Prezzo di retrocessione: quale data per il calcolo?

In un caso di retrocessione di un bene espropriato, la Corte di Cassazione ha stabilito che il prezzo di retrocessione deve essere calcolato con riferimento alla data della sentenza d’appello e non a quella di primo grado. Questa decisione è cruciale, specialmente quando, come nel caso di specie, una parte dell’immobile è stata venduta a terzi durante il processo, alterandone la consistenza e il valore. La Corte ha chiarito che la sentenza d’appello sostituisce quella precedente e il trasferimento di proprietà avviene al momento del suo passaggio in giudicato, rendendo la sua data il riferimento corretto per la valutazione economica.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Prezzo di Retrocessione: la Cassazione Chiarisce il Momento Decisivo per la Valutazione

L’ordinanza in esame affronta una questione fondamentale nel diritto immobiliare e degli espropri: come si determina il corretto prezzo di retrocessione di un bene? La Corte di Cassazione offre un’interpretazione chiara, stabilendo che il valore dell’immobile deve essere calcolato con riferimento al momento della sentenza d’appello, soprattutto quando la consistenza del bene è cambiata nel corso del giudizio. Questa decisione ha importanti implicazioni pratiche per i cittadini che si trovano a dover riottenere la proprietà di beni precedentemente espropriati.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine dalla richiesta degli eredi degli originari proprietari di un complesso immobiliare di ottenere la retrocessione del bene da un’amministrazione comunale. Il Tribunale di primo grado aveva accolto la domanda, fissando un determinato prezzo per la restituzione. Tuttavia, nelle more del giudizio d’appello promosso dagli stessi eredi, una parte dell’immobile era stata legittimamente venduta dal Comune a una società terza. Di conseguenza, al momento della decisione della Corte d’Appello, il bene oggetto della controversia aveva una consistenza e un valore diversi rispetto a quelli considerati dal primo giudice. La Corte d’Appello, pur ricalcolando il valore, lo ancorava temporalmente alla data della prima sentenza, generando così il ricorso in Cassazione.

La Questione Giuridica sul Prezzo di Retrocessione

Il nodo centrale della controversia era stabilire quale fosse il momento temporale corretto per la stima del valore dell’immobile ai fini della determinazione del prezzo di retrocessione. Le opzioni erano due:
1. La data della sentenza di primo grado, che però si riferiva a un compendio immobiliare più grande, comprensivo della parte poi alienata.
2. La data della sentenza d’appello (o un momento ad essa prossimo), che rifletteva la reale consistenza del bene al momento della decisione di secondo grado.
Gli eredi sostenevano che il prezzo dovesse essere significativamente più basso, basandosi sulla valutazione aggiornata del bene residuo, mentre l’ente comunale insisteva sulla validità del riferimento temporale della prima sentenza.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso degli eredi, cassando la sentenza d’appello e decidendo nel merito. Il ragionamento dei giudici si fonda su principi cardine del diritto processuale e civile.
In primo luogo, la Corte ribadisce che la sentenza che dispone la retrocessione è una sentenza di natura costitutiva. Ciò significa che essa non si limita a riconoscere un diritto, ma crea un nuovo trasferimento di proprietà. Tale trasferimento produce i suoi effetti ex nunc, ovvero dal momento in cui la sentenza diventa definitiva (passaggio in giudicato), e non retroattivamente.
Di conseguenza, il prezzo, che costituisce il corrispettivo di questo nuovo trasferimento, deve essere determinato con riferimento al valore del bene al momento in cui la pronuncia di retrocessione viene emessa e diventa efficace. Poiché la sentenza d’appello, nel merito, si sostituisce integralmente a quella di primo grado, è alla decisione di secondo grado che bisogna guardare.
Inoltre, la Corte ha sottolineato come fosse logicamente e giuridicamente errato calcolare il prezzo basandosi su una perizia che includeva una porzione di immobile non più oggetto di retrocessione. La realtà materiale del bene era cambiata, e la valutazione economica doveva necessariamente adeguarsi a tale cambiamento. La Corte ha quindi fissato il prezzo nell’importo inferiore, corrispondente al valore del bene residuo al tempo della consulenza tecnica svolta in grado d’appello.

