351 del 2001, coefficienti aggregati di abbattimento calcolati dall’Agenzia del territorio sulla base di eventuali aumenti di valori degli immobili tra la data della suddetta offerta in opzione ed i valori medi di
RAGIONE_SOCIALE del mese di ottobre 2001, quali pubblicati dall’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE e di altri parametri di RAGIONE_SOCIALE ‘; l’art. 37, comma 56, decreto legge n. 223 del 2006, entrato in vigore il 4. 7. 2006, convertito con legge n. 248 del 4.8.2006, che ha aggiunto al comma 2 dell’art. 1 sopra riportato il seguente periodo: ‘

he questa disposizione enuclea e disciplina una ipotesi mai contemplata dalla normativa precedente, vale a dire il caso in cui le offerte di opzione siano inviate oltre sei mesi dalla stima dell’immobile da parte della Agenzia del territorio. Nei confronti di essa non è dato pertanto rinvenire alcun intento chiarificatore, ma soltanto la scelta di dettare una disciplina più adeguata alle circostanze di fatto, in particolare ai ritardi degli enti previdenziali, ai fini determinazione del prezzo di cessione, coprendo situazioni in precedenza non disciplinate dalla legge (Cass. n. 7185 del 2023). Ne è conferma lo stesso fatto che la disposizione sia stata poi abrogata (decreto legge n. 185 del 2008, art. 16, comma 2).
Il principio in materia, infatti, è che la natura interpretativa di una legge, comportando una deroga al principio della irretroattività, non può che

dipendere dal suo contenuto, caratterizzato dall’enunciazione di un apprezzamento interpretativo circa il significato di un precetto antecedente, a cui la norma si ricollega nella formula e nella “ratio”, e da un momento precettivo, con il quale il legislatore impone questa interpretazione, escludendone ogni altra. È perciò necessario che essa esprima non solo il significato da attribuire ad una norma precedente, ma anche la volontà del legislatore di imporre questa interpretazione anche per il passato ( Cass. n. 23827 del 2012; Cass. n. 9895 del 2003; Cass. n. 7182 del 1986 ).
Ne discende che correttamente, ai sensi dell’art. 11 preleggi al codice civile, la disposizione di legge invocata non ha trovato applicazione al rapporto dedotto in giudizio, essendo stata introdotta dopo la stipulazione dei contratti di compravendita, avvenuta il 5.10.2004.

Il ricorso va pertanto respinto.

Le spese del giudizio, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Si dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte del ricorrente , dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso; condanna l’ RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE al pagamento in favore dei controricorrenti delle spese di giudizio, che liquida in euro 5.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge e spese generali.

Dà atto che sussistono i presupposti per il versamento, da parte del ricorrente , dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 9 gennaio 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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