Le Conclusioni

La pronuncia stabilisce un principio di fondamentale importanza: nel determinare il prezzo di retrocessione, il giudice deve fare riferimento al valore del bene nel momento in cui la sua decisione costitutiva viene pronunciata e diventa idonea a passare in giudicato. La data della sentenza di primo grado è irrilevante se questa viene riformata in appello. Questa regola garantisce che il prezzo rifletta l’effettiva consistenza e il valore attuale del bene oggetto del trasferimento, tutelando l’originario proprietario dal pagare un corrispettivo per una porzione di immobile che, di fatto, non può più riacquistare. La decisione rafforza la coerenza tra la realtà fattuale e la valutazione economica nel contesto delle procedure di retrocessione.

Qual è il momento corretto per determinare il prezzo di retrocessione di un immobile?
Il prezzo deve essere determinato con riferimento al momento della pronuncia che dispone la retrocessione, che si identifica con la sentenza d’appello quando questa riforma o sostituisce quella di primo grado, poiché i suoi effetti si producono quando diventa definitiva.

Cosa succede se una parte dell’immobile viene venduta a terzi durante il processo di retrocessione?
Se la consistenza del bene cambia tra il primo e il secondo grado di giudizio, il prezzo di retrocessione deve essere ricalcolato per riflettere il valore del bene residuo al momento della decisione d’appello. Non è corretto basare il prezzo su una valutazione che include parti dell’immobile non più disponibili.

Un appello presentato solo sulla quantificazione del prezzo riapre anche la discussione sulla data di riferimento per la valutazione?
Sì. Secondo la Corte, l’appello motivato sulla determinazione del prezzo riapre la cognizione del giudice sull’intera questione, inclusi gli aspetti coessenziali come l’individuazione del momento temporale corretto per la stima del valore del bene.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 5668 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 1 Num. 5668 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 04/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso n. 24249 – 2021 R.G. proposto da:

COGNOME NOME -c.f. CODICE_FISCALE -(erede di NOME COGNOME) , COGNOME -c.f. CODICE_FISCALE -KOCH LEQUIO CAROLINA -c.f. CODICE_FISCALE -(quest’ultima erede di NOME COGNOME ambedue eredi di NOME COGNOME) ,

COGNOME -c.f. CODICE_FISCALE –

COGNOME NOME -c.f. TRLFNC53C24H501K –COGNOME NOME -c.f. TRLMCR55L54H501V –NOME -c.f. CODICE_FISCALE -(eredi di NOME COGNOME) ,

NOME -c.f. CODICE_FISCALE –NOME -c.f. CODICE_FISCALE –COGNOME NOME -c.f. CODICE_FISCALE -( quest’ultimo erede di NOMECOGNOME tutti eredi di NOME COGNOME) ,

COGNOME NOME -c.f. SNTMNL66A13H501C –COGNOME NOME -c.f. SNTLCA71T57H501Z –COGNOME -c.f. CODICE_FISCALE -(eredi di NOME COGNOME

COGNOME NOME -c.f. CODICE_FISCALE –NOME -c.f. CODICE_FISCALE -quest’ultima in proprio e quale procuratrice generale, con atto per notar COGNOME del 19.9.1988, di COGNOME NOME -c.f. CODICE_FISCALE -(eredi di NOME COGNOME) , tutti elettivamente domiciliati in Roma, alla INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che li rappresenta e difende in virtù di procure speciali su fogli allegati in calce al ricorso,

COGNOME -c.f. CODICE_FISCALE –COGNOME -c.f. CODICE_FISCALE -(eredi di NOME COGNOME) , elettivamente domiciliati in Roma, alla INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che disgiuntamente e congiuntamente all’avvocato NOME COGNOME li rappresenta e difende in virtù di procura speciale su foglio allegato in calce al ricorso.

RICORRENTI

contro

ROMA CAPITALE (già Comune di Roma) -c.f. NUMERO_DOCUMENTO -in persona del sindaco pro tempore , rappresentata e difesa in virtù di procura speciale su foglio allegato in calce al controricorso dall’avvocato NOME COGNOME ed elettivamente domiciliata in Roma, alla INDIRIZZO presso la sede dell’Avvocatura capit olina.

CONTRORICORRENTE

COGNOME NOME -c.f. CODICE_FISCALE(erede di NOME COGNOME) , COGNOME (erede di NOME COGNOME) , NOME (erede di NOME Coppa e di NOME COGNOME) .

INTIMATI

avverso la sentenza n. 1353/2021 della Corte d’Appello di Roma, udita la relazione nella camera di consiglio del 19 febbraio 2025 del consigliere dott. NOME COGNOME

RILEVATO CHE

Con sentenza n. 10237/2008 il Tribunale di Roma retrocedeva ad NOME COGNOME ed altri l’immobile in Roma, alla INDIRIZZO nn. INDIRIZZO (poi nn. 64/66) ed alla INDIRIZZO (nn. 1 e 2) per il prezzo di euro 3.371.040,00; condannava il Comune di Roma a rimborsare agli attori le spese di lite.

Gli originari attori proponevano appello.

Resisteva Roma Capitale.

Non si costituiva NOME COGNOME e veniva dichiarata contumace.

Espletata nuova c.t.u. (peraltro ‘in considerazione (…) della circostanza non contestata dalle parti, che nelle more del giudizio una parte dell’immobile è stata ceduta dal Comune di Roma a terzi, ed in particolare il locale sito al piano terra con accesso da INDIRIZZO (N.C. fg. 498, part. 76, sub 1) ‘: così ricorso, pag. 5, ove è riprodotta l’ordinanza del 4.2.2019 della Corte d’Appello di Roma) , con sentenza n. 1353/2021 la Corte d’Appello di Roma accoglieva in parte il gravame e per l’effetto -confermata in ogni altra parte l’appellata sentenza accertava e dichiarava che l’immobile in Roma, al piano terra, con
accesso da INDIRIZZO nn. INDIRIZZO –INDIRIZZO (N.C. fg. 498, partic. 76 sub 1) , era stato alienato alla società RAGIONE_SOCIALE, rideterminava il prezzo della retrocessione in euro 2.336.644,00, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo, compensava integralmente le spese del grado d’appello e poneva a solidale carico di tutte le parti costituite le spese di c.t.u.

Evidenziava la Corte di Roma che il prezzo della retrocessione era da determinare con riferimento al valore del bene al momento della retrocessione.

Evidenziava dunque che l’ausiliario d’ufficio aveva tenuto conto ‘della perdita di valore dell’immobile in considerazione dell’avvenuta vendita dei locali siti al piano terra’ (così sentenza d’appello, pag. 4) e, con argomentazioni appieno da condividere, aveva determinato il valore del complesso immobiliare residuo ad aprile del 2008, ossia alla data della sentenza di primo grado, in euro 2.336.644,00 (cfr. sentenza d’appello , pag. 4) .

Avverso tale sentenza hanno proposto ricorso le persone indicate in epigrafe; ne hanno chiesto sulla scorta di un unico motivo la cassazione con ogni conseguente statuizione.

Roma Capitale ha depositato controricorso; ha chiesto rigettarsi il ricorso con il favore delle spese.

NOME COGNOME NOME COGNOME (erede di NOME COGNOME) e NOME COGNOME (erede di NOME COGNOME e di NOME COGNOME) non hanno svolto difese.

I ricorrenti hanno depositato memoria.

Parimenti ha depositato memoria Roma Capitale.

CONSIDERATO CHE

Con l ‘unico motivo i ricorrenti denunciano ai sensi dell’art. 360, 1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione e falsa applicazione degli artt. 60 e 63 legge n. 2359/1865 con riferimento agli artt. 336 e 351 cod. proc. civ.

Deducono che ha errato la Corte di Roma a determinare il prezzo della retrocessione in euro 2.336.644,00, con riferimento alla data della sentenza di primo grado, anziché in euro 1.967.747,00, con riferimento alla data della sentenza d’appello (cfr. ricorso, pag. 5) .

Deducono invero che il prezzo della retrocessione va determinato in relazione al momento della pronuncia di retrocessione ed il momento della pronuncia di retrocessione al quale la Corte di Roma avrebbe dovuto aver riguardo era senz’altro, per due ordini di ragioni, quell o della sentenza d’appello e non già quello della sentenza di primo grado (cfr. ricorso, pag. 7) .

Deducono in primo luogo che il compendio immobiliare oggetto del dictum di primo grado era co mprensivo pur dell’immobile al piano terra, con accesso da INDIRIZZO, nn. 1 e 2 (subalterno 1) , alienato alla società RAGIONE_SOCIALE ; che pertanto non può attribuirsi portata precettiva alla statuizione del tribunale, siccome nelle more del giudizio il cespite ha assunto una diversa consistenza (cfr. ricorso, pag. 7) .

Deducono in secondo luogo che la sentenza di secondo grado si sostituisce senz’altro alla sentenza di primo grado (cfr. ricorso, pag. 7) .

Il motivo di ricorso è fondato e meritevole di accoglimento.

Va delibata previamente l’eccezione di ‘ giudicato interno sulla retrocessione dell’immobile alla data della pronuncia di primo grado’ (così controricorso, pag. 9) .

A tal proposito la controricorrente adduce che in prime cure il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 10237/2008, aveva determinato il prezzo della retrocessione alla data della sua pronuncia, che gli originari attori avevano ‘interposto appello unicamente sulla determinazione del prezzo di retrocessione’ (così controricorso, pag. 9) e che essa convenuta non aveva proposto appello incidentale.

Adduce dunque che il tempo della retrocessione individuato dal primo giudice non era stato attinto dall’a vverso appello, cosicché correttamente la Corte di Roma, ancorché abbia modificato il prezzo della retrocessione, lo ha rapportato alla data della prima statuizione (cfr. controricorso, pag. 10) .

L’ eccezione va respinta.

È sufficiente il riferimento all’insegnamento di questa Corte a tenor del quale il giudicato interno non si determina sul fatto, ma su una statuizione minima della sentenza, costituita dalla sequenza fatto, norma ed effetto, suscettibile di acquisire autonoma efficacia decisoria nell’ambito della controversia, sicché l ‘ appello motivato con riguardo ad uno soltanto degli elementi di quella statuizione riapre la cognizione sulla intera questione che essa identifica, così espandendo nuovamente il potere del giudice di riconsiderarla e riqualificarla anche relativamente agli aspetti che, sebbene ad essa coessenziali, non siano stati singolarmente coinvolti, neppure in via implicita, dal motivo di gravame (cfr. Cass. (ord.) 17.4.2019, n. 10760; Cass. sez. lav. (ord.) 8.10.2018, n. 24783) .
In tal guisa, la circostanza che gli originari attori avessero ‘interposto appello unicamente sulla determinazione del prezzo di retrocessione ‘ , non ha impedito

che la cognizione del secondo giudice si riaprisse su ll’intera questione e quindi pur in ordine alla individuazione del momento – se coincidente con il tempo del primo ovvero del secondo dictum – della retrocessione.

Le sezioni unite di questa Corte hanno spiegato che la retrocessione dei beni espropriati attua, nel concorso delle condizioni previste dalla legge, un nuovo trasferimento di proprietà, con efficacia ‘ ex nunc ‘ , del bene espropriato e non utilizzato dall ‘ espropriante, in conseguenza dell ‘ esercizio del diritto potestativo dell ‘ espropriato di ottenere il ritrasferimento mediante una sentenza costitutiva che modifichi la situazione giuridica posta in essere dal provvedimento espropriativo; ne consegue che il prezzo di retrocessione va determinato con riferimento al momento della pronuncia di retrocessione, costituendo essa il titolo di trasferimento del bene espropriato (cfr. Cass. sez. un. 8.6.1998, n. 5619; Cass. (ord.) 8.3.2018, n. 5574) .
11. Su tale scorta inevitabili sono i rilievi seguenti.

In primo luogo, il momento della pronuncia di retrocessione in relazione al quale va determinato il prezzo di retrocessione, si identifica con il passaggio in giudicato della sentenza costitutiva che pronuncia la retrocessione (a tal specifico riguardo, cfr. Cass. 6.11.1992, n. 12018. Cfr., in generale, Cass. 4.7.2003, n. 10564, secondo cui gli effetti delle sentenze costitutive si producono ex nunc con il passaggio in giudicato ).

In secondo luogo, la sentenza costitutiva che pronuncia la retrocessione si identifica propriamente con la sentenza d’appello, siccome , ‘ specificamente nei rapporti tra sentenza di primo grado e sentenza d ‘ appello, la giurisprudenza di questa Corte attribuisce alla sentenza d ‘ appello, salvo i casi di inammissibilità,

improponibilità ed improcedibilità dell ‘ appello (e, quindi, quelli in cui l ‘ appello sia definito in rito e non sia esaminato nel merito con la realizzazione dell ‘ effetto devolutivo di gravame sul merito), l ‘ efficacia di sostituire quella di primo grado, tanto nel caso di riforma che in quello di conferma di essa (cfr. Cass. n. 2885/73; n. 6438/92; n. 586/99; n. 6911/02; n. 29205/08; n. 7537/09) ‘ (così in motivazione Cass. 13.11.2018, n. 29021) .

I n terzo luogo, nella specie, il prezzo della retrocessione si identifica senz’altro nell’importo di euro 1.967.747,00, ovvero nel valore stimato all’ attualità dal c.t.u. officiato in seconde cure (cfr. controricorso, pagg. 7 -8) , siccome trattasi del valore più prossimo al passaggio in giudicato della sentenza d’appello (cfr. controricorso, pagg. 7 -8, ove si riferisce che il c.t.u. nominato in seconde cure ha stimato i subalterni 2, 3, 4 e 5 -quindi con esclusione del subalterno 1 – ad aprile 2008 in euro 2.336.644,00 e alla data della c.t.u. di secondo grado in euro 1.967.747,00) .
In accoglimento del motivo di ricorso la sentenza impugnata va conseguentemente cassata.

Non si prospetta la necessità di ulteriori accertamenti di fatto, sicché nulla osta, ai sensi dell’art. 384, 2° co., ultima parte, cod. proc. civ., a che la causa sia decisa nel merito e dunque -ferme e ribadite tutte e ciascuna delle ulteriori statuizioni di cui alla sentenza della Corte d’Appello di Roma in questa sede impugnata – con la rideterminazione del prezzo della retrocessione dell’immobile (subalterni 2, 3, 4 e 5) in euro 1.967.747,00.

In dipendenza dell’accoglimento del ricorso Roma Capitale va condannata a rimborsare all’avvocato NOME COGNOME e all’avvocato NOME COGNOME ,

difensori dei ricorrenti, che hanno dichiarato di aver anticipato le spese e di non aver riscosso gli onorari, le spese del presente giudizio di legittimità.

La liquidazione segue come da dispositivo.

Nessuna statuizione in ordine alle spese del presente giudizio va assunta nei confronti delle parti rimaste intimate.

In dipendenza del buon esito del ricorso non sussistono i presupposti processuali perché, ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater , d.P.R. n. 115/2002, i ricorrenti siano tenuti a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione a norma del comma 1 bis dell’art. 13 del medesimo d .P.R.

P.Q.M.

La Corte così provvede:

accoglie il motivo di ricorso, cassa in relazione e nei limiti del motivo accolto la sentenza della C orte d’ Appello di Roma n. 1353/2021 e, decidendo nel merito, – ferme e ribadite tutte e ciascuna delle ulteriori statuizioni di cui alla sentenza impugnata ridetermina il prezzo della retrocessione dell’immobile in euro 1.967.747,00;

condanna la controricorrente, Roma Capitale, a rimborsare all’avvocato NOME COGNOME e all’avvocato NOME COGNOME difensori anticipatari dei ricorrenti, le spese del presente giudizio di legittimità, che si liquidano nel complesso in euro 10.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15%, i.v.a. e cassa come per legge.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della I sez. civ. della Corte

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